«Людям все равно хочется жить в своем доме». Что происходит на рынке ИЖС в Петербурге и Ленобласти с появлением новых правил

Перемены на ипотечном рынке и нововведения на рынке ИЖС повысили внимание покупателей к индивидуальным домам. По данным Росреестра по Ленобласти, в 2023 году на кадастровый учет поставили 18,7 тысяч жилых домов на участках под ИЖС и на садовых участках, а уже за 7 месяцев этого года — 15,4 тыс. Недавно для строительства домов разрешили использовать эскроу-счета и вкладывать в такую ипотеку материнский капитал, что тоже подстегнуло спрос. Участники круглого стола «Фонтанки» рассказали, почему и покупатели, и бизнес выбирают рынок ИЖС.

За первое полугодие спрос на индивидуальные проекты в агломерации сместился в область, хотя некоторые городские территории тоже вовлекаются в такой вид строительства. Большая часть рынка представлена участками.

— Действительно, в продаже есть поселки премиального уровня и немного домов комфорт-класса, но все-таки, по итогам первого полугодия, 80–85% в структуре предложения — это участки без подряда, разной степени подготовки, по большей части с коммуникациями, — говорит Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость». — Объем спроса за первое полугодие 2024 года уже достиг 55% от прошлогоднего за тот же период. По нашим расчетам, это около 5 тысяч сделок, из них свыше 4 тысяч — это именно участки. Коттеджи и таунхаусы составляют небольшой объем в спросе - не более 500 сделок.

Еще один тренд, который аналитики отметили в этом году, — снижение предложения на 20%. До этого несколько лет оно держалось примерно на одном уровне — около 16 тысяч объектов в Ленобласти и городских пригородах. В «Петербургской недвижимости» объясняют это сокращением выводом новых объектов и вымыванием привлекательного предложения. Как следствие, в первую очередь поднялись цены на землю в популярных районах — на 15–20%. При этом разброс по средней цене очень большой: если на юге и в Ломоносовском районе области сотка стоит около 200 тысяч рублей, то во Всеволожском районе это уже почти 480 тысяч.

Если говорить о домах, то одно из наиболее доступных предложений — дом в процессе стройки — в среднем обойдется в 9 млн рублей, хотя в конце прошлого года это было 8 млн. Если брать комфорт и высокий комфорт-класс, стоимость увеличивается двукратно и достигает 18–19 млн рублей. В бизнесе-классе эта цифра достаточно стабильна — около 35 млн рублей, а в элитном сегменте — 80–85 млн рублей и выше.

— Интерес к ИЖС растет во многих регионах, не только в Петербурге и Ленобласти — это и Дальний Восток, и Поволжье, и Сибирь, — рассказал Виктор Зверев, технический руководитель проектов Petro Building Systems. — Причем строительство частных домов перестало быть хаотичным, многие строительные компании начинают комплексную застройку территорий, строят заводы по выпуску готовых домокомплектов. Несмотря на то, что рынок только формируется, люди уже оценили качество и скорость строительства префаб-домов. Коробка с утеплителем возводится под крышу в рекордные сроки — от двух до семи дней. Дальше остается отделка, мебель — и можно заезжать. Подготовка и заливка фундамента идет параллельно изготовлению домокомплекта на производстве. То есть потребитель, покупая дом фабричной готовности, получает его в течение двух-трех месяцев.

Кроме того многие игроки рынка ИЖС задумываются над строительством мобильных заводов на участках будущей коттеджной застройки. После ее завершения завод сворачивается и переезжает в другое место, начиная застройку там.

По словам эксперта, технологии индустриального домостроения, которые применяются при строительстве многоквартирных домов, теперь активно используются и в ИЖС. Домокомплекты из сборного железобетона надежные, энергоэффективные (А++) и долговечные (срок эксплуатации от 50 лет), при этом архитектура достаточно разнообразная. Строители переходят на такую технологию, причем кто-то начинает с минимальных производств площадью в несколько сотен квадратных метров и выпускает домокомплект менее чем за месяц. С более серьезными объемами производства — по одному или несколько домокомплектов в день — уже можно комплексно осваивать огромные территории под коттеджные поселки со всей сопутствующей инфраструктурой и социальными объектами. Более того, как отметил Виктор Зверев, существующие домостроительные комбинаты, которые сейчас строит большие жилые микрорайоны, рассматривают ИЖС как одно из направлений бизнеса. Маржинальность этих домов существенно выше, чем многоэтажек.

— Мы как раз присматриваемся к этому рынку, — рассказал Николай Пиксаев, генеральный директор ООО «Девелопмент-Инвест». — Сейчас проводим подготовку земли, которая у нас есть, и оцениваем, с каким продуктом лучше выйти на рынок ИЖС в Петербурге. Мы реализуем проект промышленного парка «Софийский», и идея обратиться к рынку ИЖС пришла оттуда. У нас есть ряд резидентов — производителей стройматериалов, работающих на этот рынок, и мы видим постоянный спрос на их продукцию. Это говорит о том, что рынок ИЖС сейчас в приоритете у многих покупателей. Мы рассматриваем только строительство в черте города, направление Пушкина, Колпино, оцениваем транспортную доступность на автомобиле, чтобы будущим жителям было удобно.

Как рассказала Вера Тучкова, заместитель начальника управления розничных продаж ВТБ, статистика банка говорит о росте спроса и о большой заинтересованности покупателей в участках и домах.

— Мы видим высокий рост спроса клиентов на самостоятельное строительство домов. В Санкт-Петербурге и Ленобласти по итогам первого полугодия клиенты оформили на загородную недвижимость ипотеку на сумму 2,4 млрд рублей, из них около 40% — на ИЖС. По сравнению с январем — июнем 2023 года число и объем выдач таких кредитов показали существенный рост. Банк ВТБ как один из основных игроков ипотечного рынка понимает, какой огромный потенциал у ИЖС, — говорит эксперт, — поэтому в начале августа запущена ипотека на строительство частных домов с использованием эскроу-счетов. Ее можно оформить как по обновленной программе «семейная ипотека», так и по базовым условиям банка.

По словам Веры Тучковой, по ипотеке для ИЖС в банке сегодня применяют три схемы расчетов.

— Первая — если проектное финансирование компании-подрядчика и эскроу-счет открыты в нашем банке, — рассказала Вера Тучкова. — Аккредитация подрядчика на ипотеку в этом случае не требуется, потому что при получении проектного финансирования он уже прошел ряд проверок. Вторая схема работы применяется в случае, если проектное финансирование подрядчика одобрено в другом банке. Тогда и эскроу, и займ на финансирование строительства могут быть открыты в этом банке. В таком случае подрядчик будет аккредитован по упрощенной методике. И третья схема расчетов — это когда у подрядчика нет необходимости в заемных средствах, у нас открывается только эскроу-счет.

По базовым программам в банке также изменили условия кредитования в части увеличения суммы кредита до 100 млн рублей, если заемщик — зарплатный клиент и может подтвердить доход через Госуслуги. Если доход подтверждается не через официальные источники, а клиент — не зарплатный, максимальная сумма составит 60 млн. Вместе с тем, в банке отменили ограничения по регионам и по подтверждению первоначального взноса, расширили возможности по аккредитации, упростили требования к земельным участкам, а также ввели кредитование на завершение ранее начатого строительства.

— У загородного девелопера сегодня есть все инструменты: базовые ипотеки, хоть и с заградительными ставками, разные варианты рассрочки и так далее, — добавила Ольга Трошева. — По большей части, компании, продающие участки, работают с рассрочкой, а последующее строительство дома идет с привлечением ипотеки — но таких сделок немного. Если говорить об ипотеке для ИЖС, то она бывает разная. Например, сельхозипотека в нашем регионе представлена минимально. Она одно время поддерживала рынок, видоизменялась, но ограничивалась четким перечнем подходящих территорий. В общей картине загородного рынка на этот вид ипотеки приходится 3% — это капля в море. Семейная ипотека отработала и дала рынку что могла. Сейчас активизируется IT-ипотека, которая смещается в область, поскольку для Санкт-Петербурга ее отменили. Но все-таки это не массовый инструмент, так как упирается в ограничения по бюджету в 9 млн рублей для небольших населенных пунктов. На ИЖС требуется минимум 15 млн, но если строится полноценный дом для жизни, речь идет о сумме гораздо выше, а значит, и лимиты по ипотеке должны быть больше.

Виктор Зверев считает, что людям, решившимся на строительство загородного дома, крайне сложно держать все под контролем и брать строительство в свои руки, закупать строительные материалы, нанимать бригады и постоянно следить за качеством выполнения работ.

— Это долго, дорого, и очень проблематично, — говорит он. — Проще прийти в профильную компанию, которая сделает под все «под ключ» или хотя бы «коробку» будущего дома. У таких компаний, как правило, уже есть большой опыт, есть аккредитации в банках, они участвуют в ипотечных программах. Условно говоря, клиенты вместо покупки строительных материалов приобретают готовые домокомплекты по более привлекательным ипотечным ставкам, нежели потребительское кредитование.

Большая часть рынка и большая доля в спросе — это участки, на которых после покупки еще надо что-то построить. Нередко это затягивается на долгие годы.

— Достаточно выехать за пределы КАД, чтобы увидеть, сколько там недостроенных домов и в кирпиче, и в газобетоне, и даже в монолите, — говорит Виктор Зверев. — Стройка дома — это примерно как ремонт: она никогда не заканчивается, если не сделать сразу. Поэтому сейчас мы пытаемся популяризировать быстрое возведение зданий, быстрое получение продукта. Когда на время строительства живешь в своей квартире — это одно, а если снимаешь и при этом платишь ипотеку за дом — это совсем другая история. На мой взгляд, именно сроки строительства, что в многоквартирных домах, что в ИЖС, сейчас самый важный фактор выбора — каждый хочет получить новое жилье быстрее.

По его словам, гораздо больше перспектив в застройке именно коттеджных поселков целиком, так как там есть вся необходимая инфраструктура. Нередко препятствие для переезда за город — именно отсутствие инфраструктуры, школ, необходимость возить детей в город.

— Несколько лет мы наблюдали картину, когда минимум половина, а то и 80% предложения — это были просто участки, — говорит Ольга Трошева. — Если застройщик выбрал стратегией полноценное возведение, с архитектурной концепцией дома под реализацию — это одна история. Но если это участки без подряда, то, в основном, возведение дома заказывают компаниям-подрядчикам, и это далеко не всегда быстрая история. С привлечением льготных программ клиент активно приступает к работам, так как такие программы ограничены по времени. Сборные технологии позволяют возвести объект достаточно быстро. Но с учетом дороговизны предложения и ставок по ипотеке, застройка идет не так быстро, как хотелось бы. На готовые дома тоже есть спрос, поэтому стройкомпании приобретают пул участков, где возводят по 5–7 домов — и успешно их продают. Также мы видим у ряда загородных девелоперов предложение под запрос инвесторов или с приглашением к партнерству других компаний.

— Если вы индивидуально строите дом, то в любом случае у вас должен быть готовый проект и договор подряда, — говорит Вера Тучкова. — И сейчас мы столкнулись с большим количеством запросов именно на приобретение домов и участков в коттеджных поселках. Есть конгломераты застройщиков, которые строят коттеджные поселки, и их мы тоже кредитуем. Если раньше у нас не было возможности выдать кредит именно на достройку дома, то сейчас, даже если после начала строительства клиенту потребовались дополнительные средства, заём на достройку можно получить в банке.

По словам Виктора Зверева, привычные технологии строительства на загородном рынке — это сборка домов из «мелкоштучки»: газобетон, кирпич. Это достаточно затратный процесс, сложная организация работы с точки зрения подбора квалифицированных строителей. У каркасных домов также есть ряд недостатков, а долговечность их использования еще не прошла проверку временем. Альтернативный способ — индустриальное строительство из деталей, произведенных в заводских условиях. Направление активно развивается, причем им интересуются не только небольшие частные компании, но и крупные домостроительные комбинаты, которые возводят многоквартирные дома. Из основных плюсов — скорость строительства, высокое качество, надежность и долговечность. Отдел технического контроля просто не выпустит бракованную деталь с завода. Цена при этом сопоставима, а в большинстве случаев ниже традиционных способов строительства. Разнообразие фасадных решений удовлетворит практически любой вкус, а комбинация материалов открывает большие возможности для архитекторов и проектировщиков.

— Хоть традиционные методы строительства пока преобладают, рынок все-таки смещается к индустриализации строительства, — говорит эксперт. — Индустриальное производство домокомплектов в России сейчас только формируется, но уже взрывает рынок. Как минимум, оно выигрывает у традиционных способов в себестоимости производства и в скорости строительства. Что касается строительства домов из «мелкоштучки», здесь вопрос не только в стройматериалах, но и в квалификации кадров, которая оставляет желать лучшего: хорошего каменщика найти крайне сложно. Когда все находится под постоянным контролем, в том числе ОТК на заводе, — это дает спокойствие клиенту, который может сконцентрироваться на более приятных вещах: например, решить, какого цвета будут шторы.

Эксперт отметил: пока фабричного ИЖС на рынке меньше 5%, но в плане технологий структура рынка меняется. Если в 90-е годы в многоквартирных домах происходил переход к монолиту, то сейчас рынок снова приходит к индустриальному домостроению — правда совсем в другом, высоком качестве. То же самое рано или поздно произойдет в ИЖС.

— Мы рассматриваем партнеров для строительства своего проекта из пула своих резидентов, — продолжил Николай Пиксаев. — В настоящий момент изучаем всю документацию. По формату мы решили не ограничиться только дуплексами либо индивидуальными жилыми домами — хотим пройти всем фронтом: от коттеджей до дуплексов, чтобы у нас было предложение площадью от 65 до 150–200 «квадратов». Своими клиентами благодаря семейной ипотеке мы видим прежде всего семьи с детьми. Поскольку им важны школы и сады, мы «подтягиваемся» к существующим объектам инфраструктуры. А по технологии строительства, скорее всего, выберем газобетон.

Недавно эскроу-счета разрешили использовать в ИЖС. По мнению Ольги Трошевой, переходы на новые механизмы всегда сопряжены с рядом нюансов и сложностей.

Поэтому рынок ИЖС сейчас сталкивается с тем же, что городской рынок претерпевал в 2019–2020 годах. По ее словам, в городе небольшим компаниям стало сложнее с получением проектного финансирования из-за дифференцированного подхода банков. А для крупных — с проектами в 100–200 домов — остро стоит вопрос стоимости этого проектного финансирования.

— ИЖС — это рынок, где покупатель хочет конкретную площадь: хоть 65, хоть 120 квадратов. Поэтому здесь требуется тщательная проработка концепции и оценка экономики проектов, — говорит эксперт. — Мы со своей стороны как консультанты помогаем в оценке рыночных показателей и сталкиваемся с тем, что ИЖС не так просто в плане затрат. Сегодня емкость рынка и затраты на материалы и рабочие руки диктует ту цену, которую могут дать поставщики и подрядчики. Можно сказать, что успешное будущее с экономической точки зрения для таких проектов сопряжено с некоторым миксом индивидуального и малоэтажного квартирного строительства, которое вытащит экономику и даст недостающую проектам ИЖС инфраструктуру. Я думаю, что нас ждет некий переход и систематизация, появление реестра застройщиков, подрядчиков и так далее. Но в непростой ситуации с заградительными ставками по ипотеке выходить за город будут единицы новых компаний, и немногие клиенты смогут покупать и строить дома.

По словам Веры Тучковой, рынку нужно время привыкнуть к внедрению эскроу-счетов, а банкам — отработать получение такого продукта в своей линейке.

— В целом, мы рассчитываем на прирост заемщиков, которые пойдут в сторону ИЖС, — говорит эксперт. — Что касается бизнеса, у нас к аккредитации принимаются компании, срок существования которых даже менее года. Им нужно подтвердить опыт строительства, причем не обязательно жилых домов, но и объектов капитального строительства, коммунально-бытового назначения. Более молодой компании будет труднее получить аккредитацию, если только под специальные проекты или с показателями сверхприбыли за короткий период существования.

Вера Тучкова отметила, что стратегически перед банком стоит задача расширения присутствия в Ленинградской области.

— Приоритет отдается семейным программам кредитования, — говорит она. — Пока идет адаптация, но ближе к осени мы рассчитываем на прирост клиентов с ипотечными кредитами под цели ИЖС.

— Помимо заметного роста производства материалов для ИЖС и спроса на них, мы также видим предложение подобных продуктов на территории своего промышленного парка, — отметил Николай Пиксаев. — С учетом быстрого развития производств, заточенных под сферу ИЖС, смотрим в эту сторону. Мы выступили с предложением резидентам нашего и находящихся рядом промышленных парков, чтобы их сотрудники могли работать и комфортно проживать на территории нашего проекта. Для нас это ускорит строительство, а проживание в индивидуальных жилых домах для сотрудников создаст существенно больший комфорт по сравнению с квартирами.

— Статистика говорит сам за себя: не первый год ИЖС по объему ввода обходит многоквартирные дома, — подытожил Виктор Зверев. — А потребители как засматривались на загородные дома, так и будут засматриваться. Я думаю, что если будет поддержка реальной покупательской способности людей, то они с радостью будут переезжать из квартиры в дома. Ситуация на рынке сделала самым популярным форматом студии, но для многих это временное решение: нет денег купить что-то другое. Но это не значит, что людям этого не хочется. Ну а с точки зрения бизнеса сейчас, с такими ставками будет тяжеловато выходить на рынок. А к тому времени, когда эти ставки упадут — рано или поздно это произойдет, — бизнес уже будет готов и получит необходимый опыт.