В погоне за скоростью. Почему и власти, и люди заинтересовались модульными домами

На фоне растущего спроса Минстрой занялся разработкой нормативной базы для этой сферы и расписал план мероприятий по развитию модульного строительства.

Как сегодня развивается рынок префаб-конструкций и для чего нужны новые правила, рассказали участники круглого стола «Фонтанки».

В 2023 году в России введено в эксплуатацию 111 млн кв. м жилья, из которых почти 59 млн пришлось на ИЖС, рассказал Антон Боев, управляющий партнер ГК «ФинСтройПанель». Также в том году на ИЖС взяли рекордное количество ипотечных кредитов — на 450 млрд рублей.

— Мы уже три года строим дома из сборного железобетона, это как раз и есть модульное индустриальное домостроение, — говорит он. — ГОСТы, по которым мы работаем, распространяются на многоквартирные дома. Истоки этой технологии — в скандинавских странах. Готовое изделие привозят на объект, и многоквартирный дом собирается за несколько дней. Только 3–4 года назад эта технология пришла в ИЖС и стала особенно актуальной для строительства домов площадью 120, 130, 160 квадратных метров. Они сейчас пользуются наибольшей популярностью за счет доступности — и по цене, и по обслуживанию, и по содержанию. Такой дом на участке возводится в среднем за 30–35 дней. Во всех ипотечных договорах с банками наш дом обозначен как просто каменный, но в минстроевской классификации это блочно-модульная конструкция (еще регулятор выделяет панельно-модульные и каркасно-модульные разновидности).

По словам эксперта, если еще три года назад клиенты на просмотрах устойчиво ассоциировали модули с советскими хрущевками и их негативными качествами, то сейчас картина изменилось. Рынок домостроения ИЖС привыкает к этому формату строительства, и все больше игроков начинают использовать разные виды модулей.

— В 2023 году мы построили около 60 домов средней площадью от 100 до 150 кв. м, — рассказал Боев. — Это всего 7,5 тыс. кв. м, что показательно для одной компании, но в масштабах страны это пока сущие «копейки».

— Мы занимаемся каркасно-модульным домостроением — это средний сегмент, один из самых распространенных, — продолжила генеральный директор MHOUSE (ООО «ЛесСервис») Ольга Томишинец. — Объемы нашей компании с 2021 года выросли в пять раз по количеству домов, то есть интерес покупателей стал заметно выше. Людям нравится, что нет грязи на участке, не нужно контролировать стройку, а сам процесс возведения очень быстрый: строим дом за 35 дней уже под ключ. С производства дом выходит готовым на 90 %, его остается собрать. Как правило, мы строим в новых коттеджных поселках, где доля домов из префаб-элементов (каркасно-модульных и панельно-модульных) составляет около 20–30 %. Средняя стоимость таких домов — 6–6,5 млн рублей.

Как пояснила Ирина Скрябина, блочно-модульная технология, в отличие от каркасной, больше подходит для блоков в вахтовых городках, для поликлиник и временных центров, востребованных, например, во время ковида, а также для административных зданий. Каркасные дома, также пришедшие из Скандинавии, последние лет 15 начали завоевывать рынок в нашей стране. Из каркасно-модульных элементов строят все чаще, чтобы сократить срок производства, снизить себестоимость.

Панели из сборного железобетона для «ФинСтройКомплекта» производятся на территории Псковской и Ленинградской областей. Как уточнил Антон Боев, это классический «советский» завод: панель производится на поворотном столе, после формования ее снимает большой кран и ставит минимум на неделю постоять и набрать прочность.

— Одна наша панель весит, наверное, как весь каркасный дом — около 8,5–9 тонн, — рассказал Боев. — Таких панелей 12 или 14, то есть этот дом сам в сумме весит 100 тонн минимум, плюс плиты перекрытия, парапеты и так далее. Поэтому на любом заводе, который занимается сборным железобетоном, есть бетоносмесительный узел, зал металлообработки, чтобы гнуть и варить арматуру. В принципе, он в состоянии перейти и на производство трехслойных утепленных панелей. Мощность предприятия, где размещено наше контрактное оборудование, — 80 поворотных столов, каждый из которых за сутки может сделать одну панель.

По словам эксперта, подобные заводы, способные разместить у себя модульное производство для ИЖС, «заточены» на многоквартирные дома, которыми массово застраивается страна. Поэтому компания поставила себе задачу в следующем году развернуть собственную фабрику в Подмосковье, и здесь есть свои трудности.

— Создать производство с нуля, в поле, а не вставать на мощности готового ЖБИ-производства, сложно, потому что все будет упираться в бетон. Мы используем этот материал в течение всего дня, бетоносмесительный узел на большом производстве — это отдельная жизнь, — рассказал Антон Боев. — Требуются люди, которые привозят материалы, замешивают смесь. При этом бетон на внутреннем слое и на внешнем слое панели совершенно разный. Значит, должно быть два погрузочных цеха и так далее.

По словам эксперта, также нужно не забывать о том, что помимо производства из панелей еще нужно будет строить. И, скорее всего, это будет не просто домокомплект, а еще и черновая отделка с инженерными сетями, установка окон и дверей. То есть все производство превращается в длинную цепочку работ.

— Наш завод находится в Ленобласти, — продолжила Ирина Скрябина. — Сейчас у нас два производственных цеха, где мы можем производить семь домов в месяц. Именно по каркасным модульным зданиям рост строительства по Ленобласти к прошлому году составил почти два раза. Наибольшая доля игроков рынка приходится как раз на средний сегмент, где 30 % составляют компании, работающие на рынке более трех лет. Все остальные — это новое производство, как правило, маленькое, на 1–2 изделия в месяц. Наша география — это Москва, Московская область, Тульская область, Карелия, Псковская и Новгородская области. Мы рассматривали открытие производства в Московской области, но, посчитав все затраты и посмотрев локации, поняли, что выгоднее расширяться в Ленобласти. По материалам сотрудничаем с карельскими и архангельскими комбинатами, с поставщиками работаем больше пяти лет, поэтому каких-то сложностей нет. Да, от некоторых коллег мы слышали, что в этом году возникали проблемы с деревом, с утеплителями, но мы с этим не столкнулись.

По словам эксперта, в каркасно-модульном строительстве организовать производство не настолько долго и трудозатратно, как в блочном, — ничего строить не нужно, не нужны какие-то дорогостоящие станки.

Что касается логистики, то, по словам Антона Боева, производство в Ленобласти позволяет делать полтора рейса в день: машина утром выезжает, приезжает, разгружается и успевает вернуться обратно под конец смены для загрузки, чтобы утром уже стоять с панелями на строительном объекте. Доставка таких тяжелых элементов требует и тяжелой техники: панелевозов, седельных тягачей. А поскольку они не везде проедут, требуются еще и хорошие дороги.

— То есть подобное строительство оправдано в современных коттеджных поселках, где стройка только началась, — пояснил эксперт. — В сформированные СНТ и ДНТ проехать будет уже нельзя. Если удаленность стройки больше 200 километров от завода, доставка становится невыгодной практически всем участникам схемы.

— С логистикой у нас намного легче, — продолжила Ирина Скрябина. — Самый тяжелый модуль весит пять тонн. Наши модули на основе дерева, то есть они меньше по размерам и намного легче железобетонных. На один трал помещается либо один большой, размером 3х6 метров, либо два поменьше — 3х3. Нам не настолько тяжело все это везти, плюс тралы довольно распространены для доставки плит. Но для нас также нужны хорошие подъездные пути, потому что тралы все-таки проедут не везде.

С 1 марта 2025 года все ипотечные сделки по ИЖС будут проходить через эскроу-счета, и сейчас идет переходный период, напомнила Ирина Скрябина. Чтобы строить таким образом, нужен либо большой запас денежных средств у компании, либо выделенная кредитная линия от банка, как у застройщиков многоквартирных домов. Тем, кто на рынке давно, получить такую линию несложно.

— Общаясь с заказчиками, мы в последнее время начали слышать, что при семейной ипотеке иногда можно столкнуться с завышением стоимости на 10–15 %, — рассказала она, — как раз от компаний, которые выделенную кредитную линию не получили и строят за счет кредитных средств по обычной ставке. Поскольку до 90 % наших сделок — это ипотека, то выход — получение кредитной линии, вложение личных средств либо кредитных. Также нужно, чтобы эти деньги быстрее оборачивались, то есть требуется достаточно рабочей силы. Платить проценты по кредиту нужно каждый месяц, но если проект долго реализуется, то и затраты на те же кредиты будут весомой суммой в итоговой смете. Недавно с рынка ушел один крупный игрок, наш конкурент. Как мы поняли, по причине несоизмеримого роста заказов, за которым не поспевало производство. Подобное происходит по всей стране, и я думаю, что эскроу-счета в ИЖС — это как раз попытка защитить покупателей от таких ситуаций, когда исполнитель работ не может ничего построить, поскольку не рассчитал силы. Вывод — производство должно расти соизмеримо с объемом заказов.

Антон Боев тоже отметил среди проблем на рынке категорию заведомо недобросовестных игроков, которые создают видимость работы на участке и параллельно собирают еще заказы, а получив деньги, исчезают, банкротятся, оставляют клиента с ипотекой.

— Многие игроки не взвешивают силы, набирают заказов, не учитывая инфляцию и рост цен на стройматериалы, — продолжил он. — Из-за этого плечо строительства до чистовой отделки растягивается надолго. Ты рассчитывал закупить, например, котельное оборудование за полмиллиона, а потратил 800 тысяч, ты планировал кровельный материал купить за миллион, а потратил больше миллиона. То же самое — с подверженными сезонным колебаниям цен арматурой, бетоном, щебнем. Окна ПВХ подорожали уже процентов на 15, на дом выходит в районе 700–800 тысяч. Из-за ужесточения миграционной политики цена рабочей силы за этот год выросла почти в полтора раза. Если раньше смена подсобника на стройке стоила 3,5 тысячи рублей, то теперь речь идет о 5,6–6 тысячах. Это не говоря про каменщиков, стропальщиков, маляров или отделочников.

Антон Боев напомнил, что маржинальность стройки (около 30 %) закладывается со всеми сопутствующими расходами. Плюс еще нужно содержать производство, офис, платить налоги, зарплаты и так далее. И если, собрав все это, по каждой статье превысить лимит, можно на нескольких домах сыграть в минус.

— Подорожание ресурсов и кадров вынуждает переложить рост цены и процент за использование денег банка на клиента, — добавил он. — Поэтому сейчас так важно строить как можно быстрее. В выигрыше оказываются как раз компании, которые строят каркасно-модульные, панельные дома. За 30 дней по этой технологии успевают закрыть теплый контур, возвести дом под крышу еще за 5–7 дней, затем остается поставить окна и уйти в отделку. Это наше большое преимущество.

Для игроков рынка ИЖС ключевой момент во всех усилиях Минстроя в том, что требования регламентирующих документов, которые распространяются на многоквартирные дома, теперь применят и к ИЖС. Как подчеркнул Антон Боев, таковые к модульной продукции и к готовому сооружению прописаны еще в ГОСТе от 2016 года, но они никогда не распространялись на ИЖС. По его мнению, все, что сейчас делает Минстрой с точки зрения регулирования, — правильно, потому что в этой сфере нужно наводить порядок и «причесать игроков под одну гребенку», чтобы итоговый продукт — дом — был как минимум качественным.

— Пока же в ИЖС любой прораб Иваныч может строить так, как он считает нужным, — говорит он. — И то, что дом развалится через 5–6 лет или уйдет под землю из-за неправильно сделанного фундамента, не регламентировалось в ИЖС никак. Мы надеемся, что со временем здесь тоже начнут действовать строгие нормы и требования по пожарной безопасности, экологичности, долговечности материалов, шумоизоляции и так далее. Самое важное — пожарная безопасность. Например, мы до сих пор продолжаем применять внутри своих панелей каменную вату, как в многоквартирных домах, и не меняем ее на более дешевый пеноплекс, пенополистирол, экструзионный материал.

— В разработках Минстроя большинство нюансов, касающихся проектирования каркасно-модульных конструкций, было зафиксировано, так что я отношусь к разработке новых правил положительно, — говорит Ирина Скрябина. — Плюс в том, что теперь есть единообразие, и каждый застройщик не сможет диктовать свои правила.
Например, зафиксирован такой ключевой момент, как сборка — теперь она единообразна с международными стандартами. Можно сказать, касаемо каркасно-модульного домостроения наши чаяния учтены на 99 %. Теперь наконец-то появится свод правил, на которые сможем ориентироваться и мы, и заказчики. И если последние иногда привлекают экспертов, то все мы будем в едином русле, не будет разночтений. Потому что бывало очень сложно, когда у сторонних специалистов одни доводы, а у нас другие.

Пока префаб-конструкции все равно рассматриваются как какой-то альтернативный вид строительства. Но не исключено, что в скором времени они если не вытеснят традиционные методы строительства, то как минимум займут значительную долю на рынке.

По словам Ирины Скрябиной, судя по анализу рынка 2022 года, в течение 10 лет модули займут 35 % на рынке ИЖС. Учитывая запрос, в нашей стране это может произойти даже быстрее. По словам эксперта, на фоне эскроу-счетов и ипотек все стороны заинтересованы, чтобы дома на участках появлялись максимально быстро, а издержки на производстве были минимальными. Сегодня люди боятся ввязываться в долгую стройку, а построить обычный дом, например из газобетона, по всем нормам — это все равно полтора-два года. Префаб-технологии сокращают этот срок минимум в два раза.

— Если ориентироваться на страны Запада, где сейчас модульная технология развита намного больше, чем у нас, то у них уже доля рынка 35 %. И они отмечают как раз важный для нас момент — снижение себестоимости и, как следствие, снижение конечной цены, сокращение сроков производства вдвое, — отметила эксперт. — А на фоне того, что рабочих кадров в нашей стране все меньше, скорость строительства становится основополагающей: короче время стройки — меньше трудозатрат. Поэтому, по моим расчетам, примерно за семь лет мы приблизимся к доле в 20–30 % строительства в ИЖС — как раз такую мы сегодня видим в новых поселках.

По словам Антона Боева, префаб-конструкции сейчас настолько на слуху, что, если государство поставит себе цель нарастить объемы и государственная машина заработает в этом направлении, возможно, эти 30 % будут достигнуты.

— Но это будет не быстро, потому что это достаточно сложная цепочка — начиная от конструктива, который, например, у нас для каждого дома отдельно разрабатывает проектное бюро: каждый узел, каждый элемент, каждое сплетение арматуры соседних панелей, — пояснил он. — Также надо понимать, что штучные блоки — кирпич, газоблок, газосиликат — никуда не денутся, все равно ими будут пользоваться. Вытеснение даже до 50 % рынка вряд ли произойдет, потому что все будет упираться в мощности, качественные кадры, которые будут эти дома собирать руками. Так что это будет комплексная работа на протяжении долгих лет. Не стоит забывать и о том, что все равно основную загрузку всем заводам ЖБИ дают многоквартирные дома. Заводы их любят, потому что панели для всех этажей одинаковые. У нас же это индивидуальная работа с клиентом, который окно хочет здесь, а дверь там, и так далее.

— То, что за этим будущее, уже доказано теми странами, которые чуть-чуть впереди нас, — говорит Ирина Скрябина. — Мы видим максимальные перспективы в этих технологиях, в ближайшие годы они будут только совершенствоваться, модернизироваться, может быть, поменяются материалы, но сама идея будет только развиваться.

— На рынке появляются наши последователи, которые делают вроде все то же самое, но только меняют арматуру металлическую на композитную, что неправильно с точки зрения пожарной безопасности, меняют утеплитель, облегчают бетон, загоняя внутрь пенопласт, делают множество монтажных швов, разбивая крупные панели на кучу мелких, чтобы не арендовать панелевоз, возить на маленьких «газелях», и так далее, — добавил Антон Боев. — Так вот хотелось бы, чтобы финальный покупатель был осведомлен, заинтересован и знал продукт, который он покупает. Хочется, чтобы этот рынок не заполнили игроки, которые дают более низкую цену за счет качества. И только совместными усилиями можно добиться того, чтобы эта технология не потеряла свою ценность.