Красота требует средств. Зданию Азовского коммерческого банка на Невском ищут покупателя

Здание на Невском, 62, в котором временно обосновался Дом Радио под руководством Теодора Курентзиса, ищет нового владельца. Его выставили на продажу вместе с участком. Стоимость получившегося имущественного комплекса в самом центре Петербурга оценивают более чем в 1,5 млрд рублей. Раньше внутри располагался банк, совсем недавно — магазин одежды крупного западного бренда. «Фонтанка» проследила, как сменяли друг друга его обладатели.

«Уникальный объект»

Здание площадью 4 047 квадратных метров было построено в конце XIX века для Санкт-Петербургско-Азовского коммерческого банка. Под таким названием памятник уже в наши дни включили в реестр объектов культурного наследия регионального значения. О том, что для здания некогда крупнейшего финансового учреждения Российской империи ищут нового хозяина, рассказал генеральный директор «ПИА Недвижимость» (Первое ипотечное агентство) Максим Ельцов.

«Когда я осматривал огромное помещение, некогда бывшее банковским хранилищем, буквально завис, разглядывая „шрамы“ на сейфовой двери. Не иначе, в 1917 году революционные матросы тоже стремились соприкоснуться с прекрасным», — поделился он впечатлениями в телеграм-канале, прикрепив фото изнутри.

Помимо красоты, у объекта есть и другие достоинства, пишет он. Из очевидных — расположение: Невский проспект, шаговая доступность от метро, максимальный пешеходный поток и витринные окна. Из менее очевидных: отремонтированные помещения, лифт, все необходимые коммуникации, уже заключенные договоры с «надежными арендаторами» по рыночным ставкам.

«У подобных уникальных объектов обычно абсолютно не рыночные сроки окупаемости. Но тут, с учетом имеющихся арендаторов и потенциала, можно выйти на вполне приличные доходы, хоть и с поправкой на статус и престижность адреса», — отметил Ельцов. По его мнению, здание можно рассматривать как инвестиционный объект, хотя наиболее вероятной целью покупки станет обустройство представительского офиса.

Желающие есть

Как рассказал глава агентства «Фонтанке», здание пока не продали. Определенный интерес к нему есть, но такие сделки «быстро не склеиваются», особенно в нынешних условиях. Без существенных потрясений на рынке, вроде объявления СВО, сильных скачков курса, ожиданий кризиса, необходимости эвакуировать средства из страны, срок экспозиции таких объектов может составлять несколько месяцев.

«Это абсолютно нормально. Есть у нас сопоставимые объекты, которые год-два продаются. Собственники то активизируются, то [пребывают] в вялотекущем состоянии. То есть они снимают их с продажи, но при этом, если с ними начать разговаривать, выясняется, что они все равно будут продаваться. <…> Не скажу, что это годы, но многие месяцы — это факт. Это не однокомнатная ликвидная квартира или не торговое помещение по минимальной стоимости. Нет, это серьезный процесс», — рассказал Максим Ельцов.

В прошлом году инвестиции в коммерческую недвижимость были рекордными за счет распродажи активов покидающих страну иностранцев, но она завершилась. Сейчас, по оценке собеседника, рынок находится в относительно стабильном состоянии.

«Может быть, даже чуть-чуть хуже — в том плане, что большинство покупателей все равно так или иначе рассчитывают на кредитные деньги, а с учетом уровня ключевой ставки кредитоваться сейчас особенно желающих нет. С одной стороны, объект качественно интересный, с другой стороны, это затрудняет ситуация с ключевой ставкой», — говорит он.

Цена «не маленькая»

На вопрос о цене Максим Ельцов сослался на обязательства перед собственником. Единственное, что он смог сказать — цена «совсем не маленькая», но «вполне себе рыночная».

«Фонтанка» попросила оценить объект специалистов консалтинговых компаний. Разброс в ответах оказался сильным.

За последнее время на рынок выходило несколько объектов на Невском проспекте, начал издалека Сергей Владимиров, руководитель филиала консалтинговой компании IBC Real Estate в Петербурге. Запрашиваемые цены по ним составляли от 400 тысяч до 1 миллиона рублей за квадратный метр.

«Тем не менее, сделок по этим объектам и ценам мы пока не видели. Возможно, реальные цены будут ниже, в том числе с учетом физического состояния объектов», — отметил он. Говоря о конкретном объекте на Невском, 62, эксперт выделил привлекательное местоположение, но обратил внимание на традиционные беды центра города — проблемы с парковкой, загрузкой и обслуживанием зданий.

Партнер NF Group Станислав Бибик оценил здание в 600-800 млн рублей.

В то же время еще одним мерилом стоимости может стать знание о том, что несколько месяцев назад внутри продали помещение, площадь которого вдвое меньше самого здания. Его цена составила 700 миллионов рублей, что соответствовало 350 тысячам рублей за «квадрат». Если умножить на общую площадь, получится примерно 1,4 миллиарда. Еще на просторах Интернета можно найти уже неактуальное объявление о продаже офиса, но цена в 159 тысяч за кв. м выглядит слишком низкой.

Другой источник «Фонтанки» на городском рынке недвижимости, пожелавший остаться анонимным, выразил мнение, что здание стоит «точно больше 1,5 млрд рублей».

Кому принадлежит

Если заказать по объекту выписку из Росреестра, она придет пустая. Обычно это характерно для по умолчанию городских построек, но конкретно это здание вместе с участком, как известно, принадлежит городу и ООО «Коланы 62».

Раз активы вполне официально выставлены на продажу, предполагается, что вопрос с городской собственностью решен (по крайней мере, именно так с уверенностью в голосе и выразился один из собеседников «Фонтанки»). Однако, судя по всему, это не в полной мере отразилось в Росреестре. Например, выписка по участку до сих пор показывает, что у него два собственника: большая доля (986/1573) принадлежит Петербургу, меньшая (587/1573) — компании.

Основания, на которых в частные руки без торгов могут перейти права на городское имущество, прописаны в законах. В том числе это помогло владельцу по кусочкам собрать права на объект, как конструктор.

На протяжении прошлого столетия в здании на Невском, 62, располагались в основном финансовые организации, что соответствовало его исконному назначению, но рядом со сберкассой соседствовали и другие организации. Одной из них было предприятие «Ленжилпромкомплект», которое снабжало оборудованием, строительными и отделочными материалами ремонтно-эксплуатационные службы города. В 1997 году оно зарегистрировало свое право на долю (587/1417) участка площадью 1573 кв. м.

Уже в 2003 году эта доля перешла в собственность Петербургского агентства недвижимости. В свое время это был крупный холдинг, которому принадлежало множество знаковых объектов. Потом между основателями вспыхнул корпоративный конфликт, который привел бизнес к банкротству, а одного из бенефициаров, экс-совладельца Балтийского банка Андрея Исаева — к 8 годам колонии по делу о мошенничестве. Правда, осудили его заочно, поскольку с 2019 года предприниматель находится в розыске.

Холдинг «ПАН» тем временем обанкротился, а его активы достались кредиторам. К примеру, так Альфа-банк получил помещения в «Доме Зингера», где располагается Дом книги. Так что книжный магазин в 2003–2008 годах неспроста переезжал именно на Невский, 62, пока у него по «домашнему» адресу шел ремонт. В начале февраля 2022 года пережившее финансовую несостоятельность ООО «ПАН», основным владельцем которого теперь является Альфа-банк, продало свою долю участка компании «Коланы 62».

Кроме того, у города внутри было помещение площадью 2 026 кв. м. В июне 2020 года право арендовать его на торгах выиграло ООО «Сириус» за 56,2 млн рублей в год. Судя по ОКВЭД, компания продавала одежду в розницу. Позже в этом помещении открылся магазин Zara. Затем сеть ушла из России, а арендатор реализовал преимущественное право на выкуп помещения у города. Как писал «Деловой Петербург», сделка оценивалась в 718,8 млн рублей. По данным Росреестра, она состоялась в мае. И уже в июле «Сириус» продал помещение, которое все еще находится в залоге у Смольного, дружественным «Коланам 62».

Чем известны собственники

«Сириусом» с момента создания в 2019 году руководил и владел петербургский предприниматель Артур Семенов. В ноябре 2022 года собственником фирмы стал Яшар Набиев, но руководитель остался прежним, и сейчас он уже сменил статус на ликвидатора.

Набиев, наряду с этим, выступает гендиректором и единственным владельцем «Коланы 62». Кроме того, в прошлом он возглавлял компанию «Трэвел Ритейл Санкт-Петербург», которая торговала товарами duty free в Пулково и порту «Морской фасад», а также с 2017 по 2020 год был совладельцем фирмы «Аэро-трейд» — оператора магазинов беспошлинной торговли во Внуково и других аэропортах.

Последняя попадала в поле зрения иностранной прессы в связи со ввозом в Россию миллиардов наличных долларов и евро несмотря на санкции. Как писало Reuters, с февраля 2022 по 2023 года «Аэро-трейд» задекларировала ввезенные на территорию страны банкноты в американской и европейской валюте на сумму, эквивалентную около 1,5 млрд долларов. Агентство ссылалось на таможенную статистику коммерческого поставщика, который регистрирует и собирает информацию. Комментируя ситуацию, теперь уже бывший владелец компании Артем Мартынюк назвал эти данные сомнительными.

СМИ также связывают Яшара Набиева с совладельцем группы «Киевская площадь» Аразом Мехдиевым, которому тоже был не чужд бизнес магазинов duty free.

Знаковые арендаторы

Пока помещения пустовали без той же «Зары», их использовали под площадку для торжественных мероприятий под названием «Дом Беггровых». Здесь гуляли гости в честь свадьбы Федора Бондарчука и Паулины Андреевой. Сейчас внутри временно расположился Дом Радио, пока в его основном здании на Итальянской улице идет ремонт. Работы по реставрации здания выполняются по заказу ВТБ и продолжатся до конца 2026 года. Там появится многофункциональный культурный центр с концертным залом.

В здании на Невском частное учреждение культуры арендует то самое большое помещение, которое ранее принадлежало городу. Договор, вероятно, оформляли с небольшим запасом — из Росреестра следует, что он будет действовать до сентября 2027 года.

Подвальное помещение снимает бар крупной сети Beer House. Выручка управляющей заведением компании превышает полмиллиарда в год, чистая прибыль — около 22 млн рублей. Договор аренды с ней оформлен до марта 2027 года. Еще часть площадей до июля того же года снимает физлицо, данные которого скрыты, и до октября 2028 года — пышечная, недавно зарегистрировавшаяся под милым названием ООО «Тепличка».

Но и городская собственность в здании все еще присутствует. Так, комитет имущественных отношений через суд требовал вернуть в первозданный вид и освободить подвальное помещение площадью 146 кв. м. Арбитраж встал на сторону комитета — как в первой, так и во второй инстанциях.

Летом, когда здание, вероятно, было в активной фазе ремонта и готовилось к продаже, оно фигурировало в новостях, но повод был не самый приятный. Активисты пожаловались, что нашли исторические интерьеры во дворе рядом со строительным мусором. КГИОП подтвердил информацию и планировал обратиться в полицию. До этого комитет направлял ООО «Коланы 62» предостережения, а в октябре — подал иск в суд. Впрочем, представитель собственника говорил «Фонтанке», что из-за сильного дождя подвальные помещения затопило и декоративные элементы вытащили для просушки, утилизировать их не собирались.