Программа господдержки ипотеки заканчивается 1 июля 2024 года, перспективы семейной ипотеки тоже туманны. Но кажется, что большинство потенциальных покупателей до сих пор не знают об этом. Коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» Денис Бабаков рассказал, почему сейчас лучшее время для покупки квартиры, какие изменения ждут рынок недвижимости и что произойдет с ценами и условиями ипотеки после завершения программы.
— Начнем с главного: никаких сомнений в том, что программу господдержки отменят, уже не остается?
— У нас нет сомнений, что программа «Господдержка 2020» завершится 1 июля 2024 года. Возможно, ее сохранят для ряда регионов, но точной информации об этом нет. А ведь она самая массовая и популярная на рынке — за счет того, что в ней меньше всего ограничений и воспользоваться ей может любой человек (если еще не брал кредит по ней). И даже несмотря на ужесточение условий с начала года, ее доля и на рынке, и у нас в компании составляет 30–40% от общего числа сделок.
При этом мы видим: люди, которые планируют купить квартиру, в большинстве своем не знают о том, что программа льготной ипотеки завершается. А значит, они рискуют меньше через месяц лишиться возможности приобрести жилье по приемлемым ставкам.
— Какая доля квартир сейчас продается в ипотеку?
— Более 90% сделок — как в «Группе ЛСР», так и у других компаний, продающих крупные объемы квартир в регионе. И, в основном, это сделки по льготным госпрограммам: семейная ипотека, господдержка и IT-ипотека. И если IT-ипотека действует до конца 2024 года, да и доля ее невелика, то двух самых популярных программ не будет с 1 июля — по крайней мере, в том виде, как сейчас.
— Но ведь семейную ипотеку пообещали продлить до 2030 года?
— Никто не знает, как она трансформируется: единственная цифра, которая прозвучала, — это ставка 12%, что в два раза больше текущей. Остальные параметры — количество комнат, возраст детей — также неизвестны. Поэтому мы считаем, что хороший период для покупки квартиры заканчивается в июне.
— Если брать ипотеку без льготных программ, то каким будет платеж с 1 июля?
— Ставка по ипотечному кредиту близка к ключевой, которая сейчас составляет 16%. Сейчас ставка по господдержке — 8%. Но если брать кредит под ставку в два раза больше — в два раза вырастет и платеж. Допустим, было 35 тысяч рублей, а станет 70, то есть несколько десятков тысяч рублей дополнительно. При этом сохранится высокий первый взнос: банки не могут выдавать кредиты с минимальным первым взносом из-за требований ЦБ.
— Сюда можно еще добавить запрет на строительство студий меньше 28 кв.м.
— Если маленькие квартиры запретят, то они станут дефицитными — и цена на них поднимется достаточно быстро и высоко. На рынке сейчас есть несколько тысяч таких студий — и больше не будет. Чем они хороши? Это отличное первое жилье! В наших студиях, например, площадь помещения, где живет человек, — 15–16 кв. м при общей 21 кв. м. Пространства вполне достаточно. А в некоторых домах мы к этому добавляем еще и кладовые в паркинге или подвале, то есть место для хранения вещей. Это отличный старт для тех, кто переезжает в Петербург или отправляет детей сюда учиться, чтобы они жили не в общежитии или арендованной квартире. Многие, кстати, покупают их по программе семейной ипотеки. И сейчас пока еще можно обеспечить детям такое будущее. Тем более, что через 10 лет стоимость этих студий вырастет гораздо сильнее, чем в среднем по рынку недвижимости.
Если взять квартиры с европланировкой, то площадь кухни-гостиной 16 кв. м и спальни 11 кв. м уже позволяют с удобством разместиться семье с ребенком. Если мы увеличим квартиру до 35–36 кв. м, это не повлияет принципиально на комфорт.
— А стоимость при этом увеличится?
— Конечно! При этом, скорее всего, добавятся бесполезные метры в виде коридора, прихожей, за которые придется доплачивать.
— Когда максимальный размер кредита по программе господдержки снизили до 6 млн рублей, многие квартиры оказались «за бортом». У «Группы ЛСР» есть предложение, которое укладывается в этот лимит?
— У нас около 80% жилья в комфорт-классе попадает в этот диапазон. Если размер кредита 6 млн рублей, то с учетом 30% первого взноса квартира должна стоить около 8 млн рублей. По такой цене можно приобрести однокомнатные квартиры и студии, а за счет того, что мы придерживаемся девиза «Больше пользы — меньше метров» и у нас получается сохранять доступность квартир для наших клиентов — даже небольшие двухкомнатные квартиры. Например, они есть в «Цветном городе» и «Ржевском парке».
— Когда можно будет туда переехать?
— Эти квартиры сдаются в 2024 году. Осталось всего полгода до ввода, еще немного времени на передачу ключей — и вы можете переезжать в квартиру, причем с полной чистовой отделкой. А в некоторых квартирах в ЖК «Ржевский парк» есть даже кухонная мебель. Отделку мы предлагаем в двух цветовых решениях, что редко встречается в комфорт-классе. А главное — все уже включено в стоимость.
— По семейной ипотеке лимит выше — 12 млн рублей, а ставка ниже — 6%. Какие квартиры чаще всего приобретают по этой программе?
— Покупают студии и однокомнатные квартиры для детей. Очень востребованы и двухкомнатные: например, в проекте «Цветной город», где мы уже построили несколько школ и детских садов — и продолжаем возводить социальную инфраструктуру.
Так как лимит достаточно большой, а наши квартиры компактные, то достаточно много по семейной ипотеке мы продаем в бизнес-классе. Например, в ЖК «Морская набережная» на первой линии у моря. Сейчас они стоят не так дорого, но это связано только с тем, что этот район только-только начинает развиваться. А в перспективе он станет одним из самых престижных за счет первой линии у Финского залива. Сейчас мы ввели первую очередь и строим вторую, закончили детский сад и приступаем к школе на 1650 мест. В этом году завершим большую часть набережной, уже высадили сосны в небольшом парке рядом с нашими объектами. Город развивает дороги на намыве, уже запущен съезд с ЗСД на Шкиперский проток. Важно понимать, что сейчас есть возможность приобрести квартиры по не очень высокой цене, но с потенциалом к росту при низких ставках по ипотеке.
Если вы хотите квартиру с отделкой, то ее можно купить в проекте бизнес-класса «Большая Охта», который строится сразу за Большеохтинским мостом, в пяти минутах от Смольного. Здесь и набережная реки Охта, и развивающееся общественное пространство на Охтинском мысу, также будет вся социальная инфраструктура. При этом даже за дополнительную плату отделка обойдется вам дешевле, чем если делать ремонт самим.
— Есть мнение, что упадет спрос — упадут и цены на квартиры. Стоит ли на это рассчитывать?
— Если квартиры перестанут покупать, то застройщики перестанут выводить на рынок новые объекты. Что касается строящихся или уже построенных объектов, то они уже профинансированы, их себестоимость понятна. Снижение цен возможно, когда предложение существенно превышает спрос — но этого не будет. Как только уменьшится спрос — тут же уменьшится предложение. Того, что сейчас есть, хватит примерно на 2,5 года продаж. Так что рассчитывать на падение цены не стоит — тем более, что себестоимость в строительстве растет еще быстрее, чем инфляция.
— До конца июня осталось совсем немного. Можно ли успеть купить квартиры по старым ставкам?
— Можно, если обратиться к нашим специалистам: квартиру от «Группы ЛСР» можно выбрать и забронировать на сайте, ипотечные менеджеры помогут с одобрением ипотеки в банке, а оформление сделки может быть полностью дистанционным — вы подписываете все документы онлайн и так же подаете на регистрацию. Мы работаем с банками-партнерами, чтобы клиенты попадали на подписание договора максимально быстро, а также с теми, кто предлагает возможность удаленного оформления всех документов.
— То есть вы рекомендуете все-таки успеть в июне?
— Сейчас еще есть возможность купить квартиру по максимально привлекательным ставкам, т.к. госпрограммы позволяют банкам их субсидировать. И, например, двухкомнатную квартиру в «Пейзажном квартале» можно приобрести в ипотеку под 3,5% годовых на весь срок с платежом 39 тыс. рублей в месяц. Без субсидирования такой платеж возможен только для студии. А после 1 июля таких ставок просто не будет. Так что если вы думаете над улучшением своей жилищной ситуации, стоит ускориться и успеть приобрести квартиру в июне.
ЖК «Цветной город» — застройщик ООО «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад», проектная декларация на сайте наш.дом.рф
ЖК «Морская набережная. SeaView» — застройщик ООО «ЛСР. НЕДВИЖИМОСТЬ-СЗ», проектная декларация на сайте наш.дом.рф
ЖК «ЛСР. Ржевский парк» — застройщик ООО «Специализированный застройщик «ЛСР.ЛО», проектная декларация на сайте наш.дом.рф
*Уточнить подробности по ипотечным программам можно на официальном сайте или по тел.+7 (812) 605–93–14
Реклама, ООО «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад», ИНН 7826090547
