«Частники вытягивают рынок». Как строительный сектор избежал обвального падения

За минувшие 12 месяцев петербургские строители жилья сократили объем строительных работ с 7,8 до 6,8 млн кв. м. На этот недостающий миллион «квадратов» не будут закуплены арматура, цемент, электрика и сантехника. Однако поставщики стройматериалов говорят, что особо и не ощущают этого провала: за последнее время их продукция резко понадобилась на госстройках и в новых регионах страны.

Падение продаж не остановило строительные процессы. Не чувствуют резких падений поставок и производители стройматериалов — значительные объемы бетона и сантехники требуют восстановление новых регионов, промышленность и индивидуальное жилищное строительство. Но это пока. Специалисты ждут, что в 2025 году количество строящегося нового жилья сократится до 10 %.

Ситуация на российском рынке строительства жилья к осени стала напряженной. За последний месяц объем продаж квартир сократился — в третьем квартале застройщики отмечают четырехкратное падение и говорят о двукратном по итогам 9 последних месяцев по отношению к аналогичным периодам прошлого года.

Лидером по числу выставленных на продажу квартир в жилых комплексах Петербурга по состоянию на октябрь стала Группа ЛСР, писал недавно телеграм-канал «Restate Витрина недвижимости».

В самой Группе ЛСР отчитались, писала «Фонтанка», что в третьем квартале доля ипотечных сделок снизилась до 59 % в сравнении с 76 % год к году, стоимость новых заключенных договоров просела на 30 млрд рублей (годом ранее было 145 млрд руб.). Еще сильнее просели продажи: до 9 тыс. заключенных контрактов в III квартале, годом ранее их было 41 тыс., за 9 месяцев стоимость новых договоров сократилась вдвое, до 38 млрд рублей, а проданных площадей — с 487 тыс. до 201 тыс. кв. м.

Причинами этого падения эксперты называют снижение покупательной способности населения и изменения в ипотечной политике, особенно уход льготной ипотеки.

При этом игроки рынка подчеркивают, что большая часть стройматериалов уходит на восстановление новых регионов, оставляя для жилого строительства лишь небольшие объемы. Это создает дефицит на рынке, что, в свою очередь, приводит к росту цен на строительные материалы и, как следствие, на жилье.

При этом объемы жилищного строительства в РФ последние годы стабильно растут. Как следует из данных Единой системы жилищного строительства «Дом.РФ», начиная с 2021 года плановые значения по вводу в эксплуатацию ежегодно прирастают на 3 млн кв. м, и сразу на 8 млн — в 2024-м.

В Петербурге картина несколько иная. Учитывая сверхнагрузку на социальную, инженерную и транспортную инфраструктуры, власти и бизнес договорились не перегревать рынок и ежегодно объемы строительства понемногу сокращать.

Текущие объекты, которые начали строиться два-три года назад, будут достраиваться независимо от ситуации на рынке, подчеркивает глава Строительной ассоциации Алексей Белоусов. Застройщики не могут остановить работы без экономических потерь, поскольку уже вложили деньги в проекты, говорит он.

— Все то, что строится сейчас, закладывалось 2–3, а то и больше, года тому назад. Поэтому объемы стройки только потому, что в третьем квартале снижаются темпы продаж, остановить невозможно. Те объекты, которые начались, они будут
достраиваться. Банки обязаны дофинансировать эти объекты в соответствии с проектом финансирования. Застройщики обязаны достроить, чтобы не платить банкам лишние деньги, и, соответственно, продать. Поэтому мы сейчас не наблюдаем и не можем наблюдать снижение объема ввода жилья. Хотя бы только потому, что это никому не выгодно с экономической точки зрения, — объясняет Белоусов.

Пока не чувствуют падения рынка и снижения объема продаж и производители стройматериалов. В частности, перебоев с продажей сантехники нет, говорит председатель Ассоциации производителей сантехники Игорь Георги. Динамика рынка сантехники остается стабильной благодаря появлению новых игроков, в частности китайских компаний, которые компенсируют уход европейских брендов.

— Понятно, что застройщики являются очень важным потребителем для производителей керамики. Недавно выходило интервью одного из крупных участников, производителей санитарной керамики, — компании «Керамик Солюшнс Рус». По его оценке, где-то на 2 % уменьшился рынок санитарной керамики российских производителей. Это не какие-то драматические цифры. По сантехнике ситуация разная в зависимости от того, о какой конкретной товарной категории мы говорим. Если мы говорим в целом про рынок смесителей, то количество игроков на рынке увеличивается, причем быстрее, чем растет сам рынок. За счет китайских компаний и за счет разных мелких игроков на российском рынке, которые везут эти китайские продукты. Исходя из этого, у некоторых крупных традиционных игроков на рынке сантехники в России доля может немножко уменьшаться, — поделился он с «Фонтанкой».

То же самое у санитарной керамики, говорит Георги, хотя там не так много игроков — в сотни раз меньше, чем на рынке смесителей. Доля импорта есть, но большинство продукции производится в России, и в основном весь эконом-сегмент закрывает российское производство.

Стабилен и спрос на бетон, говорит президент ассоциации «Железобетон» Дмитрий Кузеванов. Строительство инфраструктуры никто не отменял, и осуществляется оно на государственные деньги, хотя девелоперам становится сложнее планировать свои проекты из-за повышенной конкуренции за ресурсы.

— Сейчас глобального снижения по рынку бетона не чувствуется, плюс жильё не самый большой потребитель в этом сегменте. Не готов назвать его долю, но промышленное строительство идет очень активно, и наши производители по бетону очень быстро перестраиваются на эту историю, — отмечает Кузеванов.

Тем не менее про резкий рост потребления бетона речь тоже не идет, скорее можно говорить о колебании. Сейчас больше переживаний в отрасли связано с ростом цен на цемент и ресурсы, а следовательно, и на железобетонную продукцию.

В целом строительство сейчас движется по инерции, объясняет руководитель комитета «Модульное домостроение» Салават Агеев. Она обеспечивается за счет средств банков, направленных на проектное финансирование, чтобы застройщик спокойно мог достроить то, что начал, вне зависимости от того, будут у него деньги от дольщиков или нет.

— На сегодняшний день обвального падения строительства, которое могло быть, не произошло. Застройщики как строили, так и строят. Количество новых проектов становится реально чуть меньше — тот жилой фонд, который уже построен, до конца не распродан. Думаю, что падение количества строящихся новых [жилых] объектов составляет где-то в районе 10 %, — отмечает Агеев.

Сохранить объем поставок стройматериалов на прежнем уровне удается главным образом за счет индивидуально-жилищного строительства, говорит эксперт. Однако на 2025 год определенное его снижение, скорее всего, произойдет. На сколько — оценить сейчас не представляется возможным.

— В общей структуре жилищного строительства у нас превалируют именно ИЖС. Если посмотреть общий объем вводимого в эксплуатацию жилья, то одна треть — это многоквартирные дома, две трети — ИЖС. При этом объем материалов, который уходит на ИЖС, удельно выше, чем на многоквартирные дома: они, как правило, высотные, фундамент и крыша маленькие, и чтобы построить 1 кв. метр жилья, нужно использовать меньше стройматериалов. Можно сказать, что, да, частники сейчас вытягивают рынок. Без них мы бы действительно увидели снижение объемов потребления строительных материалов. Существенного падения, обвала на сегодняшний день нет. Ясно, что общая картина будет ухудшаться со временем, потому что экономическая ситуация в стране не самая благоприятная. Особенно в части поддержки застройщиков. Сейчас средств в бюджете для этого нет, — говорит Агеев.

Несмотря на дефицит стройматериалов, возникший весной в результате их массового распределения для восстановления новых регионов, отечественная промышленность с нагрузкой справляется, заключает Агеев. Локальные всплески дефицита в отдельных регионах могут происходить из-за неожиданных факторов, как, например, случилось после паводка в Оренбурге, но в целом рынок восстанавливается и регулируется, и глобальной нехватки материалов нет. Как и продовольственные товары, стройматериалы дорожают, за минувшие месяцы рост составил порядка 25 %, что в текущих экономических условиях вполне закономерно, подчеркивает он.

Несмотря на общее снижение объемов продаж жилья, в октябре на рынке уже наметилось небольшое оживление, отмечает Белоусов:

— Все застройщики говорят, что продажи пошли вверх. Люди подождали, посмотрели и начали искать какие-то варианты вместе с банками, с застройщиками, искать совместные пути для решения этой проблемы. Поэтому надо понаблюдать какое-то время, как рынок будет реагировать. Если посмотреть динамику объемов ввода из месяца в месяц по текущему и предыдущему году, там нет никакой системы. Потому что разрешение каждый получает рандомно, каждый так и строит, соответственно, плавно. Вот эта случайность не дает возможности сделать какие-то прогнозы. Я думаю, первые выводы о том, насколько мы потеряли с уходом массовой льготной ипотеки, мы сможем только в конце года.

Наталья Вязовкина, «Фонтанка.ру»