Брать ипотеку или жить в съемной и копить. Сколько лет нужно откладывать, чтобы накопить на квартиру в Петербурге

За последний год в Петербурге существенно выросли цены на аренду квартир, причем в «сезонные» август и сентябрь спрос на съем жилья существенно превышал предложение и только к октябрю «успокоился», считают эксперты. Тем не менее по нынешним ставкам по ипотеке цены на аренду все еще существенно ниже, чем ежемесячный платеж по ипотечному кредиту. «Фонтанка» изучила рынок и подсчитала, сколько лет придется копить на квартиру в Петербурге и сколько для этого придется откладывать.

«Фонтанка» уже рассказывала, что выгоднее: родить и обеспечивать ребенка и взять семейную ипотеку или взять кредит по рыночной ставке без него. А сборник историй, как петербуржцы справляются с ипотечными кредитами, читайте тут.

В октябре цены на долгосрочную аренду чуть снизились. По данным Яндекс Аренды, медианная стоимость долгосрочной аренды студий в Петербурге — чуть больше 38 тысяч рублей в месяц. Это на 2,5% дешевле, чем в сентябре, но на 26,3% дороже в сравнении с прошлым годом. «Однушки» сдают по 45 тысяч — аренда выросла на 39,2% за год и снизилась на 4,1% за месяц. Чуть меньше прибавили в цене за год «двушки» и «трешки». Двухкомнатную квартиру в Петербурге можно снять за 70 тысяч рублей в среднем, трехкомнатную — за 96 тысяч. Это на 28,3% и 28,9% больше, чем год назад, соответственно. В сравнении с сентябрем цены на аренду серьезно не изменились.

При этом во всех типах квартир в Санкт-Петербурге отмечается рост предложения, как в сравнении с сентябрем 2024 года, так и относительно октября 2023 года. Экспозиция (время, в течение которого квартира висит на сайте объявлений до того, как ее сдадут) студий за месяц увеличилась на 13,9%, за год — сразу на 87,2%. Предложение однокомнатных квартир в сравнении с сентябрем выросло на 10%, с прошлым годом — на 95,9%.

Эксперты Яндекс Аренды отмечают, что сейчас на рынке наблюдается спад активности арендаторов, что положительно влияет на экспозицию и приводит к снижению медианных ставок. Кроме того, часть продавцов «вторички», которые не смогли найти покупателя, но и цену при этом снижать не готовы, начали квартиры сдавать. Как итог — рынок аренды пополняют не только вчерашние новостройки, но и квартиры в домах старого фонда, которые оказываются чуть дешевле современных проектов. Влияет на спрос на аренду и повышение ключевой ставки: в период высокого сезонного спроса в миллионниках, и в Петербурге в том числе, это привело к тому, что число сдаваемых квартир оказалось недостаточно большим, так как многие покупатели «вторички» временно отказались от покупки своего жилья.

«Фонтанка» изучила предложение — что за среднюю стоимость аренды по городу предлагает рынок. Итак, за 38 тысяч в Петербурге можно поселиться, например, в пяти минутах от «Электросилы» — 28 кв. м с балконом, «с шикарным видом» и симпатичным ремонтом. Есть студии побольше — 31 «квадрат», лоджия, 15 минут пешком до «Ладожской». С совсем свежим современным ремонтом можно найти студию площадью 24 кв. м на намыве Васильевского острова, до ближайшей станции метро — около получаса. Или, например, 23,5 «квадрата» в новостройке в 20 минутах от «Парка Победы».

А теперь ищем похожую квартиру, но не для аренды, а для покупки: в новостройке, с отделкой, максимум 20 минут до метро и не апартаменты. За эти деньги можно купить, например, студию на «Пионерской» площадью 25,4 «квадрата», цена — 7,614 млн рублей.

Теперь присмотримся к «однушкам». За 45 тысяч в месяц можно снять квартиру площадью 42 «квадрата» в 20 минутах от «Московской» или примерно в получасе — от «Приморской». 35 кв. м с лоджией сдаются в получасе пешком до метро «Комендантский проспект», причем «однушка», аналогичная по цене и почти такая же по площади сдается в центре — в районе «Садовой», в 10 минутах от метро пешком. Средняя температура по больнице за такие деньги — новостройка, 40 «квадратов», 15-20 минут до станции метро. Идем такую однушку покупать — 12 млн ровно, метро «Лесная».

А теперь подсчитаем, какой будет ежемесячный платеж по ипотеке и сравним ли он с тем, за какие деньги вы аналогичную квартиру будете снимать. Начнем со студии за 7,614 млн. Минимальный первый взнос — 30% от стоимости квартиры, так что придется для начала накопить 2,842 млн рублей. Берем ипотеку на 4,772 млн на 10 лет — при ставке в 21% процентами за это время накапает 6,68 млн рублей. В месяц за ипотеку придется платить 95 407 рублей — это почти в два раза больше, чем если бы вы снимали аналогичную студию. Если взять ипотеку на 20 лет, то переплатите вы больше 15,5 млн, а в месяц будете платить 84 829 рублей. На 30 лет — 83 672 рубля в месяц, за три десятка лет процентами накапает более 25 млн рублей.

Перейдем к «однушке». Допустим, что в наследство от какой-нибудь родственницы из условного Новосибирска вам досталась квартира и в вашем распоряжении есть какие-то деньги, чтобы покрыть часть суммы. Так что вы берете средний по Петербургу ипотечный кредит — по данным на август 2024 года, он составил 6,2 млн рублей, а за квартиру в качестве первого взноса отдаете 5,8 млн. Если взять ипотеку на 10 лет, то в месяц придется платить 123 957 рублей, а процентами за это время накапает 8,7 млн. На 20 лет — 110 213 рублей с переплатой 20,25 млн. На 30 лет — 108 710 рублей, переплата — 32,9 млн.

Но если у вас такой родственницы нет, то придется копить на минимальный первоначальный взнос, который в этом случае составит 3,6 млн рублей. Тогда останется выплатить 8,4 млн. При ипотеке на 10 лет в месяц вы будете платить 167,9 тысячи рублей в месяц, на 20 лет — 149,3 тысячи, на 30 лет — 147,3 тысячи. Напоминаем, такую же по характеристикам квартиру в Петербурге можно снять за 45 тысяч рублей в месяц.

Перейдем к двух- и трехкомнатным квартирам. За 70 тысяч можно снять «двушку» площадью 53 кв. м в 10 минутах от «Балтийской» или 65 «квадратов» — в 10 минутах от «Лесной». За те же деньги есть вариант в получасе от «Приморской» — 55,7 «квадрата», зато с полным набором — от детской кроватки до подушечек на диване. За 95-96 тысяч можно снять «трешку» площадью 113 метров в 15 минутах от «Беговой» или 77,9 метра — в получасе от «Автово». Либо что-то среднее между ними — 105 «квадратов», 20 минут от станции «Приморская». Такую «трешку» можно в том же районе купить за 23,5 млн, среднюю по палате аренды «двушку» — за 18,7 млн.

И снова считаем. Сначала — с надеждой на богатую родственницу. Допустим, от продажи квартиры, которая досталась в наследство, вышла сумма побольше и вы можете отдать в качестве первого взноса 12,5 млн за «двушку» или немыслимые 17,3 млн за «трешку», а ипотеку берете среднюю по Петербургу — на 6,2 млн. Повторимся: на 10 лет — платите 123,9 тысячи в месяц, на 20 — 110,2 тысячи, на 30 — 108,7 тысячи. Последняя цифра уже вполне сравнима с арендой трешки.

Но у большинства таких родственниц нет, так что по отработанной схеме — копим на минимальный первый взнос. В случае выбранной нами «двушки» он составит 5,61 млн рублей, «трешки» — чуть более 7 млн. За двухкомнатную квартиру останется заплатить чуть больше 13 млн. Если взять эти деньги в ипотеку под 21% на 10 лет, то в месяц придется отдавать 261,7 тысячи рублей, на 20 лет — 232,6 тысячи, на 30 лет — 229,5 тысячи. Это в три раза больше, чем за аренду такой же квартиры. За 30 лет с процентами за «двушку» придется отдать ни много ни мало 82,6 млн рублей.

Переходим к «трешке». Отдаем первый взнос, остается заплатить 16,4 млн. При ставке в 21% и ипотеке на 10 лет ежемесячный платеж составит 328,4 тысячи, на 20 лет — 292 тысячи, на 30 лет — 288 тысяч.

Итак, платить аренду выходит в два, а то и в три раза дешевле, чем за ипотеку. «Фонтанка» подсчитала, сколько вы потратите по нынешним ценам, если будете в течение десяти, двадцати и тридцати лет снимать квартиру, а сколько — если будете выплачивать ипотеку. Выходит, что студия за 10 лет обойдется в 4,5 млн арендодателю или 11,48 млн — банку. Самая существенная разница выходит с «двушкой»: аренда на десять лет обойдется в 8,4 млн, а плата по ипотеке — 31,4 млн. Напомним, что цена выбранной «двушки» — 12 млн.

Выходит, что в одном случае у вас остается квартира, в другом — сэкономленная куча денег. А теперь самое интересное. Предположим, что зарплата позволяет вам откладывать в месяц сумму, которая плюс-минус равна ежемесячному платежу по ипотеке. Часть этих денег вы тратите на аренду, другую часть — откладываете. Проигнорируем инфляцию, будем ориентироваться на нынешние расценки и посчитаем, хватит ли отложенных денег на покупку квартиры.

Если арендовать студию в течение десяти лет и откладывать при этом ту сумму, которую вы бы платили по ипотеке (95,4 тысячи), то за это время вы накопите 6,8 млн рублей. На выбранную студию, аналогичную той, что вы снимаете, не хватает чуть меньше миллиона. Зато за двадцать лет такой экономии выйдет накопить 13,7 млн, тридцать лет — 20,6 млн. Так что наберется не только на студию, но и на «однушку», а за три десятка лет — и на «трешку». Если снимать «однушку» и откладывать те деньги, которые ушли бы на ипотеку за аналогичную квартиру, то выйдет накопить и за 10 лет: на аренду вы потратите 5,4 млн, а на платеж по кредиту отдали бы 20,1 млн. Итого останется больше 14 млн рублей.

Та же история с «двушкой» и «трешкой»: за аренду двухкомнатной квартиры за десять лет вы заплатите 8,4 млн, за ипотеку аналогичной — 20,1 млн. Итого, если откладывать сумму, равную ежемесячному платежу ипотеки за вычетом стоимости аренды, за десять лет получится накопить 23 млн. В случае с «трешкой» — 27,8 млн. И тех, и тех денег хватит на то, чтобы купить квартиру того же метража, в похожем районе и на таком же расстоянии от ближайшего метро, какую в течение десяти лет придется снимать.