В сентябре Группе ЦДС исполнилось 25 лет. Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС, рассказал о пути компании длиной в четверть века, о переменах и новых реалиях рынка.
Какими проектами за четверть века своей истории вы гордитесь больше всего?
Каждый проект ценен и важен для нас. На мой взгляд, особо значимыми для нашей компании стали такие проекты как малоэтажный жилой комплекс «Кантеле» в Репино, малоэтажный ЖК «Золотой век», расположенный прямо у парка в Пушкине. Очень интересный проект был реализован на Севастопольской улице — ЖК «Золотое Время». И, конечно, наш флагман — квартал бизнес-класса ЦДС «Чёрная Речка». На мой взгляд, эти проекты заслуживают отдельного внимания.
— Как изменились вкусы покупателей за 25 лет? Как в ответ на это меняются сами проекты?
Это — обоюдный процесс. Проекты создаются как под влиянием запросов покупателей, так и исходя из видения застройщика. При этом нужно учитывать, что средний срок реализации проекта — пять лет. В связи с этим, изменение потребительских предпочтений не отражается на рынке моментально. Также мы всегда учитываем большие рыночные тенденции, как, например, моду на евро-планировки. За последние 7–8 лет их доля на рынке выросла с 10–15% до тотальных 80–90%. Восемь лет назад у покупателей был сформирован запрос на незначительный объем подобных квартир. По мере знакомства клиентов с этим форматом, его востребованность быстро росла. Как следствие, застройщики постепенно увеличивали долю таких квартир в своих проектах.
— В последнее время на рынок выводится все меньше нового жилья. С чем это связано? Не станет ли скоро квартира в новостройке роскошью, за которой придется «побегать»?
Новых проектов действительно выводится мало. Сокращение объема предложения началось после введения ограничений по льготной ипотеке в начале года. В отсутствие одного из главных драйверов спроса застройщики не понимают, какие объемы жилья они смогут продавать в ближайшие 2,5–3 года. Очевидно, что в такой ситуации мало кто решится на строительство новых крупных проектов.
Так, мы подготовили к выводу на рынок четыре новых проекта: следующую очередь ЖК «Город Первых» в Новосаратовке, третью очередь квартала ЦДС Dreamline, новый проект в Мурино и новую очередь квартала Parkolovo. Но пока мы не готовы принять решение о начале их строительства, так как ситуация на рынке постоянно меняется. Например, уже через два месяца после продления семейной ипотеки до 2030 года по этой программе закончились лимиты кредитования. Из-за этого перспективы по спросу снова становятся туманными, так как на семейную ипотеку сейчас приходится до 90% ипотечных сделок. Как коммерческая компания, работающая в рыночных условиях, мы всегда принимаем решение, исходя из рыночной конъюнктуры. И пока мы видим, что на рынке нет спроса, чтобы «переварить» четыре новых проекта.
Рынок в любом случае придет к какому-то балансу. Застройщики продолжат выводить новые дома в продажу, но в более ограниченном объеме. Так, мы начали работу по разделению уже подготовленных проектов на меньшие очереди. Это позволит нам начать строительство не 40 тыс. кв. м, а, например, 15 тыс. кв. м. Маленькие объемы будут продаваться даже при отсутствии льготных ипотечных программ — за наличный расчет (единовременная оплата и рассрочка) и по рыночной ипотеке. Безусловно, в таком формате новостройки могут превратиться в крафтовый продукт. Пока непонятно, как будут развиваться события. Нужно еще несколько месяцев, чтобы застройщики смогли оценить ситуацию. В данный момент тенденция еще не сформировалась.
— По третьему кварталу 2024 года видно, что после прекращения программы массовой льготной ипотеки рынок замедлился. Снижение спроса заметно по всем сегментам, или до сих пор есть отдельные проекты или локации, которые генерируют высокие продажи несмотря ни на что?
Мы видим, что интерес ко всем нашим проектам снизился равномерно. Это говорит о том, что все они продолжают оставаться интересными. Среди них нет неликвидного продукта, который продается только на растущем рынке.
Восстановление продаж в августе также было равномерным, без перекосов в сторону отдельных ЖК. Сейчас мы видим тенденцию на усиление спроса и рассчитываем, что сентябрь по продажам превзойдет август. Есть основания надеяться, что мы сможем снова выйти на весенние объемы продаж.
— Рост цен на новостройки в 2024 году составил, по данным экспертов, в среднем по рынку около 10%. Какая ценовая динамика ожидает нас до конца года?
Когда на рынке становится меньше какого-то продукта, он не начинает стоить дешевле. Строящееся жилье будет иметь тенденцию пусть к незначительному, но увеличению стоимости. Это не отразится на рынке моментально. Происходящие события, например, с семейной ипотекой, будут иметь накопительный эффект. Особенно если ситуация продолжит развиваться в том же ключе и в 2025 году. До конца этого года, на мой взгляд, серьезных удорожаний строящегося жилья не будет.
ЖК ЦДС «Черная речка» — Застройщик ООО ГОРОДСКАЯ ПЕРСПЕКТИВА, проектная декларация на сайте наш.дом.рф
ООО «ЦДС», ИНН 7813211868
