Спрос диктует цену: на рынке дорогого жилья не хватает новых проектов

В последние месяцы рынок элитной недвижимости в Петербурге продемонстрировал двукратный рост спроса, что привело к заметному сокращению предложения и, как следствие, к повышению цен. Бизнес-класс оказался более зависим от льготной ипотеки и в июле показал снижение, но дефицит новых проектов и повышение стоимости есть и здесь. Как развивается сегмент дорогой недвижимости в Петербурге, рассказали участники круглого стола «Фонтанки».

В течение первых семи месяцев на рынке дорогого жилья вымывалось предложение, а цены росли.

— По своим проектам дорогого жилья мы видим существенный спрос в течение всех семи месяцев этого года, и это коррелирует с тем, что происходит на рынке в целом, — рассказывает Сергей Софронов, коммерческий директор группы компаний «ПСК». — Так, если взять наш премиальный проект «Северная корона» на Петроградской стороне, то относительно первого полугодия 2023 года объем продаж у нас вырос в два раза, а стоимость реализации — на 16%. С начала года цена выросла на 12%. По проекту бизнес-класса повышение стоимости примерно такое же.

В целом, по его словам, рынок недвижимости высокого ценового сегмента сегодня — это рынок продавца. Это видно по соотношению спроса и предложения.

— По рынку элитной недвижимости предложение сократилось на 36% относительно первого полугодия 2023 года, а спрос вырос в два раза, — добавил Сергей Софронов. — Безусловно, все это отразилось и на цене. Новых объектов на рынок выходит откровенно мало, а спрос — существенный. Отчасти это связано с тем, что нет качественного предложения на рынке вторичного жилья в этом сегменте.

— Средняя площадь приобретаемого жилья не изменилась, а вот цены выросли, — комментирует Татьяна Халилова, директор департамента продаж GloraX. — Средняя цена проданных девелоперами лотов достигла почти 38 млн рублей, тогда как в период с января по июль 2023 года она составляла 31,3 млн рублей.

Рост спроса Сергей Софронов связывает с тем, что если в 2022-м и даже в 2023 году обеспеченные люди имели возможность релокации капиталов в другие юрисдикции, то теперь этот процесс значительно затруднен. И один из способов сохранить, а возможно, и приумножить капитал — недвижимость. К слову, отмена льготной ипотеки на рынок премиальной недвижимости никак не повлияла, так как этот сегмент живет своей отдельной жизнью. Об этом свидетельствует, например, тот факт, что в проектах ГК «ПСК» реализация в июле выросла на 30% относительно июня, в августе тренд сохраняется, а осенью девелоперы ждут возвращения покупателей из традиционных отпусков.

— В июне фиксировались рекордные показатели по выдаче ипотеки и сделкам: покупатели стремились успеть приобрести жилье до завершения льготной программы, — комментирует ситуацию в целом на рынке недвижимости Юлия Ружицкая, генеральный директор АН «Главстрой» (входит в «Главстрой Санкт-Петербург). — Затем активность ожидаемо снизилась, но в сегментах «бизнес» и выше изменения были незначительными, поскольку в них высока доля покупок без использования заемных средств.

По ее словам, девелоперы уже давно придерживают ввод новых проектов, и следует ожидать, что равновесие будет достигнуто в том числе и за счет запуска множества спецпрограмм, акций и дисконтов — это поддерживает интерес аудитории и является стимулом для продаж.

По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (холдинг Setl Group), рост цены в элитном сегменте составил 11–12%, в бизнес-классе — 9%.

— За первое полугодие 2024 года в элитном сегменте продано 780 квартир, это в два раза больше, чем за аналогичный период прошлого года, — говорит Андрей Петров, руководитель проекта премиум и бизнес-класса Setl Group. — Здесь, скорее всего, сказывается то, что в последнее время застройщики стали предлагать интересные программы рассрочки, не ведущие к увеличению цены квадратного метра. Кроме того, появилось много готового жилья.

Сейчас, по его словам, около 80% продаж элитного жилья приходится на Петроградский район, причем из них значительная часть — это Петровский остров.

— Вымывание предложения связано с тем, что элитное жилье появляется, как правило, в процессе редевелопмента территорий в центральных районах. Это занимает больше времени, чем строительство массового жилья, — добавил Андрей Петров. — И земли явно не хватает: на Петровском острове едва ли осталось место под один-два дома. А если появятся новые территории под застройку, то процесс подготовки, начиная от документации и заканчивая проектом, займет немало времени.

В бизнес-классе ситуация отличается от того, что происходит на рынке элитного жилья.

— В бизнес-классе количество сделок за первые 7 месяцев снизилось по сравнению с прошлым годом на 21%, с 2384 до 1881, — комментирует Татьяна Халилова. — Уменьшилась и средняя площадь лотов с 58 кв. м в прошлом году до 53 кв. м в январе — июле 2024 года. Если детально рассматривать этот тренд, то за последние 5 лет средняя площадь квартир в бизнес-классе уменьшилась на 17 кв. м.

Особенно сильное снижение продаж наблюдалось в июле этого года. Покупателями было заключено всего 89 сделок, тогда как в июле 2023 года их было 407. По словам эксперта, резкое снижение количества сделок в бизнес-классе в июле связано с завершением срока действия программы льготной ипотеки, поскольку нередко часть стоимости квартиры оплачивалась заемными средствами.

При этом цены в бизнес-классе тоже продолжают расти.

— Средняя стоимость приобретенной недвижимости бизнес-класса в период с января по июль 2024 года выросла до 17,5 млн рублей за лот, тогда как в аналогичном периоде прошлого года она составила 16,4 млн рублей, — сообщила Татьяна Халилова. — Если сравнивать среднюю стоимость в июле, то год к году динамика внушительнее: 20 млн рублей в июле 2024 года против 16,1 млн рублей в июле 2023-го. В сегодняшних условиях мы наблюдаем рост спроса на программы рассрочек, поэтому трансформируем их условия под меняющийся рынок и предлагаем программы субсидированной ставки совместно с банками-партнёрами.

— С проблемой поиска свободных территорий связано расширение географии строительства дорогой недвижимости. Но тут нужно следить, чтобы вещи назывались своими именами, — считает Сергей Софронов. — Сейчас достаточно большое количество проектов, которые позиционируются в сегменте бизнес-класса, — это попытка репозиционирования относительно проектов комфорт-класса, чтобы выделить их из общей массы. Еще 10 лет назад традиционными локациями для бизнес-класса были Центральный район, историческая часть Васильевского острова, весь Петроградский и часть Адмиралтейского района. В последние 5 лет ими стали Московский район, Выборгская сторона, Васильевский остров за пределами исторического центра, территории вдоль городских набережных. Сейчас проекты, которые по совокупности параметров сложно назвать бизнес-классом, можно увидеть и на периферии города или в традиционных спальных районах.

— В бизнес-классе меняется география застройки. Одна из причин — дефицит участков под строительство в центральных районах, — поясняет Татьяна Халилова. — Кроме того, по той же причине в исторической части города возникают сложности с реализацией социальных объектов, строительство которых сейчас обязательно.

Поэтому, по ее словам, бизнес-класс мигрирует в другие локации, сохраняя при этом обязательные для сегмента продуктовые характеристики: более высокие потолки, квартиры увеличенного метража, дорогие отделочные материалы, подземный паркинг на большее количество машино-мест, благоустройство высокого уровня — все эти атрибуты, безусловно, остались.

— Спрос на проекты бизнес-класса все больше сосредоточивается в Василеостровском, Выборгском и Адмиралтейском районах, — говорит Татьяна Халилова. — В Центральном, Петроградском и Московском традиционно представлены более дорогие проекты как в рамках того же сегмента, так и в сегментах премиум- и элит. Наиболее доступное жилье бизнес-класса — в Красносельском.

Андрей Петров добавил, что сейчас самые популярные локации бизнес-класса — это Выборгский район, а особенно — Черная речка. Плюс частично Приморский район ближе к набережной Большой Невки. Второе место, где концентрируются объекты бизнес-класса, — это Светлановская площадь между Удельным парком и Сосновкой.

С элитным и премиальным жильем все еще сложнее, поскольку тут место играет еще бо́льшую роль.

— Хотелось бы сказать, что мы будем расти вверх, но, к сожалению, мы не Москва. Хотя многие покупатели интересуются, почему мы не строим высокие дома с прекрасными видами, — говорит Андрей Петров. — Если же говорить серьезно, то, скорее всего, в Петербурге будет активно применяться редевелопмент. Например, мы сейчас строим проект Imperial Club на месте бывшего завода. Плюс еще планируем заниматься редевелопментом набережной Большой Невы — предполагается, что это будет первая реконструированная пешеходная набережная в центре.

Среди необычных локаций для дорогой недвижимости особняком стоят такие районы, как Пушкин, Павловск, Кронштадт, Петергоф, — привлекательные за счет особой среды. Например, в проекте «Кронфорт» в Кронштадте от ГК «Алькор» ключевым считают именно расположение.

— Жилой комплекс в окружении Балтийского моря — это концепция, привлекающая аудиторию, — говорит Юлия Ружицкая. — Сочетание первой береговой линии, видов на море, атмосферы курортного города и богатый исторический контекст Кронштадта делают его востребованным. А также — соседство с кластером «Остров фортов», который катализировал развитие города.

— Если будут появляться новые пятна, то будут появляться и новые проекты, — комментирует Андрей Петров, — В скором будущем премиальный сегмент начнет выходить за границы исторических локаций. Иначе возникнет слишком плотная застройка, а это не очень нравится покупателям. Думаю, что в первую очередь будут осваиваться набережные и границы центральных районов.

Среди тенденций, которые сформировались на рынке дорого жилья, Андрей Петров отмечает то, что покупатели, которые раньше были ориентированы на покупку недвижимости высокого комфорта, начинают присматриваться к объектам бизнес-класса, а покупатели объектов бизнес-класса все чаще начинают проявлять интерес к более высокому классу — элитному.

— Это связано с возможностью приобретения жилья более дорогого сегмента по интересным программам, — объясняет он. — Например, в ЖК Imperial Club на Васильевском острове или в готовых ЖК Grand View и ЖК The One на Петровском острове можно купить квартиру в рассрочку на 5 или 2 года соответственно, заплатив первый взнос 20%. Если раньше при рассрочке нужно было платить достаточно большую сумму сразу, то теперь можно растянуть этот платеж на несколько лет.

Вторая тенденция — это переход из элитного класса в бизнес и комфорт определенных технических особенностей жилых комплексов.

— Самый яркий пример — это центральные входные группы, — говорит Андрей Петров. — Еще пять лет назад они встречались только в элитном жилье. Сейчас есть даже в комфорт-классе. И такое смешение, в принципе, неплохо для покупателей.

Еще одной тенденцией, появившейся в последнее время в высокобюджетном жилье, эксперт назвал желание покупателей приобретать квартиры большего метража. И если до этого шел запрос на оптимизацию, уменьшение средней площади квартир в доме, то сейчас все чаще поступают запросы на семейные квартиры площадью 150–160 кв. м. — с мастер-спальнями и двумя детскими комнатами. Еще 2 года назад средняя площадь подобных вариантов была 120 кв. м.

— Попробовали пожить в оптимизированных метражах и поняли, что надо что-то менять, — резюмировал он.

— На самом деле, если смотреть долгосрочно, тренд на сокращение площадей, в том числе в сегменте бизнес, присутствует, как ни крути, — считает Сергей Софронов. — Есть запрос на эргономичные площади — в планировках уже давно ушли от огромных 50-метровых коридоров и других нефункциональных пространств. При стоимости квадратного метра в 500 и более тысяч рублей позволить себе «роскошь пустоты» могут все-таки немногие.

В бизнес-классе аудитория заинтересована в малоэтажном жилье, отмечает еще один тренд Юлия Ружицкая.

— Высота домов в «Кронфорте» не превышает четырех этажей, что соответствует нашей концепции — созданию гармоничной и сомасштабной человеку среды, в том числе за счет архитектурных решений, — говорит она. — Еще есть запрос на использование современных технологий — у нас будет система «Умный квартал». Она обеспечит безопасность и комфорт жильцов.

— Девелоперы стали уделять больше внимания эргономике пространства и планировкам в стремлении предложить покупателям сбалансированный по стоимости и опциям продукт, — продолжила разговор о запросах покупателей Татьяна Халилова. — Это позволяет сдерживать цены на квартиры в бизнес-классе без ущерба должному уровню комфорта проживания. В результате стал меняться и портрет покупателя в сегменте: он помолодел. Доходы IT-специалистов и молодых предпринимателей всё чаще позволяют рассматривать квартиры бизнес-класса для покупки.

Если вернуться к географии, то Андрей Петров говорит, что появление элитных жилых комплексов на границах исторических районов и на набережных весьма актуально. Далеко не все покупатели дорогой недвижимости хотят жить в маленьких клубных домах на 120 квартир и предпочитают пользоваться современной инфраструктурой, характерной для более масштабных проектов.

Внимание к общественным зонам проекта стало выше, отмечает и Сергей Софронов.

— Маленькие клубные дома могут предоставить тебе лишь входную группу с креслами и диванами для отдыха, — говорит он. — В проектах большего масштаба, как наша «Северная корона», есть огромное лобби с несколькими лаунж-зонами, фитнес-клуб, клуб-гостиная, совмещенная с коворкингом и переговорной, отдельное детское пространство. И всё это только для жителей.

Он уточнил, что в дорогом жилье детские площадки должны не просто соответствовать нормативам, а иметь определенную концепцию — затею в своем устройстве, которую покупатель будет видеть и чувствовать.

Юлия Ружицкая также видит спрос на уникальную инфраструктуру. По ее словам, для этих целей в кварталах «Кронфорта» будет торговый променад с четырьмя тематическими бульварами (спортивный, модный, образовательный и развлекательный), передовой лицей с залом-атриумом, двумя бассейнами и помещениями-трансформерами, благоустроенная набережная и гостиница с яхтенным причалом.

— Покупатели в этом сегменте становятся всё более разборчивыми: они видят за границей высокобюджетные объекты и хотят жить в не менее комфортных условиях, — добавил Сергей Софронов. — Поэтому глобальными трендами можно назвать все-таки эргономичные площади, качественное благоустройство и развитые общественные зоны инфраструктуры.

В качестве одного из перспективных направлений он назвал запрос на появление квартир в элитном сегменте с чистовой отделкой — они уже появились в Москве, а в Петербурге пока не представлены.

Помимо непосредственно элитного жилья в городе появляются и элитные апартаменты — хотя основной пул номеров в этом сегменте все-таки создается в формате 3–4 звезды, «пятизвездные» варианты тоже есть.

— В составе «Северной короны» есть историческое здание начала XX века, которое мы реконструировали под апартаменты, — рассказал Сергей Софронов. — Там получилось 36 помещений, но это не студии, а просторные квартиры: несколько однокомнатных, остальные — двух-трехкомнатные. Даже есть уникальный пентхаус с пятиметровыми потолками и двумя террасами. Такие объекты приобретают как для собственного проживания, так и с инвестиционными целями. У нас есть примеры, когда апартаменты покупались под сдачу в аренду, — и это оправданно с учетом не самой высокой цены входа для премиальной недвижимости и востребованности такого предложения на рынке аренды.

По его словам, плюс в том, что жители апартаментов могут пользоваться всей инфраструктурой, которая есть в комплексе, но стоимость их ниже, чем при приобретении квартиры в этом же проекте.

Что касается «пятизвездного сервиса», то Андрей Петров назвал проект «17/33» компании Element Development, который недавно вышел на рынок, — там анонсирован круглосуточный сервис, как в гостиницах.

— Мне кажется, в нашем городе это первый опыт крупного проекта сервисных апартаментов в хорошем месте. Будет интересно, как это воплотится на практике.

При этом застройщики элитной недвижимости в городской черте не испытывают конкуренции со стороны загородных проектов, отмечает Андрей Петров.

— Жизнь за городом выбирает определенный сегмент покупателей, которые могут себе это позволить по своим обстоятельствам. Важно, какая у человека семья, есть ли возможность работать удаленно, какие есть способы быстро добираться до Петербурга (количество машин в семье) и тому подобное, — комментирует он. — Ведь все-таки вся важная инфраструктура находится в городе. Также не стоит забывать о проблемах с плотным движением на дорогах. Разговоры о том, что хорошо переезжать за город с элитного Крестовского острова, были лет 7–8 назад, сейчас же дорожная ситуация совсем другая.

Сергей Софронов добавил, что, как правило, у людей, приобретающих элитную недвижимость в городе, есть и хорошие загородные дома. Поэтому речь идет обычно о том, что это не конкурирующие, а дополняющие друг друга направления, и только очень маленький процент людей выбирает для себя загородную жизнь как основную.

Что касается конкуренции на вторичном рынке, то там тоже предложения становится всё меньше, особенно по квартирам больших площадей, комментирует Андрей Петров. На рынке кредитования началось «похолодание» — август показал снижение на треть, а по итогам года продажи уменьшатся на 9%. По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», объем предложения сократился на 8%, причем меньше всего осталось двух- и трехкомнатных.

— Около 60% предложения на вторичке находится в ценовом диапазоне 350–450 тыс. рублей за 1 кв. м, — говорит он. — При этом уменьшается как объем предложения по цене до 300 тыс. рублей за 1 кв. м, так и такого, которое стоит свыше 700 тыс. рублей за 1 кв. м. При этом на рынке появилось много готового жилья от застройщиков с новой инфраструктурой, которое можно приобрести по специальным программам и с получением ключей при неполной оплате. Поэтому зачастую новые квартиры от застройщиков более выгодно приобретать, чем на вторичном рынке.

По словам Андрея Петрова, вторичное жилье стремятся покупать те, кто хочет квартиру сразу с ремонтом: заезжай и живи. В то же время современные ЖК предлагают большой объем инфраструктуры. Например, в ЖК Imperial Club — спортклуб и клубный спа-центр, при этом спортклуб будет открыт для всех горожан, но у жителей комплекса будет доступ к нему через специальный подземный тоннель из каждого корпуса.

В «старых» элитных ЖК такую инфраструктуру, как правило, не делали, а новое жилье хочет удивлять. Например, появляются системы против протечек, которые ставятся в квартиры уже на стадии строительства, интеллектуальные лифты, которые автоматически приезжают на ваш этаж из паркинга, система touch free — когда двери открываются автоматически — и многое другое.

— Вторичный рынок очень разный, — подчеркнул Сергей Софронов. — Есть дома с историей — и есть покупатели, для которых это важно и принципиально, но это очень узкий рынок. Если же брать проекты, построенные 10–20 лет назад, то большинство из них уже не соответствуют современным представлениям об элитной недвижимости по многим параметрам, — кроме локации, которая остается престижной. Конечно, есть достойные, сохраняющие ценность на протяжении долгих лет, но их не так уж много. Поэтому новые дома выигрывают и по наполненности инфраструктурой, и по технологиям.

Среди фишек новой недвижимости Юлия Ружицкая отметила нестандартные лобби. Например, в проекте «Кронфорт. Набережная» оно будет в виде стеклянного павильона с авторским наполнением, возможность спуститься в паркинг будет как из него, так и из жилых корпусов. Появляются также нетривиальные планировки: например, в «Кронфорте» это дизайнерские лофты без перегородок площадью 80–138 кв. м.

Если смотреть на ближайшие перспективы рынка дорогой недвижимости, то эксперты ожидают, что предложение продолжит вымываться, а цены — расти.

— В ближайшие месяцы никаких существенных изменений не предвидится, — считает Юлия Ружицкая. — В дальнейшем, возможно, ряду девелоперов с типовыми проектами придется дополнительно стимулировать продажи, чтобы пополнить эскроу-счета и начать работу над новыми объектами.

— В ближайшее время мы не увидим существенных изменений на рынке дорогого жилья, — соглашается Татьяна Халилова. — В сегментах премиум и элит влияние турбулентности на рынке ипотеки минимально, спрос на такие проекты остается стабильным и не отличается волнообразными скачками. Бизнес-класс же оказался более чувствительным, но падение продаж связано в том числе с сокращением предложения.

— Объем предложения сократился примерно на 10%, и цены тоже выросли примерно на 10% — такая закономерность существует, — комментирует Андрей Петров. — Цены будут расти, пока не появятся новые проекты от застройщиков, но не так, как в первом полугодии 2024 года, когда на рынок выходили штучные объекты. Пока мы видим, что выходят либо с опозданием, либо придерживаются. Поэтому пока не стоит ожидать появления чего-то массового ни в бизнес-классе, ни в элитном жилье.

При этом поскольку новые проекты больше связаны с редевелопментом новых территорий, то себестоимость будет расти, а значит, увеличатся и цены.

— Предложение будет сокращаться, — подтвердил Сергей Софронов. — Те проекты, которые в ближайшее время можно будет вывести на рынок, испытывают серьезное давление из-за высокой ключевой ставки: сейчас и бридж-кредитование, и проектное финансирование значительно подорожали, что сильно отражается на финансовой модели любого проекта. Спрос на этот сегмент устойчивый, поэтому цены будут расти.

Он также добавил, что если в 2022-м и начале 2023 года деньги активно выводились за рубеж, то сейчас такая возможность практически отсутствует. И элитная недвижимость — один из возможных вариантов вложения средств.

— Мы видим, что далеко не во всех квартирах, которые куплены, делается ремонт и кто-то живет, то есть это, безусловно, некие инвестиции «в бетон», — добавил Сергей Софронов.