Осеннее охлаждение. Рынок недвижимости парирует удары Центробанка

Октябрь принес на рынок недвижимости Петербурга своего рода бабье лето. Продажи новостроек, конечно, еще далеки от пиков летних месяцев 2024 года, но некоторые показатели прошлого года уже перебиты. А на вторичном рынке зафиксирован максимум сделок в этом году.

Такое жизнерадостное вступление может кому-то показаться передергиванием фактов и литьем воды на мельницу жадных строителей, которые, вопреки желанию народа, никак не соглашаются снижать цены на свои квартиры. Так что сразу оговоримся: у строителей в отчетах цифры еще лучезарнее, а в этой статье использованы максимально приближенные к реальности данные: число зарегистрированных в Росреестре переходов прав на квартиры (вторичка) и договоров долевого участия (первичка).

Поскольку каждый такой акт Росреестра имеет регистрационный номер и содержит данные о покупателе и продавце, подделать эти цифры нереально. Конечно, за скобками всегда могут оказаться какие-то экзотические формы продаж квартир, но основной массив сделок на рынке отчет Росреестра все же учитывает.

По итогам октября число проданных строителями (еще несуществующих) квартир в новостройках составило 4 673 штуки. Это больше, чем в августе и сентябре, когда перестали действовать «обычные» программы господдержки ипотеки, но заметно ниже, чем в марте-июле, когда они еще действовали, а покупатели судорожно пытались скупить все, что только можно, запрыгивая в последний вагон субсидий.

При этом нетрудно заметить, что сегодняшний показатель примерно соответствует и даже немного превышает продажи в первой половине 2023 года, когда никакого ажиотажа не было, и покупатели новостроек в полной мере пользовались льготной ипотекой «для всех», а не только «семейной», как сейчас.

При этом положение дел на рынке ипотеки летом 2023 года было просто уникальное. Процентная ставка, с учетом всех субсидий и госпрограмм, на покупку строящейся квартиры в среднем по стране была на уровне 5,83%. Это, конечно, не 3,49%, как было в сентябре 2022, но тоже очень заманчиво.

На вторичном рынке ставки также были относительно низки — около 9,5% в среднем по году. Это, стоит напомнить, без всяких субсидий, скидок и госпрограмм, по данным ЦБ РФ. Вместе с тем, методика подсчета этой цифры Центробанком вызывает вопросы. Куда ближе к реальности кажутся независимые подсчеты ДОМ.РФ, в методике которых не учитываются разнообразные «специальные программы» застройщиков и банков, которые снижают процентную ставку, но зачастую увеличивают полную стоимость кредита.

Согласно подсчетам ДОМ.РФ, средневзвешенная ставка у топ-20 ипотечных банков России в ноябре 2023 года составляла 16,06% без господдержки, 7,97% по «льготной ипотеке» (для всех») и 5,95 по «семейной».

Нынешние же цифры указывают на заградительный характер ставок по «обычной ипотеке» — в ноябре 2024 года, по расчетам ДОМ.РФ, они перевалили за 25% годовых. Чтобы было понятнее, при таких условиях кредит на 8,5 млн рублей на 20 лет будет означать переплату в 34 млн рублей, то есть заемщик заплатит четыре (!) стоимости своей квартиры, а ежемесячная плата превысит 178 тысяч.

Как же в таких условиях строители умудряются продавать примерно столько же квартир, сколько и прошлым летом? Ответ очень прост: покупатели стали активно покупать квартиры без ипотеки. Старым добрым способом — за счет продажи имеющегося жилья плюс сбережения. Кроме того, представители одного из крупнейших застройщиков Петербурга в разговоре с «Фонтанкой» отметили, что колоссальным спросом стали пользоваться программы рассрочки, заменившие по сути выключенную из игры «льготную» ипотеку.

Это подтверждают и данные Росреестра, который отмечает, что число зарегистрированных договоров ипотеки октябрь к октябрю упало на 37%, или на 6 тысяч штук. А, к примеру, сентябрь к сентябрю рухнул сразу на 42% — минус 8,3 тысячи. Тем не менее квартиры продаются и в новостройках, и в старом фонде.

Согласно оперативным данным Центробанка, объем сбережений в банках у петербуржцев на 1 октября 2024 года превысил 3,53 трлн рублей. Чтобы был понятен масштаб, 4 673 квартир в новостройках, проданные в октябре в Петербурге, стоили в общей сложности менее 50 млрд рублей.

Какая часть этой суммы была оплачена именно снятыми депозитами, а сколько — за счет продажи имеющейся жилплощади и все еще действующей «семейной» ипотеки, сказать наверняка не получится. Однако налицо классическая ситуация: с чем боролись, на то и напоролись.

Ведь идея Центробанка в повышении ключевой ставки и лоббировании отмены льготной ипотеки заключалась в ограничении объемов денег, обращающихся в экономике — так называемое «охлаждение». В том числе за счет того, что высокие ставки по депозитам заставят граждан нести свои деньги в банки, выключая их из водоворота национальной экономики.

Де-факто, этот прием сработал. Объем депозитов физлиц в Петербурге октябрь к октябрю вырос с 2,76 трлн рублей до 3,54 триллиона. То есть сумма, сопоставимая с половиной городского бюджета, вместо того, чтобы пойти на потребление (в том числе покупку тех же квартир) и раскрутку инфляционной спирали, оказалась в течение года «стерилизована» на депозитах.

И вот теперь, за счет этих самых депозитов петербуржцы начали покупать квартиры. Это поддерживает спрос на них на «нормальном» уровне (то есть примерно таком, который был до всяких ажиотажей и истерик на рынке) и сильно сокращает эффект «стерилизации» сбережений за счет подъема ключевой ставки и ставок по депозитам. Ну и, разумеется, дает еще один ответ на вопрос, почему при таком резком сокращении ипотеки цены на жилье никак не хотят падать.

«Сейчас наблюдается сокращение вывода новых объектов. Это особенно заметно в городе. За 9 месяцев 2024 года разрыв между спросом и предложением нового жилья в Петербурге составил 42% — спрос 1,75 млн кв. м при выводе новых объектов всего 1,23 млн кв. м. Это обусловлено разными причинами. В первую очередь, замедлением процесса получения разрешений на строительство в последние годы. Во вторую очередь, влияние оказывает растущая ключевая ставка, которая ведет к росту стоимости строительных проектов, — объясняет Ольга Трошева, директор Консалтингового центра „Петербургская Недвижимость“ (Setl Group). — Соответственно, девелоперы, учитывая риски и неопределенность, замедляют вывод новых проектов на рынок. При сохранении тренда это может привести к дефициту предложения в городе. В этих условиях нет никаких предпосылок для массового снижения цен. Ожидаем, что средние цены предложения как минимум будут стабильны».

По ее оценкам, по состоянию на октябрь 2024 года в Петербурге в классе масс-маркет цены зафиксировались на уровне 245 тыс. руб. за кв. м. А если смотреть с начала года, то средняя стоимость предложения выросла на 4,1% (+10 тыс. руб. за кв. м).

Можно обратиться к независимой оценке от экспертов, никак не связанных со строителями. Например, ДОМ.РФ оценивает сейчас средний квадратный метр в городе в 241 514 (по данным деклараций, опубликованных в ЕИСЖС), а «Единый ресурс застройщиков» в последнем аналитическом обзоре (по итогам сентября) указывает цифру 235 592 рубля. В первом случае рост цен за год (с января) составляет 9,6%, во втором — 6,5%: методики расчета цены метра у всех разные.

Для тех, кто все же ищет ответ на вопрос: «Когда подешевеют квартиры в Петербурге», — можно привести такую оптимистичную новость. «Авито Недвижимость» посчитала, что средняя цена квадратного метра в Петербурге в октябре 2024 года составила 235 тыс. рублей, что на 1% меньше, чем было в июне 2024 года. То есть, если смотреть с определенного угла, квартиры уже подешевели. И, если не возникнет дефицита из-за роста ставок по эскроу-счетам (а это вполне реалистичный сценарий), можно запастись терпением и ждать, когда цены упадут настолько, что вы сможете позволить себе купить одну из них.

Денис Лебедев, «Фонтанка.ру»