После отмены господдержки: как изменилась структура ипотеки на Северо-Западе

Отмена массовой льготной ипотеки обеспечила стремительный рост доли вторичного жилья в Санкт-Петербурге и Ленобласти. Аналитики Домклик изучили данные, полученные от Сбербанка по Санкт-Петербургу, Ленинградской области и Северо-Западного федерального округа за июль 2024, и сравнили их с периодом до отмены массовой льготной ипотеки.

Регионы Северо-Западного федерального округа. Распределение ипотечных кредитов Сбера по типам недвижимости в июле и первом полугодии 2024 года: приобретение первичных и вторичных квартир (обозначены как «Первичное» и «Вторичное (квартиры)» соответственно), индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), загородная недвижимость. Дополнительно приведены данные по другим регионам округа («Другие регионы СЗФО») и по всему округу в целом («СЗФО»).

По данным Домклик на неполный июль 2024 года

Напомним, что 1 июля завершилась программа льготной ипотеки с низкой ставкой, которая действовала с 2020 года. Участвовать в упраздненной сейчас программе можно было независимо от возраста, семейного положения, профессии и места проживания — то есть она была наиболее массовой.

Вторичный рынок квартир: вырос в полтора раза

После отмены господдержки и существенной корректировки семейной ипотеки доля готового жилья в структуре ипотечных выдач в СЗФО заметно выросла: показатель поднялся с 43,1% до 67%.

В крупных регионах СЗФО вторичный рынок укрепился несколько слабее — до 61,6% в Санкт-Петербурге и до 59,2% в Ленинградской области. Ранее показатели едва превышали треть ипотечных выдач.

Алексей Лейпи, директор дивизиона «Домклик» Сбербанка:

— После завершения Господдержки и изменения условий «Семейной ипотеки» доля вторичной недвижимости в СЗФО значительно увеличилась: в неполном июле по отношению к данным первого полугодия показатель вырос на 24 процентных пункта — до 67%. Изменения отчетливо видны и в крупнейших регионах округа: в Санкт-Петербурге доля вторичного рынка увеличилась на 26,9 п.п. до 61,6%, в Ленобласти — на 21,5 п.п. до 59,2%.

Еще до отмены массовой льготной ипотеки аналитики Домклик отмечали, что в СЗФО доля вторичного рынка — одна из самых высоких по сравнению с другими округами (после Северо-Кавказского и Приволжского).

Эксперты объясняют это небольшим разрывом в ежемесячном платеже на первичном и вторичном рынках: так, в январе-июне 2024 года размер ежемесячных выплат в сегменте готового жилья был всего на 4,7% больше, чем на рынке новостроек.

Кроме того, в СЗФО есть регионы, где объем предложения на первичном рынке крайне низкий (Мурманская и Новгородская области, Республика Коми) или равен нулю (Ненецкий автономный округ).

Первичный рынок: упал почти в два раза

После отмены господдержки показатель по первичному рынку в Северо-Западном федеральном округе существенно изменился по сравнению с периодом до масштабных изменений в льготной ипотеке.

По данным на неполный июль 2024 года, первичный рынок в Северо-Западном федеральном округе составил примерно 19,6% ипотечных кредитов, выданных Сбером. Показатель существенно изменился по сравнению с периодом до масштабных изменений в льготной ипотеке: в первом полугодии на первичном рынке заключалось более трети сделок (36,9%).

Такой же тренд отмечается также в крупнейших субъектах округа — в Санкт-Петербурге и Ленобласти. Процент сделок на рынке новостроек в Северной столице снизился с 46,6% до 25,6%, а в Ленинградской области — с 37,3% до 22,2%.

ИЖС: падение в три раза

Спад пережил и рынок индивидуального строительства (ИЖС). Как и в случае новостроек, доля выдач на строящиеся жилые дома существенно уменьшилась как во всем СЗФО, так и в отдельных субъектах. По округу доля ИЖС — с 15,6% до 5,4%, в Санкт-Петербурге — с 14,7% до 4,6%, а в Ленинградской области — с 19,2% до 6%.

Загородная недвижимость: рост более чем в два раза

Что касается вторичной загородной недвижимости, степень востребованности такого типа жилья также выросла во всем округе. Причем если в СЗФО доля загородных домов увеличилась с 2% до 4,3%, то в Санкт-Петербурге и его пригородах изменения более значительны. Так, процент сделок, заключенных на рынке вторичного загородного жилья, в Северной столице увеличился с 2,3% до 5,1%, а в Ленинградской области — с 3,2% до 8,9%.

Меньше — потому что дороже

Если проанализировать предложение жилья в СЗФО за июль 2024 года, первичный рынок — наиболее дорогой сегмент для покупки недвижимости. Стоимость стандартной квартиры (50 кв.м.) здесь равна 9,8 млн рублей, тогда как на вторичном рынке лот той же площади оценивается в 7,9 млн рублей. Частный дом (100 кв.м.) можно купить за 6,9 млн рублей.

В Санкт-Петербурге жилье стоит дороже, чем в среднем по Северо-Западному округу. При этом наиболее высокая цена предлагается в частных жилых домах: лот (100 кв.м.) обойдется в 14,1 млн рублей. Чуть дешевле продается стандартная квартира в новостройке (50 кв.м.) — 12,7 млн рублей. Самые привлекательные варианты можно приобрести на вторичном рынке: квартира площадью 50 кв.м. стоит 10,5 млн рублей.

В Ленинградской области квартиру в новостройке (50 кв.м.) и загородный дом (100 кв.м.) можно купить примерно по одной и той же стоимости — за 7,9 млн и 7,8 млн рублей соответственно. Готовая квартира обойдется в 6,8 млн рублей.

Если сравнивать эти данные со средними значениями по округу, окажется, что квартиры на первичном и вторичном рынке в Ленинградской области стоят дешевле, чем в целом по СЗФО. Эксперты добавляют, что в сегменте новостроек Ленобласть лидирует среди крупнейших регионов РФ по доле предложения бюджетного жилья, которая составляет практически 100%.

При этом частные дома в Ленобласти размещаются в объявлениях по более высокой стоимости, чем в целом по СЗФО. Повышенные цены обусловлены наличием большого количества объявлений в населенных пунктах вблизи дорогого Санкт-Петербурга, включая Всеволожск и Гатчину.

Методология: как и что считали аналитики

В ходе исследования специалисты рассмотрели ипотечные сделки Сбера в Санкт-Петербурге, Ленинградской области и Северо-Западном федеральном округе (СЗФО) в целом. Также они изучили спрос в других регионах округа.

Эксперты оценили распределение количества ипотечных выдач по различным типам недвижимости: первичные квартиры, вторичные квартиры, индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), загородная недвижимость. Период анализа — первое полугодие (период до завершения Господдержки и масштабного изменения Семейной ипотеки) и неполный июль 2024 года (после обновления условий льготных программ).

Инфографика и аналитическая информация предоставлены пресс-службой «Домклик»

ООО «Домклик», https://domclick.ru/, ИНН 7736249247