Студия в центре города — какой ценой? В Петербурге продолжается перепланировка в исторических домах

Студии на базе коммунальных квартир продолжают оставаться благодатной почвой для конфликтов. Так, сейчас жители доходного дома Исаева на Средней Подьяческой, 9, пытаются добиться, чтобы квартира соседки вернулась к исторической планировке. Санузлы и кухни в каждой из комнат, поток посуточных арендаторов — всё это создает риски для сохранности здания в целом, уверены они.

Администрация Адмиралтейского района встала на сторону собственников остальных квартир и обратилась в суд. Но дело это не быстрое, а приближается период высокого спроса на посуточную аренду — Новый год.

Жители парадной дома Исаева обратили внимание на масштабные работы на втором этаже год назад, летом 2023-го. В четырехкомнатную квартиру рабочие занесли, по их словам, пять кондиционеров, пять унитазов, пять раковин, пять дверей, кухонные плиты, стройматериалы для возведения «вторых этажей» внутри комнат. Соседи постарались всё зафиксировать на фото и видео. После чего обратились в муниципалитет, к местным депутатам, в управляющую компанию и администрацию района.

«Вызывает беспокойство постоянное отключение электричества. Вызывает подозрения, что сварены перекрытия для второго этажа в каждой комнате. <…> В квартире делают пять автономных помещений. От собственника не поступало никаких сведений. Просим пояснить, что там происходит», — сказано в коллективном обращении в администрацию муниципального округа.

Вскоре после установки сантехники жильцы квартиры снизу заметили протечку. Ее устранили, но ощущение небезопасности осталось: несколько студий на базе одной квартиры увеличили нагрузку на перекрытия и все коммуникации.

До масштабного ремонта комнаты в проблемной квартире переходили новой собственнице постепенно. Долгое время на это никто не обращал особого внимания. По воспоминаниям соседей, купленные комнаты, вероятно, и раньше сдавали в аренду. Заметные перемены начались, когда из квартиры исчез последний из прежних жильцов.

По данным выписки из ЕГРН, квартира по-прежнему разделена на доли, у собственника есть ограничение прав в виде запрета на регистрацию. Одна комната перешла новому владельцу в конце 2014 года, вторая — весной 2016-го, третья — в конце 2017-го, четвертая — в феврале 2022-го.

Летом 2023 года, после быстрого ремонта, на сайтах объявлений появились публикации с предложениями об аренде студий на втором этаже дома Исаева. Поначалу речь шла о долгосрочной аренде, в 2024 году формат сменился на посуточную.

Пользователь с именем Алла (что совпадает с именем собственницы долей в квартире) предлагает в аренду на сервисах объявлений четыре студии на Средней Подьяческой. В трех из них построен второй этаж (антресоль), во всех есть санузел и кухня, цветы в вазах. Стоимость — от 1950-2900 за сутки, в зависимости от сайта. Среди дополнительных условий — запрет на вечеринки и курение, залог в 5000 рублей. Все отзывы положительные, арендаторам нравятся и студии, и хозяйка.

Собственница рекламирует свои студии не только в интернете, но и офлайн — на заднем стекле своего автомобиля (фото и видео есть в распоряжении редакции).

Люди заселяются парами, семьями с детьми, компаниями друзей. Им комфортно, а вот соседям — не очень. В высокий сезон, по их словам, постояльцы менялись каждые два-три дня.

Проход в квартиру автоматизирован. Чтобы попасть в парадную, достаточно ввести на домофоне нужную цифру. На двери в квартиру — тоже кодовое устройство.

«По ее коду в парадную может попасть любой желающий, мы против!» — поделилась с «Фонтанкой» одна из соседок, которая попросила не указывать ее имя.

Администрация Адмиралтейского района установила нарушение, связанное с перепланировкой, сразу, как оно произошло, и сообщила об этом другим жильцам дома, которые пожаловались.

«При комиссионном осмотре 29.08.2023 представителями Жилищного агентства Адмиралтейского района установлен факт несогласованной перепланировки и переустройства квартиры по вышеуказанному адресу», — сказано в письме от районной администрации.

Чиновники выдали собственнице квартиры предписание привести планировку в первоначальное состояние и предъявить ее межведомственной комиссии до 25 декабря 2023 года. В противном случае пообещали обратиться в суд. Что в результате и сделали — но лишь в октябре 2024-го. Иск будет рассматривать Октябрьский районный суд, предварительное слушание назначено на 3 декабря.

Госжилинспекция в ответ на жалобы жителей сообщала, что обратилась в районную администрацию с предложением вместе проверить факт нарушения. «Фонтанке» в ведомстве пояснили, что, поскольку администрация Адмиралтейского района уже обратилась в суд, дальнейшая судьба квартиры в руках судей, а потом — судебных приставов. Факт несогласованной перепланировки ГЖИ известен, но жалоб в инспекцию на нее в этом году не поступало, поэтому контрольно-надзорных мероприятий не было.

Собственница квартиры заявила «Фонтанке», что действует в соответствии с законом: «Как раз в настоящее время я занимаюсь согласованием документов. Если по закону понадобится согласие соседей, я готова договариваться с ними».

Она заверила, что ее квартира состоит не из студий, а комнат. По данным системы СПАРК, женщина оформлена как индивидуальный предприниматель в сфере парикмахерских услуг, торговли косметикой и предметами гигиены.

Согласовать перепланировку четырехкомнатной квартиры на втором этаже в несколько студий с туалетами и кухнями возможно, если под ними нет жилых помещений — объяснил «Фонтанке» юрист, член президиума Санкт-Петербургской Ассоциации собственников жилья и их объединений Кирилл Захарян. Но даже в этом случае есть дополнительные условия: например, канализация может проходить не над любой зоной медицинского учреждения.

Если же «мокрые зоны» организовали над жилыми помещениями — этого однозначно делать было нельзя. Если в ходе перепланировки затронуты общедомовые конструкции — это незаконно без решения собрания собственников. Но привлечь потенциальных нарушителей к ответственности и заставить вернуть старую планировку крайне сложно.

«Это очень распространенная история. Я столкнулся с похожим случаем в Адмиралтейском районе, и это полный беспредел. Перепланировку с организацией санузла в комнате делают на четвертом этаже, над несколькими квартирами. Снесли и выбросили историческую дверь в квартиру на парадной лестнице. Ломается паркет, прокладываются в полу трубы. Естественно, сразу или со временем коммуникации будут подтекать», — рассказывает Захарян.

Штрафы за самовольную перепланировку и переустройство помещения в многоквартирном доме символические. По ст. 7.21 КоАП для физлиц это до 2500 рублей за перепланировку и до 1500 рублей за порчу помещения или оборудования.

Если администрация района или управляющая домом компания вышли в суд с иском о приведении помещений в первоначальное состояние — это уже шаг к решению проблемы. К слову, сейчас сделать его сложнее, чем раньше, поскольку существенно выросли судебные пошлины — в подобных случаях с шести до двадцати тысяч рублей за обращение в суд. Для управляющих компаний это ощутимая сумма.

Однако даже если есть решение суда, предписывающее вернуть прежнюю планировку, собственники студий могут его игнорировать.

«Достаточно хорошо работает судебная система, она выносит решения в соответствии с законом. В исполнении всё намного хуже. А в контроле за исполнением — на мой взгляд, катастрофа. На собственника может быть возложена неустойка (астрент) — скажем, одна тысяча рублей в день за каждый день неисполнения решения суда. Но если у человека на счетах пусто, ничего с них и не спишешь», — отмечает Захарян.

Законно ли в принципе сдавать посуточно студии на базе коммунальной квартиры? Юрист приравнивает это по сути к организации хостела или гостиницы в многоквартирном доме. Жилищный кодекс прямо запрещает это делать. Однако есть лазейки, и предприимчивые люди ими пользуются.

«Необходимо нормально обрисовать правила игры, чтобы урегулировать эту сферу. Пока в результате запрета хостелов и гостиниц в многоквартирных домах мы получили не то, что хотели. Бизнес просто называет себя по-другому — например, сдачей комнат в наём. Могут даже заключать договоры аренды на длительный период и расторгать их через пару дней», — рассказывает Захарян.

Соседям, которые желают прекратить всё это в своём доме, юрист предлагает следующие варианты действий. Если дом имеет статус объекта культурного наследия, то, помимо управляющей компании и районной администрации, необходимо обратиться насчет нелегальной перепланировки в КГИОП (комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников). Есть вариант также подать вместе с другими соседями иск с требованием прекратить сдачу комнат в посуточную аренду. Если среди соседей есть инвалиды, дети, блокадники, которые страдают из-за соседства с «проблемной» квартирой, — имеет смысл обратиться в прокуратуру.

В целом в Петербурге проблема системная, и нуждается она в системном решении, уверен юрист. В Москве, в отличие от Петербурга, согласованием перепланировок занимаются не районные межведомственные комиссии, а Мосжилинспекция. У инспекции больше ресурсов решать такие вопросы, чем у районных администраций и управляющих компаний, считает юрист. Необходимы подвижки и на уровне правоприменения.

«Организация студий в многоквартирных домах напрямую затрагивает безопасность людей. Самая большая проблема — в том, что это может привести к обрушению несущих конструкций. Я считаю, необходимо детально оценить ущерб дому, нанесенный перепланировкой, и принять соответствующие меры, вплоть до прекращения права собственности на ненадлежаще содержимое жилое помещение», — говорит Захарян.

В феврале 2024 года петербургское Законодательное собрание разработало федеральный проект, призванный ужесточить борьбу с нелегальной перепланировкой квартир. Депутаты предложили обязать людей прикладывать к заявлению о регистрации доли в квартире «свежий», не старше 30 дней, техпаспорт помещения, в котором будет информация об обследовании этого помещения. В таком случае с нелегальной перепланировкой было бы невозможно получить решение Росреестра о регистрации.

Вместе с тем до 30 декабря Совет Федерации рассмотрит и, вероятно, утвердит поправки в Жилищный кодекс, упрощающие согласование перепланировок, сообщало РИА Новости. По примеру Москвы, люди в регионах после отказа со стороны ведомств согласовать уже сделанную перепланировку смогут повторно обратиться за согласованием через «Госуслуги» и МФЦ.