ПоделитьсяУ большинства частных инвесторов не так много вариантов для вложения средств в недвижимость: квартиры, апартаменты, загородные объекты и встроенные коммерческие помещения — на большее рассчитывать сложно по причине высокого порога входа. Из-за внешних факторов, таких как ключевая ставка ЦБ и проценты по ипотеке, изменения в законе о дольщиках, сложная геополитическая обстановка, привлекательность сегментов меняется, но одно остается постоянным: вкладывать деньги в «бетон» в том или ином виде по-прежнему проще, чем в любые другие инструменты.
Какие возможности для инвестиций в недвижимость развиваются сегодня и на какой доход можно рассчитывать — рассказали участники круглого стола «Фонтанки».
Апартаменты как признак времени
К инвестиционной недвижимости — то есть той, которая приобретается непосредственно для получения дохода, — сейчас относят, в первую очередь, апартаменты.
— По нашей динамике, продажи за этот год, если сравнивать с прошлым, увеличились на 20%, — рассказал Кирилл Кудинов, основатель и владелец инвестиционно-строительной компании Inreit. — Этот формат продолжает набирать обороты и забирать определенную часть инвесторов, которые долгое время по инерции вкладывали средства в квартиры.
На руку владельцам апартаментов играет рост туристического потока: если в 2021 году было 6 млн человек, то в 2024, по оптимистичным прогнозам, ожидается 13–15 млн туристов. За счет этого роста планируется показать в текущем году доходность в среднем по гостиничной сети Port Comfort 14%, тогда как в прошлом году была около 12%, добавил Кирилл Кудинов.
При этом сейчас стали появляться и новые инструменты: это и флиппинг, и субаренда, и загородная недвижимость в формате инвестиций.
— В отличие от Москвы этот рынок у нас пока не настолько конкурентный, и здесь еще есть и будут появляться интересные предложения с хорошей доходностью. Жилая недвижимость постепенно отходит на второй план, а на первый выходят апартаменты с их унификацией под всевозможные задачи: это и проживание, и посуточная, и долгосрочная аренда, — отмечает Артем Чугай, ведущий менеджер по работе с партнерами Maslov Group Development.
В планах компании, например, расширить предложение, запустив многофункциональный объект, где на первом этаже будут торговые площади, на втором и третьем — офисные помещения, а выше — четыре этажа апартаментов. Он пояснил, что консервативные люди плохо воспринимают идею посуточной аренды, для них важнее возврат средств c площади.
С прошлого года, по его словам, стало пользоваться популярностью для инвестирования направление загородной недвижимости: земельные участки под строительство коттеджей, а также загородные базы отдыха.
— Последний продукт достаточно свежий для нашего инвестиционного рынка, — говорит Артем Чугай, — не всем понятно, как это работает, на что стоит обратить внимание. Но с каждым сезоном предложение становится всё более популярным и уже занимает свою нишу.
Недвижимость в любом случае остается одним из основных инструментов для инвестиций.
— Клиенты по-прежнему рассматривают квартиры, апартаменты и коммерцию с целью сохранения и вложения средств, — комментирует Татьяна Халилова, директор департамента продаж GloraX. — Однако соотношение за последние несколько лет сильно изменилось. Ранее на старте продаж жилого проекта мы стабильно наблюдали порядка 20% инвестиционных покупок. Сейчас это единичные случаи: основная масса желающих вложить средства в недвижимость перетекла в сегмент коммерции и апартаментов, особенно гостиничных.
Коммерческие помещения также рассматриваются для инвестиций, но из-за того, что стоимость входа в этом сегменте выше, то апартаменты как готовый арендный бизнес выглядят для многих более перспективными: это и более низкий чек, и более понятные сроки окупаемости. Через 2–3 года после запуска гостиницы, как правило, набирают популярность, и можно выйти с определенным гапом или сохранить апартамент как источник постоянного пассивного дохода, пояснила эксперт.
— Альтернативы апартаментам с точки зрения размера порога входа практически нет, — соглашается Константин Сторожев, генеральный директор УК Valo Service, председатель экспертного совета по апарт-отелям и сервисным апартаментам РГУД. — При этом инвесторы становятся все более профессиональными: они анализируют большой объем информации, гораздо четче формулируют свои цели. Для тех, кто инвестирует вдолгую, критичным становится то, что будет через 5–10 лет, насколько актив будет сохранять ликвидность и приносить операционный доход.
Он отметил позитивную тенденцию: все больше игроков рынка приходят к централизованному управлению объектами, поскольку привлечение профессионалов позволяет сократить риски по сравнению с ситуацией, когда этим занимаются множество отдельных собственников.
— Есть вероятность не договориться на этапе любого рода ремонтов, инвестиций и т.п., — поясняет он. — И если цели не спекулятивные — купить и продать, то значимыми становятся именно такие долгосрочные перспективы.
Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», также считает апартаменты оптимальной альтернативой покупке квартиры, если нужно вложить деньги с вменяемой отдачей. Спрос на аренду апартаментов с каждым годом в Петербурге все выше, и порог входа также относительно невысокий: от 5–6 млн рублей за юнит.
Примерно за ту же сумму (от 6 млн рублей) можно найти предложения в офисных центрах. А если брать не вторичный рынок, где объекты требуют обновления, можно также рассмотреть варианты в апарт-отелях. Еще ода возможность — торговые площади. Они, по словам эксперта, обеспечивают высокую доходность и практически не требуют дополнительных вложений, так как арендаторы сами делают ремонт, устанавливают оборудование и т.п. Но здесь высокий порог входа с учетом большого размера и высокой цены за квадратный метр — и чем лучше расположение, тем стоимость выше.
— Разного рода склады и промышленные объекты с точки зрения частного инвестора с суммами, сопоставимыми со стоимостью квартиры, можно не рассматривать — здесь речь о десятках миллионов рублей, — добавил Сергей Софронов. — Исключение — платформы коллективных инвестиций, на которые можно зайти с меньшими деньгами. Но и выбор, и анализ их предложений требуют уже определенного опыта и знаний не только в инвестициях, сколько в специфике того или иного типа недвижимости и ее управления.
Определенный процент
Что касается квартир, то на старте продаж по-прежнему сохраняется определенная доля инвесторов, отмечает Татьяна Халилова. Она несравнима с 20%, которые были до перехода на эскроу-счета — когда люди покупали на этапе котлована и продавали до ввода объекта в эксплуатацию.
— Но все же, если на старте застройщик предлагает хорошую цену, то, выбирая между краткосрочными вкладами и долгосрочными — в жилье, люди все равно выбирают «стройку», — говорит она. — У нас, как и у любого девелопера, есть понимание того, насколько вырастет стоимость квартиры за период строительства, и покупатели тоже могут рассчитать эти цифры.
Срок возврата средств, вложенных в жилую недвижимость, растет.
— Классическая модель — купи на этапе котлована и продай после ввода — уже не работает, — соглашается Мария Орлова, коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге. — Квартиры в качестве инвестиций покупают в основном с горизонтов возврата средств в 4–6 лет. И рост стоимости здесь связан с развитием районов и созданием в них качественной городской среды, которая вносит значительный вклад в увеличение цены. Так что при выборе жилья в качестве инвестиций логично ориентироваться на проекты комплексного освоения территории.
Также она отметила появление в последние годы новой категории инвесторов: они приобретают недвижимость в качестве комфортного жилья для родителей на пенсии или как первую квартиру для детей, которая сдается, пока не востребована. Часто в таких сделках применяются материнский капитал или военные сертификаты. По проектам «А101» доля таких сделок достигает 20–30%.
Кроме того, по словам Марии Орловой, важный фактор — традиционно высокая привлекательность Петербурга, как места для переезда из регионов. В этом плане петербургская агломерация уступает разве что Москве.
— Жилая недвижимость — это отчасти инвестиции, но не в полном понимании и решении задач инвестора, — считает Сергей Софронов. — В общем-то уже из названия следует намек, куда нужно смотреть. Коммерческая на то и коммерческая — подразумевает адекватную относительно инфляции доходность или значительно ее превышает.
Жилая, по его словам, подходит для сохранения средств или решения задач частных случаев: например, покупка квартиры детям. А пока они растут, квартиру можно сдавать и получать дополнительные деньги — как вариант, на репетиторов. При этом у нее достаточно много минусов.
— Сами по себе квартиры дороже апартаментов. Также потребуется ремонт (если он не входит), меблировка, но главное — самостоятельное управление, то есть искать арендаторов и решать все вопросы с ними придется самому, — говорит Сергей Софронов. — Есть компании, которые такие услуги предоставляют и позволяют «выжать» из объекта больше за счет сезонной сдачи в аренду посуточно. Но опять же, искать таких и взаимодействовать с ними собственнику предстоит самостоятельно. Но даже при такой модели управления ставка аренды за счет отсутствия сервисных услуг и гостиничной инфраструктуры будет ниже, чем в апарт-отелях. А более высокий порог входа при покупке квартиры заметно увеличит сроки окупаемости вложений.
Константин Сторожев также считает, что жилье приобретается по большей части для сохранения — и то, скорее, по привычке, поскольку спекулятивных возможностей крайне мало.
Роман Абрамов, руководитель направления по региональным продажам «Петербургской недвижимости» (холдинг Setl Group), отмечает, что вложения в жилье — это базовый уровень. На более продвинутом люди инвестируют в сервисные апартаменты, а профессиональные инвесторы выбирают коммерческую недвижимость.
— Сейчас больше становится тех, кто уже давно оценил возможности инвестирования и повышает профессиональный уровень, — говорит он. — Петербург и вовсе называют столицей апартаментов. Но в то же время и жилая недвижимость все равно пользуется спросом, поскольку такая покупка позволяет сохранить сбережения.
— Среди наших клиентов есть частные инвесторы, которые выбирают небольшие жилые лоты с целью дальнейшей перепродажи, а также инвестиционные группы, которые сконцентрированы на коммерческих площадях, — отмечает Максим Турта, руководитель департамента продаж Группы Аквилон в Санкт-Петербурге и ЛО. — Частные инвесторы зачастую делают только первые шаги, и бюджеты их инвестиций не так велики. В то время как профильные инвесторы управляют порой миллиардными бюджетами.
Район имеет значение
Фактором выбора объекта для инвестирования зачастую становится район или даже более узкая локация, которая кажется покупателю наиболее доходной.
— Если говорить про апартаменты, которые покупаются под сдачу, то многие до сих пор считают, что центр Петербурга — это манна небесная, где можно заработать огромные деньги. Да, в сезон это действительно так, — рассказывает Артем Чугай. — Но почему-то они в своих радужных расчетах не учитывают оставшиеся 9 месяцев в году, когда в центре начинается борьба за туристов. И из-за большого объема предложения некоторые объекты вынуждены работать себе в убыток за счет высоких эксплуатационных нагрузок.
По его словам, наиболее интересная зона, которая сейчас будет активно развиваться, — это «серый пояс» вокруг центра, где объектов размещения пока не так много, но при этом достаточно высокая проходимость и есть точки притяжения: например, большие учебные заведения.
Кирилл Кудинов не согласился насчет убыточности апарт-отелей в центре на время спада туристической активности. По его словам, низкий сезон действительно есть, и загрузка сокращается с 95–97% до 75–80%, но в целом отели остаются в плюсе и показывают доходность на протяжении всего года. И если летом это 25%, то зимой — 6,7%, что в среднем дает около 12% годовых.
— Могут ли отели работать не в Центральном районе? Однозначно могут, особенно если рядом есть какие-то точки притяжения, если у объекта интересная концепция, — комментирует он. — Но наша модель — про центр.
Константин Сторожев говорит, что для туристического бизнеса важно просчитать логистику до ключевых объектов, в том числе, транспортных узлов, аэропорта, вокзалов, а также главных достопримечательностей.
— Различия заключаются в том, что в центре инфраструктура — кафе, рестораны, магазины — уже находится вокруг отеля, — продолжил он. — А если вы строите объект в других районах, то вам необходимо самим формировать инфраструктуру, рассчитанную на приезжающих. Поэтому мы создали целый кластер, который позволяет решать все запросы туристов. Можно сделать хороший проект не в центре, если очень точно просчитать целевую аудиторию, для которой эта концепция подойдет. Тогда он будет успешен и для инвесторов.
Татьяна Халилова считает, что для апартаментов в Петербурге главный фактор привлекательности — это хорошая транспортная доступность.
— Чем ближе гостиничные апарт-комплексы к метро, тем быстрее будут окупаться вложения, — считает она. — Приведу в пример наш проект — апарт-отель GloraX Заневский около Ладожского вокзала. Удачное место и наличие полного спектра услуг от управляющей компании гарантирует стабильную доходность как при покупке в качестве пассивного дохода, так и при дальнейшей перепродаже апартаментов в качестве готового арендного бизнеса.
Цена плюс локация
При выборе жилой недвижимости место всегда было важнейшим фактором наряду со стоимостью и условиями приобретения, говорит Роман Абрамов. Он выделяет два направления, привлекательных для инвестиций: локации ближе к центру — это, как правило, точечная застройка; и активно развивающиеся кварталы, расположенные в более удаленных районах, иногда на периферии.
— Конечно, покупка жилого объекта недвижимости близко к центру — всегда интересная для инвестора стратегия, но это большие вложения. Поэтому важно оценить все указанные критерии, просчитать окупаемость и принять взвешенное решение, — добавил он.
— Для инвесторов, приобретающих жилье с целью дальнейшей перепродажи, сейчас важны место и используемые для покупки финансовые инструменты. С точки зрения прибыльности для такого инвестирования лучше подходят проекты за КАД, однако в текущей ситуации прибыль за период строительства упасть за счет инфляции, — считает Татьяна Халилова,
— В каждом районе — свои доминанты, на которые стоит опираться при инвестициях, — комментирует Максим Турта. — Это и транспортная инфраструктура, и плотность населения, и цена квадратного метра, арендная ставка.
Коммерческий интерес
Если же взять другие форматы инвестиционной недвижимости, то для стрит-ретейла важнее проходимость, поэтому логичнее инвестировать в районы жилых новостроек.
— В последние годы этот сегмент получил мощный толчок к развитию. Благодаря массовому строительству и высокой плотности населения в отдельных районах на окраинах петербургской агломерации ставки по аренде сравнялись со ставками на Невском, а срок окупаемости сократился иногда до 7–8 лет, — рассказывает Мария Орлова, коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге. — При этом «насмотренность» и профессионализм инвесторов растет: они стали очень тщательно отбирать помещения, ориентируясь как на объем и качество трафика, так и на наличие безбарьерной среды, минимальное количество пилонов, большие витрины, правильную форму помещений, наличие двух входов.
Она отмечает, что важно и наличие доступных программ франчайзинга, которые помогали бы сразу найти арендаторов или определиться с профилем помещения, если оно покупается для открытия своего бизнеса. «Все это мы предлагаем покупателям, и в результате продажи коммерческой недвижимости в проектах ГК «А101» в Ленобласти идут со значительным опережением графика», — добавила она.
— Если говорить о жилых районах и коммерции на первых этажах, то это практически все районы новых кварталов, — подтверждает Сергей Софронов. — Они быстро заселяются, обживаются и после сдачи первых же очередей у жителей возникает потребность в услугах шаговой доступности. Бизнес приходит в такие кварталы и предъявляет спрос на аренду.
По его словам, разнообразие площадей и планировок таких помещений позволяет на этапе инвестирования примерно определить, кому потом будет сдаваться помещение: будет ли там пункт выдачи заказов или ресторан, а может быть, супермаркет — у всех арендаторов свои требования. Причем ознакомиться с ними не так сложно — у всех франшиз и крупных арендодателей, как правило, информация о параметрах помещений и требований к ним размещена в открытом доступе.
Татьяна Халилова считает, что на сегодняшний день у коммерческих помещений самые понятные и хорошие сроки оборачиваемости денежных средств — около 8–10 лет.
— Для инвесторов в этом сегменте хороши густонаселенные формирующиеся районы, такие как Девяткино или Кудрово, — здесь спрос на помещения для магазинов или предприятий сферы услуг не ослабевает.
Сейчас, по словам Кирилла Кудинова, также набирают популярность склады индивидуального хранения, столь же актуальные внутри жилых массивов — «чтобы люди могли не хранить шины на балконе».
— Важно, чтобы концепция инвестиционной недвижимости сочеталась с локацией, — говорит Кирилл Кудинов. — Тогда все будет в порядке.
Нужен центр притяжения
Если говорить про загородную недвижимость, то в нашем регионе есть три главных направления: север, юг и восток. На севере, как отмечает Артем Чугай, преобладает Приозерское направление, где за последнее время построили много коттеджных поселков. В Курортном районе предложение из доступного сегмента появляется очень редко. На юге, по его словам, раньше хорошо продавался Петергоф, но это направление слишком загружено транспортом. Поэтому в качестве альтернативы была выбрана более южная локация — Павловск, плюс которого — наличие городской прописки.
Интересно, что если брать инвестиции в базы отдыха, то северное направление уже не так востребовано, поскольку предложение там перенасыщено, и без каких-то «фишек» туристы туда не поедут.
— Люди хотят какой-то изюминки: это либо озеро, либо пляж, либо какие-то развлечения внутри — тематические парки, аниматоры. В общем, то, что людей займет во время отдыха, — поясняет Артем Чугай. — Базы отдыха с южной и восточной стороны Петербурга почему-то обходят стороной. Там если что-то и есть, то старое и скучное, поэтому есть большой потенциал для развития, практически вплоть до Москвы. Тем более, что со стороны столицы мы также видим движение в нашу сторону.
Кирилл Кудинов поддержал мнение, что для объектов отдыха не так важно направление, как наличие центров притяжения: будь то первая линия пляжа или горнолыжный курорт в шаговой доступности.
— В этом случае объект будет приносить доход, неважно в каком направлении он находится, — подчеркнул он, добавив, что комплекс должен располагаться не дальше часа езды от города.
Инвестируешь — значит, рискуешь
Еще один параметр, который необходимо оценить перед тем, как вкладывать деньги в ту или иную недвижимость — это риски, которые снижают доходность. Например, относительно апартаментов некоторое время назад возникали серьезные опасения в перенасыщении рынка, но не все проекты воплотились в жизнь. Еще одним риском стала пандемия, когда поток туристов был сильно ограничен из-за закрытых границ.
— Рынок насыщается, но не перенасыщается — однако возрастает конкуренция, — комментирует Константин Сторожев, — причем, за краткосрочного гостя апарт-отели соревнуются с гостиницами. И тут одной ценой не выиграешь — нужно обеспечивать качество сервиса.
По его словам, если технологии не заложены изначально, то сервис обеспечить нельзя: нужно предусмотреть разделение потоков, чтобы осуществлять клининг, замену белья, питание.
Второй поток клиентов у апарт-отеля — проживающие вдолгую. Для этих клиентов важна инфраструктура. По словам Константина Сторожева, средний срок проживания — 2,5 месяца.
— Именно наличие профессионально построенных и профессионально управляемых комплексов создает возможность коммерческого успеха, — пояснил он. — Все это выливается в ликвидность объекта для тех, кто проинвестировал. И чем дальше, тем более жесткой будет конкуренция.
В связи с этим он отметил важность сохранения качества на долгий срок — иначе создается риск «трущобизации» объектов за счет вымывания дорогих клиентов. Если будет меняться уровень туристов, то будет падать капитализация.
— В Петербурге инвестиции в недвижимость — одни из наименее рисковых, — считает Сергей Софронов. — У нас, к счастью, не депрессивный город с оттоком населения. Напротив, он растет, как и его экономика, с каждым годом. Единственная угроза, которая в теории существует — это долгострой или вовсе недострой. Есть примеры, особенно в Ленобласти, где права дольщиков так или иначе были защищены, а вот покупатели коммерческих помещений пострадали. Но для защиты от этого нужно выбирать ту недвижимость, что строится крупными компаниями, получающими проектное финансирование в системно значимых банках. Определить такие труда не составляет, информация открыта.
— Риски напрямую связаны с возможностями, — комментирует Кирилл Кудинов. — Люди покупают апартаменты, чтобы получать доход, а при необходимости — легко объект продать. И в случае, если отель показывает высокую доходность, он не очень большой, в нем продается не очень много номеров, то реализовать апартамент можно довольно быстро.
Поэтому основную ценность в концепции апарт-отеля составляет управляющая компания и сама концепция позиционирования объекта.
— Если он пользуется популярностью у туристов и приносит желаемую доходность своим инвесторам, в этом случае риски снижаются, — пояснил предприниматель. — Кроме того возможна быстрая перепродажа, поскольку готовые апартаменты с подтвержденной понятной доходностью легко реализуются.
Кирилл Кудинов добавил, что пандемия оказалась ценной проверкой формата на эффективность. Практически весь отельный сектор был в упадке, но апартаменты даже в такой тяжелый период по-прежнему приносили доход собственникам. Доходность сети Port Comfort составила 6%, что сравнимо с доходностью типовой квартиры, только в пассивном формате.
— Самый непростой период — пандемийный — уже позади. Мы, безусловно, сейчас строим наши финмодели, оглядываясь назад, на 2020–2021 гг. Я могу предположить, что рост инвестиционного спроса в будущем придется на сегмент апарт-отелей. Молодое поколение очень мобильно, они хотят быстро менять места жительства, районы, даже города. Все это будет способствовать поддержанию арендного спроса. Кроме того, возрастает и поток внутреннего туризма, что гарантирует стабильный запрос на номерной фонд. В случае перепродажи тоже не возникнет проблем — этот продукт будет всегда востребован инвесторами, которые умеют просчитывать финансовые и временные затраты, — считает Татьяна Халилова
Все девелоперы считают, что сейчас риски значительно меньше, а если случится что-то глобально плохое, то проблемы будут, в принципе, у всех.
Артем Чугай добавил, что рынок первички и вторички сильно взаимосвязан.
— Есть определенная закономерность в том, когда люди сначала продают вторичку, а потом на эти деньги покупают первичку — апартаменты или квартиры, — говорит он. — И то, что происходит сегодня с ипотекой и ключевыми ставками, оказывает влияние на рынок в целом. Например, самый очевидный риск покупки жилой недвижимости на этапе строительства — не успеть выйти из нее до получения права собственности. Это грозит высокими налогами, которые могут быть увеличены в будущем.
Главное преимущество апартаментов заключается во многофункциональности: их можно использовать под офис, массажный кабинет или салон красоты. По сути, это коммерческое помещение свободного назначения, но у которого, безусловно, есть свои технические ограничения.
Если вы рассматриваете землю как инвестицию, то объект необходимо оценить с точки зрения юридической чистоты, проверить компанию-партнера, то есть изучить его функционирующие проекты, чтобы минимизировать всевозможные риски. В рекреационном бизнесе эксперт советует избегать приобретения доли, а не лота целиком. Такой формат дохода довольно проблематичный и нестабильный. Да и в целом нужно понимать, что инвестиций со 100% гарантией не существует: всегда могут возникнуть такие факторы, которые невозможно предугадать или просчитать, уточнил он.
Для жилой недвижимости Роман Абрамов видит главный риск в расчете финансовой модели при инвестировании.
— Раньше инвестиции в жилую недвижимость были достаточно простыми: квартиры за время строительства дома вырастали в цене на 20–30%, инвестор получал прибыль при ее последующей продаже. Сейчас такая стратегия действий может привести к разочарованию, — считает он. — При этом покупка жилой недвижимости предполагает вариативность действий. Например, если инвестор покупает квартиру для перепродажи, но к завершению строительства понимает, что не достигает финансовой цели, он может какое-то время сдавать жилье, а потом перепродать на пике роста. Или, наоборот — если квартиру приобрели, чтобы сдавать, но стало очевидно, что сейчас выгоднее ее продать и вложить средства в другой объект, всегда можно сделать шаг в сторону.
УК как признак времени
Важно не только купить объект, но и в дальнейшем управлять им так, чтобы увеличить прибыль. И для этого может быть выбрана разная стратегия.
— Если вопрос стоит о том, чтобы максимизировать прибыль, то, конечно, покупателю недвижимости нужно управлять ей самому, — считает Кирилл Кудинов, — но в таком случае речь уже не идет про пассивный доход. Инвестор должен четко понимать, на что он идет, и обладать определенными компетенциями.
Другая история — передать объект недвижимости в управление. Здесь, по словам эксперта, нужно тщательно выбирать и проект, и управляющую компанию: от релевантного опыта, от реальной статистики зависит дальнейшая доходность инвестора.
— Если 5−7 лет назад конкуренция в основном шла на уровне проектов — инвестор смотрел, где интересная концепция, где лучше локация, — то сейчас на первое место выходят репутация, компетентность и эффективность управляющей компании, — говорит Кудинов. — Поэтому перед инвестором стоит главная задача — сделать правильный выбор. Радует, что уровень управляющих компаний также продолжает расти: те, кто хочет двигаться дальше, понимают, что именно на это смотрят потенциальные клиенты.
Константин Сторожев отметил, что из 3600 апартаментов в шести отелях под централизованным управлением находится 2700.
— Есть такое понятие, как гудвил — goodwill — нематериальный актив, который отражает хорошую репутацию, бренд, клиентскую базу и другие нефизические активы компании. Эту дополнительную стоимость объекту создает как раз профессиональная управляющая компания, — подчеркнул он. — И если растет ликвидность, то растут и тарифы, а значит, и доходность.
— Вообще инвестор и управляющий, эксплуатант — это разные квалификации, — комментирует Сергей Софронов. — Наиболее наглядный пример с апарт-отелями: управляющая компания зарабатывает, только если апартаменты сдаются. То есть, вместе с инвестором. Она заинтересована в максимальной отдаче фонда: высокой заполняемости и средней выручке за номер. Создается и работает с этой целью. Реклама, сервис, динамическое управление тарифами и многое другое служат решением этих задач. И кроме этого, у УК есть доступ на рынок корпоративных клиентов, то есть массовых бронирований и долгосрочных контрактов на размещение.
Артем Чугай добавил, что у самих управляющих компаний тоже может быть несколько стратегий формирования дохода.
— Возможна гарантированная доходность, гарантированный доход плюс котловой метод и только котловой метод, — объясняет он. — Фиксированные платежи — это максимально невыгодный вариант, рассчитанный, в первую очередь, на консервативных инвесторов. Второй вариант — это если инвестор получает первые года два фиксированную прибыль, а дальше переходит на котловой метод. Как показывает практика, эти фиксированные платежи закладываются в стоимость самих апартаментов, т.е., по сути, это своеобразный кэшбек, чтобы «успокоить» инвестора: ему не нужно ждать раскрутки здания, получения отельных рейтингов — он сразу начинает зарабатывать.
По его словам, больше всего денег может приносить котловой метод, но, естественно, в том случае, если объект в принципе приносит доход. Поэтому, как отмечалось выше, нужно правильно выбирать место, формат и управляющую компанию. И если все факторы сложились, то такой способ будет самым выгодным.
Татьяна Халилова рассказала о программах для инвесторов на примере апарт-отеля GloraX Заневский:
— Покупателям лотов мы предлагаем две программы доходности — с гарантированным доходом и с максимальным. Начинающим инвесторам рекомендую обратить внимание на программу максимального дохода в нашем проекте, так как сейчас стоимость за апартамент с учетом всех скидок очень привлекательна, а в долгосрочной перспективе это отличная возможность получения пассивного дохода без траты времени.
Аналогично распределяется прибыль и в загородных базах отдыха, но там пока преобладает вариант с фиксированными платежами, отмечает Артем Чугай. Это еще новый рынок — люди опасаются, что база будет не загружена.
— Новые локации мы планируем делать уже по котловому методу, чтобы можно было комбинировать фиксированную доходность с возможностью больше заработать, — пояснил он. — Ну и мы не забываем, что можно купить земельный участок, построить дом или несколько домов и сдавать их самостоятельно, но в таком случае собственник максимально вовлечен в управление и это становится работой для конкретного человека.
По его словам, такие примеры в коттеджных поселках компании есть. За год таким образом можно зарабатывать 5–10 млн рублей, в зависимости от формата и уровня дома, который планируется сдавать.
Еще один вариант для максимизации прибыли — выбор необычного формата. Артем Чугай привел в пример контейнерные склады в спальных районах, которые Maslov Group предлагает постоянным инвесторам. Покупая складской юнит на площадке, они получают фиксированную доходность 15%.
Роман Абрамов говорит о том, что в сегменте жилой недвижимости, помимо сдачи в долгосрочную аренду, последний год активно развивается посуточная.
— Этим можно заниматься самостоятельно, но процесс требует постоянной вовлеченности и большого количества времени. Не все инвесторы готовы так включаться, — прокомментировал он. — Поэтому на рынке есть компании, которые берут подобный функционал на себя. Для многих это рабочая схема — несмотря на необходимость платить комиссию, доход все равно выше, ведь процесс контролируют профессиональные управляющие.
В целом же квартиру нужно сдавать в аренду в том случае, если она изначально приобреталась с целью сохранения финансов. Важно, чтобы она не простаивала. При этом рассчитывать на возможность легко получить прибыль не стоит: окупаемость в данном случае стремится к 20 годам, — отметил Роман Абрамов.
В сегменте жилой недвижимости появилось новое модное течение среди инвесторов: флиппинг.
— Как правило, за месяц-два до ввода приобретаются привлекательные лоты с не самой высокой стоимостью квадратного метра — как правило, это двух-трехкомнатные квартиры, — поясняет Татьяна Халилова. — И затем с помощью команды дизайнеров квартира «доводится до ума», чтобы продать ее дороже. Способствовали распространению этой схемы низкие ставки по льготной ипотеке.
Используется флиппинг и в сегменте апартаментов.
— Клиенты приобретают апартаменты в престижном районе, которые мы реализуем по достаточно привлекательной цене. Выполняют в них комплексный ремонт с хоумстейджингом и затем продают готовый продукт дороже, — рассказывает Максим Турта. — Это очень хорошая история для инвесторов — они приобретают качественный готовый продукт по экстра-стоимости.
Инвестиции вдолгую
Несмотря на то, что строить прогнозы — дело неблагодарное, эксперты считают: предсказать ситуацию на рынке как раз проще на долгосрочную перспективу.
— Цены на жилую недвижимость растут всегда, независимо от макроэкономических факторов и политической ситуации, — говорит Роман Абрамов. — На разных этапах процесс развивается более или менее динамично, с периодами стагнации. Вспомните кризисные годы: цены росли и в 1998, и в 2008, и в 2014 году, и даже на фоне пандемии в 2020 году, то же происходило и в 2022 году. Поэтому однозначно можно прогнозировать, что рост продолжится, вопрос — какими темпами. С точки зрения сохранения средств жилье всегда будет одним из самых простых, понятных, надежных и легких способов инвестировать.
— Альтернатив недвижимости по части ее надежности и устойчивости к кризисам не появилось — и не видно, что может такого появиться, — соглашается Сергей Софронов. — Напротив, периодически шатается репутация ранее считавшихся надежными решений. Например, валюта в контексте того, как она теперь будет торговаться. Можно сказать, что ключевая ставка зажимает активность на рынке недвижимости, и далеко не только на нем, и это в ближайшей перспективе не изменится. То есть, с одной стороны, есть очень серьезное давление снизу — себестоимость строительства все время стремится вверх. С другой стороны, есть гнет ставок сверху — на покупательскую активность. И это пока стабилизирует цены. Как минимум, в контексте жилой недвижимости, апартаментов и встроенных в них коммерческих площадей.
— За последние 30 лет рынок недвижимости развивался и будет развиваться дальше, — продолжила мысль коллег Мария Орлова. — Жилищный вопрос — фундаментальная потребность человека, которая актуальна сейчас и будет важна и через 50–100 лет. Тогда как любые другие инструменты инвестирования, возможно, предлагая временами более высокую доходность, предполагают и несравнимо больший уровень риска, а также гораздо сильнее зависят от геополитических и макроэкономических условий.
Константин Сторожев ожидает, что приоритет пользования над владением недвижимости будет расти: новое поколение все чаще выбирает проживание в арендном формате, при этом понимая, какая инфраструктура и какой сервис им необходим. Он ожидает, что будет расти доля апартаментов, ориентированных на среднесрочное проживание, так как гостиничным форматом сложнее управлять.
— Перспектив для резкого увеличения туристического потока я не вижу — до тех пор, пока мы ориентируемся на внутренний туризм. Если хотя бы из дружественных стран к нам поедет больше людей, то будут перспективы и у гостиничного направления, — прокомментировал он.
— Мы живем во времена, когда планы продаж пересчитываются каждый месяц, а новую информацию от банков мы получаем раз в неделю, а то и чаще, — комментирует Татьяна Халилова. — Поэтому точные прогнозы на 5–10 лет вряд ли кто-то готов делать. Но аналитика говорит о том, что наши дети будут менее привязаны к месту жительства. При этом сохранение средств «в бетоне» по-прежнему актуально. И мы ждем, когда закончится история с высокими ставками по вкладам, на которых сейчас лежит 43 млрд рублей. То есть мы понимаем, что деньги у покупателей есть, а когда ключевая ставка пойдет вниз, они понесут их в сферу недвижимости.
Артем Чугай считает наиболее перспективным строительство многофункциональных зданий, сочетающих в себе и жилые апартаменты, и торговые точки, и офисы. Что касается загородного сегмента, то здесь очевидно, что люди уже не хотят покупать участки в СНТ — им больше не интересно жить в местах, слабо насыщенных внутренней инфраструктурой, бедных дополнительными бонусами от застройщика, и все больше они смотрят в сторону коттеджных поселков. Тем более, что последние бывают всех сегментов: от эконома до элитных. Аналогичные тенденции к комфорту есть и в рекреационном сегменте.
— Туристическая сфера — одна из немногих, на которых СВО сказалась не так критично: люди стали активнее путешествовать внутри страны, и это отражается в том числе на спросе на загородную недвижимость, — говорит Кирилл Кудинов. — И, на мой взгляд, туристическая недвижимость в разных форматах, будь то городские апарт-отели или загородные комплексы, продолжит расти. Основной драйвер здесь — это количество гостей.
По его словам, в этом году в Петербурге ожидается 13 млн туристов — это в два раза больше, чем в 2021 году. Похожая ситуация и в Ленобласти — здесь ожидается около 5 млн. Но если в Петербурге 35 тыс. номеров в современных отелях, то в Ленобласти — 15 тыс., и их состояние далеко от идеала.
— С учетом этих обстоятельств мы приступили к строительству инвестиционной загородной базы отдыха ЭкоPort в Приозерском районе, — добавляет предприниматель. — В том же направлении сегодня двигаются и другие застройщики. Поскольку становится очевидным, что любые форматы, связанные с туристической недвижимостью, будут востребованы.
