Не только ПВЗ и булочные: как развивается коммерческая недвижимость в новостройках

О том, какие помещения нужны разным категориям арендаторов и подходит ли стрит-ритейл как объект для частных инвестиций, поговорили участники круглого стола «Фонтанки».

Активное развитие пригородных районов привело к перетеканию значительной части встроенных коммерческих помещений в Ленинградскую область.

В конце прошлого года объем предложения на первичном рынке стрит-ритейла в Петербурге и Ленобласти распределялся в соотношении 70% и 30% соответственно. Сейчас же на долю города и области приходится равнозначный объем предложения — 50 на 50%. Об этом рассказала Светлана Московченко, заместитель директора Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (холдинг Setl Group).

— Это глобальная тенденция, связанная с замедлением вывода проектов на рынок. В городской черте в последнее время реализуют либо новые очереди строящихся объектов, либо небольшие новые ЖК и проекты редевелопмента. Потенциал для комплексного освоения территорий сейчас есть только в Ленобласти, именно там реализуют все масштабные стройки.

Средняя стоимость лота в данный момент варьируется от 20 до 30 млн рублей, при этом размер встроенных коммерческих помещений сокращается: по данным на июнь 2024 года, средняя площадь составляла 78 кв. м.

— Мы учитываем современные тенденции и ориентируемся на небольшой и средний формат помещений, но проектируем их таким образом, чтобы более крупные арендаторы — например, продуктовые ритейлеры — могли их объединить под собственные цели, — пояснила Светлана Московченко. — А для заведений общепита, пунктов выдачи заказов (ПВЗ), магазинов предлагаемые площади отвечают запросу. К тому же, более крупные помещения площадью 100–300 кв. м часто делят между собой сразу несколько арендаторов. Такой сценарий обеспечивает высокую ставку, это более выгодно для инвестора, чем сдавать помещение целиком.

По словам эксперта, за последний год арендные ставки значительно выросли, а это повышает привлекательность встроенных коммерческих помещений для инвесторов. Срок окупаемости сокращается (в первую очередь, по области), поскольку в новых активно застраиваемых районах такие помещения востребованы.

— Отличие даже не у Петербурга и пригородов, а между разными районами Петербурга, разными районами Ленобласти и разными жилыми комплексами, — говорит коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов. — Усреднить в новых районах всегда можно по такому набору: шаговый сетевой ритейл, несетевой, ПВЗ, кафе и пекарни, салоны красоты для людей и животных, дарк-сторы и дарк-китчен, рестораны (во всем многообразии этого термина). К этому добавляются арендаторы с более узкой ЦА: от ателье и рыболовных магазинов до студий керамики и школ творчества.

Развитие стрит-ритейла идет, по его словам, в растущем разнообразии бизнесов. В городе и районах массовой застройки оно интенсивнее — с поправкой на аудиторию. Если в районе много мам с колясками, ожидайте открытие чего-либо для детей. Если много гуляющей публики, то будут еще рестораны и, например, винные бутики.

— В Ленобласти есть более четкое разделение стрит-ритейла — на тот, который нацелен больше на трафик за город и в город, и на местных жителей. Финмодели бизнесов в расчете на транзит обычно привлекательнее, чем у сугубо локально ориентированных, — пояснил Сергей Софронов. — Этот рост разнообразия определяет и расширение интересов к помещениям. Самые разные планировки, хоть от 20 кв. м., с одним выходом и двумя-тремя, с большими электрическими мощностями или возможностью сделать мезонин. У дарк-форматов будет интерес к непроходным помещениям подешевле.

Предложение также стремится к разнообразию, поэтому у инвесторов образуется довольно большая «вилка» по первоначальным вложениям. Можно найти коммерческое помещение за 5–7 млн руб., а можно за 150, при этом можно выкупить более крупное и разделить его, добавил он.

— Инвесторы и арендаторы достаточно охотно «садятся» в новые районы, — соглашается Павел Ленков, руководитель группы по аренде коммерческой недвижимости компании «Главстрой Санкт-Петербург». — Застройщики работают над тем, чтобы не только продавать квартиры, но и обеспечить жителей всем необходимым. Поэтому торговые сети смотрят достаточно позитивно, понимая, что в отличие от районов с уже сформировавшейся застройкой в новых у них не будет конкурентов. Поэтому поиск арендаторов особых сложностей не составляет.

Он отметил: несмотря на общее уменьшение площадей коммерческих помещений, запрос со стороны торговых сетей — «Пятерочка», «Магнит» и т. п. — за последние 8–10 лет вырос с 250 до 350–400 кв. м. Здесь часто предлагают потребителям в комплексе сразу несколько видов услуг под одним брендом. Помимо продуктового магазина это может быть аптека, пекарня, хозтовары.

После введения проектного финансирования стоимость объектов стрит-ритейла вырастает незначительно за период строительства, поэтому инвесторы сегодня предпочитают помещения на вторичном рынке или готовый арендный бизнес, считает Ксения Бурова, сооснователь агентства коммерческой недвижимости и управляющей компании Renta Lab.

— Сильно увеличился коэффициент плотности коммерческих помещений относительно жилых, — добавила она. — Это негативно влияет на рынок, т. к. арендаторы рассчитывают ставку, исходя из планируемого товарооборота, а чем больше конкурентов, тем он ниже. И если доля коммерческих помещений в ЖК составляет 3–4%, то можно сдать помещение гораздо дороже, чем если их 7% и больше.

Ксения Бурова говорит: при таком раскладе в тех жилых комплексах, где можно не строить на первых этажах коммерцию во всех домах, рекомендуется делать квартиры с террасами, а под стрит-ритейл отдавать только помещения на первых линиях или угловые, которые наиболее востребованы у арендаторов.

— У нас есть примеры удаленных областных проектов, где коммерция даже в малоэтажных домах расположена только в одном или двух корпусах, и ставки доходят до 2,5–3,5 тыс. рублей, — добавила она. — В то же время в 25-этажных домах, где под стрит-ритейл отданы все первые этажи, многие помещения не сданы, несмотря на низкие ставки.

В целом она оценила долю несданных помещений в новых жилых комплексах примерно в 30–40%. По ее словам, простаивать они могут примерно год или два после сдачи дома. Ситуация ухудшается, если планировка сложна, мало входов, нет необходимой электрической мощности, — но это дополнительный фактор, а первичным является отсутствие пешеходного трафика и большое количество конкурентов.

Кирилл Федченко, руководитель отдела продаж коммерческой недвижимости компании GloraX, отметил, что девелоперы в последнее время отходят от позиции, когда коммерческая недвижимость продавалась всем подряд.

— Сейчас мы стараемся прежде, чем проектировать коммерческие помещения в ЖК, провести анализ, получить ТЗ от потенциальных операторов, — говорит он. — Плюс важно понимать: в городе находится объект или в пригороде, КРТ это или точечная застройка — и исходя из этого формировать инфраструктуру. Мы тщательно подбираем процент коммерции, чтобы, с одной стороны, не было внутренней конкуренции, но с другой, чтобы всех необходимых для резидентов функций в проектах хватило.

По словам Кирилла Федченко, в Петербурге, где есть развитая транспортная сеть, социальная, коммерческая и спортивная инфраструктура, можно найти все, то есть спрос на стрит-ритейл меньше. В пригородах и областных объектах из-за большой удаленности объектов друг от друга важно удовлетворить все потребности внутри комплекса, сэкономив клиентам время и расходы на бензин.

В Ленинградской области появляется все больше достойной коммерции: с хорошим витринным остеклением, безбарьерным входом, правильным расположением пилонов, двумя входами — где бизнесу удобно будет «садиться», отметила Мария Орлова, коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге. Это связано с появлением в районах новой застройки платежеспособной аудитории.

— В наших комплексах доля коммерции варьируется от 6 до 8%, — добавила она, — это почти все первые этажи, кроме внутренних дворов — там размещаются квартиры с патио. Нарезка у нас разноплановая — от 20 до 150 кв. м. В Ленобласти мы сделали более мелкую и видим основной спрос на помещения около 60 кв. м со средним чеком 13–14 млн рублей. Сейчас основной интерес у инвесторов к коммерческим помещениям, которые будут располагаться в зоне 15-минутной пешей доступности для жителей.

Мария Орлова отметила, что именно проекты комплексного освоения территории позволяют закрывать все потребности жителей. Еще при их проектировании сразу закладываются все функции, в том числе коммерческая недвижимость. Например, если в микрорайоне находится школа, то рядом формируется пул помещений с определенной нарезкой, а под него подбираются соответствующие арендаторы. Такой подход дает возможность предпринимателям получить места, которые находятся не на самых проходных торговых магистралях и, соответственно, обойдутся дешевле, но при этом располагаются на пути их основной целевой аудитории.

— Часть коммерческих помещений мы оставляем под собственным управлением и затем продаем или сдаем как готовый бизнес, формируя коммерцию так, чтобы рядом не было 5 барбер-шопов и ни одной аптеки, — говорит Мария Орлова. — Также это дает нам возможность привлекать бизнес в первые очереди проектов на льготных условиях — и жители первых же сданных домов получают всю необходимую для жизни инфраструктуру.

— Сейчас во многих больших проектах застройки девелопер заранее предусматривает создание коммерческой инфраструктуры, чтобы у жителей был полноценный набор сервисов, точек общепита и ритейла, — комментирует независимый эксперт в градостроительстве Роман Курзенер. — Стандартно для этого используются помещения на цокольных или первых этажах, но в некоторых проектах девелопер заранее разрабатывает концепцию с использованием двух первых этажей, создавая полноценное ритейл-пространство.

Если говорить о востребованности конкретных арендаторов, то лучше всего работает симбиоз разнообразных концепций в одном ценовом сегменте, добавил он. Необходимый на данный момент минимум: ПВЗ основных маркетплейсов, продуктовый супермаркет, салон красоты и/или спа-центр, аптечный пункт, булочная-кондитерская с выделенной зоной посадочных мест.

— А каков будет набор ритейлеров, представляющих этот список, зависит и от класса жилого комплекса, и от параметров встроенных помещений, — добавил Роман Курзенер. — В самом распространенном сегменте комфорт-класса обязательно будет представлен один из популярных алкогольных дискаунтеров, который частично будет закрывать нишу дешевого продуктового магазина.

— Хорошо, когда крупные застройщики комплексно решают застройку большой территории, — говорит Ирина Кошечка, генеральный директор Архитектурной мастерской «Миронов и партнеры». — Не просто набивают максимальный метраж квартир, но и предусматривают в пешей доступности торговый комплекс, поликлинику, детский сад и т. д. В одном таком комплексном проектировании мы участвуем со своими партнерами в части выполнения проекта благоустройства территории естественного оврага, разделяющего две жилые зоны. Используя естественный перепад высот, мы предложили связать прилегающие территории жилой и общественной застройки и обеспечить досуговые потребности местного населения.

Если же территория застройки осваивается постепенно, то обычно планирование и выбор арендаторов уже идет по принципу «чего больше не хватает».

— Отличия коммерческих встроенных помещений скорее не территориальные, а по классу жилья, — комментирует Ирина Кошечка. — В элитном жилье, на мой взгляд, уделяется больше внимания единой стилизации коммерческих помещений. Сразу делается определенный план по функционалу помещений, чтобы он полностью обеспечивал необходимыми сервисами дом/квартал и убирал необходимость куда-то передвигаться. Сразу продумываются решения по обеспечению помещений инженерными коммуникациями в зависимости от их функционального назначения. Учитываются видовые стороны помещений и их дальнейшее использование. Проводится более строгий отбор арендаторов. Соответственно, чем подробнее проведены маркетинговые исследования о необходимости какого-либо функционала, тем больше вероятность «попасть в цель» и удовлетворить потребности будущих жителей. А это для самих арендаторов — залог будущего коммерческого успеха.

Коммерческие помещения для застройщика — это возможность привлечь покупателей квартир и апартаментов, обеспечив их инфраструктурой. У арендаторов другие цели: получение большей прибыли. Соответственно для них может играть в плюс то, что жильцам дома может быть и не по душе.

— Для арендаторов всегда привлекательны большие жилые комплексы с огромным количеством квартир и минимальным — коммерции, — поясняет Ксения Бурова. — Отсутствие поликлиник, школ, детских садов дает возможность бизнесу открывать частные заведения. Плохая транспортная доступность — это хорошо для арендаторов: если житель понимает, что ему нужно стоять в пробке час-полтора, чтобы пойти в ресторан, то он пойдет в пиццерию в доме и никуда не поедет.

Она добавила, что важным фактором является свободный доступ в помещение для разгрузки и погрузки, поэтому большое количество помещений в новостройках непригодны для торговой деятельности: машина с товаром не может подъехать вплотную к двери.

— Если коммерция находится на первой линии активной магистрали — на первый взгляд, это супервариант и дает хороший трафик, — продолжила Ксения Бурова. — Но если на этой магистрали запрещена парковка, а перед входом — тротуар и газон, а управляющая компания запрещает подъезжать ко второму входу со двора, то помещение пригодно только для офисного использования. Это сильно снижает арендную ставку и увеличивает сроки окупаемости помещения для инвесторов.

Она также отметила, что нужно обращать внимание на планировку: так, для торговли обязательно свободное пространство для организации торгового зала — для 100-метрового помещения это минимум 50 кв. м. Большой плюс — несколько входов и хорошая обеспеченность электричеством: золотой стандарт — 0,2 кВт на кв. м.

— При этом нужно понимать, что некоторые арендаторы менее платежеспособны по сравнению с торговыми сетями, например, детские центры, предприятия услуг. Поэтому изначально стоит закладывать более низкую стоимость для таких помещений, т. к. они менее рентабельны для инвесторов, — отмечает она. — Плюс в том, что они могут располагаться и на втором этаже, и даже в закрытом дворе, т. к. меньше зависят от трафика. Еще один интересный вариант — госконтракты. Например, одно из помещений на улице Крыленко наша компания сдала под МФЦ.

— Арендаторам нужны большие витринные окна, высота потолков от 3,5 метров, в ряде случаев — повышенная электрическая мощность, удовлетворяющая разным форматам бизнеса, — обозначил потребности Сергей Софронов. — А также открытые планировки, места под установку кондиционеров (и удобство прокладки магистралей), всегда востребована система вентиляции с запасом по мощности для потенциального размещения общепита.

По его словам, в новостройках по совокупности площадей часто лидирует ритейл.

— Если говорить о малом бизнесе, то всех так или иначе интересует проходимость, но и здесь есть поправка на профиль. Например, мастерская по ремонту электроники может находиться почти где угодно — ее найдут в интернете по факту необходимости что-то починить, — добавил он. — На фоне роста востребованности социально ориентированного бизнеса — от частных детсадов до школ танцев, вплоть до клиник, — растет спрос на более крупные помещения с возможностью разделения их на несколько: ресепшн, раздевалки, залы для занятий и так далее.

— Если рассматривать встроенные помещения с точки зрения востребованности у арендаторов, то популярностью пользуются максимально унифицированные площади, которые можно относительно быстро перепрофилировать под другой тип в случае снижения спроса, — отмечает Роман Курзенер. — Среди важных параметров: наличие отдельного входа «с улицы», витрин, возможность разместить вывеску. Большинство ритейлеров в ЖК работают на внешнем пешеходном потоке, поэтому «видимость» точки и удобство попадания внутрь магазина или салона — существенный фактор.

В идеале, состав потенциальных арендаторов во встроенных коммерческих помещениях должен прописываться девелопером в концепции всего жилого проекта, отметил он, потому что этот набор напрямую влияет на стоимость квадратного метра и популярность комплекса у жителей, а значит и на всю окупаемость.

Кирилл Федченко рассказал, что в жилых комплексах изначально определяется набор критически важных функций, которые в нем обязательно должны быть, так как это определяет качество жизни и может стать УТП при покупке квартиры.

— Этот набор во многом зависит от места. Кроме того, мы прорабатываем с потенциальными операторами их технические условия, которые позволят здесь работать, — говорит он. — Для себя мы выделили пять функций, помещения под которые оставляем себе в управлении, чтобы потом продать как готовый арендный бизнес. Это детские развивающие центры, небольшие медицинские центры, фитнес-студии, рестораны и супермаркеты. Понятно, что супермаркеты открываются в ЖК любого класса, но важно, что это будет за бренд.

У детских центров есть также важная функция компенсировать недостаток социальной инфраструктуры, которая обычно в ЖК появляется не в первую очередь, добавил он. Все это прорабатывается вместе с операторами. А вот такие заведения, как ПВЗ, магазины, салоны, булочные, появляются «сами по себе», считает Кирилл Федченко.

«Главстрой Санкт-Петербург», который ранее в принципе продавал все помещения, 2–3 года назад решил оставлять их себе, занимаясь управлением коммерческой недвижимостью.

— У нас соотношение коммерции к жилью — около 5–6%, — отметил Павел Ленков. — Так же, как коллеги, мы планируем наполнение проекта еще до того, как он введен в эксплуатацию. Но, поскольку мы сами управляем площадями и не продаем их, наше ключевое преимущество заключается в том, что мы можем долгосрочно влиять на состав арендаторов, чтобы карта коммерческих объектов и сервисов соответствовала потребностям жителей. Когда объекты недвижимости продаются разным собственникам, то, естественно, многие из них порой готовы сдать помещение хотя бы за тысячу рублей, «лишь бы взяли не важно кто». У нас такого нет — у нас строго выстроенная концепция и состав арендаторов, а также ценовая политика. Естественно, мы можем идти на уступки, если арендатор нам интересен: например, если это объект социального назначения, которого еще нет в нас в ЖК.

По его словам, нет проблем найти арендаторов, продающих продукты питания, алкоголь и лекарства. В целом же на этапе строительства предварительные договоры на аренду уже есть по 40–60% помещений.

— У вас получается как бы торговый комплекс, только распределенный по домам. Создавая грамотное товарное соседство, вы создаете эксклюзивность, — отметила Ксения Бурова. — Поэтому арендатор, получая определенные гарантии, готов давать более высокие ставки. И это одно из самых разумных решений для управления арендными отношениями, выгодное и для жителей, которые обеспечены всеми товарами и услугами, и для арендаторов.

Если же застройщик не хочет заниматься таким непрофильным бизнесом, то эти функции может взять на себя управляющая компания, т. к. частные инвесторы могут распоряжаться помещениями неэффективно. Но пока в домах среди владельцев коммерческих площадей такая практика не распространена.

Сергей Софронов отметил, что желание самостоятельно сдавать коммерческие помещения, вообще не выводя их на рынок в период строительства, возникает у различных девелоперов, чтобы не допустить, например, засилья алкомаркетов и тому подобного.

— Иногда актуально, но как массовая практика — вряд ли, — считает он. — К тому же управляющие компании под это дело мало кто готов создавать.

Он добавил, что девелопер может представлять себе один состав арендаторов, но поведенческая статистика жителей внезапно не коррелирует с его мнением. А потом вообще приходит какой-нибудь новый бизнес с отличной услугой или заведением: их никто не ждал, но они великолепно вписываются.

— Все же лучше всего с задачей подбора состава арендаторов справляются сами арендаторы, — считает Сергей Софронов. — У кого-то хватает опыта, насмотренности и интуиции, кто-то пользуется аналитическим ПО в оценке потоков и спроса на услуги. Покупатели крупных и хорошо развивающихся франшиз, как правило, идут в русле рекомендаций франчайзеров относительно мест, форматов помещений и так далее. Для ПВЗ тот же подход: у всех крупных игроков есть аналитика и выбор рекомендуемых мест по онлайн-картам. Существует и стремление открыть бизнес рядом с домом, где живешь. Район понятен, соседи известны, портрет жителей нагляден. И это происходит на стыке желаний, имеющихся ниш и наличия площадей.

Задача застройщика в этом случае — проектировать в жилых домах помещения различных площадей, с максимально открытыми планировками и возможностью объединения — то есть гибкими, считает он. Таким образом создается больший простор для выбора потенциальных арендаторов. Да и ликвидность и востребованность таких помещений просто выше.

Участие застройщиков в дальнейшей жизни построенных кварталов — это тренд, не ограничивающийся коммерческими помещениями.

— Задача холдинга Setl Group — не просто строить дома, а формировать комфортную среду для жизни, — считает Светлана Московченко. — Важно не ограничиваться квартирой и местами общего пользования в доме, а создавать ту самую «тапочковую доступность», когда жители могут спуститься вниз и решить все свои вопросы.

Она также отметила, что в последние годы больший процент помещений продается ближе к моменту ввода дома в эксплуатацию, так как инвесторы не хотят вкладываться долгосрочно и предпочитают готовые объекты. При этом в домах, введенных в эксплуатацию меньше года назад, уровень заполняемости повысился с 30% до 50%.

— Маятниковая миграция приводит к тому, что человек после работы уже не хочет никуда выезжать из дома, поэтому задача застройщика — обеспечить необходимую сервисную инфраструктуру, — добавила Светлана Московченко. — При этом важно создавать оптимальное количество коммерческих помещений, чтобы цена метра и арендная ставка удовлетворили все стороны. У нас объем «встройки» в среднем около 2–3%, но этот показатель зависит от условий реализации проекта.

По словам эксперта, еще одна тенденция, которая влияет на проектирование коммерческих помещений, — создание закрытых от машин дворов без парковки внутри. На таких внутридомовых территориях также нужны коммерческие помещения, особенно в больших ЖК с высокой плотностью населения. В первую очередь — ПВЗ, магазины, точки общепита и аптеки.

— В жилых комплексах востребована, в общем, полноценная инфраструктура, позволяющая закрыть все потребности жителей, — соглашается Ирина Кошечка. — Не прошел еще флер нашего затворничества во время ковида, который показал, что абсолютно все хочется иметь в шаговой доступности. Закрытая территория с разнообразным благоустройством — несомненный плюс жилого комплекса.

По ее словам, стрит-ритейл, если он грамотно спланирован, будет развиваться и пользоваться спросом.

— Но это не должно быть нагромождение «ларьков из 90-х», это должна быть концепция с историей и идеей, — комментирует Ирина Кошечка. — Такой подход сейчас популярен при реновации старых промышленных районов, где сохранилась некая история места, свой вайб, под который уже можно «докрутить» саму идею. Как пример — «Севкабельпорт» с его подходом к планированию существующей территории и разнообразными точками притяжения.

Грамотно спланированная коммерческая недвижимость в том числе решает вопросы доступности досуга для детей всех возрастных групп, добавила она. Частные досуговые детские учреждения помогают молодым родителям максимально эффективно планировать время — свое и ребенка. Пока малыш развлекается, родители должны успеть привести себя в порядок, поесть и купить необходимые продукты.

Мария Орлова заметила, что последние 5–7 лет рынок жилой недвижимости активно развивался как продукт. Это коснулось и планирования коммерческих помещений — достаточно сравнить новые районы с проектами 10–12 летней давности.

— Для удобства взаимодействия с бизнесом ГК «А101» разработала специальный программный продукт, где можно увидеть карту функций и коммерческих помещений, посмотреть все замеры пешеходного трафика, транспортных потоков — оценить, какое помещение стоит рассмотреть для покупки или аренды, — рассказала она. — Чтобы карта соответствовала действительности, мы «вручную» проверяем, кто где разместился. Также активно сотрудничаем с франчайзерами и франчайзи, проводим встречи и бизнес-мероприятия.

Эксперты отмечают, что среди функций в новых домах пока остро не хватает общепита — за исключением булочных и шаверм. Поэтому, как рассказала Мария Орлова, в проекте во Всеволожске было решено сформировать гастрокластер, где будет несколько ресторанов разной кухни, пекарни, кафе. Уже формируется пул арендаторов, которые готовы там разместиться.

— Такое место станет точкой притяжения не только для жителей ЖК, но и для всего района, так как сегодня в пригородах и за КАДом мало где можно вкусно поесть, — говорит она.

— Так как люди будут приезжать на фудкорт, то вы обеспечите пешеходным трафиком и все остальные коммерческие помещения, — прокомментировала Ксения Бурова. — И тем самым дадите всем жителям необходимый набор коммерческих помещений. То есть это действительно системная работа, в которой одно идет за другим.

Так же и к социальным учреждениям — школам, детским садам — необходимо «подтягивать» арендаторов соответствующего профиля, рассчитанных на детей и их родителей, считает Мария Орлова. Например, в Лаголово в ближайшее время начнется строительство школы и детского сада, поэтому в очередях, расположенных по соседству, закладываются соответствующие функции.

Чаще всего в новостройках магазины и предприятия сферы услуг открываются во встроенных помещениях. Отдельно стоящие торговые центры встретить можно гораздо реже.

— Возможно, застройщикам не очень выгодно занимать территорию невысоким отдельно стоящим зданием, но с точки зрения коммерции в рамках жилых кварталов — это идеальный вариант, — отметила Ксения Бурова. — Он позволяет заранее спланировать пешеходные потоки, тогда как в жилом комплексе это сделать сложнее.

По ее словам, в идеале такое здание должно быть одноэтажным — второй менее востребован. Кроме того, тут арендатору можно обещать эксклюзивность размещения. А жители дома лишаются шума, запахов и прочих неудобств, потому что квартира на втором этаже над магазином или общепитом (если там нет технических помещений) — это не лучший вариант.

— Отдельно стоящие здания позволяют зайти арендаторам под большие площади, например, фитнес-центрам или ритейлу, — говорит Сергей Софронов. — В обязательном порядке отдельные торговые центры в новых районах не появляются. Но там, где они есть, — несмотря на развитость стрит-ритейла, очень быстро находят арендаторов. В данном случае задача «заякорить» несколько крупных арендаторов, которые сгенерируют трафик. И под него придут и арендаторы поменьше.

Он привел пример из практики ГК «ПСК» — КДЦ Green Park в Славянке, оказавшийся более чем востребованным ввиду отсутствия подобной инфраструктуры вокруг.

— Здесь как раз сработали все аспекты: пришли фитнес с бассейном, крупный ритейл, крупный сетевой общепит и многие другие федеральные арендаторы, которые хотели быть в этом районе, но не могли из-за отсутствия подходящих площадей и технических характеристик этих площадей, — пояснил Сергей Софронов. — Кроме того, в Green Park есть еще и общественное пространство с ландшафтным дизайном. А это огромный дефицит, и такое появляется далеко не при каждом торговом центре.

— Чаще всего такие здания возникают в последнюю очередь, в уже сформированных кварталах на свободных участках, — комментирует Светлана Московченко. — Отдельно стоящие торговые центры и стрит-ритейл дополняют друг друга, а не конкурируют. ТЦ преимущественно выбирают сетевые операторы, которым из-за технических требований неудобны встроенные помещения.

Она добавила, что такой формат возможен, но важно заранее предусмотреть распределение трафика, а значит, определить место размещения: чаще всего это перекрестки или другие людные места, где арендаторы смогут получить не только утренний и вечерний, но и дневной поток. Хотя последний все же маловероятен в спальных районах.

При реализации отдельно стоящих бизнес-центров в спальных районах стоит задать вопрос, кто будет потребителями. Для такой недвижимости важна развитая транспортная доступность, в частности, станции метро рядом, а этим спальные районы похвастаться не могут.

— Такой формат крайне редко появляется даже в рамках комплексного освоения территорий, — говорит Светлана Московченко. — В основном, офисы представлены в формате коворкингов, помещений в соседских центрах, где жители могут прийти поработать.

— Я не сторонник торговых центров, так как считаю, что районный ТЦ не даст покупателям всех необходимых товаров, и они все равно поедут в аутлет или крупный торговый центр и т. п., — говорит Павел Ленков. — А базовые потребности сегодня отлично удовлетворяют продуктовые ритейлеры и маркетплейсы. ПВЗ дают отличную возможность совершать покупки в непосредственной близости от дома.

Исключение составляют интересные места: например, в Новом Сертолове был построен локальный ТЦ площадью около 3 тыс. кв. м, который находится на первой линии Выборгского шоссе, что обеспечило ему изначально высокий трафик.

При этом, по его словам, для новых ЖК актуальны отдельно стоящие торговые объекты, куда «садятся» крупные продуктовые ритейлеры. Это уменьшает также сложности с эксплуатацией по сравнению с размещением их в жилых домах. Он отметил, что в «Юнтолово» планируется строительство таких, но здесь важно соблюсти баланс и возвести объект, когда появится нужное количество жителей, в том числе чтобы привлечь крупные торговые и ресторанные сети.

Кирилл Федченко добавил: у GloraX отдельные объекты есть в других регионах — как правило, они совмещают спортивные функции с ресторанами и стрит-ритейлом. При этом он отметил, что в нашем регионе подобные объекты актуально возводить в Ленобласти, где у застройщиков достаточно большие территории под застройку, а инфраструктуры сложившейся еще нет.

— У нас в Лаголово такие объекты запланированы в четвертой очереди, т. к. нужно сначала нарастить проект до 300–400 тыс. кв. м жилья — после этого появляется потребность в подобных учреждениях, — говорит Мария Орлова. — В Новой Москве у нас есть опыт строительства и бизнес-центров, и отдельных ТРК, поэтому мы уже четко выработали механизмы их реализации.

По ее словам, эти объекты представляют собой хабы, где есть и ритейл, и спортивная функция, МФЦ, коворкинг. За счет такой коллаборации ТРК становится многофункциональным, что опять же снижает необходимость ехать в центр. При этом в проектах до 200 тыс. кв. м такой потребности нет — она возникает в районах с численность населения от 30 тыс. жителей и выше.

С точки зрения вложения средств коммерческие помещения в текущих условиях могут рассматриваться как интересный вариант для частных инвесторов.

— И в текущих реалиях, и даже в прошлом году коммерческая недвижимость достаточно эффективна для инвестиций. Она может принести больше дохода, чем квартира, — считает Мария Орлова. — Кроме того, не всегда обязательно делать выбор между жильем и коммерцией: 13–15 млн рублей — это в целом очень доступный порог входа. Мы еще в прошлом году увидели, что люди, купившие квартиру, возвращаются к нам за коммерческим помещением. Например, чтобы открыть там семейный бизнес — хотя бы тот же ПВЗ. В основном, это люди «45+».

В целом же около 50% покупателей — это непрофессиональные инвесторы, которые покупают 1–2 помещения. Есть и те, кто берет сразу 3–5, и с ними работать проще с точки зрения распределения функций. При этом Мария Орлова говорит, что 40–50% приобретается в рассрочку, остальные — в ипотеку, в том числе с помощью партнерских программ с банками.

— Не только покупателями, но и арендаторами становятся наши жители, — добавил Павел Ленков. — Процент небольшой, потому что все-таки отдаем мы преимущество сетевым компаниям, — около 5–10% приходится на тех, кто приобрел и квартиру, и коммерческую недвижимость.

— Если мы говорим про инвестиции в коммерцию, то важно понять, какую инвестиционную стратегию выбрал покупатель, — говорит Кирилл Федченко. — Это могут быть краткосрочные, среднесрочные и долгосрочные инвестиции.

К последним относится приобретение помещений с расчетом окупить его через 10–12 лет, разместив там свой бизнес или сдавая в аренду. Среднесрочные инвестиции — это продажа готового арендного бизнеса и помещений с оффером. И самый короткий — это спекуляционная стратегия по перепродаже помещений, купленных на старте строительства. Она сейчас встречается все реже, т. к. цены достаточно высокие, а разрыв между ценой на старте и перед сдачей в эксплуатацию не такой большой. Что касается инструментов покупки, то 50% — это рассрочки, а 50% — стопроцентная оплата. А вот ипотеки практически нет из-за высоких ставок.

— Если говорить все-таки про перспективы инвестиций, то мне кажется, что стрит-ритейл всегда достаточно стойко переносит все кризисы, спрос на него стабилен, — комментирует Кирилл Федченко. — А с учетом того, что девелоперы сейчас более серьезно подходит к формированию качественной составляющей инфраструктуры, обращают внимание на правильную нарезку помещений, состав арендаторов, процент коммерции, — это все стимулирует спрос и подкрепляет ликвидность.

— Перспективы отличные, — соглашается Сергей Софронов. — По большому счету, коммерческие помещения обречены на успех, ведь они будут закрывать имеющиеся потребности жителей. Будут клиенты — будет бизнес — будет доходность. У владельца коммерческого помещения минимальные риски. Если какой-то бизнес в этом месте не зашел, то придет другой арендатор. Покупка помещения собственно бизнесом явление довольно редкое. Хотя в нашей практике такое тоже есть.

Он рассказал, что заполнение объектов арендаторами зависит от объема вакансии.

— Если в районе очень много помещений, то арендатор просмотрит так или иначе все подходящие, — пояснил Сергей Софронов. — Не всегда его устроит цена или иные условия эксплуатации. Соседство, опять же. Если помещение выходит на улицу с большим трафиком, в него удобно заходить, есть парковка в том или ином виде, то такое будет сдано быстро. Демпинг сейчас на рынке аренды практически не используется. Востребованность коммерческих помещений довольно большая. Бывают и случаи, когда помещение стоит почти год, цена аренды не снижается, но в конечном счете оно все равно находит арендатора.

«Ложку дегтя» добавил Павел Ленков. Он отметил: каким бы интересным продуктом ни была коммерческая недвижимость, при сегодняшних ставках в 20% по вкладам многие частные инвесторы делают выбор в пользу депозитов или вкладов.

Еще один негативный тренд, по его словам, — это нехватка кадров в торговых сетях, магазинах, аптеках, а также бригад для проведения строительных работ. Это негативно влияет на арендные отношения и развитие малого и среднего бизнеса.

При этом, как отмечает Светлана Московченко, в среднем окупаемость вложений в коммерцию составляет около 10 лет, что относится, скорее, к небольшим помещениям в новых районах. Раньше доля помещений площадью около 200 кв. м в развитой части города была значительно больше.

Ксения Бурова рассказала, что инвестирует в коммерческую недвижимость с 2016 года.

— Раньше это было очень легко: мы покупали у застройщиков коммерческие помещения на старте продаж, сразу получали офер от арендаторов, ждали и хорошо зарабатывали, — говорит она. — Потом ситуация стала усложняться. Все поняли, что коммерческие помещения — это прибыльно, и застройщики стали их проектировать все больше, пока не произошло перенасыщение рынка.

Еще одним «ударом в спину», по ее словам, стало проектное финансирование: теперь застройщики не заинтересованы продавать на старте дешево, и модель «купил дешевле — продал дороже» уже не работает. Поэтому сейчас приходится выискивать недооцененные объекты, превращать их в готовый арендный бизнес и на этом зарабатывать.

— В некоторых комплексах мы полностью сформировали товарное соседство, все помещения были выкуплены нашими инвесторами, — пояснила Ксения Бурова. — Сейчас практически ушли из новостроек, переместившись в редевелопмент, и активно смотрим на девелопмент в области. Например, недавно завершили проектирование мини-ТК в Мурино. У нас есть авторская концепция, что у каждого помещения в нем отдельный вход с улицы. Мы видим, что это востребовано потребителем, но при этом арендатор меньше зависит от «соседей».

И если спекуляционная модель сейчас не работает, то стратегия вложить деньги, чтобы получать арендный доход, — вполне жизненная. Ксения Бурова отмечает, что деньги можно положить в банк, но даже при высоких ставках они подвержены инфляции, тогда как недвижимость — это актив, который сам по себе растет в цене.