Застройщик просит доплатить за квартиру. Как это бывает и что надо знать про закон и свои права

Приобретая квартиру в стройке, дольщики зачастую не принимают во внимание, что между прописанной в проекте площадью и фактической могут быть небольшие расхождения — и это нормально. «Фонтанка» разбиралась, кто кому и сколько в этом случае должен доплатить. И должен ли.

Дольщиков «порадовали» перед Новым годом

Когда уже вот-вот настанет момент получения ключей от новой квартиры, уведомление от застройщика с просьбой доплатить, если метраж получился больше ожидаемого, часто становится неприятным сюрпризом. Так случилось и с дольщиками ЖК «GloraX Балтийская». В начале декабря они столкнулись с неожиданным — из-за выросшей площади квартир им придется доплатить за «лишние» метры существенные суммы. Те, кто не смирился с такими предновогодними новостями, обратились в редакцию «Фонтанки». Они рассказали, что после получения официального письма от застройщика им предстоит заплатить неожиданные сотни тысяч и даже суммы более миллиона рублей в течение 10 рабочих дней. По словам дольщиков, письмо может поступить после 15 декабря.

В самом GloraХ «Фонтанке» рассказали, что окончательных цифр о доплатах еще нет. Застройщик обещает пригласить клиентов на приемку квартир без оплаты доплат. Подробнее об этом — ниже.

Один из дольщиков, Иван Шалаев, в разговоре с корреспондентом «Фонтанки» поделился, что ему теперь предстоит доплатить около 580 тысяч. «Это нормальная практика, когда повышается метраж. Первая реакция — ну, окей. Знакомые тоже недавно въезжали. Да, они доплачивали 100–150 тысяч, 200 тысяч у кого-то было. Да, это большие суммы. Простите, у меня вышло почти 600 тысяч… Потом посыпались сообщения [от будущих соседей] из чата: и у меня, у меня миллион, у меня почти миллион. Что-то не то происходит явно», — сказал петербуржец.

С большим расстройством известие о доплате встретила Ульяна Гордеева. Девушке насчитали сумму более 700 тысяч рублей за неожиданные метры. «Ожидала, что будет какая-то доплата. Думала, будут единичные случаи не больше 400 тысяч. Ошиблась, у меня 746 тысяч, у других доплаты доходят до 1 140 000 рублей. Я сильно расстроилась. Для меня это первый опыт покупки недвижимости, я планирую жить в этой квартире ближайшие лет 10–15, поэтому было очень обидно попасть в подобную нечестную схему», — поделилась своим мнением дольщица «GloraX Балтийская».

В квартире у Павла Егунова увеличился метраж чуть более чем на один квадратный метр, ему прислали известие о доплате на сумму в 360 тысяч рублей. Мужчина откладывал деньги на ремонт, но теперь пустит их на оплату дополнительного метра.

«Это стало достаточно неприятным сюрпризом, потому что у нас семья, маленький ребенок. Мы покупали квартиру в ипотеку. У нас льготная семейная ипотека, откладывали деньги на ремонт. Соответственно, получается, что вот эти отложенные деньги придется потратить на доплату за этот дополнительный метраж», — рассказал он.

Дольщики передали «Фонтанке» список тех, кому предстоит доплатить за дополнительные метры. Составляли они его самостоятельно на основе информации, полученной в личном кабинете. На настоящий момент свои данные в него внесли 204 человека, которым в сумме насчитали более 80 миллионов рублей. Заметим, что в договорах долевого участия (ДДУ) допустимое отклонение фактической площади от проектной ограничено пределом в 5%. Если будет превышение, то появляется возможность разорвать договор с застройщиком. Случаев перехода этого пятипроцентного барьера в списке насчитывается 16, а ситуаций на грани — от 4,5% до 4,99% — 49 дольщиков. Наши собеседники рассказали, что читали договор и видели пункт о возможном увеличении метража и доплате, но не ожидали столь значительного увеличения суммы.

Приведем особо выдающиеся результаты по доплате за метры. Девять дольщиков получили предновогодние уведомления, что им предстоит заплатить более миллиона рублей — от 1 000 740 до 1 145 941 рубля. Еще девять человек есть с близкими суммами — от 911 919 до 996 404 рублей.

Сейчас дольщики готовят документы в УФАС, обратились в прокуратуру и даже в петербургский СК. «Все готовы идти до судов, так как суммы огромные, на подобной схеме застройщик уже получит больше чем 80 млн, такое допускать нельзя», — отметила Ульяна Гордеева.

Какое мнение у застройщика?

Корреспондент «Фонтанки» обратился в GloraX за комментарием. Застройщик видит в действиях дольщиков «признаки потребительского терроризма». Однако в компании добавили, что перерасчет стоимости квартир в личном кабинете у дольщиков «произошел автоматически», а появившиеся данные «не являются основанием для доплаты», поэтому их впоследствии убрали с сайта.

«После получения разрешения на ввод в эксплуатацию №GloraX Балтийская» мы столкнулись с волной негатива, шквалом отрицательных комментариев на интернет-ресурсах и с другими действиями, имеющими очевидные признаки потребительского терроризма. Наши клиенты еще не получали официальные письма с уведомлением о необходимости оплаты за дополнительные квадратные метры. Но, к сожалению, уже начали активные действия против компании, порочащие застройщика, основанные на домыслах без аргументов…

Перерасчет стоимости квартир в личном кабинете у собственников произошел автоматически после ввода объекта в эксплуатацию. Эти данные не являются основанием для доплаты, поэтому впоследствии были убраны с сайта», — сообщила нам пресс-служба GlorаX.

Застройщик на вопрос «Фонтанки» добавил, что в ближайшее время начнут приглашать клиентов на приемку квартир без оплаты доплат. «В настоящий момент идет работа по подготовке и отправке уведомлений о вызове жильцов на приемку квартир», — сообщили в компании.

Общая картина по ЖК такая. Если сравнить разрешения на строительство и на ввод в эксплуатацию, то количество квартир осталось неизменным — 566 штук. Общая площадь жилых помещений с учетом лоджий, балконов и террас по проекту составляла 25 314,7 кв. м. Этот же показатель в разрешении на ввод вырос до 26 280 кв. м. Путем нехитрых расчетов получается, что этот прирост составил 3,77%. Если посмотреть на разницу общей площади квартир без балконов (24 686,5 и 25 768 кв. м соответственно), получается плюс 4,38%.

Заметнее всего сократилось количество машино-мест: с 306 до 173 штук. Также по проекту предполагалось, что офисные помещения займут 1862 кв. м, а в разрешении на ввод указано, что площадь нежилых помещений — 2740 «квадратов».

Что говорит закон

В федеральном законе № 214 о долевом строительстве сказано, что «по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения» (статья 5). Как правило, в договорах застройщики прописывают эти условия, а также сроки, в которые стороны должны произвести доплату. Это законные требования, но и они имеют свои ограничения.

В статье 9 говорится, что в договоре может быть установлена разница между проектной общей площадью помещения и фактической не более 5%. Все, что свыше, является уже существенным изменением и основанием для расторжения договора по требованию дольщика в судебном порядке.

Застройщик, в свою очередь, обязан передать дольщику квартиру или нежилое помещение. И качество этого помещения должно соответствовать «условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям», говорится в статье 7.

В ней же указано, что дольщик в том числе вправе требовать соразмерного уменьшения цены договора, если помещение построено с отступлениями от условий договора или всех выше перечисленных требований, приведших к ухудшению качества этого помещения.

Кстати, об отсутствии обязательства по доплате дольщиком за дополнительные метры сверх установленных 5% говорят и сами застройщики, например, об этом пишет ГК «Самолет».

Если дольщик все же решит отказаться от квартиры, застройщик в течение 10 дней после расторжения договора должен будет вернуть не только деньги за квартиру, но и проценты за пользование этими средствами. Они высчитываются так: количество дней умножается на 1/300 ставки рефинансирования ЦБ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств. С учетом того, что сейчас ставка составляет 21%, сумма может набежать приличная.

Что говорят эксперты

В договорах долевого участия допустимое отклонение фактической площади от проектной устанавливается в пределах 1–5%, комментирует вице-президент по маркетингу и продукту Группы RBI Михаил Гущин. Эксперт пояснил: это связано с неизбежными погрешностями при строительстве, например из-за особенностей отделочных работ. «Если разница превышает установленный в ДДУ предел, дольщик может потребовать перерасчета цены договора. Разница в 5% при этом является предельным значением, превышение которого может рассматриваться как существенный недостаток объекта долевого строительства. В таком случае дольщик вправе не только требовать перерасчета цены долевого взноса, но и отказаться от договора», — поясняет Гущин.

Стандартным сроком на доплату является срок от двух недель до месяца, или 10–20 рабочих дней, уточняет эксперт. «Впрочем, могут встречаться и иные сроки, согласованные индивидуально. Сроки менее двух недель встречаются редко, дольщику нужно дать время для проверки расчетов и внесения оплаты. При несогласии с расчетами кадастровых инженеров дольщик вправе заказать независимую экспертизу», — объясняет вице-президент RBI.

Как правило, застройщики прописывают в договоре максимальное колебание между проектной и фактической площадями, в пределах которого стороны ничего друг другу не доплачивают и не возвращают.

«На протяжении длительного времени многие застройщики устанавливали „психологический“ порог превышения или снижения в 1 кв. м. Все, что выходило за пределы в большую или меньшую сторону, подлежало перерасчету. В связи с тем, что в последнее время в строительстве преобладает тенденция на уменьшение площади квартир в массовом сегменте, застройщики склонны устанавливать порог изменения проектной площади в процентном соотношении. С учетом того, что предельным изменением площади является 5%, то в среднем допустимой „погрешностью“ для стандартного договора можно считать 2–3%», — объясняет Гущин.

Закон в плане доплат в случае расхождения проектной и фактической площадей работает в обе стороны, обращает внимание собственник агентства недвижимости TownGroup Елена Бойко. «Если застройщик построил меньше, то он должен вернуть денежные средства», — говорит эксперт.

Собеседница подчеркнула важное обстоятельство, которое касается доплат покупателями квартир за «приросшие» квадратные метры: «Дольщик оплачивает по той стоимости квадратного метра, которая была на дату заключения ДДУ (договора долевого участия. — Прим. ред.), которая прописана в договоре долевого участия, а не по той фактической рыночной стоимости, которая у нас есть на момент сдачи».

В пресс-службе группы «Эталон» «Фонтанке» также подтвердили: площадь, указанная в ДДУ, и фактическая могут различаться, так как в ДДУ указана проектная, а при приемке — фактическая. «Данная ситуация предусмотрена в 214-ФЗ и прописывается в каждом ДДУ. Обычно если расхождение проектной и фактической площадей превышает 0,5 кв. м (у некоторых застройщиков — 0,1–0,2 кв. м, а у кого-то — 1 кв. м), то при сдаче объекта предусмотрена доплата или компенсация. Срок каждый застройщик регламентирует сам, но чаще всего он составляет 1 месяц. Кроме того, по закону есть ограничение такого расхождения в 5% от площади квартиры. Если расхождение больше или меньше — дольщик вправе отказаться и расторгнуть договор», — пояснил застройщик. Однако при современном проектировании столь большие расхождения практически невозможны, подчеркнули в компании.

«Фонтанка» рассказывала о ситуациях, когда площади построенных домов заметно прирастали по сравнению с заложенными в проектах. С такой ситуацией, например, сталкивались дольщики жилых комплексов UP-кварталов «Комендантский» и «Московский» компании ФСК «Лидер Северо-Запад», а также ЖК на улице Оптиков и на Яхтенной — LEGENDA Intelligent Development. Уже тогда представители строительного рынка комментировали, что серьезные расхождения по площадям — это редкий случай.