Вы дефицит видите? А он есть. На рынке жилья спрос тормозит предложение

Вслед за снижением спроса на жилье в Петербурге и Ленинградской области можно ожидать и уменьшения вывода новых объектов со стороны девелоперов. «Фонтанка» и СРО А «Объединение строителей СПб» опросили ведущие строительные компании, чтобы выяснить, грозит ли нам в ближайшее время дефицит на первичном рынке.

На начало IV квартала 2024 года объем предложения на первичном рынке петербургской агломерации составляет 3,4 млн кв. м, что на 15% меньше, чем в начале года, говорит Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group). При этом по Санкт-Петербургу объем предложения сократился с начала года на 30% до 1,9 млн кв. м, доля Ленобласти в структуре предложения выросла с 34% до 44% (в натуральном выражении объем предложения стабилен — 1,4-1,5 млн кв.).

— За 2024 год на первичный рынок агломерации поступит порядка 2,7 млн кв. м, тогда как объем реализации составит 3,2 млн кв. м, то есть на 19% больше, чем вышло в продажу за тот же период, — говорит Ольга Трошева. — При этом отдельно по Петербургу разрыв между объемом реализации и объемом пополнения предложения еще больше, 38%: продажи будут открыты в объектах совокупной площадью порядка 1,6 млн кв. м., а реализовано 2,2 млн кв. м.

— Действительно, объем предложения сокращается. Новых проектов выводится меньше, а текущие ликвидные предложения вымываются, — комментирует Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой».

Он отметил, что интересная ситуация сложилась с переуступками: клиенты, которые старались продать квартиру до получения акта приема-передачи, снимают с продажи свои предложения и переориентируются на сдачу в аренду.

— Рынок аренды сейчас на подъеме, а на росте стоимости недвижимости не заработаешь, — пояснил Николай Гражданкин. — Да и покупателя тяжело найти, поскольку на вторичке льготные программы по ипотеке не работают.

— Тенденция на снижение объема предложения наблюдается второй год — только за прошедшие 12 месяцев оно составило 20%, — рассказал Вадим Лавров, руководитель департамента рекламы и маркетинга «ЛСР. Недвижимость — СЗ» (входит в «Группу ЛСР»). — Более или менее стабильна ситуация в пригородных районах Петербурга — Колпинском, Пушкинском, Курортном.

По его словам, о дефиците в целом на рынке говорить рано, скорее, есть недостаток предложения в части локаций.

Всего в реализации у петербургских девелоперов в ноябре прошлого года находилось 7,35 млн кв. м, а сейчас — 6,04 млн кв. м, т. е. на 17% меньше, говорит Михаил Гущин, вице-президент по маркетингу и продукту Группы RBI.

— Снижается и количество новых проектов, которые появляются на рынке, — говорит он. — В пересчете на квадратные метры их стало на 18% меньше: за девять месяцев 2023 г. на рынок Петербурга вышло 1,99 млн кв. м, за 9 месяцев 2024 г. только 1,63 млн кв. м.

При этом, по словам Михаила Гущина, наиболее заметно снижение в элитном сегменте: в 2024 году выведено только 83 тыс. кв. м, что на 53% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.

— Спрос снижается быстрее, чем количество предложения, поэтому проблема дефицита пока перед рынком недвижимости Петербурга не стоит, — уверен он.

— По нашим данным, на конец ноября предложение рынка недвижимости масс-маркета (в кв. м жилья) находится на уровне мая 2024 года, однако, по сути, мы можем говорить о нисходящей тенденции по объему предложения, — говорит Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург». — Так, по итогам осени количество выведенных кв. м жилья в продажу сократилось на 3-4% по сравнению с началом года и примерно на 8-10% ниже показателей ноября 2023-го.

Что касается жилых корпусов, находящихся на стадии строительства, то, по его словам, на сегодняшний день по Санкт-Петербургской агломерации объем строящегося жилья на 16% меньше, чем было в начале года.

— Девелоперы с осторожностью выводят новые объекты, сосредоточились в основном на уже стартовавших проектах, — пояснил Дмитрий Ефремов.

— Текущий год отличался неравномерным спросом, с ажиотажем в мае и июне и провалом в июле–августе. В такой ситуации сокращение объема предложения представляется долгоиграющим трендом, — считает Наталья Кукушкина, начальник отдела продукта и аналитики Группы ЦДС. — Пока мы не видим предпосылок для его изменения. Скорее всего, рынок ждет длительное снижение спроса.

По ее словам, в ответ на это застройщики могут использовать две стратегии: снизить цены, чтобы оживить продажи, или сократить объем предложения. В текущей ситуации возможностей для снижения цен у застройщиков практически нет — постоянно растет себестоимость строительства, дорожает труд, меняется курс рубля к доллару, а обязательства поддерживать согласованные с банком в рамках проектного финансирования условия продаж остаются прежними. Также необходимо учитывать, что существенно повлиять на спрос может снижение цен на 40-50%, в то время как застройщики могут изыскать возможности для их снижения в пределах 5-10%. Такая скидка не приведет к существенному росту продаж.

Но говорить о дефиците в текущей ситуации преждевременно, считает Наталья Кукушкина:

— Интересно, что в Петербурге объем нового предложения снизился сильнее и, в первую очередь, за счет районов внутри КАД, — комментирует Мария Орлова, коммерческий директор ГК «А101» в Петербурге. — Уже не первый год в городе фиксируется снижение количества доступных пятен под застройку, а проекты редевелопмента крайне сложны и дороги. В то же время в области достаточно земли под масштабные современные проекты, и ими уже занимаются крупные федеральные девелоперы, которые вывели на рынок большие интересные проекты. Этот тренд со временем будет только усиливаться.

Тренд объясняется, в первую очередь, цикличностью рынка девелопмента и длительным сроком реализации проектов.

— В нынешних условиях аномально высокой ключевой ставки и дополнительных ограничений со стороны регулятора, а также логично последовавшего за ними сокращения спроса девелоперы опасаются запускать проекты, основной объем продаж которых придется на 2025 г., — пояснила она. — А как минимум первая половина следующего года обещает быть для рынка непростой, как и вторая половина, если только регулятор не сменит курс своей политики и не примет меры по поддержке строительного рынка как одного из ключевых для российской экономики.

Впрочем, не все девелоперы откладывают проекты — тот, кто уже получил проектное финансирование и вывел свои проекты в продажу, реализует их. В их число входит и ГК «А101», отметила Мария Орлова.

— Более того, наши подсчеты показывают, что, несмотря на сложности последнего времени, спрос на рынке сохраняется — необходимость улучшить жилищные условия является одной из базовых человеческих потребностей. Так что на вопрос о возможном дефиците предложения я могу ответить скорее утвердительно — да, он в принципе может образоваться.

При этом большинство опрошенных компаний продолжают выводить на рынок проекты.

Компания «Главстрой Санкт-Петербург» в этом году завершила строительство квартала комфорт-класса ЖК «Северная долина». «Мы вывели в продажу последние два корпуса — это 213 квартир с отделкой», — говорит Дмитрий Ефремов. В экорайоне «Юнтолово» стартовали продажи 271 квартиры с улучшенными видовыми характеристиками на Лахта-центр и будущий Центральный парк.

Группа ЦДС не выводила в этом году в продажу новые объекты, а реализовывала лоты, строительство которых началось в 2022–2023 годах.

— В начале 2024 года наш товарный запас составлял чуть более 300 тыс. кв. м. В текущий момент он находится на уровне 180 тыс. кв. м, — рассказала Наталья Кукушкина. — При этом мы не останавливаем работу над своим земельным банком. Так, недавно мы получили ППТ на новый квартал в нашем городе-спутнике ЦДС «Новосаратовка». По другим участкам также ведется градостроительная и проектная работа, получаются разрешения на строительство. Каждое решение об открытии продаж в текущей ситуации должно быть осторожным и взвешенным, мы будем принимать их в 2025 году, исходя из рыночной конъюнктуры.

«Группа ЛСР» в 2024 году вывела на рынок два совершенно новых проекта — Пулково Lake и «Измайловский», также стартовали следующие очереди в уже реализуемых проектах. На сегодня в открытой продаже находится порядка 350 тыс. кв. м, сообщил Вадим Лавров.

ГК «А101» с начала года планово выводила на рынок несколько корпусов в чистовой отделке в проекте «А101 Лаголово» — они строятся в соответствии с заявленным графиком.

— В 2025 г. мы также планируем выводить на рынок новые корпуса как в проекте «А101 Лаголово», так и в «А101 Всеволожск», в первой половине 2025 г. первые их очереди, выведенные на рынок в 2023 г., уже должны будут сдаваться, — отметила Мария Орлова. — Кроме того, наша Группа по-прежнему рассматривает возможность запуска новых проектов в петербургской агломерации.

Группа RBI этой осенью вывела на рынок два новых проекта: Ultra City 3 в Приморском районе и «Литера» в Невском.

— До конца года рассчитываем запустить и новую очередь в проекте «Струны» в Выборгском районе, — говорит Михаил Гущин. — Мы для себя видим перспективы рынка. Порядка 50% сделок в «Литере» в последние три месяца заключены благодаря рассрочкам.

При этом застройщики придерживаются разной стратегии относительно того, как быстро выводить в продажу квартиры в строящихся домах.

— Мы выводим в продажу весь пул жилья, заявленный в РНС, и делаем это на начальном этапе строительства, — рассказала Наталья Кукушкина. — Исключение составляют эксклюзивные лоты, как, например, квартиры с зенитными окнами в проекте ЦДС Dreamline, которые мы начали продавать ближе к завершению строительного цикла. Но это — единичные квартиры, которые не влияют на общую динамику продаж.

В последние годы квартиры выводятся пулами/лотами, во многом политика компании зависит от необходимых объемов наполнения эскроу-счетов на старте строительства, объяснил Михаил Гущин: обычно около 40-50% всего товарного запаса выходит в продажу пулом на начальной стадии строительства.

— Практически все компании выводят в продажу ЖК на нулевом цикле строительства (исключение — единичные игроки рынка), т. к. строительство осуществляется за счет проектного финансирования, а застройщикам необходимо поддерживать темпы продаж и реализовать лоты за период строительства, — добавила Ольга Трошева.

Вадим Лавров также подтвердил, что в основном квартиры выводят на начальной стадии: строительство ведется на кредитные средства в подавляющем большинстве случаев и девелоперы заинтересованы в наполнении эскроу-счетов.

— Застройщики выводят в продажу жилые комплексы очередями. Если очередь большая, ее разбивают на этапы, — добавил он. — В целом выводимая в продажу очередь составляет порядка 40-50 тыс. кв. м. Это справедливо для класса «комфорт». В «бизнесе» — 20-25 тыс. кв. м.

Мария Орлова рассказала, что уже в начале этого года, видя волатильность рынка и готовясь к окончанию программы господдержки ипотеки под 8%, было принято решение выводить на рынок объекты небольшими лотами — условно, не очередями районов, а корпусами.

— Сейчас для любого девелопера жизненно важно строить ровно столько, сколько продаешь. Это максимально эффективная стратегия на волатильном рынке, — пояснила она, отметив, что при этом ГК «А101» не поменяла свою стратегию в этом вопросе и выводит проекты на начальной стадии, не создавая искусственного дефицита и не задерживая темпы продаж. Хотя на рынке известны случаи вывода в продажу проектов на средней стадии реализации.

А вот подход, когда проект выводится уже ближе к сдаче, на рынке Петербурга и Ленобласти является исключением, на него приходится не больше 1-2% от общего количества проектов.

— На характер и темпы вывода объекта в продажу влияет классность жилого комплекса, квартирография корпусов и т. д., — отмечает Дмитрий Ефремов. — Иными словами, это напрямую зависит от финансовой модели и маркетинговой стратегии проекта, но, как правило, единовременно выводится не менее 30% ассортимента каждого корпуса.

С технической же точки зрения девелоперы могут после старта продолжать работать с ассортиментом: снимать часть квартир с продажи, уводить какой-то пул в бронь, отдельно выводить уникальные для корпуса лоты. Все это обеспечивает клиентам разнообразие выбора, поддерживает покупательский интерес ко всему проекту в целом, а не только к наиболее ликвидным и интересным вариантам.

— Когда речь идет о масштабных проектах комплексного освоения, девелопер не может себе позволить строить и не продавать, не привлекая при этом денежные средства по ДДУ, — добавил Дмитрий Ефремов. — Предположу, что в апартаментах или жилых комплексах, предполагающих реконструкцию объекта культурного наследия, целесообразно отложить старт продаж на какой-то срок.

Что касается цены, то, по его словам, проектное финансирование застройщиков практически нивелировало повышение стоимости квадратного метра с котлована до ввода в эксплуатацию. С другой стороны, так как девелопмент существует в условиях динамического ценообразования, к моменту полной продажи корпуса стоимость квадратного метра повышается, на наиболее востребованные лоты — достаточно существенно.

При этом Николай Гражданкин заметил, что покупка квартиры на раннем этапе не совсем безопасна — это демонстрирует ситуация с известным федеральным застройщиком. Тем более что средства, вносимые дольщиком на эскроу-счет, застрахованы государством только в размере 10 млн рублей.

— С учетом нынешней стоимости квартир, в случае отзыва лицензии у банка страховая сумма не покроет всю стоимость квартиры, — говорит он. — Поэтому покупатели сейчас чаще смотрят либо на сданные объекты, либо в высокой степени готовности.

Прогноз на 2025

В ближайшие годы девелоперы не ожидают рекордов рынка ни по объему нового предложения, ни по объему ввода.

— Спрогнозирую, что в целом по России рекордный ввод объектов будет зафиксирован в 2024–2025 гг., — говорит Мария Орлова. — Будут введены проекты, которые запускались в 2021–2022 гг. Дальше оба показателя будут постепенно сокращаться примерно до допандемийных показателей.

— Объем предложения продолжит сокращаться. Этому способствуют нестабильный спрос, дефицит земельных участков в Санкт-Петербурге, дорогое проектное финансирование, — уверена Наталья Кукушкина. — Того объема жилья, что сейчас находится в продаже в Северной столице, рынку хватит еще на 2-3 года. При наличии спроса мы будем оперативно пополнять свой товарный запас — вся подготовительная работа для этого проведена.

— Полагаем, что в дальнейшем доля сделок, которые проводятся в рассрочку, только увеличится, — прогнозирует Михаил Гущин. — В ближайшее время девелоперы будут поддерживать спрос за счет как раз различных вариантов рассрочек. Особенно будут актуальны программы с отложенным платежом на длительный период (1-2 года), а также с оставшимися вариантами субсидированной и семейной ипотеки.

Дмитрий Ефремов считает высокой вероятность того, что девелоперы будут сдерживать старт новых проектов, сосредоточатся на реализации текущих жилых комплексов. В целом ситуация на рынке недвижимости и эффективность дальнейших шагов компаний будет во многом зависеть от ключевой ставки, выделения лимитов по льготным программам, а также других условий банков.

— Однозначный прогноз на среднесрочную перспективу дать сложно, многое зависит от финансовой политики и способов стимулирования спроса, которые предложит государство, — отметил он. — При текущих параметрах покупательской активности и ключевой ставки можно ожидать снижение предложения еще на 10–15%.

Вадим Лавров предположил, что для активизации спроса застройщики могут регулировать объемы предложения как в целом по проекту, так и по отдельным лотам, могут ставить заградительные цены на часть квартир с целью реализации их ближе к вводу объекта в эксплуатацию. Кроме того, ряд компаний предлагают удобные схемы покупки, которые также помогают увеличивать объемы продаж, а, следовательно, ускорять динамику повышения цен.

Он резюмировал, что, принимая во внимание текущие тенденции, объем предложения в 2025 году также будет снижаться и составит около 3,2 млн. кв. м.