Согласно исследованиям Аналитического центра НАФИ, уровень безопасности дома и двора занимает одно из последних мест среди важных для покупателей факторов при выборе квартиры — важнее всего цена и локация. Но на практике у новоселов постоянно встают вопросы защиты — от пожара, от посторонних или от автомобилей, — а это и есть базовая безопасность. О том, какие условия для жителей сегодня создают в новых районах, рассказали участники круглого стола «Фонтанки».
Критерии покупателя
— В проектах нового строительства можно выделить стандартный набор: закрытый двор без машин, домофоны, видеонаблюдение по периметру, безопасное оборудование детских площадок, безопасная для детей конфигурация окон, система пожаротушения и оповещения, — говорит Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК». Также, по его словам, покупатели ценят отсутствие неблагополучного окружения — как социального, так и с точки зрения экологии и шума.
— На этапе самостоятельного знакомства с проектом покупатели обычно уже имеют представление о том, что им предлагается, — продолжает эксперт. — Вопросы обычно задают уточняющие — в основном не про безопасность. Например, будет ли лифт в паркинге, какая площадь у колясочных, каковы планы по транспортному развитию этой локации и тому подобное.
Как отметил Роман Селезнев, заместитель директора проекта «Юнтолово» компании «Главстрой Санкт-Петербург», в проектах массового сегмента наиболее часто встречаются такие элементы безопасности, как домофоны в парадных, камеры видеонаблюдения по периметру комплекса, на внутридворовой территории и/или в местах общего пользования и лифтах, а также системы автоматической противопожарной защиты.
Как добавила Оксана Понаморенко, директор управления маркетинговых коммуникаций «Л1 Строительная Компания № 1», безопасность — одно из ключевых требований покупателей жилья.
— Наличие домофонов сейчас — это обязательное условие, и они есть в любых новостройках, даже бюджетного сегмента, Но покупатели также отдают предпочтение объектам, где ограничен доступ на территорию комплекса, где установлены системы умного дома, — отметили в компании. — В новостройках классов «бизнес» и «премиум» покупатели хотят видеть консьержей в подъездах, в идеале — собственный пункт охраны порядка.
— В первую очередь большинство покупателей интересуются безопасностью детей, которые уже есть в семьях или которые появятся в перспективе, — рассказывает коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге Мария Орлова. — Стоит добавить, что девелоперы, реализующие проекты КОТ, здесь получают значимое преимущество: они могут организовать безопасную среду не только в рамках одного жилого комплекса, то есть двора, но в масштабе всего района. И на это у нашей аудитории отдельный запрос.
Безопасность на разных уровнях
Если раньше вся безопасность сводилась к консьержке и камере на входе в дом, то сейчас, по словам начальника отдела продаж «Отделстрой» Николая Гражданкина, редко где встретишь новостройку с консьержем (не путать со службой консьержей в элитном сегменте).
— Сегодня дома оборудуются системами видеонаблюдения: камеры ставятся по периметру домов, в парадных, лифтах, на этажах, на въездах в паркинги и т. п., — добавил он. — При этом искусственный интеллект способен анализировать видеоматериал, передавать охране тревожный сигнал в случаях срабатывания датчиков движения и т. д. У охраны в данном случае отпадает необходимость в постоянном слежении за мониторами, они больше становятся операторами охранных систем.
— Основные элементы для создания безопасной среды сегодня — это системы ограничения доступа на территорию новостройки и непосредственно в дома, а также камеры видеонаблюдения, — отметила Оксана Понаморенко. — Сейчас эти опции есть практически во всех домах, даже невысокой ценовой категории. В более престижных проектах за порядок могут отвечать службы консьержей.
— Естественно, у нас есть классы жилья, которые также влияют на выбор опций, предусмотренных в доме или квартале, — подтвердил Роман Селезнев. — Наличие собственной охраняемой территории всегда было одним из главных конкурентных преимуществ современных элитных комплексов и домов бизнес-класса. Но постепенно эта опция перетекает и в проекты массового сегмента.
Как пояснил Сергей Софронов, есть пассивная безопасность и есть активная.
— К пассивной относятся материалы и формы: закругления, мягкие покрытия, из чего сделаны горки, чем отделаны МОПы, как организованы проходы и проезды, те же самые ограждения и так далее, — пояснил он. — Активная — это видеонаблюдение, системы доступа на территорию, наличие охраны, освещенность, пожарный режим лифтов и так далее.
Как подчеркнула Мария Орлова, сегодня дворы, свободные от машин и закрытые от посторонних, уже воспринимаются как неотъемлемая часть современных жилых проектов. Как и детские площадки во дворах, которые видны изо всех квартир, а также системы видеонаблюдения за улицами, дворами, парадными и лифтами.
— Конечно, ГК «А101» предлагает в своих проектах автоматическое управление инженерными системами, мониторинг лифтов, контроль водоснабжения, автоматическое управление освещением и прогрессивные домофоны BAS IP, — говорит она. — Однако мы пошли дальше и создали безопасную среду на уровне районов. Например, здесь проложены безопасные пути до школ и детских садов, которые не пересекаются с проезжей частью. Также мы проектируем в районах внутренние маршруты для безопасных прогулок, а еще беговые и велосипедные, также не пересекающиеся с автомобильными.
Тренд или менталитет
Николай Гражданкин отметил, что основной запрос у клиентов сейчас именно на закрытые дворы.
— Думаю, у нас в генетике закреплено убеждение «мой дом — моя крепость», в котором закрытый двор воспринимается как еще одна линия защиты перед входом в квартиру, — считает эксперт. — В нем меньше посторонних, лучше сохраняются объекты благоустройства, оборудование детских и спортивных площадок. Доходит до того, что даже в рамках одного проекта каждая очередь хочет получить свой огороженный двор и никого постороннего туда не пускать, даже из соседних домов.
По словам Николая Гражданкина, также для клиентов важно, чтобы дворы были без машин, а автомобили размещались в паркингах и на гостевых парковках с внешней стороны дома. Свободное от машин пространство удобно и безопасно с точки зрения пешеходов, особенно детей. Обитателям же первых этажей это позволяет наблюдать зелень из окна, а не припаркованные машины.
— Закрытый двор — это и ощущение приватности для жильцов, обязательная граница частного и общественного, которую можно провести за счет ограды, высаженных деревьев или обеспечить самой конфигурацией домов, образующих внутреннюю территорию, — говорит Роман Селезнев.
По мнению Марии Орловой, отчасти потребитель действительно чувствует себя на огороженной территории более безопасно. Но по мере того, как на рынке появляются продвинутые проекты КОТ, люди понимают, что можно добиться высокого уровня безопасности во всем районе, который не обнесешь забором. В таких случаях, скорее, речь идет об органичном бесшовном зонировании пространства для разных целевых аудиторий в зависимости от возраста и увлечений.
— Банальный пример: в наших районах подростки на скейтах или велосипедах BMX просто не пересекаются с любителями скандинавской ходьбы, — говорит она. — Таким образом растет и общий уровень безопасности.
— При этом дело не в менталитете, — считает Сергей Софронов. — К сожалению, и пары месяцев не проходит, чтобы не прилетела новость об очередном ДТП с пешеходами во дворах старого типа, где автомобили и люди находятся в одном пространстве. Элементарно: капюшон плюс наушники — и вы в зоне риска. Родителям нужно быть в постоянном напряжении, отслеживая детей, водителям тоже — с учетом плохой видимости в запаркованных дворах. Жители нижних этажей зачастую просыпаются вместе с первыми прогревами автотранспорта по утрам. В общем всем некомфортно.
Поэтому закрытость двора — это прежде всего разграничение потоков, подчеркнул эксперт. По схожей причине иногда ограждаются дворы старой застройки. Автомобили, конечно, далеко не всегда можно убрать в конфигурациях таких кварталов, но по крайней мере исключается доступ тех, кто там не живет.
Оксана Понаморенко тоже считает, что закрытые дворы — это не «любовь к заборам», а необходимость. Во-первых, так удается избежать наплыва посторонних, например, на детские игровые и спортивные площадки. Во-вторых, там не будут собираться шумные компании. А если посторонние заходят на территорию ЖК, то их зафиксируют камеры видеонаблюдения. Наконец, изолированный двор не станет общественной парковкой для жильцов соседних домов.
— Проект без закрытого двора может быть оправдан в двух случаях, — добавили в компании. — При точечной застройке, когда этого двора почти нет, или, наоборот, при масштабных проектах комплексной застройки, когда новостройка занимает целый квартал и изолировать ее просто невозможно.
Пожарная безопасность и высота
Что касается пожарной безопасности в многоэтажках, то, как подчеркнула Оксана Понаморенко, требования к ней прописаны в технических регламентах. Если они не соблюдены, то здание не пройдет проверку и не будет введено в эксплуатацию. Согласно этим регламентам, в многоквартирных домах должны быть системы оповещения, аварийного освещения и пожаротушения, а также пожарной сигнализации. Кроме того, необходимо наличие средств противодымной защиты, а также незадымляемых пожарных лестниц.
Сергей Софронов рассказал о целом наборе инженерных решений: от подачи воды на верхние этажи и системы дымоудаления до организации незадымляемых лестничных маршей и систем пожарного оповещения. Последние не только оповещают (в том числе пожарных), но и блокируют лифты, запускают вытяжки и тому подобное. С этой точки зрения многоэтажное здание не менее безопасно, чем малоэтажное.
— Безусловно, вопросам пожарной безопасности уделяется особое внимание — системам оповещения, дымоудаления, тушения, — говорит Роман Селезнев. — Навигация в парадных должна быть четкой, яркой, чтобы в случае нештатной ситуации жители спокойно могли сориентироваться и покинуть здание. В высотных домах на этажах предусматриваются отдельные помещения, в которых можно временно укрыться. В лифтовых холлах жилых секций предусматриваются пожаробезопасные незадымляемые зоны, отделенные от других помещений противопожарными преградами с необходимым пределом огнестойкости.
Николай Гражданкин добавил, что современные пожарные системы не только автоматически передают тревожный сигнал, но и включают автоматическую вентиляцию, открывают окна на первом и последнем этажах, останавливают лифты.
По словам Марии Орловой, в высотках пожарная безопасность обеспечивается всеми прописанными в нормах методами: системами мониторинга огня, вентиляции, автоматическими и неавтоматическими — пожаротушения, а также системой эвакуации. За их работоспособностью внимательно следит управляющая компания.
Цифровые технологии
Сергей Софронов перечислил множество технологий, которые сегодня служат для безопасности: от обнаружения и предупреждения проблемы до ее ликвидации. Наиболее перспективным считается развитие уже привычных методов распознавания — например, найти по камерам человека во дворе или определить задымление.
— И далеко не все из них вообще на стороне строительства, — продолжил он. — Например, экстренное торможение в автомобиле, умная начинка которого обнаружила препятствие, — это вклад в повышение общей инфраструктурной безопасности. Что касается строительства, то здесь все отталкивается от техники безопасности и охраны труда. Например, башенный кран программируется так, чтобы его стрела с грузом не поворачивалась за границы участка строительства.
Оксана Понаморенко напомнила, что сейчас набирают популярность системы умного дома, с помощью которых можно не только передавать показания счетчиков в УК и управлять техникой в квартирах, но и просматривать записи камер видеонаблюдения в онлайн-режиме.
Роман Селезнев подтвердил: сегодня все чаще в массовом сегменте системы безопасности интегрированы в системы «умный дом» и «умный квартал». В качестве оборудования используются IP-камеры видеонаблюдения, которые обеспечивают качественное изображение с формированием архива.
— Например, в парк-квартале «Юнтолово» жителям будет доступно приложение, с помощью которого можно получать картинку с камер в парадных, во дворах, паркингах, — привел пример эксперт. — Родители через телефон или планшет в режиме реального времени смогут видеть, как ребенок играет во дворе. Видеодомофоны позволяют удаленно управлять доступом во двор и открывать калитку для гостей. Сохранность колясок и велосипедов жильцов дополнительно обеспечивается, если они находятся в парадной в отдельном помещении с видеонаблюдением и системой контроля доступа.
Также Роман Селезнев уточнил, что важно не только построить дом, но и в дальнейшем качественно эксплуатировать все системы, поддерживать их в рабочем состоянии и даже, в случае необходимости и при желании собственников, улучшать. Определенное преимущество в этом вопросе имеют управляющие компании в структуре девелопера, так как еще на стадии строительства они имеют возможность знакомиться с домом и его «начинкой», изучать особенности систем.
Тонкая грань
По мнению Марии Орловой, ответ на вопрос, где проходит граница между приватностью, защищенностью и изолированностью, каждый девелопер находит для себя сам, а покупатель голосует за его проекты рублем.
— С моей точки зрения, внутри квартир необходимо обеспечить одновременно и максимальный уровень безопасности, и приватность, ведь далеко не каждый согласится установить у себя видеонаблюдение с доступом третьих лиц, — полагает эксперт. — Но все остальные системы — датчики огня, дыма, контроль за протечками и т. д. — должны быть установлены. В парадных и лифтах, а тем более во дворах или на улице к видеонаблюдению люди уже не просто относятся спокойнее, а скорее приветствуют их. При этом в наших проектах потребители голосуют за закрытые дворы.
При этом, по ее мнению, в районах могут и должны быть территории, доступ на которые открыт всем: площади с общественными пространствами, амфитеатры, площадки для воркаута, пешеходные, беговые и велосипедные маршруты. Они также должны быть оборудованы системами безопасности, но ограничивать доступ туда было бы странно.
Как считает Роман Селезнев, главное в организации дворового пространства сегодня — то, что оно создается для людей. Соседи могут проводить время вместе, не мешая друг другу. Игровые площадки не только разделяют по возрастам детей, но и создают места для досуга взрослых. Для этой категории жителей зонирование двора предполагает спорт, активный досуг и тихий отдых — чтение, легкая беседа, настольные игры. Спортивные площадки тоже делятся по видам активности — командные игры, настольный теннис, зона йоги или пилатеса, дорожки для бега.
— В городской черте не получится добиться изолированности, даже если вдруг очень захочется, — считает Сергей Софронов. — Любой дом — часть квартала, квартал — часть микрорайона и так далее. Приватность можно обеспечить на уровне двора. Единство социального окружения — на уровне кварталов, если застройка позволяет. Но это, скорее, естественное свойство, которое формируется из имеющейся целевой аудитории проекта.
Все системы безопасности необходимы, но когда некоторые опции дублируют друг друга, это можно считать избыточным, подчеркнула Оксана Понаморенко. Например, если есть возможность подключения к системе видеонаблюдения, то видеодомофон будет лишним. Или если есть собственный пункт охраны, то не обязательно платить еще и консьержам.