Вместо хипстерского кластера на Серном острове появится бутик-отель. Яхты останутся

У единственного в Петербурге «частного острова» появился новый хозяин. Как стало известно «Фонтанке», 29 ноября структура группы «Еврострой» выкупила компанию, которая является владельцем Серного острова. К 2029 году сложившееся на его территории стихийное общественное пространство сменит комплекс с бутик-отелем, ресторанами, коворкингом и яхтенной мариной.

Изменения в составе собственников Серного острова были зарегистрированы в ЕГРЮЛ 29 ноября. Речь идет об ООО «Сервиспожзащита», которому принадлежит участок площадью 1,1 га в центре острова, а территория вдоль береговой линии оформлена в долгосрочную аренду у города. С 2014 года единственным владельцем «Сервиспожзащиты» был предприниматель Алексей Комраков, который ранее сам планировал построить на Серном острове гостиницу с яхт-клубом.

Теперь 100 % компании, владеющей Серным островом, перешли ООО «Экобалт», которое в равных долях принадлежит совладельцам ГК «Еврострой» Валерию и Оксане Кравцовым.

Алексей Комраков воздержался от комментария по поводу сделки. По информации источников на рынке, предприниматель до этого вел переговоры о продаже Серного острова с компаниями, связанными с «Газпромом». Тогда в обсуждениях звучала цифра 1,6 млрд рублей. Однако, по мнению собеседников «Фонтанки», сделка с «Евростроем» могла пройти с небольшим дисконтом.

Генеральный директор ГК «Еврострой» Оксана Кравцова не стала называть сумму сделки, однако поделилась планами по редевелопменту территории. По ее словам, к 2029 году на Серном острове появится концептуальный отель на 650 номеров формата City-Resort (городской курорт. — Прим. ред.). Номера будут категории минимум 4 звезды. Помимо собственно гостиницы на территории комплекса будут зоны для занятий фитнесом и SPA, панорамный бассейн, рестораны, конференц-залы, а также паркинг, салоны красоты, коворкинг, бутики и собственная марина с яхт-клубом.

По словам Оксаны Кравцовой, у девелопера уже есть опыт в гостиничном бизнесе. В прошлом году «Еврострой» начал заниматься управлением собственными бутик-отелями. Все они соседствуют с жилыми проектами застройщика. Так, первый открылся на Крестовском острове в составе жилого комплекса «Олимпийская деревня». Второй вскоре появится в проекте «Приоритет» на Воскресенской набережной, а третий — в клубном доме «Мадонна Бенуа» на Малом проспекте П. С. «Бизнес оказался успешным, и мы хотим его масштабировать», — подчеркнула глава «Евростроя».

Об истории уникального для Петербурга частного острова ранее подробно рассказывала «Фонтанка». Многие годы Серный пребывал в разрухе и был спрятан за заводскими корпусами на Уральской улице. Чтобы увидеть его, пешеходу надо было пробираться через промзону, а затем через шлагбаум поперек ветхого деревянного моста. Но строительство моста Бетанкура, а также нового небольшого моста на сам остров и продолжение набережной Макарова сделало из Серного острова более привлекательный объект.

По данным «Фонтанки», Алексей Комраков получил в полное распоряжение Серный остров в 2016 году, а впервые в числе учредителей ООО «Сервиспожзащита» он появился в 2014 году. Предприниматель рассказывал, что согласился погасить долги бывших владельцев, а взамен получил землю. На тот момент на острове работали яхт-клуб «Бриз», небольшое производство металлоконструкций для ледовых арен, пункт проката гидроциклов и площадка для пейнтбола.

Изначально Алексей Комраков планировал сам заняться редевелопментом территории и построить там гостиницу с яхт-клубом, но в 2019 году сдал весь остров в аренду пункту проката гидроциклов Anders Motors. В последние годы территория Серного острова превратилась в неформальное общественное пространство с яхт-клубом, стоянкой гидроциклов и летними барами.

По информации «Фонтанки», по крайне мере, в ближайший год на Серном острове ничего не изменится: пока новый собственник занимается проектированием и согласованиями, прежние резиденты рассчитывают продолжить свою работу, заключив краткосрочный договор аренды.

По словам собеседников «Фонтанки», которые смогли ознакомиться с предварительной концепцией, площадь будущего многофункционального комплекса на Серном острове может составить 25–26 тысяч кв. м. Они не исключают, что по крайней мере часть номеров будущего «городского курорта» может быть выполнена в формате апартаментов. Застройка будет вестись на участке, оформленном в собственность, тогда как на арендованных у города территориях было бы целесообразно обустроить общественное пространство, отмечают они.

Согласно действующему Генплану города, который был принят совсем недавно и на дальнюю перспективу, — остров находится в рекреационной функциональной зоне Р1, за исключением участка, на который опирается мост Бетанкура — он логично относится к зоне ТИ (объектов инженерной и транспортной инфраструктуры) и к будущему редевелопменту отношения не имеет.

В зоне Р1 можно размещать пляжи, объекты отдыха, физкультуры и спорта, санатории и оздоровительные заведения, объекты обслуживания лечащихся и отдыхающих. В том числе, допускается и строительство гостиниц, заведений общепита, лечебных заведений и религиозных объектов.

Однако в правилах землепользования и застройки (которые уточняют и конкретизируют, что можно и нельзя делать на участке) территория относится к зоне ТР3-1 (зона рекреационного назначения — объектов отдыха, спорта, досуга и развлечений с включением объектов инженерной инфраструктуры).

Часть из запланированного новым собственником, в том числе спортивные и развлекательные объекты, а также SPA и яхт-клуб, есть в списке основных видов разрешенного использования. Однако общепит, гостиничное обслуживание и курортная деятельность — в списке условно разрешенных (УРВИ). Для них обязательно предоставление городскими властями разрешения на конкретный УРВИ. Процедура предусматривает также проведение общественных обсуждений. Среди материалов таких обсуждений за последние пять лет «Фонтанка» не нашла готовящиеся под редевелопмент участки. Предположим, это означает, что запросить УРВИ застройщику только предстоит.

В случае со строительством гостиниц имеет принципиальное значение, сколько номеров или апартаментов оборудованы зонами приготовления пищи. Если таких больше 10 %, в расчет того, какой объем можно построить, вступает коэффициент использования территории (КИТ) — это соотношение общей площади номеров к площади участка. КИТ может быть равен 2 или 1,7 — в зависимости от наличия или отсутствия проекта планировки территории. Если ППТ есть — можно строить больше. Проекта планировки на Серный остров пока нет. Кроме того, территория находится в границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия, а это значит, что проект еще надо будет согласовать с комитетом по охране памятников.

Кроме того, соседство с водой даст проекту не только преимущества, но и наложит ограничения. Статья 65 Водного кодекса РФ диктует, что «в границах водоохранных зон допускаются проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения». Речь как раз про прибрежный и взятый в долгосрочную аренду участок площадью около гектара. В общем, благоустроенное общественное пространство — это то, что сделать на берегу Серного как раз можно. С одним нюансом: по закону полоса берега реки шириной 20 метров предназначена для общего пользования, а это значит, что перекрывать ее заборами нельзя.