«Не жилье и не фуд-молл». Что может появиться на месте Софийской овощебазы, которая переехала в Петро-Славянку?

Софийская овощебаза завершает переезд на новую площадку «Агропарк Нарт» в Петро-Славянке. Прежний комплекс на Софийской, 60 практически опустел — там остались несколько непрофильных арендаторов и голодные коты. Собственник территории в 30 га пока сохраняет интригу, как намерен распорядиться землей. «Фонтанка» рассмотрела вероятные сценарии.

«О том, что здесь торговали овощами, напоминает лишь резкий запах около одного из ангаров. На всей территории чисто. Здесь осталось много кошек. Завидев человека, бегут к нему, жалуются, просят еды. Что будет на этой территории дальше, здесь никто не знает», — сообщило сообщество «Новости Купчино» «Вконтакте», первым заметившее, что территория Софийской овощебазы опустела.

Корреспондент «Фонтанки» убедился, что торговля действительно покинула насиженное место. На одном из павильонов размещено объявление, что торговцев фруктами и овощами теперь следует искать на новой площадке «Агропарк Нарт» на Софийской, 151.

Запланированный переезд

Переезд плодоовощной торговли в Петро-Славянку — давно запланированное мероприятие. Соглашение о строительстве было подписано на ПМЭФ-2021. В 2022 году была сдана первая очередь, в конце 2023 года новый распределительный центр площадью более 150 тыс. кв. м был полностью готов к работе.

Инвесторами ОРЦ «Агропарк Нарт» на паритетных началах выступили ООО «Нарт», владелец логистического центра на Софийской, 60, и специально созданный под этот проект ООО «Пулинвест» предпринимателя Эльбруса Мамедова. Вложения в проект оценивались в 12 млрд рублей.

Уже к моменту запуска первой очереди практически все крупные импортеры фруктов, работающие в Петербурге, арендовали площади в «Агропарк Нарт»: крупнейший в стране независимый импортер ООО «Айбарус» предпринимателя Эльчина Ахмедова (выручка в 2023 году 16 млрд рублей), «Ахмед фрут» (юрлицо — ООО «Восход» Рамина Мусаева, выручка 7 млрд рублей), RGS (ООО «АРДЖИЭС» Вугара Гасымлы, 7 млрд рублей), «Рузисеть» (принадлежит Эльбрусу Мамедову, поставляет продукты в крупные сети, выручка 1,8 млрд рублей).

Что будет вместо овощебазы?

В пресс-службе «Нарт» подтвердили, что все резиденты Софийской овощебазы переезжают в новый «Агропарк Нарт». Однако насчет судьбы старой площадки на Софийской, 60 (33 корпуса общей площадью 97 тыс. кв. м) пока держат интригу.

«На данный момент разрабатывается новый проект, поэтому сроками и концепцией пока не можем поделиться», — отметила представитель компании. Однако это будет «не жилая застройка и не фуд-молл», — добавила она. Реконструкция более вероятна, чем новое строительство. «Пока не комментируем это, вероятно, сохраним то, что построено, и модернизируем», — подчеркнули в пресс-службе «Нарт».

Ранее в «Нарт» обсуждали концепцию большого торгового центра под открытым небом с оптовой и розничной торговлей и фуд-кортом. «Превращать это все в жилье, честно говоря, не хочется. Будем думать, чтобы развивать площадку именно как бизнес. Это может быть, к примеру, как сейчас популярно, часть корпусов — фуд-корт, что-то торговля, часть — оптовая торговля. Чтобы появился большой торговый центр под открытым небом, с корпусами, с улицами, скверами», — делился c «Фонтанкой» планами Руслан Мисиков в 2022 году.

По словам одного из резидентов, сейчас на Софийской, 60 осталось несколько арендаторов, не связанных с фруктами и овощами. «Сейчас склады потихоньку сдают другим направлениям», — сказал он. В некоторых из строений идут ремонтные работы, поэтому скорая продажа вряд ли в планах собственника, предполагает он.

Перспективное место

Согласно данным ЕГРН, ООО «Нарт» принадлежат два участка площадью 28,6 га (по адресу: Софийская улица, 60, литера П) и 2,73 га (Софийская улица, 58, корпус 2, литера А).

В комментариях пользователи активно обсуждают — будет ли на месте старой базы жилой комплекс. Построить его там как минимум затруднительно хотя бы потому, что действующая градостроительная документация не разрешает это сделать. А корректировать было бы необходимо все, включая Генплан, который только недавно утвердили в Петербурге и вряд ли будут корректировать из-за одного строительного проекта.

Согласно Генплану — главному градостроительному документу города, который определяет развитие до 2040 года (с перспективой до 2050) — территория Софийской, 60 находится в функциональной зоне «П» — это производственная зона. Она предназначена для объектов производства, складов, оптовой торговли, объектов транспортно-логистического назначения, объектов науки и среднего образования. Там же могут располагаться отдельные объекты социального назначения, приюты и храмы.

Напомним, что во время разработки нового Генплана власти особо подчеркивали важность отказа от сокращения промзон и перевода их в зоны жилой и деловой застройки. В частности, об этом неоднократно говорил спикер Заксобрания Александр Бельский.

Конкретнее, что можно и нельзя строить, определяется правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). По ПЗЗ бывшая овощебаза относится к ТПД1_3 — многофункциональная подзона объектов производственного, складского назначения, инженерной инфраструктуры IV и V классов опасности, а также объектов общественно-деловой застройки.

У этой зоны есть три десятка основных видов разрешенного использования. Кроме складов, там можно ставить рынки, гаражи, магазины, промышленные объекты в разных сферах, общежития, объекты связи, поликлиники, там же можно проводить научные исследования. Кроме того, у этой зоны есть список условно-разрешенных видов использования (УРВИ) — на них уже надо получать отдельное разрешение и проводить общественные обсуждения.

В списке УРВИ там: объекты культурно-досуговой деятельности, разнообразные объекты торговли (ТРК, ТРЦ, ТК), общепит, автомойки, спорткомплексы и гостиничное обслуживание. Это означает, что в теории строить апартаменты или многофункциональные комплексы, в составе которых будут апартаменты, в этом месте можно. Но если в проекте будут апарты или гостиницы, сначала он должен пройти согласование Градостроительной комиссии, которая в том числе следит и за тем, чтобы в городе не появлялось не обеспеченное «социалкой» жилье.

Кроме того, какой бы объект ни был реализован на бывшей овощебазе, уже известно, что будет его соседом. Совсем рядом проходят железнодорожные пути, которые в ближайшем будущем будут расширены для строительства высокоскоростной магистрали (ВСМ) между Петербургом и Москвой. Два распоряжения об утверждении проектов планировки в мае 2024 года утвердил Росжелдор.

Пока что комитет по градостроительству не объявлял общественные обсуждения на предоставление разрешения на УРВИ по этой территории. Также пока что не издавались и распоряжения по проектам планировки территории и градостроительные планы участков.

Градплан — это, как правило, первый звонок о том, что у владельцев территории есть планы на ее преобразование — реконструкцию или новое строительство. В этом документе содержится информация о всех градостроительных особенностях участка: что можно и нельзя строить, какой высоты, объема и где проходят красные линии.

В октябре 2024 года КГА выдал градостроительный план на участок соседей «Нарта» — по адресу: Софийская улица, 60Б (цель: строительство, предполагаемый вид использования: склады). Площадь этой территории — 4,84 га. Участок в собственности ООО «Невская логистика» и находится под арестом по уголовному делу в отношении владельцев ретейлера «Интерторг». К овощебазе эта территория не относится.

Мнения экспертов, опрошенных «Фонтанкой», разделились. «Жилье было бы самым маржинальным вариантом. Но если Генплан не изменен, то редевелопмент видится маловероятным», — комментирует Андрей Бойков, управляющий партнёр Rusland SP. Эксперт не исключил, что здесь могут быть задействованы другие механизмы, например, КРТ. Однако в Петербурге до конца 2025 года введен мораторий на применение закона о КРТ, власти не исключают его продления.

Если исключить жилую застройку, по мнению Андрея Бойкова, наиболее перспективным выглядит микс торговли и производственно-складской функции.

Полина Фиофилова, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании KNRU, считает наиболее целесообразной использовать участок под производственные цели. «Поскольку сейчас дефицит таких площадок и стоят они достаточно дорого, что купить, что арендовать, доходность будет выше, чем у обычной коммерции», — говорит она.

Галина Бояркова, Ирина Корбат,
«Фонтанка.ру»