Без этого не работает. Какой будет льготная ипотека после того, как она закончится

Осталось всего 10 дней до окончания действия самой массовой госпрограммы ипотечного кредитования — так называемой льготной ипотеки с фиксированной ставкой в 8%. И это проблема, потому что без льгот ипотека, а за ней и рынок новостроек, может полностью встать. И банки, и чиновники уже ищут, чем поддержать балансирующий над пропастью рынок емкостью в несколько триллионов рублей.

«При необходимости ведомство перезапустит субсидирование проектного финансирования строительства жилья», — заявил на этой неделе замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин на пленарной сессии форума недвижимости «Движение».

То есть, еще не успев отменить льготную ипотеку, власти готовят пути отхода. В рукаве еще один сильный козырь — семейная ипотека. Вроде бы в нынешнем виде она тоже заканчивается с 1 июля, но есть нюанс. В ряде регионов она сохранится, плюс остается опция для семей с детьми до шести лет и многое другое. При этом сам Владимир Путин недавно пообещал сохранить элементы семейной ипотеки как минимум до 2030 года.

«Ставка в 6% по семейной ипотеке будет во всех городах, если у вас есть ребенок младше шести лет. Если у вас есть ребенок старше шести лет, то такой будет ставка в малых городах и для индивидуального жилищного строительства. Однако, если вы берете рыночную ипотеку и у вас рождается ребенок, вы можете рефинансировать ставку до 6%», — приоткрыл Никита Стасишин ход переговоров строительного лобби с финансовым блоком.

«Если смотреть по структуре ввода, исходя из кластерного подхода, то таких регионов, где недостаточный объем предложения на рынке, порядка 42. Это наш с компанией ДОМ.РФ подход. Коллеги из Минфина видят это пока немного в более усеченной форме, но я думаю, что за следующую неделю мы придем к консенсусу», — подчеркнул замминистра.

Необходимо подчеркнуть: это пока пожелания, как удастся договориться с финансистами — неизвестно. На этом фоне Центробанк в своем заявлении в пятницу особо отметил, что сохранение значительных объемов кредитования в рамках государственных льготных программ — это из очевидных проинфляционных рисков, с которыми регулятору надо бороться.

Кстати, заодно Никита Стасишин пообещал не вводить запрет на строительство супермаленьких квартир — студий по 18–22 метра, которые расходятся у строителей как горячие пирожки. Вероятность этого была весьма серьезная. Трудно представить себе, как такие квартиры способствуют поддержке семей, но долю в структуре продаж они занимают немалую.

Примечательно, кстати, что завершается программа субсидирования ставок вовсе не от недостатка денег. Так, по данным ДОМ.РФ, на сегодняшний день остаток лимита по льготной ипотеке — 264,35 млрд рублей. Этого хватит примерно на 68 тысяч «средних по рынку» кредитов (3,9 млн рублей).

Принципиальное решение закрутить кран госсубсидирования ипотеки — это инициатива финансового блока в правительстве. Запущенная на волне коронавирусного кризиса система поддержки строительной отрасли обернулась мощным фактором роста инфляции в стране. Цены на квартиры, продаваемые в первую очередь по льготным программам (а другими мало кто пользовался), взлетели в космос, разгоняя и прочие так или иначе завязанные на новостройки отрасли: стройматериалы, мебель, сантехнику, товары для дома и многое-многое другое.

Больше всего Центральный банк, похоже, раздражало то, что зафиксированная государством ставка по льготной ипотеке не зависела от ключевой ставки. Вернее, от нее зависело, сколько банки получают компенсации от государства, но для конечных потребителей — нет. А значит, де-факто регулятор, главной задачей которого его собственное руководство положило контроль над инфляцией, никак не мог влиять на этот сегмент стремительно растущего потребительского бума в стране.

«Сохранение значительных объемов «автономного» кредита (не зависящего от изменения ключевой ставки) ослабляет влияние ключевой ставки на динамику кредитования в целом и несет риски закрепления инфляции на повышенном уровне, а также увеличивает нагрузку на бюджет. В результате может потребоваться большая реакция денежно‐кредитной политики для возвращения инфляции к цели», — говорится в последнем резюме обсуждения ключевой ставки, опубликованном Центробанком.

Однако есть и еще одна сторона, терпящая поражение в случае успеха Центробанка и Минфина. Это банковская отрасль. На этот год в бюджете страны запланировано 454 млрд рублей только на субсидирование ставки. Все эти деньги идут прямиком банкам. Ну и кроме того, никуда не деваются и те проценты, что платят им ипотечные заемщики. Так что крупнейшие игроки на этом рынке уже подготовили свои меры — если не по поддержанию прежнего уровня спроса, то хотя бы плавного его падения. Стоит напомнить, в прошлом году объем выданной ипотеки — это 4 трлн рублей. Проценты можно прикинуть.

Неприятность в виде ипотечного голодания уже накрывает банки. Так, по итогам I квартала 2024 года объем ипотеки уже рухнул вдвое по сравнению с паническим спросом в конце 2023 года: с 2,3 трлн рублей до 1,1 трлн рублей. Это можно было бы списать на сезонность, тем более что уже в апреле и далее опять наблюдался рост. Выдачи в рамках программ господдержки выросли на 7%, до 350 млрд с 326 млрд руб., а их доля в общем объеме по-прежнему около 75%.

Но скоро госсубсидиям конец, делать что-то надо. Так что банки уже придумывают ходы, которые позволят сохранить этот прибыльный сегмент на плаву.

Так, лидер рынка, Сбербанк, объявил о том, что даже после окончания действия программы он сохранит для новых заемщиков ставку в 8% на несколько лет. В зависимости от программ, речь идет о сроке от года до 5 лет. Как будет меняться ставка дальше — пока не сообщается.

«ВТБ совместно с партнёрами-застройщиками продолжит предлагать клиентам возможность снизить ставку до 8% и ниже за счет субсидирования от застройщиков. Кроме того, наши клиенты смогут сократить платеж по кредиту на период строительства дома, — рассказали в другом крупном госбанке, работающем с ипотекой. — Одновременно мы продолжим работать по госпрограммам, которые будут развиваться после 1 июля, особенно по семейной ипотеке, которая сейчас занимает основную долю в наших выдачах по господдержке».

Так что в каком-то виде будущие покупатели квартир все еще сохраняют возможность брать ипотеку не на рыночных условиях, а так или иначе по сниженным ставкам. По крайней мере, они будут такими в рекламных проспектах, а считать реальную переплату научились пока далеко не все.

Еще в начале года доля сделок на рынке новостроек, которые проводились с участием ипотечных программ, превышала 80%, а в прошлом, рекордном для отрасли, году и вовсе стремилась к 90% в отдельных сегментах. Иными словами, покупатели могут позволить себе новую квартиру исключительно в кредит. При этом на льготные программы с субсидируемой государством ставкой приходилось более 70%.

Понять новоселов легко. Это в 2020 году, когда льготные программы только стартовали, ключевая ставка была 4,25%, разница в стоимости «семейной» и обычной, коммерческой ипотеки составляла единицы процентов. Сейчас же ключевая ставка — 16%, и процентов на 3–5 выше этой цифры крутятся ставки кредитов в банках без госпрограмм.

Простой пример. Берем квартиру за 9 млн рублей — это сейчас примерная средняя стоимость покупаемой на рынке Петербурге квартиры в новостройке. Первоначальный взнос, допустим, 20%, то есть в кредит нам нужно 7,2 млн рублей. По льготной программе с 8% при десятилетнем кредите ежемесячный платеж получается 87,3 тысячи рублей, а итоговая переплата — примерно 3,3 миллиона.

Теперь отменяем льготы и обращаемся в крупнейший по объему выдачи в стране госбанк. Базовая ставка у него сейчас — 22%. Это значит, что ежемесячный платеж при 20% первого взноса и 10-летнем сроке составит уже 148 тысяч, а переплата — 10,7 миллиона. При том, что ЦБ объявил крестовый поход против «плохих» кредитов и настаивает на том, чтобы совокупный платеж заемщика по ним не превышал 50% его доходов, платежеспособная база потенциальных новоселов, мягко говоря, сильно сужается. К примеру, есть данные, сколько жителей Петербурга зарабатывают в диапазоне 200–400 тысяч в месяц, — 66 тысяч человек. На всю страну таких 887 тысяч работников.

При том, что в целом по стране за прошлый год было построено около 1,1 млн квартир, те, кто хотя бы чисто теоретически сможет позволить себе взять ипотеку, очень быстро закончатся. В Петербурге при 79 тысячах построенных в прошлом году квартир, такая же картина. И это если не принимать во внимание, что подавляющее большинство зарабатывающих по 300 тысяч в месяц уже худо-бедно решили свои жилищные проблемы. Остается рассчитывать лишь на тех, кто намерен покупать себе что-то не с нуля, а продавать старую квартиру и брать новую. В этом случае за счет более высокого первоначального взноса резко сокращается размер кредита и, соответственно, ежемесячного платежа. Вопрос, кто будет по таким «базовым» ставкам брать в ипотеку то самое «старое» жилье, остается за скобками.

Власти, тем не менее, блещут оптимизмом, и финансовый блок мало того, что дает прогноз о 7% роста выдачи ипотеки по итогам 2024 года, так еще и видит стимул для дальнейшего роста.

«Мы периодически слышим катастрофические прогнозы падения рынка в 2024 и 2025 годах, наши прогнозы говорят о том, что никакой катастрофы не должно случиться. Мы видим именно коррекцию объемов выдач ипотечных кредитов именно в сегменте ДДУ», — заявила замдиректора департамента финансовой политики министерства Ольга Болтрукевич. Именно рост доли льготных программ, по ее словам, привел к дисбалансу на первичном рынке. В ближайшее же время их доля должна постепенно уменьшаться по мере снижения ключевой ставки. Когда это случится — не уточняет.

Денис Лебедев, «Фонтанка.ру»