«Все дома скупают на фундаменте». Как и где на новых территориях можно взять ипотеку под 2 %

Все больше банков готовы выдавать ипотеку под 2 % на новых территориях. Вот только желающие ею воспользоваться могут оказаться в непростой ситуации: никакого единого и упорядоченного списка доступных объектов недвижимости не существует, поэтому «Фонтанка» сформировала его самостоятельно. Рассказываем, кто строит новое жилье в ДНР и ЛНР, где и за сколько.

Запустить программу льготной ипотеки под 2 % на новых территориях в декабре 2022 года поручил президент Владимир Путин. Она заработала с 1 января 2023 года. В 2024 году по его же поручению программу распространили на вторичку. Список банков, которые выдают такие кредиты, был немногочисленным. В него входили опорный банк оборонного сектора Промсвязьбанк, РостФинанс банк и Сбер. В конце октября к ним присоединился ВТБ. Теперь крупнейшие российские игроки рынка, находящиеся под всеми мыслимыми и немыслимыми санкциями, в сборе.

От банка к банку условия немного различаются. Основное можно прочитать на сайте оператора программы ДОМ.РФ. С ее помощью можно купить жилье на первичном рынке (квартиру или дом) на территории Донецкой и Луганской народных республик, Херсонской и Запорожской областей. Возможно приобретение готового жилья на вторичном рынке, но только отдельными категориями граждан из специального перечня. В него входят, например, местные госслужащие и участники спецоперации. Также с помощью программы реализовать свой жилищный сертификат могут жители Херсонской области, жители Белгородчины, потерявшие свое жилье в результате боевых действий, — купить или построить новое жилье.

Также у программы есть правило: если человек (его созаемщик или поручитель) после 23 декабря 2023 уже пользовался другими льготными ипотечными программами, он не сможет поучаствовать в этой. В паспорте кредитного продукта у одного из банков-участников указано, к каким неприятным последствиям это может привести: если обнаружатся подобные обстоятельства, ставка по договору взлетит до значения ключевая ставка + 2,5 или 4,5 процента, а это, на секундочку, 23,5-25,5 %.

Если случай удовлетворяет всем требованиям, первоначальный взнос составит от 10 % (для сравнения, по семейной — от 20 %), ставка 2 %, максимальная сумма кредита — до 6 млн рублей.

Обычно по льготным программам банки работают с аккредитованными застройщиками и объектами. У Промсвязьбанка список аккредитованных новостроек можно найти тут. Аккредитованные Сбербанком строительные компании и жилые комплексы представлены на сайте «Домклик». Правда, когда пытаешься воспользоваться поиском по регионам, в искомых городах ничего не находится.

На сайте ВТБ в разделе, посвященном ипотеке на новых территориях, нет списка аккредитованных. Как пояснила по телефону оператор, программа новая, возможно, он появится в будущем. Пока взять ипотеку можно на любой самостоятельно выбранный объект — главное, чтобы покупка была от застройщика. Им может быть юридическое лицо или ИП со строительным ОКВЭДом.

— А как искать их, эти объекты?

— В Интернете можно посмотреть, — посоветовала сотрудница.

Как бы ни был банален вопрос, но возникает он не только у корреспондента «Фонтанки». Подбирая объекты удаленно и самостоятельно, в теории можно нарваться на мошенников. В этой ситуации мог бы стать помощником известный сайт с бесплатными объявлениями, но это не тот случай. Предложения есть, но их можно пересчитать по пальцам. Это не особо вяжется с представлениями о том, как активно застраивают новые регионы, которые подкрепляются том числе такими словами:

• У нас очень большой рынок, который прирастет, — новые территории. Вот сейчас там пока 28 разрешений выдано на строительство, но могу сказать, что скупают на фундаменте все квартиры, — говорил на XXV Московском международном жилищном конгрессе вице-премьер Марат Хуснуллин. — Вот все дома скупают на фундаменте. И сейчас задача Минстроя, наша задача — раскрутить там рынок. Плюс мы еще хотим раскрутить рынок с точки зрения прибрежной полосы, потому что сейчас идет сильное давление на туристическую отрасль.

Так что вопрос на самом деле непраздный. Люди, которые задают его на справочном сайте ДОМ.РФ, получают такой ответ:

• АО ДОМ.РФ не оказывает данных услуг по формированию списков застройщиков. Мы консультируем по общим условиям жилищных госпрограмм. Для уточнения рекомендуем ознакомиться с информацией на сайте наш.дом.рф. Там размещены строящиеся дома по всей территории РФ. Также на сайте вы найдете контакты застройщиков.

Этот способ более рабочий. Сайт оператора льготных программ выдает в совокупности 25 строящихся домов. Они находятся в ДНР и ЛНР. Не исключено, что через какое-то время спектр расширится до объектов из Херсонской и Запорожской областей, но активное строительство возможно только в тылу, о чем напоминают в своих релизах и местные строительные органы власти. Поэтому пока на карте наметились только два по-настоящему крупных центра строительства — Луганск и Мариуполь. Продажи открыты не во всех жилых комплексах и лучше уточнять по каждому объекту у застройщика. «Фонтанка» составила список компаний, с которым можно ознакомиться ниже.

Среди луганских новостроек ориентироваться легче благодаря республиканскому Минстрою, который регулярно публикует о них релизы с указанием названий и параметров. «На протяжении последних 10 лет строительство многоквартирных жилых домов на территории ЛНР не осуществлялось в связи с ведением боевых действий», — говорится в официальных сообщениях. Но теперь в регионе реализуются 11 инвестиционных проектов, 9 из которых перешли в фазу работ на участке. С начала года по 1 октября льготной ипотекой для приобретения квартир в новостройках республики воспользовались свыше 85 граждан.

Два жилых комплекса в республике строит предприниматель из Красноярского края Захар Енджиевский. Они оба называются «Красноярский». Это неслучайно, поскольку регион взял шефство над городом Свердловском в ЛНР. Там компания Енджиевского «Жилстрой 5» возводит девятиэтажный комплекс на 80 квартир. Их площадь составит от 30 до 76 кв. м.

Одноименный ЖК его же фирма «Жилстрой 1» строит в Ленинском районе Луганска. Это 20-этажка комфорт-класса, ввод в эксплуатацию которой намечен на I квартал 2026 года. По данным сайта наш. дом. рф, квартиры в ней распроданы на 52 %, средняя стоимость квадратного метра составляет 151 тыс. рублей. Из информации на сайте самого объекта следует, что минимальная стоимость двушки (64,2 кв. м) в нем составляет 9,3 млн рублей. То есть взять в ипотеку под 2 % можно, но придется внести на старте солидный взнос — 3,3 миллиона.

Еще два ЖК строит фирма «Жилстройинвест» бизнесмена с ИНН Волгоградской области Вячеслава Семенкова. У него есть другие крупные компании в Луганске. Это «Дорстройинвест» с выручкой 788 млн рублей в год и «Спецпромсервис» с выручкой 289 миллионов. Также в августе 2024 года предприниматель зарегистрировал еще две фирмы — «Жилстройинвест 1» и «Жилстройинвест 2», вероятно, под будущие проекты.

Сейчас компания-тезка уже строит «Авиатор» неподалеку от мемориала Острая могила, в одноименном квартале. Это состоящая из пяти секций девятиэтажка, рассчитанная на 220 квартир. Согласно данным с сайта объекта, однушки площадью 39 кв. м стоят в районе 4,3 млн рублей, двушки от 58 до 69 кв. м — от 6 до 7,2 млн рублей, 83-метровые трешки — 8,3 млн рублей. Сдача первой секции ожидается в 2025 году.

Второй объект на счету «Жилстройинвеста» — ЖК «Ворошиловский». Он представляет собой 200 одноэтажных и двухэтажных индивидуальных жилых домов площадью от 123 до 166 кв. м. В сюжете местного телеканала говорилось, что коттеджный поселок появится в 10 минутах езды от центра города, в планах застройщика возвести отдельный микрорайон с детсадом и торговым центром, девелопер ориентируется на производительность 40 домов в год, каждый вместе с участком в шесть соток обойдется примерно в 6 млн рублей.

Также общий застройщик у ЖК «Высота» и «Марьевский». Первый — это 24-этажка на 224 квартиры, о втором известно, что его площадь составит не менее 113,2 тыс. кв. м, вложения в проект — 8,7 млрд рублей, а реализовать его полностью планируют к концу 2030 года. Комплексы строят компании «СЗ Высота» и «СЗ Авангард». В системе СПАРК их владельцы скрыты, но домен электронной почты у обоих указывает на московскую фирму «Домио». Она принадлежит бизнесмену с дагестанским ИНН, которого раньше звали Зияудин Мусаев, но теперь его знают как Владимира Лаврова.

В городе возводятся еще три новостройки. Это десятиэтажный ЖК «Дружба» на пересечении улиц Павла Сороки и Братьев Палкиных от компании «Ресурсснаб». Местный минстрой называл его «застройщиком из Москвы», хотя фирма зарегистрирована в ЛНР, а ее владелец Иван Приходько, уроженец Львовской области, ранее вел дела в Ростовской области.

Пять 11-этажных домов появятся в составе ЖК с символичным названием «Возрождение». Фирма-застройщик также принадлежит предпринимателю из Ростовской области Сергею Петракову.

Наконец, комплекс «Дубрава» из девяти четырехэтажных домов появится на улице 30-летия Победы. Строит его одноименная компания, которая принадлежит предпринимателю Вадиму Ковалю. Он также владеет ООО «Рикод». Как сообщается на сайте «Дубравы», оно ведет свою деятельность с 1995 года и с 2002 года группа построила «больше всего жилья в городе Луганске».

Помимо этого, в рамках госзаказа в республике возводят социальный дом на 24 квартиры, две из которых будут обустроены для маломобильных жильцов. Конечно, на этом строительство не заканчивается. В мае первый замминистра строительства и ЖКХ ЛНР Татьяна Буряк говорила, что под жилищное строительство отведены участки, на которых планируется построить 14 многоквартирных домов в городе Алчевске, один — в Антраците, 90 — в Луганске. Рассматривалась возможность построить еще 20 в Стаханове и столько же в Луганске.

В новых регионах строительство делится на компенсационное и «ипотечное». В ДНР планируют в 2024 году построить и восстановить почти 500 тыс. кв. м жилья. Из них «в рамках ипотеки» собираются возвести 216 частных, 18 многоквартирных домов и 66 домов блокированной застройки (малоэтажки на несколько хозяев). Общая площадь — 147,3 тыс. кв. м.

«На начало августа заключены 29 соглашений о реализации масштабных инвестиционных проектов, ещё 13 проектов находятся на стадии подписания. Основное строительство ведется в Мариуполе, так как город находится в тылу. Но есть и первое подписанное соглашение по реализации крупного инвестиционного проекта на территории Донецка», — сообщал местный Минстрой.

Строить первый за последние 10 лет инвестиционный дом в Донецке начали в конце сентября. Первую очередь планируют сдать во II квартале 2026 года. Всего предусмотрено четыре очереди. Сроки могут меняться в зависимости от военной обстановки, предупреждают чиновники. Ожидается, что здесь смогут разместиться более 3,5 тысяч человек. Но продажи, похоже, еще не начались. «К сожалению, анонсов старта продаж пока не было», — рассказал местный риелтор.

В то же время в городе-побратиме Петербурга Мариуполе есть уже полностью сданные жилые дома. Например, по данным сайта наш. дом.рф, это пятиэтажный «Дом на Нахимова» (Черноморский переулок, д. 1Б) и один из 13-этажных корпусов ЖК «Ленинградский квартал», под литерой 13. Также военно-строительная компания Минобороны РФ возвела шесть девятиэтажных и 12 пятиэтажных домов, которые составили микрорайон Невский. Судя по сайту ЖК, подрядчиком выступала группа компаний «ОлимпСитиСтрой», которая уже работала с гособоронзаказом.

Всего корреспонденту «Фонтанки» удалось насчитать еще 16 строящихся домов в Мариуполе. Пять из них приходятся на компании «Темп» и «Темп-80» петербургского предпринимателя Николая Бирулина. Это девятиэтажки на бульваре Богдана Хмельницкого, д. 33, лит. Б, проспекте Ленина (бывший проспект Мира), д. 86, лит. А, проспекте Нахимова, д. 101, лит. Б, улице Апатова, д. 121, лит. А. Также девелопер строит 16-этажный дом на Ленина, д. 96, лит. А, который фигурирует на «Едином ресурсе застройщиков» как ЖК «Кипарис». Генподрядчиком на объектах выступила прописанная в Петербурге компания Бирулина «Модуль-центр». Ее выручка за прошлый год составила 2,7 млрд рублей.

В рамках уже упоминавшегося «Ленинградского квартала» на проспекте Металлургов строятся еще четыре корпуса — два на 13 этажей и два на 16. Комплексом занимается «Специализированный застройщик „СУ-2007“». Фирма принадлежит бизнесмену из Краснодарского края Александру Зенцеву. Его краснодарское «Строительное управление-2007» может похвастаться выручкой 3,5 млрд рублей.

Еще один крупный застройщик Мариуполя — компания «СЗ-1 ПОРФИР», принадлежащая предпринимателю из Ставропольского края Сергею Позднякову. Она строит одну девятиэтажку на проспекте Нахимова, д. 134, лит. А и еще две — на бульваре Богдана Хмельницкого (6А и 8А). Он же работал над другим «Домом на Нахимова», который находится на пересечении с Черноморским переулком. Проспект идет практически параллельно побережью Таганрогского залива, оттуда до воды — рукой подать, поэтому неудивительно, что это место привлекает девелоперов.

К концу 2024 года компания «РКС-Девелопмент» планирует сдать «Дом с часами». Здание-образец сталинской архитектуры называют визитной карточкой города. Оно было построено в 1950-х годах, частично разрушено во время боевых действий и сейчас воссоздано. По данным СПАРК, фирма-девелопер через ООО «РКС-НР» принадлежит государственному, подведомственному Минстрою РФ ФАУ «Роскапстрой».

Во II квартале 2025 года в городе планируют сдать еще один «Дом с часами» — на этот раз девятиэтажную новостройку на проспекте Ленина, 77, лит. Б. Ею занимается «НР-Девелопмент», основной владелец которого — московский предприниматель. Также на Ленина, 129 компания «Мирастрой 2» столичного бизнесмена Игоря Василенко строит 17-этажные дома. И еще один, десятиэтажный, ЖК «Оникс» «растет» на улице Бахчиванджи, 7, лит. А. Его возводит группа «Трансюжстрой», объекты которой в основном сосредоточены в Белгороде. Судя по данным сайта объекта, однушки в нем стоят от 6 до 6,8  млн рублей.