Жаркий август. Как ипотечные ограничения и сезонный спрос заставили аренду квартир в Петербурге дорожать

Средняя стоимость аренды студии в Петербурге за год выросла на 20–35% и составила от 26 до 42 тыс. рублей в зависимости от расположения, а «однушки» и «двушки» подорожали в среднем в полтора раза. Это следует из данных сервисов аренды квартир и агентств недвижимости, которые проанализировала «Фонтанка».

Август традиционно отличается пиковым спросом на рынке аренды жилья, но в этом году его подогрели изменения на рынке ипотеки: многим пришлось отказаться от покупки квартиры в пользу съема. Обычно цены снижаются к зиме, но ставшая менее доступной для граждан ипотека может внести свои коррективы в привычный ход вещей.

Когда речь заходит о покупке или аренде жилья, студии — самый ходовой экземпляр. По данным «Авито Недвижимости», в августе средняя арендная ставка такой квартиры в Петербурге составляет 35 тыс. рублей в месяц. В «Яндекс Аренде» говорят о росте средней ставки до 36,7 тыс. рублей (+15,1% за месяц, +31,6% за год), в «Циан.Аналитике» — до 39 тыс. рублей (+35% за последние 3 и 12 месяцев).

В консалтинговом центре «Петербургская Недвижимость» отмечают, что ставки аренды студий за год выросли в среднем на 20–24%, и приводят дифференциацию по районам. Например, в центре города аренда малогабаритки обойдется в среднем в 42 тыс. рублей (+20% за год). В спальных районах, таких как Выборгский, Красногвардейский, Кировский и Калининский, можно найти варианты дешевле — в районе 26 тыс. рублей за студию, что также на 24% выше, чем в прошлом году, когда такое же жилье можно было снять за 21 тыс. рублей. В Приморском и Невском районе средняя ставка составляет 32 тыс. рублей (+23% за год), в Московском и Фрунзенском — 36 тыс. рублей (+20%).

Что касается квартир попросторнее, по «однушкам» динамика по данным «Петербургской недвижимости» чуть менее драматичная: рост за год от 15 до 19%. За наличие отдельной кухни придется дополнительно заплатить 3–6 тыс. в зависимости от района. Чем ближе к центру, тем, естественно, больше.

При этом сервисы аренды в отношении петербургских «однушек», наоборот, фиксируют более бурный рост. Так, по информации «Циана», средняя стоимость аренды «однушки» в августе год к году выросла на 45%, до 47 тыс. рублей в месяц, а «Яндекс Аренда» отмечает рост медианного значения аж на 50,8%, до 42,1 тыс. рублей. Также более чем в полтора раза, по сведениям «Яндекса», выросла медианная ставка «двушки» — до 69,9 тыс. за год. В федеральной риелторской компании «Этажи» говорят о росте ставки по «однушкам» на 52% за год, по «двушкам» — на 45%.

Понятно, что данные разнятся из-за разной сравнительной базы. По «трешкам» разница наиболее заметная. Например, «Яндекс» фиксирует медиану на уровне 88,2 тыс. рублей и рост показателя за год на 18,5%, в то время как «Циан» отмечает среднее значение на уровне 101 тыс. рублей, что на 30% выше, чем было год назад. Но тренд очевиден — аренда наиболее востребованного жилья за год выросла на 30–50%.

«Нынешние средние ставки аренды являются рекордными, как и годовая динамика их роста, — говорит Юрий Изосимов, директор федеральной компании «Этажи» в Санкт-Петербурге. — Сдерживает их постепенное увеличение объема предложения с дисконтом. Как правило, это квартиры, которые собственники начинают сдавать параллельно с продажей. Поскольку срок сдачи таких квартир ограничен нахождением покупателя, собственники готовы делать дисконт для своих арендаторов на уровне 10–15% от реальной рыночной ставки аренды. Такие объекты достаточно быстро снимают те, кто заинтересован в экономии и не имеет проблем с переездом».

Интересно, что из наблюдений специалистов «Яндекс Аренды» следует, что если квартира не сдается в течение трех дней, собственники начинают снижать ставку, чтобы быстрее найти жильца.

Во-первых, дело в сезонности. «Пик активности арендаторов на рынке долгосрочной аренды традиционно приходится на конец августа — начало сентября, когда разница в спросе по сравнению с другими периодами, например началом лета и весной, может достигать 50%. По этой причине до конца сентября стоимость аренды может немного увеличиться», — отмечает Константин Каменев, руководитель категории долгосрочной аренды «Авито Недвижимости».

Во-вторых, на спрос повлияли радикальные изменения на рынке ипотеки. «Заградительные условия по ипотеке на вторичке в сочетании с завершением программы «безадресной» льготной ипотеки для новостроек, ужесточением правил по семейной и IT-программам — все это способствует перетоку на рынок аренды несостоявшихся покупателей», — говорит руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов.

Помимо этого, среди причин удорожания аренды он выделяет сохранение тенденции на возвращение уехавших в другие страны и регионы и сокращение предложения в том числе из-за того, что инвесторам выгоднее выводить свои квартиры не в долгосрочную, а в посуточную аренду.

В то же время ситуация на ипотечном рынке отразилась не только на объеме спроса, но и на объеме предложения. По данным «Яндекс Аренды», за последний месяц оно выросло по всем типам квартир (больше всего по «трешкам» — на 13%), кроме студий. В период активного спроса — это нестандартная тенденция.

«Не всем покупателям вторички оказывается комфортно оформлять ипотеку, в результате спрос на готовое жилье снижается. Собственники, которые не спешат с продажей и не готовы снижать стоимость, начинают сдавать свою недвижимость, чтобы обеспечить себе дополнительный доход до момента изменения условий по ипотеке. Так, часть вторичных квартир постепенно переходит на рынок долгосрочной аренды, тем самым вымывание предложения замедляется, вместе с этим замедляется и рост медианных ставок», — объясняет руководитель сервиса «Яндекс Аренда» Роман Жуков.

Но наряду с более старыми квартирами на рынок выходят и «вчерашние новостройки» со свежим ремонтом и более хорошим состоянием дома в целом. Цены на их аренду, естественно, более высокие.

Если следовать сезонному вектору, период высокого спроса традиционно заканчивается к середине-началу ноября. «Сезонный спад на арендном рынке наблюдается ближе к новогодним праздникам, когда большинство желающих уже обеспечили себя жильем. В этот период как спрос, так и предложение традиционно снижаются, что является естественным следствием предстоящих длинных выходных», — напоминает директор консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.

Однако в этом году как раз из-за ситуации с ипотекой период высокого спроса может быть более затяжным, отмечает Юрий Изосимов. «До тех пор пока кредиты остаются дорогими, ставки аренды вряд ли будут снижаться, — считает он. — К концу года возможно замедление роста ставок аренды по мере насыщения рынка предложением, ждать же грандиозного снижения вряд ли стоит до тех пор, пока вновь не вырастет доступность покупки собственного жилья».

В «Яндекс Аренде» согласны с тем, что ждать масштабного снижения ставок не стоит. Пока аренда жилья — более бюджетная альтернатива его покупке, эта тенденция будет определять рынок долгосрочной аренды Петербурга и всей России.

«Снижение арендных ставок в Санкт-Петербурге (или, по крайней мере, менее ощутимый рост) может затронуть только большие квартиры массового сегмента. Так, даже в период повышенной активности на рынке мы отмечаем, что меньше всего медианные арендные ставки выросли в сегменте «трешек». Эта тенденция объясняется в целом невысоким спросом на формат, и, возможно, тренд сохранится и в дальнейшем», — отмечает глава сервиса Роман Жуков.

Евгения Горбунова, «Фонтанка.ру»