ПоделитьсяПетербург и его пригороды остаются одними из самых популярных в России у покупателей жилья на первичном рынке — так, с января по май 2024 года, по данным «Петербургской недвижимости», объем продаж на первичном рынке достиг отметки 35,1 тыс. сделок. И в городе, и в Ленинградской области девелоперы осваивают под застройку все новые территории. Активное развитие ждет Новосаратовку и Новосергиевку, Бугры, Янино, Лаголово и Всеволожск в Ленобласти, а также Каменку, намыв и разрозненные участки на Васильевском острове, Пушкинский район и Кронштадт — в Петербурге.
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), перспективный земельный банк застройщиков в Петербурге и в Ленобласти составляет порядка 40 млн кв. м будущего жилья. «Это прежде всего территории во Всеволожском и Ломоносовском районах области, — говорит Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group). — А в Северной столице это зоны в Приморском, Василеостровском, Выборгском и других районах. Если же говорить о ближайшей перспективе, то готовятся к выходу на рынок порядка 1,5 млн кв. м жилой площади от различных застройщиков. Наиболее крупные проекты ожидаются во Фрунзенском районе — на ул. Фучика и Софийской, в Пушкинском районе появятся в продаже новые жилые комплексы в Шушарах и на территории Павильона Урицкого, в Ломоносовском — в Куттузи и Новоселье».
Областные ожидания
По словам Натальи Кукушкиной, руководителя отдела продукта и аналитики Группы ЦДС, сегодня власти Ленобласти более заинтересованы в строительстве нового жилья, чем городские власти. И поэтому здесь развитие жилой застройки идет сразу в нескольких направлениях. Среди них, например, Бугры, Новосаратовка, Янино и более отдаленные локации, такие как Лаголово и Всеволожск. Такое перетекание предложения из города в область объяснимо, так как условия по ипотеке становятся все жестче, увеличивается ценовой разрыв между городом и областью, и это влияет на спрос. Средняя цена квадратного метра в черте Петербурга сегодня составляет 250 тыс. руб., в Ленобласти — 150 тыс. руб. Это существенная разница. И часть покупателей, рассматривающих квартиры в новостройках, все активнее выбирают проекты в области.
Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург», уверен, что дефицит земельных участков в Петербурге фактически вынуждает девелоперов обращать на Ленобласть более пристальное внимание. Согласно данным «Главстрой-Санкт-Петербург», в январе–марте этого года один из крупных девелоперов приобрел 47 га в Аннинском городском поселении в Ломоносовском районе области.
«Мы видим перспективы развития у нескольких локаций в пригородах Петербурга, — подтверждает Владимир Шмаков, руководитель департамента развития Группы Аквилон. — Мы, например, строим жилой комплекс в Янино, рядом с выездом на КАД и с запланированной к строительству одноименной станцией метро. Особенность этой локации — в «велосипедной доступности» располагается красивое место, Колтушские высоты. Ещё одна перспективная локация — Новосергиевка. Здесь мы недавно приобрели участок для строительства 9-этажного проекта комфорт-класса. Вдоль жилого комплекса будет создана благоустроенная набережная реки Оккервиль для прогулок и отдыха. Участок расположен рядом с выездом на КАД, недалеко от «Мега Дыбенко». В будущем планируется развязка с широтной магистралью скоростного движения — ВСД».
— Сейчас на рынке петербургской агломерации, безусловно, наблюдается переток как спроса, так и предложения в ближайшие к городу районы области, — подтверждает Мария Орлова, директор по продажам ГК «А101» в Санкт-Петербурге. — И в дальнейшем эта тенденция будет только набирать силу. Если по итогам 2022 года доля области в общем объеме продаж агломерации составляла 31%, в 2023 году она выросла до 39%, а в первом квартале 2024 г. — до 42%.
По ее словам, основных причин две: разница в цене и более выгодные в области условия для реализации проектов КРТ. Средняя цена за 1 кв. м в июне в комфорт-классе в городе составила 241 тыс. руб., в области этот показатель существенно ниже — 147 тыс. руб. При этом качество реализуемых в области проектов часто выше аналогов, расположенных внутри КАД, — в Ленобласти больше пятен для реализации проектов нового типа с качественной, разноформатной жилой застройкой, комфортной городской средой с 15-минутной доступностью всех необходимых сервисов, комплексным благоустройством.
Если говорить про направления, то их традиционно два: восточное, то есть Всеволожский район и непосредственно Всеволожск, который становится одной из главных точек роста всей агломерации, а также юг — как по направлению Пушкина и Павловска, так и в сторону Гатчины и Красного Села, добавила Мария Орлова. Именно здесь в ближайшие годы будут возводиться основные объемы как жилой, так и коммерческой, в том числе промышленной, недвижимости. Здесь же активно развивается транспортная, а также образовательная инфраструктура в виде университетских кампусов, которые также станут дополнительными стимулами развития территории.
Промзоны на «стопе»
Развитие городских локаций также связано с позицией городской администрации по тем или иным вопросам. «Наиболее востребованными остаются зоны, в развитии которых заинтересованы представители власти: к примеру, планируется строительство транспортной инфраструктуры, модернизация инженерных коммуникаций, реставрация объектов культурного наследия и другие события, — говорит Дмитрий Ефремов. — В свою очередь, это привлекает крупных инвесторов и застройщиков, которые видят потенциал, готовы также вкладываться и совершенствовать территории».
При этом ряд потенциальных зон для развития и строительства жилья сейчас заморозился именно из-за позиции городских властей. Наталья Кукушкина уверена, что вопрос редевелопмента в Петербурге можно считать отложенным на ближайшие несколько лет. Согласно недавно принятому Генеральному плану развития города, промышленные территории не будут переводиться под жилую застройку, а должны быть трансформированы в современные производственные комплексы. Таким образом, под застройку жильем в Северной столице будут выводиться только участки, на которых уже нет никакой промышленности.
Отсутствие возможности перевести промышленные земли под строительство жилья существенно сужает перечень локаций для развития в Петербурге и в перспективе может повлиять на структуру предложения в городе. Так, по данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в последние годы каждая третья покупка жилья в новостройках именно на территории обжитых районов города — это сделка с квартирой в проекте редевелопмента. Таким образом, постепенно мы возвратимся к прежним временам, когда большая часть жилья в городе строилась на отдаленных окраинах, а в обжитых районах были редкие точечные проекты.
По словам Дмитрия Ефремова, для точечной застройки земля небольшими лотами — в несколько гектаров — в 2023 году приобреталась в различных районах. Особый интерес у девелоперов вызывают масштабные локации на Васильевском острове и, конечно, в Кронштадте. Этот город поступательно выходит на первый план: в раскрытии его богатого историко-культурного, жилищного потенциала заинтересованы и власти, и инвесторы, и представители строительного сегмента.
Однако стоит отметить, что в целом в Петербурге количество земельных участков, которые подходят для квартальной застройки и комплексного освоения, на порядок меньше числа застройщиков, готовых претендовать на строительство на той или иной территории. Так что конкуренция среди игроков рынка сохраняется на высоком уровне.
Как обживают новые земли
По словам Ольги Трошевой, действительно, внимание крупных девелоперов в большей степени сосредоточено на масштабных проектах на окраинах или в области, которые позволят планировать экономику на годы вперед. Иногда идет освоение совершенно новых земель, но все чаще это территории, которые соседствуют с ранее заселенными и обжитыми жилыми комплексами.
Когда один застройщик начинает освоение новых крупных территорий, где раньше были сельхозземли, или в городе, или в области, поначалу люди относятся к таким местам с некоторым опасением. Исключение составляют локации у метро, такие, как, например, Парнас и Мурино — они вызывают больше доверия. Но как только в новых локациях появляются первые очереди домов и инфраструктура, опасения у людей исчезают.
«Вне всяких сомнений люди привыкают к новым локациям и по мере их развития все активнее приобретают там жилье, — говорит Наталья Кукушкина. — В качестве примера можно привести Новосаратовку, где первые дома были введены в эксплуатацию 1,5 года назад. Сейчас там активно развивается коммерческая инфраструктура, начал ходить общественный транспорт, до конца 2024 года будет сдан детский сад на 325 мест — все это положительно влияет на имидж новой территории. На текущий момент в Новосаратовке работают уже три крупных девелопера, что создает синергетический эффект, помогая быстрее развивать новую локацию и формировать котел спроса. Покупатели воспринимают это как гарантию большей надежности, чем когда в новой локации присутствует всего одна компания. Также это позволяет людям выбрать среди нескольких проектов, что дополнительно повышает их интерес к новой территории».
Дмитрий Ефремов рассказывает, что, по исследованиям компании, примерно половина клиентов «Главстрой Санкт-Петербург» до покупки квартир в жилых комплексах компании проживала в Приморском или Выборгском районах. Иными словами, люди не просто привыкают к какому-то месту, но у них со временем складываются комфортные для них рутинные и привычные процессы: работа рядом с домом, понятные маршруты до важных для них объектов — детского сада, школы, магазинов или фитнес-центра. И если в целом район развивается, расширяется, благоустраивается, в нем создается и модернизируется инфраструктура, то более вероятно, что человек сменит старую квартиру на новую в той же локации.
Мария Орлова среди «новых» выделила Ломоносовский район Ленобласти.
— И по своему расположению, и по уровню развитости транспортной инфраструктуры, и по наличию культурно-исторических и природных достопримечательностей, а также возможностей для развития рекреационной инфраструктуры он является одним из самых привлекательных на всем рынке петербургской агломерации, — отмечает она. — При этом объемы жилищного строительства здесь пока не такие масштабные, как в том же Всеволожском районе или на Пушкинском направлении.
По ее словам, это дает ряд значительных преимуществ. Во-первых, можно заранее спланировать все составляющие органичного развития территорий: транспортную инфраструктуру, привлечение бизнеса и создание рабочих мест, социальные объекты и т.д. Сейчас такая работа проводится застройщиком совместно с правительствами обоих субъектов Федерации. Кроме того, это дает дополнительные возможности для инвестиций как в жилье, так и в коммерческую недвижимость — их стоимость будет расти по мере развития всей южной части агломерации.
Маргарита Яременко, специально для «Фонтанки.ру»
