Снова в последний вагон: лимитов по семейной ипотеке может не хватить до конца года

Глава ЦБ Эльвира Набиуллина заявила на форуме FINOPOLIS, что по семейной ипотеке до конца года будет выдано около 2,2 трлн рублей, а темпы выдачи сейчас соответствуют первому кварталу. Между тем застройщики обеспокоены, что выделенных государством лимитов хватит в лучшем случае на месяц-полтора. С учетом того, что это фактически единственная льготная программа, действующая в Петербурге, Год семьи для рынка недвижимости может завершиться не очень весело.

В начале октября ДОМ.РФ перераспределил лимиты по Семейной ипотеке между банками — всего 140,1 млрд рублей, после того, как в некоторых из них программа фактически встала на стоп. Большую часть суммы — 93,5 млрд рублей получил Сбербанк, 33,5 млрд рублей — Альфа-банк, остальное разделили между собой «Уралсиб», Россельхозбанк, Т-Банк, «Зенит» и Генбанк. Ранее сообщалось, что для поддержки рынка, который оказался в ситуации ограниченных лимитов по этой программе, ВТБ выделил другим игрокам свою часть лимита в 100 млрд рублей, поэтому для него речь о дополнительных средствах не шла. В банке обещали оставшиеся лимиты использовать до конца года.

Турбулентность с лимитами по семейной ипотеке волнует покупателей нового жилья и застройщиков, поскольку после завершения массовой программы льготного кредитования и ограничения выдачи IT-ипотеки в столице, это единственная оставшаяся доступной госпрограмма.

«Перед выделением новых лимитов банки не закрывали прием заявок на эту ипотеку, поэтому объем накопленных заявок достаточно большой, а значит, на новых заемщиков лимитов может просто не хватить», — отметила Юлия Ружицкая, генеральный директор АН «Главстрой».

«По состоянию на сентябрь доля ипотеки в ГК КВС составляет порядка 60 %, 98 % из данного показателя — это семейная ипотека», — отметила Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС», — Думаю, что к началу ноября лимиты закончатся».

«В сентябре многие одобренные банками заявки по семейной ипотеке в связи с исчерпанием лимитов „зависли“ на неопределенный срок, — рассказывает Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК „Ленстройтрест“. — После перераспределения средств между банками в октябре ситуация сдвинулась с мертвой точки, и сейчас многие из этих заявок будут переоформлены в сделки. Тем не менее, по всем существующим прогнозам, новых перераспределенных лимитов банкам хватит в лучшем случае на месяц-полтора. И дальше, во второй половине ноября, рынок может снова оказаться „на паузе“.

По его словам, выделение новых дополнительных средств программе в условиях, когда взят курс на охлаждение ипотеки, вряд ли последует до конца года. Поэтому потенциальным клиентам есть смысл сегодня сделать выбор в пользу рассрочки и далее, уже в зависимости от ситуации, дожидаться новых лимитов финансирования по госпрограммам, считает Ян Фельдман.

Кирилл Кудрявцев, руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «ПСК», отметил, что сейчас около 85 % ипотечных сделок приходится на эту программу. Что касается лимитов, то, судя по отчету о выборке на начало октября, остатков хватит примерно до конца ноября — то есть на полтора месяца, а некоторые банки считают, что уже к концу октября они все исчерпают.

«Судя по сложившейся на рынке ситуации, лимитов осталось немного — их должно хватить до ноября, — отметила Мария Орлова, коммерческий директор ГК „А101“ в Петербурге. — Так что, если кто-то из покупателей раздумывает над покупкой квартиры, я советую не откладывать это решение, так как счет идет не на месяцы, а на недели».

Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой», подчеркнул, что после отмены IT-ипотеки для Санкт-Петербурга практически все продажи новостроек с лета обеспечиваются только за счет семейной ипотеки.

«Сначала во 2-м квартале ввели условие, что кредит выдается только семьям, где ребенок не достиг 7-летнего возраста, потом подняли первоначальный взнос до 50 %, — вспоминает он, как развивалась ситуация. — Следующим этапом стало исчерпание лимитов в крупнейших банках, когда даже по одобренным заявкам клиенты, которые должны были со дня на день выйти на сделку, получали отказы. Соответственно, мы были вынуждены оперативно получать для клиентов одобрение в других банках и быстро выводить их на сделку, пока там лимиты не закончились. Именно это волна ажиотажного спроса обеспечила высокие продажи в сентябре».

Сейчас лимиты по семейной ипотеке в крупных банках восстановлены — Сбербанк уверяет, что их хватит до конца года (если ничего не случится и опять не возникнет ажиотажа), отметил Николай Гражданкин. Так или иначе сейчас рынок продолжает держаться на семейной ипотеке, даже несмотря на высокий первоначальный взнос в 50 %. «Теоретически после Нового года банкам дадут новые лимиты, но и условия выдачи кредита могут ужесточиться — заранее никто не знает», — резюмировал он.

«Ситуация на рынке в данный момент стимулирует покупателей быстрее принимать решение о покупке квартиры, — отмечает директор по ипотеке „Петербургской Недвижимости“ (входит в Холдинг Setl Group) Юлия Мошкова. — На сегодняшний день трудностей с одобрением заявок по данной программе нет, но часто процесс усложняют динамично меняющиеся условия выдачи — иногда клиент вынужден переходить из банка в банк из-за исчерпания лимитов или изменения параметров, в частности повышения первоначального взноса». Она также отметила, что в сентябре 2024 года в общем разрезе продаж «Петербургской Недвижимости» доля семейной ипотеки достигла 73 %, а в целом за девять месяцев 2024 года на такие сделки пришлось 48 %.

«Если не будут выделены дополнительные лимиты по семейной ипотеке после исчерпания нынешних, рынок недвижимости просто встанет, — считает Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС. — Нас ждет падение минимум на 50 % от и так низких уровней второй половины года. Речь идет о массовом сегменте недвижимости, для которого льготные ипотечные программы играют ключевую роль».

При этом ипотечные программы без господдержки практически не востребованы, несмотря на некоторые оптимизационные дополнения в виде льготного периода действия ставки, которые делают различные банки в сотрудничестве с застройщиками, говорит Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ». А по Семейной ипотеке исчерпание лимитов стало не единственной проблемой. «Ухудшилась ситуация с одобрением клиентов в банках, требования усложняются, заявки часто отклоняются, — говорит она. — Окончание лимитов по программе семейной ипотеки каждый раз усиливает нервозность обстановки и тормозит продажи. Перераспределение средств между банками заставляет покупателей метаться от одного банка к другому, проходить бесконечные согласования, замирать в ожидании ответа».

Серьезным препятствием для многих покупателей стало увеличение первоначального взноса до 50 %.

«Конечно, первый взнос в 6 млн рублей — это заградительное условие, особенно в сегменте масс-маркет, — говорит Анжелика Альшаева. — По состоянию на сентябрь 2024 года, первый взнос по семейной ипотеке в ГК „КВС“ составил около 25 %. Анализируя новые условия, мы вычислили процент сделок с первым взносом в 50 % и более за этот же период. Показатель ничтожно мал — всего 3 % сделок». Она отметила, что это изменение сокращает количество клиентов. «Мы активно сотрудничаем со всеми банками, которые выдают семейную ипотеку с первым взносом 20 %», — отметила она.

«Сейчас и это окно возможностей сжалось до форточки, которая вот-вот захлопнется, — говорит Ольга Тихомирова, начальник отдела продаж СК „Дальпитерстрой“. — Можно по пальцам пересчитать банки, которые дают „семейку“ под 6 % с первоначальным взносом 30 %. И там еще попробуй получи одобрение. Подавляющее же большинство банков требуют первый взнос 50 %. Откуда у семьи с детьми такие деньги? При этом, что немаловажно, если раньше этот взнос можно было перекрыть маткапиталом, то сейчас такой возможности нет».

Она добавила, что некоторые эксперты выражают мнение, что рынок первичного жилья отреагирует на данную ситуацию снижением цен на квадратный метр. «Не понимаю, на чем может основываться такое мнение, зато прекрасно знаю ситуацию с резким ростом себестоимости жилья за счет такого же роста цен на стройматериалы. Из чего следует вывод: снижения цен на жилье не предвидится», — отметила Ольга Тихомирова.

«Разумеется, это условие носит заградительный характер и делает семейную ипотеку менее доступной для значительного круга заемщиков, — комментирует Ян Фельдман повышение первоначального взноса. — По сути, из числа потенциальных покупателей выпадают все, кто хотел приобрести новостройку „с нуля“ и у кого на руках нет суммы в половину стоимости квартиры. Программой смогут воспользоваться лишь те, кто продает уже имеющееся жилье на вторичке и приобретает квартиру в новостройке с целью улучшения жилищных условий». Он отметил, что на фоне новых ограничений более привлекательными выглядят программы рассрочки, хотя они и рассчитаны на более короткий период.

При всех ограничениях сложилась интересная ситуация, отметил Кирилл Кудрявцев, руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «ПСК», — семейная ипотека выдается, как правило, только при условии субсидирования.

«С этим боролся ЦБ, считая такие решения рискованными для заемщика, но в итоге все вернулось к тому, что это уже не опция, а фактическое требование, — говорит он. — Это разовая выплата комиссионного вознаграждения за небольшое, порядка 0,5 % годовых, снижение ставки по кредиту. Можно снизить и больше, с соответствующим повышением комиссии. Сэкономить на общей переплате это позволит, если снижать ставку на более-менее существенную величину. Но это и требует дополнительных расходов заемщика, тем более что стоимость субсидирования у ряда банков увеличилась, что опять же не всем подходит. Есть еще несколько банков, которые пока такое требование не ввели. Но их буквально единицы».

При этом повышение первоначального взноса он объясняет тем, что банки хотят оставаться в статусе выдающих семейную ипотеку, поэтому в условиях большого спроса и крайне ограниченного предложения банки вынужденно сокращают круг потенциальных заемщиков — в противном случае они исчерпают лимиты и до получения новых выдачи кредитов остановятся.

«Те лимиты, которые выделены сегодня на программу „Семейная ипотека“, существенно ограничены в сравнении с количеством желающих ими воспользоваться. Понимая это, банки меняют условия выдачи при сохранении озвученных Президентом параметров, — продолжила Юлия Ружицкая. — То есть семейная ипотека по-прежнему выдается под 6 % семьям с детьми до 7 лет, но, чтобы ее использовать для покупки квартиры, нужно внести первоначальный взнос уже до 50 % либо приобрести дополнительные банковские услуги (оценка недвижимости, оформление собственности и другие). Таким образом, банки хотят сбалансировать свои показатели по реализации других продуктов.

«Безусловно, повышение первоначального взноса до 30 %, а иногда и до 50 % можно считать заградительной мерой, — говорит Мария Орлова. — С другой стороны, мы должны учитывать, что банки вынуждены действовать в условиях жестких лимитов, которые в значительной степени выбраны и пока не расширены. Для них это возможность снизить риски, что в нынешних условиях важно». Впрочем, ипотечным специалистам часто все же удается добиться для клиентов снижения первоначального взноса до приемлемых 20 %.

По ее словам, в текущих условиях приходится отправлять сразу несколько заявок в разные банки, тогда как раньше мы могли позволить себе обратиться в один банк и ждать одобрения. Также сегодня банки, даже если они не исчерпали лимиты, нередко снижают сумму, на которую они готовы кредитовать клиентов. Поэтому обращение сразу в несколько банков повышает шансы на то, что клиент получит кредит на приемлемых условиях по сумме, сроку, первоначальному взносу и т.д.

Министр финансов РФ Антон Силуанов заявил в Госдуме о необходимости увеличить расходы по субсидированию процентных ставок, в первую очередь по ипотечным программам. По его словам, дополнительно в связи с ростом ставок требуется более 500 млрд рублей в текущем году.

«Потребность в финансировании данной программы очень высокая, — говорит Анжелика Альшаева. — Я надеюсь, что все клиенты, нуждающиеся в семейной ипотеке, смогут воспользоваться льготными условиями. Очень важно перераспределить имеющиеся лимиты, а также выделить новые, чтобы закрыть потребность населения в улучшении жилищных условий для создания или увеличения семьи.

«Лимиты вообще не должны существовать, — считает Кирилл Кудрявцев. — Нужно снижение ключевой ставки, и тогда все эти сложности будут неактуальны, ничего не потребуется софинансировать и считать остатки. Пока банки регулируют остатки в модели дефицита, им некуда деваться. Увеличили первоначальный взнос, вменили обязательное субсидирование, а также появляются условия обязательной покупки допуслуг банка для одобрения займа».

Мария Орлова соглашается: «Чтобы лимиты не заканчивались, на рынке должна быть установлена рабочая ключевая ставка. Пока же мы видим, что ее не только не опускают, но поднимают, и велика вероятность, что в конце октября она будет дополнительно увеличена. Это значит, что девелоперам и банкам для поддержания продаж нужно будет дальше субсидировать ипотечные программы, гораздо быстрее исчерпывая лимиты».

«Сегодня рыночная ипотечная ставка доходит до рекордных 25 %, безусловно, для рынка это вызов и проверка на прочность», — комментирует Юлия Ружицкая, также отмечая, что говорить о каких-либо положительных изменениях можно будет только после снижения ключевой ставки, но перспективы для этого пока отсутствуют.

«На фоне роста стандартных ипотечных ставок, достигающих уже в некоторых банках 26 %, узкоспециализированные программы, такие как семейная ипотека, конечно, необходимы в качестве мер поддержки рынка, — уверена Юлия Мошкова. — Разработка конкретных шагов в этом направлении — задача Минфина и других профильных ведомств. Застройщики со своей стороны также стремятся поддержать спрос и предлагают клиентам скидки, рассрочки и специальные ипотечные программы со льготными ставками или сниженными платежами на период строительства».

Екатерина Немченко также отметила, что доля продаж в рассрочку заметно увеличилась по сравнению с прошлым периодом, кроме того, они сейчас имеют рекордные сроки — до 8 лет. «Но этот механизм не может глобально решить вопрос доступности и возможности приобретения жилья в новостройках, — добавила она. — Застройщики серьезно обеспокоены текущим положением дел, сокращением объемов продаж, перспективами развития рынка.

Поскольку застройка развивается в рамках всей агломерации, то у девелоперов, реализующих проекты в Ленобласти, оставалась надежда на IT-ипотеку — в отличие от Петербурга в соседнем субъекте она продолжает действовать.

«К сожалению, IT-ипотека доступна только формально, — комментирует Анжелика Альшаева. — В сентябре в «КВС» прошла всего одна сделка по данной программе. Напомню, что с 1 августа условия были сильно ужесточены — повысили ставку, ограничили лимит и исключили из программы Санкт-Петербург. Получается, что и компания-работодатель потенциального клиента не должна быть зарегистрирована в Петербурге. Приобрести недвижимость по IT-ипотеке теперь можно только в Ленобласти, а на переезд из города в область готов далеко не каждый специалист».

Ян Фельдман отмечает, что до момента корректировки доля IT-ипотеки в продажах компании достигала 10–15 % от всех ипотечных сделок, но с августа, как известно, две столицы оказались исключенным из числа регионов-получателей господдержки. «По новым правилам заемщик не только не может купить квартиру в Петербурге, но и работать должен в другом регионе, — пояснил он. — А так как большинство IT-компаний все же зарегистрированы в Санкт-Петербурге, а не в Ленобласти, то пока ждать большого эффекта от данной госпрограммы не приходится».

Сергей Терентьев также подтвердил, что ИТ-ипотека после обновления программы практически перестала работать в Ленинградской области и по ней проходят единичные сделки.

«Существенного спроса в Ленобласти на IT-ипотеку нет, поскольку много организаций из этой сферы, а значит, и их сотрудники не подходят под требования к заемщикам, — комментирует Кирилл Кудрявцев. — Выдачи есть, но совсем немного».

При этом Мария Орлова видит положительный тренд в том, что программа в принципе продолжилась в Ленобласти. «Однако стоит отметить, что лимиты по этой программе исчерпываются еще быстрее, чем по семейной ипотеке», — добавила она.