«Хватит не более чем на полгода». Почему лимиты по семейной ипотеке так быстро заканчиваются

Государственные деньги, выделенные банкам на семейную ипотеку, снова подходят к концу. Накануне об исчерпании лимитов заявили два крупнейших игрока рынка — Сбер и ВТБ, на которых приходится около 60 % рынка. Это сигнал, что у остальных дела не намного лучше. Оператор льготной программы «ДОМ.РФ» обнадежил — выделены дополнительные 350 млрд рублей, но надолго ли их хватит — вопрос. Застройщики считают, что не более чем на полгода, но даже это достаточно оптимистичный прогноз.

Для начала стоит отдать должное банкам, которые не хотят пугать потенциальных заемщиков и продолжают принимать заявки на семейную ипотеку. А вот записывать людей на новые сделки перестают. То есть если у клиента уже все согласовано и есть на руках дата сделки, он может спокойно завершить процедуру. Если же он подал новую заявку, ее примут, но выйти на сделку можно будет только после того, как банк получит от государства дополнительные деньги. Ведь рыночные ставки по ипотеке в преддверии очередного решения Банка России выросли до 24–27 %. Теперь они стали еще дальше от фиксированных 6 % по госпрограмме. Разница за каждого заемщика компенсируется из федерального бюджета. Механизм прост: правительство выделяет сумму, оператор программы распределяет ее пропорционально между участниками. Всего их 65, полный список можно увидеть здесь. Чем крупнее банк, тем больше лимит ему достанется и, как правило, тем быстрее он кончится за счет большего спроса. У банков поменьше лимиты остаются. Вариантов развития событий тут два: либо перераспределить оставшееся, либо выделить дополнительные средства всем.

В прошлый раз, когда лимиты закончились в середине сентября, их было решено перераспределить. Оператор программы «ДОМ.РФ» завершил процедуру к 11 октября. Речь шла о 140 млрд рублей, которые рисковали остаться неиспользованными до конца года. Из них в соответствии с заявками кредиторов Сбер получил 93,5 миллиарда, Альфа-банк — 33,3 млрд рублей.

После этого правительство распорядилось направить почти 500 миллиардов на субсидирование процентных ставок по льготным ипотечным программам. Из этой суммы 142 млрд рублей пошли на семейную ипотеку под 6 %. Только речь шла не о новых кредитах, а о старых. Поскольку ключевая ставка повышается, понадобилось выделить дополнительные средства банкам, чтобы у них не образовывался убыток.

И вот теперь, по данным «Фонтанки», кредитные организации исчерпали то, что было перераспределено в октябре, и новые кредиты они выдавать не могут. Пока.

Хватило одного дня и двух вставших на паузу игроков, чтобы правительство выделило дополнительный лимит. Об этом 31 октября сообщили в «ДОМ.РФ».

«По программе „Семейная ипотека“ выделен дополнительный лимит в размере 350 млрд рублей на предоставление кредитов банками. „ДОМ.РФ“, как оператор программы, запустил процесс распределения этого лимита между кредиторами, итоги будут подведены уже на следующей неделе», — рассказали «Фонтанке» в пресс-службе института развития.

Насколько хватит этих денег — вопрос. Минфин вот утверждает, что до конца 2024 года. Но чисто математически, если 140 миллиардов «ушли» менее чем за три недели, предположительно, 350 миллиардов будут тратить в два с половиной раза дольше, то есть шесть-семь недель, если спрос не изменится. Программа оказалась сверхпопулярна за счет того, что у нее практически нет альтернативы. Вряд ли в Петербурге много желающих купить квартиру в Арктических регионах или на Дальнем Востоке.

«В этом году лимитов не хватило, скорее всего, из-за непрогнозируемо высокой популярности этой программы у населения. На фоне отмены льготной ипотеки по всей стране и IT-ипотеки для Москвы и Санкт-Петербурга семейная ипотека занимала не 50 %, как летом 2024 года, а до 80 % рынка. Отчасти это объясняется тем, что, несмотря на действие программы до 2030 года, покупатели квартир все равно „на всякий случай“ решили ускорить покупку. Получился небольшой ажиотаж, и лимиты были выбраны значительно раньше, чем ожидалось», — отмечает директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов.

«Раньше это происходило не так быстро, потому что были две активные программы — государственная и семейная, а теперь, с окончанием государственной, все переориентировались на семейную. Кроме того, люди стали быстрее принимать решения, понимая, какая ситуация сейчас на рынке», — подтверждает директор по ипотеке «Петербургской Недвижимости» (входит в холдинг Setl Group) Юлия Мошкова.

По ее словам, при таком объеме выдач в банках, как сейчас, дополнительные средства закончатся достаточно быстро. «Вероятно, их хватит не более чем на полгода», — рассуждает эксперт.

Генеральный директор агентства недвижимости «КВС» Анжелика Альшаева сетует на то, что весь октябрь прошел в режиме турбулентности, агентство отслеживало все ипотечные изменения банков: увеличение первоначального взноса, прекращение выдачи семейной ипотеки, рост ставок и другое. Ожидается, что ноябрь и декабрь будут для участников рынка такими же.

По ее словам, со спросом на семейную ипотеку проблем нет. «Проблема только в том, что это единственный реальный способ покупки жилья и, к большому сожалению, этот способ ограничен», — отмечает Альшаева.

Наблюдая за тем, с какой скоростью вымываются лимиты на этот год, невольно задумываешься о будущем. За него отвечает правительство, представляющее параметры будущего в проекте федерального бюджета на 2025–2027 годы. Из заявлений Минфина следует, что на семейную ипотеку в этот трехлетний период заложено до 1,5 трлн рублей.

Опрошенные «Фонтанкой» представители строительной отрасли усомнились в том, что этой суммы хватит на финансирование семейной ипотеки в тех объемах, в которых ее берут сейчас.

«Если учесть, что в 2023 году объем выдачи ипотеки в РФ составил 7,8 трлн рублей, то финансирование в 1,5 трлн на 2 года — это очень мало. Годовой объем в 750 млн рублей, конечно же, повлечет за собой резкие сокращения лимитов и точно не закроет потребности населения», — считает глава агентства недвижимости «КВС» Анжелика Альшаева.

«Придется снова увеличивать лимиты, чтобы поддерживать программу льготной ипотеки, которая нацелена на решение задач доступности покупки жилья для семей и на стимулирование рождаемости», — уверен Кирилл Кудрявцев, руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «ПСК».

«На сколько хватит лимитов в 1,5 трлн рублей, зависит от того, как будут меняться условия выдачи семейной ипотеки. Даже в 2024 году, до того, как лимиты закончились, условия у всех банков отличались и зависели от внутренней политики каждого», — отмечает представитель ГК «А101» Рустам Азизов.

Исходя из того, что ключевая ставка и стоимость денег выросли, он предполагает, что условия выдачи семейной ипотеки могут измениться.

Министр финансов Антон Силуанов обещал, что «людей повышение ставок не коснется», хотя, что он имел в виду, не очень понятно. Даже у тех, кто все еще имеет право на семейную ипотеку, теперь требуют повышенный первый взнос вплоть до 50 %. А тем, у кого нет маленьких детей и кто раньше рассчитывал на обычный кредит с господдержкой, теперь шансов купить квартиру почти не осталось.

Кроме того, как говорил Антон Силуанов, проект бюджета сверстан исходя из средней ключевой ставки 15,1 %, при том что ЦБ в прошлую пятницу поднял показатель до 21 % (и оставил себе пространство для маневра, чтобы сделать это еще раз до конца 2024 года), а на следующий год прогнозирует среднюю ставку 17–20 %, в 2026 году — 12–13 %, в 2027-м — 7,5–8,5 %.

И это если ничего не изменится: бюджетная политика будет нормализовываться, экономика — возвращаться к сбалансированному росту, инфляция и темпы роста кредитования — снижаться. А что, если нужны будут дополнительные бюджетные расходы, в том числе на льготные кредиты? Об этих перспективах можно почитать в основных направлениях денежно-кредитной политики с обновленными сценариями развития экономики, которые представил Банк России накануне.

В самом мрачном из них, предусматривающем мировой кризис, средняя ключевая ставка доходит до 22–25 % в 2025 году. Впрочем, этот сценарий в ЦБ считают наименее вероятным. При этом в проинфляционном, который кажется более реальным, этот показатель достигает 20 – 23 %. Но он — средний. Это значит, что в моменте в 2025 году «ключ» может быть выше верхней границы этого диапазона.