Стройка под давлением: как отмена льготной ипотеки и рост ставки влияют на рынок недвижимости Петербурга

Рост ключевой ставки и отмена льготной ипотеки — эти обстоятельства в первую очередь сейчас влияют на строительный рынок Петербурга. Но несмотря на это, застройщики продолжают строить (уже введено около 60% от плана, согласованного с Минстроем) и выводить на рынок новые объекты, рассчитывая, что спрос все-таки будет. Таковы результаты опроса, проведенного «Фонтанкой» накануне Дня строителя, который в этом году отмечается 11 августа.

Председатель Комитета по строительству Игорь Креславский рассказал «Фонтанке», что в этом году город придерживается намеченных показателей по вводу жилья: «Из запланированных 2,65 млн кв. м уже введено более 1,6 млн (или 60%) — по всем показателям видно, что годовой план будет выполнен».

По его словам, уменьшение планового объема ввода по сравнению с прошлым годом связано с тем, что из-за активного жилого строительства в прежние годы город столкнулся с большой нагрузкой на инфраструктуру. Поэтому в плане по вводу жилья в Петербурге, утвержденному в рамках реализации федерального проекта «Жилье», в нем предусмотрены более скромные показатели.

При этом Игорь Креславский отметил, что сейчас строительство социальных объектов набрало хороший темп: в этом году планируется ввести около 100 объектов, из которых 39 построены по Адресной инвестиционной программе, а остальные — застройщиками. «Всего за пять лет было построено около 400 социальных объектов — это итог совместной работы всего строительного комплекса, — добавил Игорь Креславский. — Тем самым практически ликвидирована одна из основных проблем Санкт-Петербурга последних лет, связанная с дефицитом социальной инфраструктуры. Теперь школы и детские сады возводятся без форсирования, в плановом порядке, параллельно со строительством жилья». Он подчеркнул, что это показывает эффективность работы Градостроительной комиссии: при реализации проектов жилья все социальные обязательства со стороны строительных компаний выполняются в полном объеме и в срок. В результате количество новых социальных объектов, построенных за счет инвесторов, выросло в разы.

Общая же ситуация на рынке недвижимости в начале 2024 года ярко показала: в сегодняшних реалиях с учетом высокой ключевой ставки ЦБ рынок недвижимости сильно зависит от государственной поддержки.

— Одним из наиболее значимых событий рынка недвижимости последних месяцев стала отмена с 1 июля основной программы льготной ипотеки, которая служила мощным стимулом для развития строительного комплекса страны, — говорит Александр Вахмистров, координатор НОСТРОЙ по Санкт-Петербургу, президент Ассоциации «Объединение строителей Санкт-Петербурга». — В то же время мировой опыт показывает, что более целесообразным в подобных случаях является применение точечного субсидирования ипотеки по территориальному или по индивидуальному принципу. Поэтому часть программ остаются актуальными и сегодня, а именно — сельская ипотека, дальневосточная, ипотека для новых регионов России, для многодетных семей, для семей участников СВО и ряд других.

Из положительных моментов Александр Вахмистров отметил нынешнее конструктивное взаимодействие федеральной власти и строительного сообщества регионов.

— Успешное сочетание федеральной и региональной политики, намерений и возможностей бизнеса, когда бюджетное и инвестиционное строительство идут нога в ногу, вызывает удовлетворение, — добавил он.

— Льготная ипотека на протяжении нескольких лет оставалась драйвером рынка, поэтому из ключевых событий, негативно на него повлиявших, стоит выделить завершение действия госпрограммы с 1 июля, а из позитивных — продление на обновленных условиях программы семейной ипотеки, — отметила директор департамента продаж GloraX Татьяна Халилова.

Ипотека с господдержкой поддержала строительную отрасль в период пандемии и изначально вводилась как временная мера, напомнил Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург».

— Ей удалось оказать положительное влияние, поэтому ее завершение в 2024 году стало вполне закономерным и ожидаемым, — говорит он. — Так, доступность жилья в новостройках мегаполисов привлекла иногородних покупателей: к примеру, доля региональных клиентов «Главстрой Санкт-Петербург», которые приобрели квартиры в наших проектах «Юнтолово» и «Северная долина», в 2020-м увеличилась с 29% до 35%. И показатель 30–35% стал для рынка недвижимости Санкт-Петербурга в 2024 году средним значением: в продажах отдельных застройщиков доля доходит до 60%.

Дмитрий Ефремов говорит, что продление семейной ипотеки в целом оценивается позитивно: с 1 по 18 июля 2024 года 57% покупателей квартир в проектах «Главстрой Санкт-Петербург» выбрали семейную ипотеку предпочтительной формой оплаты.

— Несмотря на изменение условий и еще большую адресность, программа по-прежнему позволяет приобрести свое жилье выгодно многим россиянам, — отметил он. — Но повышение ключевой ставки до 18%, к сожалению, негативно отразится на строительной отрасли. С одной стороны, это приведет к удорожанию строительства и сдерживанию старта новых проектов. С другой, ипотеку смогут взять только покупатели со стабильным высоким доходом, у которых есть сбережения для внесения большого первоначального взноса.

— В Петербурге объемы строительства действительно сжимаются: относительно результатов первого полугодия 2023 года предложение в комфорт- и бизнес-классе снизилось на 5%, — рассказал Эдуард Тиктинский, президент RBI. — Причины — и недостаток участков под застройку, и многоступенчатые цепочки согласований, в центральных районах города часто завязанных на обеспечение будущих жителей социальной инфраструктурой. Это непростые вопросы, мы в RBI сейчас решаем их сразу по нескольким нашим перспективным проектам.

При этом компания по-прежнему не рассматривает Ленобласть в качестве альтернативы — приоритетными остаются традиционные районы Петербурга.

Коммерческий директор ГК «А101» в Петербурге Мария Орлова также считает самым знаковым событием для рынка прекращение с 1 июля программы ипотеки с господдержкой и изменение условий по семейной ипотеке.

— Продление семейной ипотеки до 2030 года, несмотря на ее трансформацию и ухудшение условий для рынков петербургской и московской агломерации, является, с моей точки зрения, скорее позитивной новостью: оно дает нам возможность долгосрочного планирования, чего не хватало на нашем рынке, — добавила она. — А решение о прекращении программы ипотеки с господдержкой под 8% отрицательно скажется на рынке — в этом году в структуре продаж приходилось порядка 35–45%. Еще одним негативным фактором является то, что уже более полугода ключевая ставка держится на уровне выше 15%.

Из позитивных новостей Мария Орлова называет активные шаги по усилению транспортного каркаса петербургской агломерации. В активной проработке находится Широтная магистраль скоростного движения (ШМСД) — в начале июля определились сроки и стоимость строительства II–IV этапов проекта, развивается и проект КАД-2. Для проекта ГК «А101» в Лаголово полезной инициативой оказался и запуск программы тактовых электричек — подобная программа прорабатывается и для Всеволожска.

— Поскольку ипотека — главный инструмент для покупки квартиры на первичном рынке, повышение ставки ЦБ изменило экономический ландшафт рынка, — продолжила Наталия Коротаевская, коммерческий директор Группы Аквилон в Санкт-Петербурге и ЛО. — Ипотека вне субсидированных программ перестала быть привлекательной для клиентов. Второе важное изменение — это ожидаемая отмена ипотеки с господдержкой. Льготная ипотека стала более таргетированной, она нацелена на поддержку семей с детьми. Такое решение повлияет на структуру спроса, например покупок «инвестиционных» квартир станет меньше.

— Спрос показывает чрезвычайную чувствительность к размеру первого взноса и ежемесячным платежам, — пояснила Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ». — Неоднократное ужесточение условий и, в конечном итоге, окончание срока действия льготных ипотечных программ спровоцировало волны ажиотажного спроса, на смену которым в июле пришел спад и заметное сокращение объемов продаж. Неоднократное увеличение ключевой ставки привело к высокой стоимости проектного финансирования и неподъемным условиям ипотеки. Рынок уже столкнулся с воздействием этих факторов, и в ближайшее время предстоит искать способы решения сложившейся ситуации. Сложности на рынке труда тоже влияют на работу застройщиков.

При этом она отметила, что высокая конкуренция на строительном рынке заставляет застройщиков все так же серьезно работать над продуктом, повышая комфорт и внедряя новые опции.

Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК» в качестве событий, положительно повлиявших на отрасль в 2024 году, отметил то, что льготные ипотечные программы продлились до середины года. Также из внешних факторов, которые позитивно затрагивают и строительство, он назвал рост промышленного производства, причем далеко не только тяжелого. Отрицательным фактором стала ключевая ставка, точнее, ее величина на уровне, когда проектное финансирование и ипотека остаются дорогими.

— В этом контексте пересмотр льготной ипотеки имеет куда более негативное влияние на рынок, чем могло бы быть, — считает он.

Хотя главными событиями на рынке называют изменения в системе господдержки, они скажутся на продажах уже по итогам второго полугодия, а первое строители завершили весьма успешно.

— Первая половина года и вторая — это, по большому счету, два разных рынка, — говорит Сергей Софронов. — У покупателей кардинально поменялись условия покупки, баланс спроса и предложения, соответственно, тоже. Но, учитывая, что предложение в Петербурге имеет тенденцию к сокращению, этот баланс примерно будет сохраняться.

Так, спрос в Петербургской агломерации за первую половину 2024 года вырос на 48% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, подсчитали в Консалтинговом центре «Петербургская Недвижимость».

— С января по июнь заключили более 44 тыс. сделок, — уточнила Ольга Трошева, директор КЦ «Петербургская Недвижимость» (Setl Group). — Эта тенденция была обусловлена ожиданием завершения ипотечной программы господдержки и предстоящих изменений условий по семейной ипотеке.

При этом объем предложения на первичном рынке за год (с июня 2023 года) снизился на 10% и по итогам полугодия составил 3,6 млн кв. м. Что касается цен, то, по словам Ольги Трошевой, в Петербурге средние цены предложения в классе «масс-маркет» с начала года выросли на 5,1%, до 247 тыс. руб. (+12 тыс. руб. за кв. м), тогда как в Ленинградской области — на 1,6%, до 149 тыс. руб. за кв. м (+2,4 тыс. руб. за кв. м).

— Продажи жилья на первичном рынке Петербурга в 1 полугодии 2024 г. увеличились на 20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, — подтвердила Татьяна Халилова. — Поэтому можно утверждать, что баланс спроса и предложения на рынке Северной столицы удалось удержать. Вместе с тем мы наблюдаем возрастающий интерес покупателей к проектам в Ленинградской области. Причин у этого тренда несколько — стоимость квадратного метра недвижимости в Ленобласти в среднем на 40% ниже, чем в Петербурге, условия по реализации масштабных проектов для девелоперов достаточно привлекательные, у региона хорошие перспективы по развитию транспортной инфраструктуры. Всё это заставляет спрос плавно перетекать из Петербурга в соседний регион.

О тенденции к перетоку предложения и спроса из Петербурга в Ленобласть говорит и Мария Орлова:

— Здесь предложение и спрос взаимосвязаны. В области есть подходящие участки под проекты комплексного развития территорий (КРТ), тогда как в городе их почти не осталось. Вместе с тем именно проекты КРТ в области наиболее востребованы сейчас у покупателей: они предлагают им достаточно высокий уровень комфорта и социальной среды по стоимости иногда в два раза ниже, чем в городе, — при сопоставимом классе жилья.

Дмитрий Ефремов отметил, что относительно 2023 года первая половина 2024-го показала рост спроса порядка 50%, но из-за повышения ключевой ставки и отмены ипотеки с господдержкой очевидно, что следующие месяцы рынок масс-маркета будет существовать в условиях ограниченного спроса.

— Спрос и предложение на рынке Петербурга находятся в динамическом равновесии, — считает Наталия Коротаевская. — Первые полгода, благодаря гибкой политике продаж и ажиотажному спросу, прошли вполне успешно, в период неопределенности — первые недели после отмены ипотеки с господдержкой — покупатели выдержали паузу, но сейчас стабильный спрос возвращается. Развитие ситуации на рынке вполне совпадает с расчетами нашего аналитического отдела, поэтому наши планы как застройщика остаются прежними.

Екатерина Немченко добавила, что в результате активных продаж первого полугодия на рынке заметно сократилось предложение в городских проектах.

— На фоне сокращения вывода в продажу новых проектов это становится ощутимо, — говорит она. — В начале года снизились темпы продаж студий, спрос переместился в сегмент однокомнатных квартир, но уже с весны студии вернули свои позиции в структуре продаж. Несмотря на завершение действия льготных ипотечных программ, участники рынка отмечают в июле высокую активность в обращениях, спрос не упал, потребность в жилье есть. Нужны инструменты, позволяющие приобретать жилье в новостройках.

В ситуации, когда спрос снижается, можно ожидать, что застройщики притормозят вывод новых объектов на рынок. Но здесь у каждого своя позиция.

— Искусственно «сдерживать» старты сейчас, в условиях проектного финансирования, застройщикам точно невыгодно, — уверен Эдуард Тиктинский. — Более того, у тех застройщиков, кто выводит свои проекты в продажу сейчас, в перспективе последующих двух-трех лет будет заметное преимущество перед конкурентами — наличие востребованного товарного запаса. Это особенно важно, с учётом долгого девелоперского цикла и сокращения количества стартов на рынке в целом.

— Мы продолжим работу над актуальными жилыми комплексами и разработку новых проектов, чтобы не упустить возможности и нарастить объемы в активный период, который, мы уверены, скоро вновь будет на рынке, — соглашается Наталия Коротаевская. — Определённо, у нас есть планы на вывод в продажу новых проектов и развитие прежних. Например, до конца года мы представим рынку новый проект в Новосергиевке и второй наш проект в Янино. Также Группа Аквилон намерена анонсировать ряд проектов в Санкт-Петербурге, например бизнес-центр у метро «Фрунзенская» в Московском районе.

— Разумеется, строительство продолжится, — поддерживает Сергей Софронов. — Ничего из строящегося или планируемого к запуску в ближайшее время на паузу ставиться не будет, это абсолютно исключено. Кроме того, крупные инвестиции в покупку земли под строительство в этом году все же состоялись. Большая часть пришлась на Ленобласть, но тем не менее.

При этом, по его словам, на рынке продолжается нормальный эволюционный процесс: «В условиях конкуренции никто не будет резать свои идеи, как выделиться на рынке».

По итогам первого полугодия в агломерации было выведено в продажу 1,5 млн кв. м жилья, отметила Ольга Трошева: 0,9 млн кв. м в Петербурге и 0,6 млн кв. м — в Ленобласти. Например, Setl Group в феврале начал строительство ЖК «Бионика Заповедная» в Приморском районе.

— Вывод на рынок Санкт-Петербургской агломерации новых объектов продолжится, однако динамика последних двух недель позволяет говорить о постепенном снижении объемов ввода жилья, — считает Дмитрий Ефремов. — В среднесрочном прогнозе девелоперы будут сдерживать реализацию перспективных жилых комплексов, сосредоточатся на развитии уже стартовавших проектов.

Директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев говорит, что большинство застройщиков пока заняли выжидательную позицию и не планируют расширять свой портфель:

— Оценить, к каким показателям мы придем в текущих условиях, можно будет осенью. В частности, мы рассчитывали открыть продажи в четырех новых объектах в начале года, но пока отложили их запуск на осень или конец года. После завершения программы массовой льготной ипотеки объем спроса на рынке сократился в разы.

— Несмотря на все сложности и вызовы, застройщики занимаются разработкой и созданием новых проектов, пополняют земельный банк, объявляют старты продаж в очередях строительства или запускают новые проекты, — говорит Екатерина Немченко. — Однако динамика старта новых проектов ниже, чем в прежние годы, предложение пополняется в меньшем объеме.

— Не исключено, что ряд девелоперов решат притормозить вывод новых проектов, но GloraX продолжит реализацию утвержденной стратегии и будет увеличивать масштабы бизнеса, — прокомментировала Татьяна Халилова. — В этом году мы уже приобрели два проекта в Ленинградской области. Один участок площадью 46,5 га расположен в населенном пункте Куттузи, там мы планируем реализовать масштабный проект комплексного освоения территорий общей площадью 451 тыс. кв. м. Второй участок площадью 174 га мы приобрели в деревне Михайловка Ломоносовского района Ленинградской области. Это стало самой крупной сделкой на рынке земли в этом году.

— Безусловно, развитие на нашем рынке не остановится — решение жилищного вопроса является одной из фундаментальных потребностей человека, — считает Мария Орлова. — Более того, новые условия лишь усилят переток проектов в область. Ведь потребность людей, и особенно семейной аудитории, по расширению своей жилплощади никуда не денется, а условия кредитования ухудшились. В этой ситуации проекты в области получат дополнительные преимущества.

Так или иначе, но рынок недвижимости продолжит крутиться вокруг ипотеки или ее альтернатив в виде рассрочек. При этом девелоперы все так же ждут поддержки от государства.

— Вероятнее всего, компании будут предлагать покупателям разные варианты рассрочек с невысоким первым взносом, субсидирование рыночной ипотеки, например на период строительства, различные акции, — пояснил Эдуард Тиктинский. — Снижение спроса и сокращение объемов строительства идут сейчас параллельно, поэтому резких колебаний рынка мы не ожидаем. А в долгосрочной перспективе сегодняшняя рыночная ситуация скорее всего приведёт к традиционному росту цен на недвижимость — как это уже неоднократно случалось в ходе многочисленных экономических кризисов.

— Не откладывая до конца года или наступления иных событий, нужно совместными усилиями банков и застройщиков найти и дать рынку удобный и понятный инструмент для приобретения новостроек, — говорит Екатерина Немченко. — Нужно внимание к строительной отрасли со стороны государства и поддержка. Не стоит ждать наступления критичных или кризисных явлений, участники рынка имеют большой опыт работы и понимают, какими могут быть последствия сложившейся в настоящий момент ситуации.

— Мы ждем вывода на рынок новых, более целевых программ ипотеки с господдержкой, — уточнила Мария Орлова. — Это могут быть адресные программы для работников медицинской и научной сфер, преподавательского состава. Также мы уверены, что логично запустить отдельную программу молодежной ипотеки, которая помимо прочих задач стала бы стимулом повышения рождаемости. Задача строить 100 млн кв. м в год по-прежнему стоит, и можно предполагать, что регулятор что-то сделает для стимулирования рынка, который является для отечественной экономики одним из системообразующих.

При этом самой эффективной мерой поддержки, по ее словам, является снижение ключевой ставки до уровня ниже 10%. Если «ключ» будет находиться на этом уровне достаточно продолжительное время, большинство программ господдержки будут просто не нужны — рынок сам сможет предложить покупателям очень конкурентные условия.

— Поддержать спрос могло бы смягчение условий по льготным программам или же снижение ставок по рыночной ипотеке до 12–14% годовых, — соглашается Сергей Терентьев. — Как показали предыдущие годы, этот уровень ставок покупатели считают психологически приемлемым и при нем начинают возвращаться на рынок.

Согласно опубликованному ЦБ на днях среднесрочному прогнозу, ожидать снижения ставки до 10–11% стоит в 2026 году, а до 7–8% — не раньше 2027 года.

— С учетом высокой стоимости квартир в Санкт-Петербурге и недоступности стандартной ипотеки широкому кругу людей, мы прогнозируем, что проекты Ленобласти перетянут на себя потребительский интерес, — говорит Дмитрий Ефремов. — И в среднесрочной перспективе частичное перераспределение спроса в пользу Ленобласти станет новым трендом рынка масс-маркета.

Что касается иногородних покупателей, то в компании «Главстрой — Санкт-Петербург» ожидают снижение их доли в продажах в городе: вероятней всего, они будут больше интересоваться пригородными и областными проектами, в которых застройщики смогут предложить более доступные по цене варианты, нежели в Петербурге.

— Оставшиеся льготные программы — семейная, ИТ-ипотека — займут основную долю в общем объеме заключенных сделок с использованием ипотеки, — добавил Дмитрий Ефремов. — Наконец, стоит ожидать появления новых акционных предложений от застройщиков и банков-партнеров, которые позволят стимулировать покупательский интерес и поддержать спрос.

Ольга Трошева, говоря о прогнозах на второе полугодие 2024 года, отметила, что продление семейной ипотеки было очень важно для рынка.

— Мы видим, что сейчас активизировалась совместная работа банков и застройщиков над субсидированными ипотечными программами со сниженной ставкой на период строительства, — пояснила она. — Появляются разные виды индивидуальных программ: траншевая, комбо и т. д. Также многие девелоперы предлагают клиентам интересные рассрочки.

По прогнозам «Петербургской Недвижимости», в 2024 году объем реализации в Петербургской агломерации может достичь 3,2 млн кв. м, при более позитивном сценарии и появлении дополнительных стимулирующих ипотечных решений рынок может приблизиться к результатам прошлого года.

— Мы ждем адаптации рынка к новым условиям, но это не пассивное ожидание, а активная работа, которую мы проводим внутри компании и в партнерстве с банками, — заверила Татьяна Халилова. — Мы стремимся предложить клиентам комфортные механизмы приобретения недвижимости, обновляя условия рассрочек и запуская программы субсидирования ставки со Сбером, ВТБ, Совкомбанком.

По ее словам, все участники рынка ждут снижения ключевой ставки ЦБ — это бы удешевило проектное финансирование и вернуло доступную рыночную ипотеку. Пока этого не случилось, отрасль могли бы поддержать законодательные изменения, позволяющие девелоперам частично раскрывать эскроу-счета.

— Должны быть разумными ключевая ставка, процент на проектное финансирование и процент на ипотечное кредитование, чтобы широкие слои населения могли позволить себе улучшить жилищные условия и покупать квартиры в новых комфортных жилых комплексах, — резюмировала Екатерина Немченко.

— Будет достаточно условий, при которых строительная отрасль не перейдет в разряд нуждающихся в поддержке, — добавил Сергей Софронов.