Подвинуть заводы: что и как строят в Петербурге в «сером поясе»

В новом Генплане Петербурга до 2040 года значительно выросла площадь промышленных территорий. При этом в последнее время перевод промзон в жилую застройку усложнился. Наоборот, некоторые помещения становятся производственными, хотя раньше выполняли другие функции. Тем не менее, по данным «Петербургской Недвижимости», на участки редевелопмента под жилье в первом полугодии 2024 года пришлось 28% сделок с землей, под апартаменты — 7%. О том, что осложняет этот процесс и как он идет сейчас, рассказали участники круглого стола «Фонтанки».

Вместо производств

Массовое освоение бывших промзон в Петербурге в подавляющем объеме происходило путем строительства жилой недвижимости, рассказал Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», и здесь есть, что анализировать: например, плотное многоэтажное строительство с банальной нехваткой парковок.

— Освоение территорий под бывшей старой промышленностью должно происходить комплексно: в составе жилой недвижимости, отдельных коммерческих площадей, офисов, общественных пространств, развлечений, медицины, социальной инфраструктуры, площадок для легких производств и так далее, — говорит эксперт. — Это похоже на тот подход, который сейчас используется при строительстве новых кварталов на свободных ранее территориях — например, на юге Петербурга. Проекты на месте серого пояса могут создаваться в развитии такого опыта, поскольку разнообразие застройки по целям использования в этом случае требуется еще больше. И это не будет чем-то принципиально новым — работать в такой парадигме вполне можно, была бы только возможность.

Развитие промышленных территорий сейчас происходит в нескольких направлениях и зависит как от расположения конкретного участка, так и от общеэкономических факторов, добавил Роман Курзенер, независимый эксперт по градостроительству. По его словам, до сих пор пользуется спросом редевелопмент под жилье, также продолжает набирать популярность создание общественно-развлекательных кластеров.

— В связи с развитием определенных отраслей промышленности актуальна и реновация производственных территорий, — говорит он. — Сейчас даже наблюдаются случаи, когда торгово-общественные здания (условно, автосалоны) приспосабливаются под производственные объекты, чего, конечно же, раньше никогда быть не могло. И поэтому задача девелопера — понять, под какую составляющую, производственную, общественную или жилую, больше подходит участок.

По данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», к концу третьего квартала 2024 года объем предложения в проектах редевелопмента в границах Санкт-Петербурга оценивается в 810 тыс. кв. м, что составляет 37% от совокупного объема жилья в экспозиции — доля на уровне показателей прошлого года. При этом в историческом центре и близких к нему статусных местах из-за дефицита свободных площадей на редевелопмент приходится основной объем предложения — 73% и 87% соответственно.

Директор консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева добавила, что территории бывших промышленных зон чаще используют для создания новой комфортной среды для жизни и работы. Особенно актуально это в условиях нехватки или отсутствия пятен под застройку, что присуще Петербургу. Помимо жилых комплексов на этих территориях реализуются общественные пространства, апартаменты, торговые центры и даже корпуса университетов.

Среди крупных проектов в центре эксперт отметила жилые комплексы, строящиеся и возведенные на месте предприятий на территории Петровского («Петровский Квартал на воде», The One, Grand View от Setl Group; Neva от ЛСР, Петровская доминанта от ГК «Эталон»; «17/33 Петровский Остров» от Element Development и др.) и Васильевского островов (Amber Сlub и Imperial Club от Setl Group; «Legenda Васильевского» от Legenda; «Парусная, 1» от «Строительный трест»; «Шкиперский, 19» от ПИК и другие).

По ее словам, преимущественно в центре на бывших промышленных предприятиях девелоперы возводят жилые комплексы площадью не более 50–100 тыс. кв. м. Более крупные проекты реализуются в статусных локациях близлежащих районов (например, освоение территории завода «Светлана» холдингом Setl Group в Выборгском районе между двумя парками — совокупно 310 тыс. кв. м) или в спальных районах.

Задача не для всех

Как пояснил Роман Курзенер, достаточно сложны в реализации дореволюционные производственные объекты, в которых определены предметы охраны, т.е. объекты культурного наследия. Потому что в таком случае возможно развитие лишь общественных пространств.

— В современных реалиях КГИОП достаточно активно следит за тем, в каком состоянии поддерживает собственник объект культурного наследия, устанавливает временные рамки для реализации проекта, — подчеркнул он. — Скажем так, сейчас нельзя завесить исторический объект красивыми баннерами и спокойно жить, как практиковали многие еще 10 лет назад. Стоимость реставрации существенно влияет на финмодель: это может в два, а то и в три раза увеличить стоимость приспособления самого объекта под современное использование. И сейчас, наверное, их время еще не пришло. Другими словами, не все объекты культурного наследия однозначно пригодны для реализации в них современной концепции. Когда мы понимаем, что у таких площадей достаточно невысокий коэффициент коммерциализации и еще накладываются расходы по реставрации, то считаем, что пока их развитие неинтересно.

Ольга Трошева добавила: основные трудности заключаются в том, что в последнее время город предпочитает сохранять зоны промышленного назначения на территориях редевелопмента. Например, на этапе рассмотрения нового Генплана в конце 2023 года территории Октябрьского электровагоноремонтного завода, Калининской овощебазы, участок на Литовской улице и Полюстровском проспекте, Чугунной улице было решено не переводить в жилую зону. Вместо этого их определили в пользу промышленного производства, торговли и складской деятельности, транспортной инфраструктуры. «Комитет по промышленной политике активно пытается сохранить зону предприятий, мотивируя решение обострением дефицита промышленной недвижимости», — добавила она.

— Что касается ПЗЗ, то это объемный и значимый документ, который предусматривает данные о видах разрешенного использования участков и параметрах возможной застройки, — говорит Ольга Трошева. — То есть Генплан задаёт общее направление развития города, а ПЗЗ конкретизирует, что в каждо точке может быть построено. А это принципиально важная информация для любого застройщика и крупного инвестора.

По словам Сергея Софронова, ожидания от утверждения ПЗЗ у девелоперов осторожные, даже с учетом имеющегося Генплана.

— Например, по уже осваиваемым участкам есть риск получить изменения в правилах, и тогда подготовку проектов придется начинать заново, — говорит он. — Недавний опыт массовых отказов по заявкам на перевод земель к новому Генплану также все помнят. У девелоперов нет исчерпывающего понимания целей городских властей, на которые можно было бы опираться в оценках тех или иных территорий. Отсюда влияние и на покупку новых участков под застройку — рисковать при неопределенных вводных мало кто хочет.

Удачные примеры

В городе немало примеров удачно реализованных проектов редевелопмента. Ольга Трошева привела такие примеры. Так, например, в Московском районе были освоены промышленные площади фирмы «Лето» на Дунайском проспекте под строительство ЖК «Триумф Парк» от Mirland Development Corporation, а сейчас ведется строительство ЖК «Аквилон Leaves» от Группы Аквилон. Также преобразовалась часть территории мясокомбината «Самсон», где появились ЖК «Две столицы» и «Звезды столиц» от «ИнтерГрупп», «4 You» от Группы Аквилон, «Светлый мир «Жизнь...» от Seven Suns Development на Московском шоссе.

Еще одна зона сформировалась на месте бывшего «Северного завода» на Ушаковской набережной, где построен ЖК Riverside от Setl Group. Также возводятся крупнейшие проекты на месте Абразивного завода «Ильич» и завода Карла Маркса («ЦДС Черная Речка», «Притяжение» от Setl Group и «Новый Лесснер» от «Отделстроя»), на бывших территориях завода «Прогресс» — «Черная речка 41, Лисичанская 22» от Legenda.

Кроме того, один из крупнейших участков редевелопмента расположен между Октябрьской набережной и Дальневосточным проспектом. Здесь на месте химзавода «Пигмент» возводятся проекты от Setl Group «Pulse на набережной» и «Pulse Premier», а на бывших территориях заводов «Аэрок» и «Баррикада» — проекты ЖК «Цивилизация» и «Цивилизация на Неве» «Группы ЛСР».

— Если говорить о промзонах, удачно трансформированных в общественно значимые пространства, то можно привести в пример «Севкабель-порт» (бывший «Северный кабельный завод»), «Новую Голландию» (торгово-развлекательный комплекс «Бутылка» был открыт в здании бывшей морской тюрьмы), культурный центр «Левашовский хлебозавод» от Группы RBI (бывший Левашовский хлебозавод) и памятник конструктивизма Канатный цех (реставрацию реализовал Setl Group), — добавила эксперт. — Также есть примеры, когда здания бывшей текстильной фабрики «Красный маяк» преобразовали под корпуса Школы экономики и менеджмента НИУ ВШЭ в Санкт-Петербурге, а территорию бывшей Кожгалантерейной фабрики им. Самуила Бехли — в проект Арт-кластер на «Чернышевской».

Сергей Софронов назвал удачными примеры точечного редевелопмента, благо таких пятен в городе много: и было, и пока еще остается.

— Например, наш премиальный жилой комплекс «Северная корона» по набережной реки Карповки, — продолжил он. — И также по Карповке сейчас расчищаются новые площадки под жилое строительство. Такой редевелопмент хорош тем, что избавляет исторический городской ландшафт от депрессивных локаций с полуразрушенными зданиями, зарослями, глухими заборами и так далее. И возвращает эти места городу уже с добавленной ценностью — хорошая недвижимость, архитектура, благоустройство, коммерция. Это делает городскую среду более благополучной и визуально, и функционально.

Будущее для «пояса»

Сергей Софронов подчеркнул, что мировой опыт редевелопмента в целом сводится к одному: убрать «депрессию», вернуть территории в активное использование, создать комфортные условия для проживания и работы. Это все актуально и для Петербурга, но городу нужно опираться не столько на мировой опыт и кейсы, сколько на собственные потребности и исходные параметры. У Петербурга довольно старый типовой жилой фонд, если рассматривать большинство сложившихся районов. Большая стратегическая задача по его обновлению может реализовываться десятилетиями. Редевелопмент мест, где жилой застройки нет, позволяет пополнять жилой фонд новыми домами уже сейчас. На это есть огромный спрос, особенно неподалеку от метро.

— В 2016 году проводился большой конкурс на разработку концепции развития города — мастер-плана, — рассказал эксперт. — Было дано такое условие — «30:30:40». То есть, в каждой концепции 30% должны занимать рекреационные зоны, 30% — коммерческие и промышленные и еще 40% — жилая застройка. Интересных проектов, причем и иностранных, наглядно демонстрирующих позитивные изменения районов, было много. Но потом это все сошло на нет.

Как отметил Сергей Софронов, по Генплану около 66% от всего объема жилого строительства в следующие два десятилетия планируется на свободных участках. Районами-лидерами будут Пушкинский, Приморский и Московский. Около 12% от объема жилого строительства — это потенциальные КРТ. При этом доля жилых зон по новому Генплану — всего 20% от городских территорий, на 3% меньше, чем в старой версии документа.

— Возможно, это не очень согласуется с тем, что мы видим, когда перемещаемся по городу, но под жилую застройку территорий действительно немного, — подытожил он.

Ольга Трошева отнесла к предприятиям, на месте которых можно построить больше всего жилья, бумажную фабрику Варгуниных, бывший производственный корпус ОАО «Невская мануфактура» и бывший цех ООО «Пластмассы» у метро «Дыбенко» и «Ломоносовкая», промзону «Красный Нефтяник» и «Ленинградский карбюраторно-арматурный завод им. В. В. Куйбышева» на «Волковской». Еще один пример: в Калининском районе на набережной Невы (Свердловская — Малоохтинская набережная) на территории завода «Красный Выборжец» планируется освоение более 50 га застройщиком «БФА-Девелопмент».

Роман Курзенер подчеркнул, что подход к созданию производственных площадок претерпевает изменения, и удачными могут получиться проекты с самыми разными подходами к реализации. Если раньше основной тренд был в переносе производства за город, а основными факторами выбора были наличие инженерных коммуникаций и дешевизна территории, то сейчас становятся важны все критерии. В условиях кадрового голода сотрудники могут более придирчиво выбирать место будущей работы и оценивать не только размер заработной платы.

— Я сталкивался с тем, что ко мне обращались производственные компании с запросом на поиск территории рядом с производством для создания детского сада для детей сотрудников, — рассказал он. — Такая дополнительная инфраструктура делает работодателя более конкурентным в борьбе за кадры. Соответственно, выделить какое-то одно направление, на мой взгляд, нельзя. Абсолютно все три направления востребованы и могут образовывать микс в рамках одной территории: строительство нового жилья, создание общественных пространств и развитие производственных площадок.