Поделиться«Флиппинг» и «хоумстейджинг» стали новыми словами, но не новыми явлениями для рынка недвижимости Петербурга. Инвесторы покупают перспективные квартиры, делают в них ремонт, расставляют мебель и создают комфортную для жизни атмосферу — а затем продают дороже, чем купили, либо сдают выше средней цены по рынку. Что это за деятельность и насколько она выгодна в условиях высоких ставок по ипотеке — рассказали участники круглого стола «Фонтанки».
«Так ты же флиппер»
— Флиппинг — это инвестиционная стратегия, при которой прибыль возникает за счет перепродажи недвижимости, а маржинальность при этой перепродаже — за счет его улучшения, — рассказывает Игорь Галузин, основатель и генеральный директор агентства инвестиций в недвижимость Todayprice. — То есть это полный цикл работ: подбор объекта, покупка, улучшения, продажа и получение прибыли.
Многие из людей, которые начали заниматься флиппингом, и не подозревали, что это такое.
— В 2019 в Московском районе купил евро-двушку — сделали в ней ремонт дизайнерский и думали ее сдавать, но потом решили продать. Это было перед пандемией — самое начало 2020 года, якобы зима не сезон, но спрос был неожиданно высоким, — рассказывает о начале бизнеса Алексей Петлёваный, основатель компании «New Stage Invest». — Тогда я еще даже не знал, что это флиппинг. Мы просто считали, что мы покупаем, делаем ремонт, продаем. Потом купили две студии в Шушарах на Валдайской. И уже в 2021 году друзья говорят: «Так ты же флиппер». Начал изучать: оказывается, в переводе с английского flip — это переворот. Это очень популярно для загородных домов в США: покупается дом в плохом состоянии, делается ремонт, обставляется мебелью и техникой — улучшается. Так начался бизнес, в котором сейчас 16 сотрудников, мы «флиппуем» 26 квартир в Петербурге и 6 домов в пригородах.
По его словам, флиппинг — это более глубокое погружение в проект, когда ремонт делается буквально «от А до Я». Например, покупается «бабушкина» квартира, где не было ремонта 30 лет, там возводятся новые стены, меняются окна, заливаются полы. Затем квартира полностью обставляется, иногда даже с занавесками, полотенцами и ложками-вилками.
— А хоумстейджинг — это легкое преобразование, когда достаточно небольшого ремонта или даже просто смены мебели и наведения порядка, — объясняет Алексей Петлёваный. — Иногда достаточно сделать клининг, чтобы продать объект дороже. В целом, мы занимаемся тем, что создаем визуально привлекательную картинку, т.к. с голыми стенами людям сложнее представить себя живущими в квартире.
— Хоумстейджинг — это один из этапов флиппинга, который проводится после ремонта и меблировки квартиры, — добавил Игорь Галузин. — Это своего рода нейромаркетинг: он позволяет приблизить квартиру к целевой аудитории, которая потенциально является покупателями. Благодаря этому увеличить ликвидность объекта — значит, уменьшить сроки реализации и увеличить цену.
Выбрать объект
Единого видения, какие объекты лучше приобретать, нет, отметил Игорь Галузин. Флиппинг возможен в разных сегментах: эконом, комфорт, бизнес, загородная недвижимость, элитное жилье, старый фонд. И в зависимости от сегмента недвижимости нужно изучить разные наборы характеристик для покупки.
— Если говорить про характеристики, то у нас в компании Todayprice более 60 характеристик, которые мы оцениваем в совокупности, чтобы понять, подходит или не подходит объект для флиппинга, — добавил он.
Алексей Петлёваный считает, что квартиры на вторичном рынке все-таки сейчас более популярны. При этом на вторичке также можно работать либо в эконом-сегменте, т.е. в спальных районах, покупая квартиры в относительно плохом состоянии, либо в центре Петербурга в старом фонде — там деревянные перекрытия, сложные согласования, и этот процесс намного дольше, но на выходе можно заработать гораздо больше денег. Кроме того, отмечает эксперт, в экономе не всегда есть классные объекты, которые стоит покупать.
— Цель флиппинга не в том, чтобы купить самую дешевую квартиру — порой она не зря стоит дешево. Нужно понять, у какого объекта есть потенциал роста, — объяснил Алексей Петлёваный. — Он возможен за счет того, что рядом есть поликлиника, школа, сад или торговый центр. Либо в районе идет перспективная застройка, он развивается. На пике активности — в 2020–2021 годах — можно было купить вообще все что угодно, отремонтировать, продать и заработать на любом объекте. Сейчас же, в связи с ростом ключевой ставки по ипотеке, спрос однозначно упал, поэтому нужно быть более внимательным к выбору объектов.
В «чек-лист» могут входить такие параметры, как соседи, вид из окон, планировка, готовность документов и т.п.
— Я всегда говорю, что для быстрой перепродажи квартиры подходят квартиры, которые имеют инвестиционную привлекательность, — подтвердил Игорь Галузин. — И когда мы делаем финансовый расчет проекта, то смотрим, чтобы после вложения туда денег на улучшения мы могли продать объект с определенной маржинальностью.
При этом при выборе объекта необходимо примерять характеристики, которые вы изучаете, на целевую аудиторию, считает он. Так, для бизнес-класса и эконом-класса наличие подземной парковки играет разную роль. Если в эконом-классе вы ориентируетесь больше на общественный транспорт, то в бизнес-классе целевая аудитория чаще всего с машиной, то есть роль парковки растет.
Первичный рынок, по словам Алексея Петлёваного, тоже можно рассматривать, но, во-первых, цикл сделки будет больше, если нужно ждать, пока ЖК достроят. Потом еще какое-то время уйдет на ремонт. И в таком случае должна быть интересная цена входа, чтобы на выходе квартира подорожала. Эксперт привел в пример опыт, когда компания купила две квартиры в 2020 году, рассчитывая продать, когда они будут сданы в 2022 году. Но тогда произошла небольшая «просадка» рынка, в результате сбыть их «в бетоне» не получилось, поэтому пришлось там делать ремонт, устанавливать мебель — и тогда продажа получилась успешной.
— Если квартиры только построены, то в них можно делать инвест-ремонты, их можно улучшать, — рассказывает Игорь Галузин. — Это будет еще одним преимуществом, когда после застройщика можно поменять эргономику и тем самым прибавить ликвидности объекта. Это не только можно, но и нужно делать на первичном рынке. И более того: сейчас наша компания Todayprice вместе с компанией «Самолет Плюс» запускает совместный проект, который будет заниматься улучшением новостроек по всей России.
Сколько в плюс
Главный вопрос, который интересует инвесторов, собирающихся заниматься флиппингом: сколько можно заработать на такой перепродаже квартир.
— Рекорд моего дохода с одной квартиры сейчас составляет 7 млн рублей, сейчас есть ожидания в 10 млн рублей, — поделился Алексей Петлёваный. — Но нужно понимать, что в этом случае объем инвестиций должен быть около 30 млн рублей. В обычной квартире в спальном районе такие суммы, конечно, не заработаешь.
— Классический ориентир маржинальности — 15% от вложенных денег, — говорит Игорь Галузин. — То есть, если вложили в объект, его покупку и улучшения 10 млн рублей, то 1,5 млн рублей в среднем с этой квартиры мы должны заработать.
По его словам, маржинальность колеблется в диапазоне 10–20% и дальше зависит от сроков.
— На хорошем активном рынке мы выдерживали сроки 3–4 месяца, а доходность составляла 35–60% годовых. Сейчас средняя доходность на капитал 45–50%, — добавил Игорь Галузин. — Реализовывать объект нужно, не выжимая из него максимальную сумму. Для флип-проекта зачастую важнее реализовать проект быстрее, а не дороже. Если вы вложили проект 10 млн рублей и можете продать за 11,5 млн рублей, но за полгода, то доходность будет 30% годовых. А если вы продадите его за 11 млн рублей, но за 3 месяца, то доходность составит 40% годовых. Кажется, что заработано меньше, но с точки зрения эффективности капитала ваши деньги отработали эффективнее.
— Многие думают, что если купить самую дешевую квартиру и сделать в ней ремонт, то автоматически можно будет заработать, — отметил Алексей Петлёваный. — Мы рекомендуем смотреть объявления о продаже квартир с дизайнерским ремонтом, чтобы рассчитать, за сколько можно будет реализовать квартиру. Также можно изучать ликвидные локации, где квартиры с ремонтом пользуются спросом, — мы все это тоже анализируем. Ведь в одном и том же доме можно купить квартиру и за 6 млн рублей, и за 10 млн. И, конечно же, максимально проверять документы, чтобы не попасть на мошенников, которые, например, купили квартиру у какой-нибудь бабушки.
Еще один аспект, который нужно учитывать при занятии флиппингом, — правовой. Если квартира находится в собственности меньше 5 лет, вы обязаны заплатить налоги.
— Есть два варианта: вы работаете как физическое лицо и платите налог с разницы. Например, вы купили за 6 млн рублей, продали за 7 — платите с 1 млн рублей налог в 13%, — объяснил Алексей Петлёваный. — Я же советую работать по-белому, открывать ИП: тогда при перепродаже недвижимости налог будет уже не 13%, а 7% (если вы зарегистрированы в Петербурге) или 5% (если зарегистрированы в Ленобласти). В Москве, кстати, ставка 13%. Кроме того, при работе в качестве ИП можно учесть расходную часть на строительство, материалы — и налог придется платить не просто с разницы, но и с учетом еще и всех расходов. Это намного выгоднее, даже если вы планируете отремонтировать и продать всего одну квартиру.
Кухня-гостиная и неяркие цвета
Чтобы реализовать проект как можно быстрее, нужно сделать такой ремонт, чтобы он точно понравился потенциальным покупателям.
— Ремонт для флиппинга (инвест-ремонт) и ремонт для собственника жилья — это два разных ремонта. Собственник, когда делает сам для себя, учитывает свои потребности и личные вкусы, — говорит Игорь Галузин. — Когда мы делаем квартиру для флиппинга, мы должны охватить этим ремонтом более широкую целевую аудиторию. Это значит, что мы должны применять нейтральные решения, которые не отпугнут людей — нейтрально относиться к цветовой гамме, меблировке, сантехнике, интерьерным решениям. При этом должно создаваться ощущения уюта и домашности, интерьерной дизайнерской эстетики. И мы стараемся попасть во вкусовые предпочтения большого количества людей. Мы ловим тренды с точки зрения цветовой гаммы, каких-то мебельных решений. Наши дизайнеры в компании изучают этот момент
— Мы тестировали очень классные, крутые, смелые дизайнерские решения и поняли, что совершили ошибку: синие, красные стены пришлось перекрашивать, зеленые — пока под вопросом, — рассказывает Алексей Петлёваный. — Поэтому сейчас мы стараемся делать более классические варианты, которые подойдут для большего охвата аудитории. Тем более, что сейчас ставки по ипотеке высокие, и в условиях низкого спроса нужно такое предложение, которое понравится наибольшему числу людей.
При этом нужно, чтобы квартира вызывала эмоции, чтобы был вау-эффект, уверен он: именно за эту эмоцию люди готовы переплачивать.
— Уже нельзя, как раньше, штамповать одинаковые квартиры в эконом-классе — в этом сегменте сейчас очень большая конкуренция, так как все больше людей хотят заниматься этим бизнесом, — пояснил он. — В более дорогом сегменте конкуренция меньше, там сложнее делать ремонт, но и доход можно получить выше.
По словам Алексея Петлёваного, для инвест-ремонта важны даже мелочи: зеркало на входе, теплый пол, кондиционеры и очистители воздуха, умный дом — все это стоит недорого, но позволяет создать нужный эффект. К числу того, что часто применяют при флиппинге, он отнес: организацию кухни-гостиной, увеличение ванной комнаты (за счет коридора), комфортные спальные места с выдвижным механизмом, чтобы было больше мест хранения, большие шкафы до потолка.
— Мы время от времени делаем рум-туры по нашим объектам: приезжаем, садимся сами за стол и представляем, что мы покупатели. Насколько нам было бы комфортно, чтобы тут лежала ложка, как открывается посудомойка, где будет сидеть человек и смотреть телевизор? Важно не сделать только с целью заработать, а действительно продумать, как человеку будет комфортно. Вот тогда у вас получится и хороший финансовый результат. Рынок поменялся, но в любом случае он есть — и есть люди, готовые заплатить определенное количество денег, чтобы купить классное жилье, а не заниматься самостоятельно ремонтом.
Важно, чтобы улучшение объекта было сделано в нужном качестве, в нужном бюджете, в нужные сроки, с нужными целевыми решениями и решениями для целевой аудитории, отметил Игорь Галузин: «Если нужен рабочий стол, то сделать его. Если будет потенциально маленький ребенок, то сделать ванну, чтобы ребенка купать. Все моменты улучшения объекта мы должны подстраивать под ту целевую аудиторию, которую определили».
Игорь Галузин добавил, что средний чек зависит от уровня ремонта и того, в каком регионе его делают — даже в одном и том же сегменте недвижимости, но в разных регионах разный чек.
— Например, ремонт эконом-класса в Санкт-Петербурге отличается от эконом-класса в Москве, — объяснил он. — И при этом наш эконом-класс в Петербурге лучше комфорт класса в Перми. Это происходит потому что квартиры находятся в разных ценовых категориях: двухкомнатная квартира в Петербурге после ремонта стоит 9–10 млн рублей, а в Москве 14–16 млн рублей, то есть разница почти 50%. И уровень потребности покупателей в разных случаях разный, поэтому применяются разные материалы, разные техники. И претензии покупателя в Москве к квартире будут выше, чем в Петербурге.
Для Петербурга в эконом-классе средний чек ремонта при флиппинге сейчас составляет около 40 тыс. рублей за квадратный метр под ключ с мебелью, техникой, хоумстейджингом, уточнил Игорь Галузин.
Понимать риски
Как и любая инвестиционная деятельность, флиппинг несет определенные риски. В первую очередь — не получить ожидаемый доход.
— Раньше я говорил, что в флиппинге есть риск только заработать меньше, соответственно, за больший срок, — говорит Алексей Петлёваный. — Сейчас же главный риск — взять дорогую ипотеку и выплачивать проценты даже в том случае, если квартира будет долго продаваться. Рисков действительно много, важно их оценивать и рассчитывать, что ты можешь принять на себя, а что — нет. Например, могут быть проблемы с документами — особенно при расселении коммунальных квартир в старом фонде и т.п.
Игорь Галузин видит свои риски на каждом этапе флиппинга.
Первый этап — подбор объекта. На данном этапе можно ошибиться с точки зрения характеристик ликвидности, неправильно их оценить, что-то недооценить.
— Например, многие недооценивают то, как состояние подъезда влияет на ликвидность, — поясняет эксперт. — Подобрали объект — хороший дом, хорошая локация, хорошо с документами и точкой входа, но плохой подъезд с запахами и, может быть, проблемы с соседями. Все это влияет на цену и сроки реализации квартир
Второй этап — улучшение объекта.
— Можно неправильно рассчитать смету, то есть изначально заложить, что потрачен будет миллион рублей, но в итоге расходы составят 1,5 млн рублей, т.е. 500 тыс. будет вычтено из вашей маржинальности, — отметил Игорь Галузин. — Также можно затянуть работу и не уложиться в сроки. На стройке вы зависите от третьих лиц — прораба, подрядчиков, работников и так далее, тем самым вы можете неправильно рассчитать срок. А если реализация будет идти дольше, то вы получите ниже доходность при той же маржинальности. При работе с новой бригадой есть риск, что они выполнят работу неправильно — это повлияет на привлекательность квартиры для покупателя. Вы потеряете людей, которые хотят купить квартиру, что затянет сроки реализации. Также для компенсации качества работ, возможно, придется снижать цену
Ну и третий этап — продажа. Здесь, по словам эксперта, появляются риски, которые сейчас уже очевидны на рынке: высокие ставки по ипотеке, снижение активности покупательского срока. Они тоже могут влиять на сроки реализации квартиры, если не учитывать их заранее.
Найти свою нишу
Несмотря на то, что флиппинг достаточно популярен, профессиональных игроков на этом рынке не так много.
— Я думаю, что мелких игроков станет меньше. Те, кто делает 1–2 квартиры, продадут их и, возможно, не будут продолжать из-за высоких ставок по ипотеке, — считает Алексей Петлёваный. — Еще один вариант — смена направления в бизнесе. Мы, например, частично ушли в ИЖС, домостроение: покупаем дома тоже под флиппинг, обустраиваем, чтобы затем продать. Или строим с нуля дома на участке.
Развивается также также направление готового арендного бизнеса — когда после завершения ремонта квартира не продается, а сдается.
— Для сдачи иногда бывает достаточно хоумстейджинга — у нас есть кейс, когда после небольшого ремонта квартиру удалось сдать в два раза дороже, — добавил Алексей Петлёваный. — Сейчас на аренду очень высокий спрос, с учетом того, что ставка высокая и люди не готовы покупать квартиры, а жить где-то надо.
А чтобы флиппинг и в текущих условиях был успешным, очень важно подходить максимально профессионально и дотошно ко всем этапам, уверен Игорь Галузин: при подборе оценивать все характеристики правильно и сразу понимать, под какую целевую аудиторию попадает квартира.
