Поделиться«Фонтанка» составила рейтинг самых дорогих зданий Петербурга. Как старинных памятников архитектуры, так и недавно построенных коммерческих объектов. В расчет брались постройки, кадастровая стоимость которых превышает 5 млрд рублей. Таких зданий в городе насчитывается около 70.
В общей сложности процесс кадастрового учета и оценки в Петербурге прошли почти 146 тысяч зданий, сооружений и недостроев. В их число включены и участки дорог, и водопроводы, и перегоны метро. Их совокупная стоимость — свыше 16 трлн рублей.
Самый дешевый объект в этом длинном списке (всего 2 436,79 рубля) — двухметровый навигационный знак на берегу Невы в Рыбацком. Самая высокая кадастровая стоимость — ожидаемо — у Лахта Центра (202 млрд рублей). Он же и самый большой по площади в нашем рейтинге (404 тыс. м2).
Если бы за них всех город получал налог в полном объеме, выходило бы 240 млрд рублей (по 1,5%). Однако основная часть учтенных объектов либо выведена из облагаемой базы (как, например, объекты культурного наследия), либо ставка налога по ним приравнена к 50% или вообще нулю (как у стратегических инвестпроектов). Список организаций и объектов, которые имеют такие льготы, весьма широк. В конечном счете в строчке «Налог на имущество организаций» за прошлый год в бюджете города значится лишь 34,5 млрд рублей.
В рейтинг «Фонтанки» вошли лишь объекты, так или иначе подходящие под определение «здание». То есть весьма дорогие дамба или перегоны метрополитена из списка исключены. Нет там и жилых домов. Дело в том, что все новостройки при вводе в эксплуатацию имеют собственный отдельный кадастровый номер. Но они, естественно, разбиты на отдельные квартиры, у каждой из которых свой владелец. Так что стоимость самого по себе дома имеет мало значения. Но если интересно, самыми дорогими жилыми домами в городе являются ЖК «Палацио» на Васильевском острове (20,7 млрд рублей), ЖК «Полис на Комендантском» на Плесецкой улице (16,9 млрд рублей) и «Граф Орлов» на Московском проспекте (16 млрд). К слову, у большинства крупных ЖК их корпуса имеют отдельный кадастровый номер и отдельную цену, так что учитывать их все не имеет смысла.
С большим отрывом от Лахта Центра идут два объекта Комплекса защитных сооружений: судопропускное сооружение и один из участков. Один стоит 82 млрд, второй — 50. Далее идет стилобат Лахта Центра площадью 180 тыс. м2 (46 млрд рублей) и еще один объект КЗС.
Но если взять их за скобки, на втором месте оказывается самый понятный и ожидаемый объект — Зимний дворец. При не самой значительной площади в 56 тыс. м2 его кадастровая стоимость определена в 25,6 млрд рублей. То есть 450 тыс. рублей за м2.
Столь огромная кадастровая стоимость — скорее исключение для исторических зданий в Петербурге. К примеру, соседний Большой Эрмитаж (Дворцовая наб., 34) оценен всего в 860 млн рублей, то есть по 34,3 тыс. руб./м2. А также принадлежащий Эрмитажу Главный штаб оценен в более солидные 4,6 млрд рублей, но и это всего-навсего 73 тыс. за м2.
В топ самых дорогих исторических зданий в итоге, кроме Зимнего дворца, попадают Таврический дворец, Инженерный замок. Всё. Дороже 5 млрд исторических зданий в Петербурге нет. А, к примеру, Мариинский дворец оценен в смехотворные 488 млн рублей, или 25 тыс. рублей за метр.
Следом за Зимним дворцом идут сразу несколько крупных торговых объектов: «Галерея», «Питерлэнд», «Невский центр», «Европолис», «Гранд каньон» и т. д. К крупным офисным зданиям в рейтинге относятся «Невская ратуша» (по отдельности — обе очереди), офис банка «Санкт-Петербург» с прилегающим БЦ «СПб Плаза», «Морская резиденция» в Шкиперском протоке, «Виктория плаза» на пл. Победы, «Лидер тауэр» на пл. Конституции и другие.
К общественным пространствам со специфическими функциями можно отнести оба терминала Пулково (новый — втрое дороже), здание Российской национальной библиотеки на Московском, 165, новые стадионы «Газпром Арена» и «СКА Арена», университетские здания СПбГУПТД на Ивана Черных и Аграрного университета в Пушкине.
Из производственных зданий самый дорогой — недавно построенный новый Производственно-складской комплекс на Софийской, 96, бывший завод Toyota (теперь — «Аурус») в Шушарах и самые новые в городе Юго-Западная и Северо-Западная ТЭЦ, Очистные сооружения на Волхонском шоссе, стапельный комплекс «Адмиралтейских верфей». Также сразу несколько корпусов Ижорских заводов были оценены дороже 5 млрд рублей.
По поводу промышленности необходимо оговориться. В рейтинге — только отдельно стоящие здания. Если брать заводы как имущественные комплексы, состоящие из нескольких цехов, то необходимо отмечать и многие другие. Тот же бывший Hyundai, если считать все вместе, — более 10 млрд рублей. Примерно столько же — Кировский завод и многие другие предприятия.
К очень дорогим объектам недвижимости в Петербурге относятся и многие медицинские учреждения. Самая высокая кадастровая цена — у новой поликлиники Военно-медицинской академии. Далее идут онкоцентр Напалкова в Песочном, больница
Отдельно проходят гостиницы. Правда, лишь две — «Прибалтийская» и «Пулковская» — в классическом смысле этого слова. Остальные — апарт-отели, которые зачастую от жилых домов отличаются лишь с бюрократической точки зрения и ставкой аренды.
Необходимо отметить, что далеко не все владельцы крупных объектов радуются тому, что у них на балансах оказываются такие дорогие активы. В свое время прошла целая череда судебных процессов, где собственники добивались снижения кадастровой оценки.
Притчей во языцех стала история с крупнейшим в городе торговым центром «Галерея», который оказался в свое время оформлен как паркинг, что привело к кадастровой оценке здания примерно по 5,8 тыс. рублей за м2, а всего в 900 млн рублей. Позже эта оплошность была исправлена, и сейчас «Галерея» с точки зрения налоговой и чиновников стоит 22 млрд рублей.
Неправильная оценка порой чуть не приводила к самым печальным результатам. Так, фирма «Страйк» Андрея Смирнова (партнер Андрея Рогачева по проекту «Верный») получила от ФНС требования по уплате налогов за недостроенное здание торгового комплекса на Стачек, 45Б, более чем на 110 млн рублей. Пустая бетонная коробка площадью 24 тыс. м2 по непонятной для бизнесмена причине была оценена в 9,3 млрд рублей. Для сравнения, это дороже «Европолиса» (138 тыс. м2).
Пока предприниматель пытался доказать, что при оценке произошла ошибка и налог был рассчитан неверно, ФНС подала иск о банкротстве и уже передала в ФССП документы на принудительную продажу этого актива. Буквально в последнюю минуту «Страйку» удалось в Городском суде доказать, что его здание стоит всего 600 млн рублей и что нужно обязать налоговую пересчитать сумму требований и остановить процедуру продажи имущества.
Процедура расчета кадастровой стоимости объекта основана на сложной формуле, которая учитывает в первую очередь функциональное назначение здания и его расположение. Если следовать за уже определенными кадастровыми оценками и обратиться к их статистике, получается, что самые дорогие кадастровые кварталы (с самой дорогой средней оценкой квадратного метра зданий) будут вовсе не в «золотом треугольнике».
Самая высокая средняя стоимость «квадрата» в Петербурге оказалась в квартале 78:07:0003168 — сразу 119,6 тыс. руб./м2. Это Петроградская сторона, берег Карповки, там, где не так давно был возведен новый ЖК на месте снесенной гостиницы «Северная корона». На втором месте — квартал 78:06:0209003 на Большом проспекте Васильевского острова, где расположены Покровская больница и ЖК «Финансист» (98 тыс.). Замыкает тройку также Петроградская сторона, квартал 78:07:0003089, в границах которого находится отель «Введенский» (94 тыс.).
Далее следуют кадастровые кварталы на Крестовском острове, в центре у ул. Кавалергардской, опять Петроградка в районе Первого меда, опять В.О., где гостиница River Palace, дальше — сюрприз — Ломоносов, окрестности Богумиловской улицы, где пока что расположены какие-то гаражи. Замыкают десятку кадастровые кварталы на Московском проспекте, где находится сад Олимпия, и на Васильевском острове с гостиницей «Прибалтийская» (87–88 тысяч рублей за м2 в среднем).
Следует иметь в виду, что эта десятка сформирована из небольших кварталов с доминирующим зданием с высокой удельной стоимостью квадрата и с небольшим количеством других строений, чья невысокая стоимость не может перебить цену статусного соседа.
Как уже отмечалось выше, медицинские объекты имеют довольно высокую кадастровую оценку. Неудивительно, что из пригородов Петербурга самым «дорогим» оказывается Песочный (средняя цена одного м2 по всему поселку — 51,8 тыс. рублей) с целым медицинским комплексом из нескольких специализированных клиник.
Если же оценивать локации в разрезе именно городских муниципалитетов, то наиболее «ценными» оказываются МО «Морской» (
Истинная же справедливость начинает наблюдаться, только когда мы начинаем смотреть максимально крупно — по районам. Вот тут никаких сюрпризов уже нет: Центральный (37 тыс.), Петроградский (34,1 тыс.) и Василеостровский (31,6 тыс.). Средняя же цена квадратного метра всех-всех строений и сооружений в Петербурге —
Денис Лебедев, «Фонтанка.ру»
