Квартирный спрос. Продажи в новостройках упали из-за заградительных ставок по ипотеке

Последний отчет регионального подразделения Росреестра показал всего 4 112 сделок в новостройках за месяц. Год назад их было 7 121 штука. Девелоперы сокращают объем строительства очень заметно, но деньги есть — только что им подкинули еще 447 миллиардов.

Гегемон ипотечного рынка Сбербанк на этой неделе объявил о повышении ставок по «рыночным» кредитам сразу на 3 процентных пункта. Теперь это почти 25%. По факту это объявление следует читать как: «Пожалуйста, перестаньте просить у нас ипотеку».

Крупнейший в Петербурге застройщик по объему строящегося жилья Группа ЛСР в отчете за 3 квартал 2024 года отчитался сразу о 59-процентном падении продаж новых квартир в Петербурге в квадратных метрах и 52% — в рублях. При этом на 30% у компании сократился и объем возводимого жилья: если год назад стройка шла на 1,6 млн м2, то сейчас — чуть более 1,1 миллиона.

Причины таких результатов очевидны и в той или иной степени повторяются и у других крупных игроков отрасли.

«По сравнению с прошлым годом можно говорить о серьезном сокращении спроса и покупательской активности на рынке: в среднем продажи снизились на 50%. Если судить по последним двум-трем месяцам, то серьезных изменений не происходит. В сентябре у нас даже отмечен рост продаж по сравнению с августовскими показателями. Хотя говорить о восстановлении спроса преждевременно — покупатели все еще не адаптировались к новым условиям, и большинство из них заняли выжидательную позицию», — рассказал «Фонтанке» Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест».

«В августе на рынке масс-маркета Санкт-Петербургской агломерации продано примерно 4,5 тысячи квартир: это на 22% больше числа сделок, заключенных месяцем ранее, и на 44% ниже показателей августа 2023 года, — рассказывает Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований „Главстрой Санкт-Петербург“. — Покупательская активность в сентябре незначительно подросла по сравнению с августом — плюс 2%. Однако относительно периода, когда действовали льготные ипотечные программы, уровень продаж в прошлом месяце остался низким: в сентябре 2023-го объем спроса был выше на 66%».

Вместе с тем, даже на фоне таких удручающих показателей есть и те, кто демонстрирует положительную динамику и даже более того, надеется на рост продаж.

Крупные федеральные игроки, такие как ПИК или «Самолет», пока отчитались лишь о 6 месяцах работы в 2024 году. Эти цифры говорят о сохранении объемов продаж, как у ПИКа, или даже заметном росте, как у «Самолета».

«В минувших августе-сентябре снижение продаж (в квартирах) в наших проектах составило 15%. Это связано с тем, что прошлый год для нас стал годом открытия продаж и начала строительства сразу двух проектов. Мы как системный федеральный застройщик тогда только вышли на новый для себя регион, — объясняет Мария Орлова, директор по продажам ГК „А101“ в Санкт-Петербурге. — Сентябрь 2024 года для нас оказался лучше, чем август — мы зафиксировали прирост в 30%. Можно сказать, что в начале осени рынок оттолкнулся от дна, и, судя по первым двум декадам октября, эта тенденция продолжится — ориентируемся, что в октябре продажи в наших проектах поднимутся на 15-20% относительно сентября».

В условиях дефицита объективных данных о продажах у каждого из заметных игроков пока что можно опираться, к примеру, на то, как осторожно они подходят к выводу на рынок новых проектов. У большинства наблюдается заметное снижение находящихся сейчас в работе строительных объемов.

Говорить о том, что нынешний объем продаж квартир в новостройках бьет какой-то антирекорд, было бы неправдой. Согласно данным управления Росреестра по Петербургу, 4112 договоров участия в долевом строительстве (а это, по сути, сейчас единственный неэкзотический способ купить квартиру в новостройке) за сентябрь, это сразу на 19% больше, чем в августе. Также нынешний сентябрь оказался выше по этому показателю февраля 2024 года и примерно на уровне апреля, июня и июля прошлого года.

Да, если сравнивать сентябрь с сентябрем, то в этом году налицо падение сразу на 42%. Однако имеет право на существование вопрос: какой показатель следует считать более аномальным. Ведь сентябрь-октябрь прошлого года были рекордными по продажам с марта 2022 года, когда на рынке наблюдалась настоящая паника в преддверии долгого спада.

Анализируя городской рынок жилья на глубину, хоть сколько-то позволяющую именовать себя именно глубиной, нетрудно заметить, что даже поражающие воображение показатели осени 2023 года — это и так уже заметный шаг назад относительно экстремумов 2022, 2021 и, тем более, 2020, годов.

Истоки нынешнего положения дел, разумеется, необходимо искать в антикризисных мерах правительства времен коронавируса. Именно тогда были запущены те самые льготные условия ипотеки с госсубсидиями, от которых выиграли вообще все. Новоселы получили свои квартиры. Строители — расширили бизнес до невиданных высот и маржей. Поставщики стройматериалов обеспечили себе возможность модернизации и масштабирования производств. Банкиры стали стесняться (немножко) показателей чистой прибыли. Магазины товаров для дома открывали все новые и новые точки и делали заказы в Китае целыми составами и контейнеровозами.

Единственная сторона, которая все это время оставалась недовольной положением дел — Центральный банк России. Ее руководитель Эльвира Набиуллина все эти годы не уставала говорить о пагубности такой ситуации. В ее глазах это называлось «перегревом экономики», которая раскручивала спираль инфляции. А ведь именно инфляция — зона ответственности ЦБ.

В конце концов, вода сточила камень, и в конце 2023 года было объявлено о скором сворачивании программ госсубсидий и о переводе их на рельсы «точечной поддержки». На практике это означало, что доплачивать государство теперь будет только за многодетных, айтишников и жителей Крайнего Севера.

Средняя реальная ставка по ипотечному кредиту на протяжении многих лет колебалась в районе 6-8%. Пока ключевая ставка была ненамного выше, на субсидии казне приходилось выделять относительно немного — 200-400 млрд рублей в год. Перелом 2023 года ситуацию изменил в корне. Теперь разрыв между рыночной и льготной ставкой, которую бюджету приходится компенсировать банкам, составляет не 3-4%, как в начале действия программы, и не 8-10, как еще год назад, а все 15-20%. И чтобы гарантировать гражданам стабильно низкий процент по ипотеке, государству приходится выделять чуть ли не по 100-150 млрд рублей в месяц. А о том, что последние пару лет основной движитель инфляции в стране — вовсе не строительная индустрия, а больше всех выросли зарплаты вовсе не у крановщиков, в ЦБ пока не говорят.

Впрочем, если наложить график продаж квартир на хронологию новостей о господдержке ипотеки, легко заметить, что все всплески приходились на разговоры о грядущем сокращении субсидий или о полном их прекращении. Предпоследним минимумам — марта 2024, когда прекратилась программа господдержки «обычной» ипотеки, и августа 2024, когда кончились деньги на «семейную» ипотеку, предшествовали двухлетние рекорды по объемам выдачи.

Последняя новость — выдача из бюджета дополнительных денег на семейную, арктическую и дальневосточную ипотеку, а также на выполнение обязательств по уже выданным «обычным» ипотекам дополнительных 447 млрд рублей. И это только до конца года, то есть, по сути, на два с небольших месяца.

Такая сумма позволит строителям (и банкирам), вновь выдохнуть. Коллапс в индустрии и цепная реакция банкротств и остановок строек вновь откладывается.

Тем временем сами петербургские строители уже и правда потихоньку натягивают вожжи. Если в сентябре 2023 года в работе у них одновременно находилось 7,8 млн м2 жилья, то теперь лишь 6,8 миллионов. Сокращение на 14%, разумеется, обусловлено более осторожным прогнозированием развития ситуации на рынке. А оглядываясь назад, можно заметить, что за истекшие с сентября 2023 года 12 месяцев в городе в среднем в месяц вводилось 224 тыс. м2 против 274 тысяч за предыдущий 12-месячный цикл. Это сокращение активности уже более заметное — минус 18%.

Однако стоит вспомнить, что, когда в марте 2020 года еще не было никакого коронавируса, программ господдержки, санкций, массового оттока строителей-мигрантов и прочих катаклизмов, в работе у городских строителей одновременно находилось 12,9 млн м2 жилья, а за предыдущие 12 месяцев они вводили в среднем по 287 тыс. м2.

В тот месяц в Петербурге было продано 7 043 квартиры в новостройках и больше 10,3 тысяч — во вторичном сегменте. Центробанк хранит в своих анналах средневзвешенную ставку по ипотеке в марте 2020 года — 8,73%. В штуках на всю страну тогда было выдано 115 тысяч ипотечных кредитов.

По итогам сентября 2024 года регулятор отмечает выдачу 100 251 ипотечного кредита по средневзвешенной ставке 9,32%. Притом, что четыре с половиной года назад один квадратный метр жилья стоил в среднем в Петербурге 111,5 тыс. рублей, а сейчас — 235,6 тысяч.

Иными словами, городской строительный рынок худо-бедно жил и развивался безо всяких господдержек и субсидий. Разумеется, возврат к прежним показателям существенно затруднен взвинченной ценой квадратного метра. Однако он же позволяет петербургским строителям относительно оптимистично смотреть вперед и сейчас. И уж точно никто из них не подтверждает грядущего снижения цен.

Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург»:

«На мой взгляд, наиболее ощутимо падение спроса на рынке масс-маркета, так как основным драйвером продаж здесь остаются ипотечные программы. Да, рассрочки, различные варианты которых девелоперы предлагают своим покупателям, могут помочь клиенту реализовать свою потребность в новом жилье в моменте, но такая форма оплаты не заменит ипотеку, которая сегодня становится неподъемной. Рыночные ставки уже бьют немыслимые значения в 25%, а программа семейной ипотеки ограничена выданными лимитами. К концу сентября средняя стоимость одного квадратного метра в сегменте масс-маркет Петербурга и Ленобласти изменилась незначительно. Если смотреть помесячную динамику изменения цены, видно, что рост стоимости жилья пришелся на июнь, перед отменой ипотеки с господдержкой. Сейчас стоимость постепенно возвращается к показателям февраля–мая — это 183  тыс. руб./кв. м. Так как девелоперы работают в условиях динамического ценообразования и согласованных с банком финмоделей, мы не прогнозируем существенного снижения цен».

Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест»:

«Если судить по последним двум-трем месяцам, то серьезных изменений не происходит. В сентябре у нас даже отмечен рост продаж по сравнению с августовскими показателями. Но покупатели все еще не адаптировались к новым условиям и большинство из них заняли выжидательную позицию. Ждать, что рынок отреагирует на ситуацию резким ценовым снижением, вряд ли стоит. Коррекция может происходить лишь в рамках каких-то акционных программ застройщиков. У некоторых крупных девелоперов, к примеру, сейчас анонсированы акции со скидками до 15-17%. Но, как правило, такие акции все равно большей частью носят маркетинговый характер. На уровень средних цен на первичном рынке это существенно не влияет. Застройщики, безусловно, будут сейчас замедлять темпы запуска новых проектов. Тем более, что объемов, уже выведенных в продажу, вполне хватает для существующего уровня спроса. Тем не менее работу над текущими стройками и подготовкой новых проектов никто отменять не будет».

Татьяна Халилова, директор департамента продаж GloraX:

«На изменение условий ипотечного кредитования всегда острее реагирует недвижимость массового сегмента, спрос на такие проекты просел сильнее, чем в бизнес- и премиум-классе, где доля ипотеки традиционно мала. Если раньше доля ипотечных сделок у девелоперов в среднем составляла 80%-85% в структуре продаж, то в 3 квартале она снизилась до 45-50%. Однако охлаждение спроса не может привести к снижению цен на недвижимость. Экономика проектов сформирована и, равно как и растущая себестоимость строительства, не позволяет девелоперам давать существенный дисконт в условиях временного спада продаж. Поэтому можно будет вести речь лишь о замедлении темпов роста цен. В условиях высокой ключевой ставки рынку нужен доступный механизм покупки жилья. Рассрочки от застройщиков пока не могут полностью заменить ипотечное кредитование в глазах клиентов из-за ограниченного срока предоставления и более высоких платежей».

Мария Орлова, директор по продажам ГК «А101» в Санкт-Петербурге:

«Продажи жилья практически у всех девелоперов сейчас держатся на „двух китах“: продукте — среде, которую предлагает застройщик, а также наиболее выгодных ипотечных программах и других вариантах оплаты от застройщиков. Именно в этих аспектах сейчас и развивается конкуренция. То, что снижение спроса может повлечь за собой снижение цен, — распространенный миф, который на практике не реализовался и вряд ли реализуется. Сейчас нет никакой почвы для снижения цен на жилье. Во-первых, ежемесячно мы видим стабильный рост закупочной стоимости строительных материалов, повышения оплаты труда рабочих, социальные обязательства перед городом и областью тоже меньше не становятся. А во-вторых, опустить стоимость жилья не дает проектное финансирование и та финансовая модель, которую одобрил банк перед запуском проекта. В такой ситуации девелоперам выгоднее, скорее, сокращать объемы строительства и старты продаж. Основные наши усилия направлены на разработку и вывод на рынок субсидированных ипотечных программ, которые иногда позволяют установить ставки в 3% на льготный период, например, до ввода дома в эксплуатацию или в 12-13% на весь период кредитования. Однако это становится все сложнее в условиях аномально высокой ключевой ставки и дополнительных ограничений на субсидированные программы».