Большой и разнообразный. Что строят и будут строить в Выборгском районе Петербурга

За три квартала 2024 года в Выборгском районе было реализовано 3,7 тыс. квартир, что составляет 9 % от спроса в Петербурге — таковы данные «Петербургской недвижимости». Район стабильно входит в ТОП-5 самых популярных в городе, а еще в число лидеров по миграционному притоку. Более того, по данным «Главстрой Санкт-Петербург», на его территории проживает каждый десятый житель города. Район очень разнообразен по типу застройки, но все еще сохраняет потенциал для дальнейшего освоения.

В последние 3–5 лет за счет релокации промышленных предприятий за черту города и развития Санкт-Петербурга в северном направлении Выборгский район занимает лидирующие позиции по объемам экспозиции, рассказала Татьяна Халилова, директор департамента продаж GloraX. В районе сегодня представлено 147 тыс. кв. м жилой недвижимости, средневзвешенная цена по состоянию на ноябрь 2024 г. составила 233 тыс. руб./кв. м, что сопоставимо со среднерыночными ценами на квартиры в спальных районах города. За 10 месяцев 2024 года в Выборгском районе было реализовано 103,2 тыс. кв. м жилья (6,7 % от общего объема по городу).

В прошлом году GloraX вывел в продажу в Выборгском районе проект «GloraX Парголово» общей площадью 198,5 тыс. кв. м.

Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест», рассказал, что Выборгская сторона известна как рабочая окраина Петербурга с середины XIX века. Соответственно, здесь сохранились образцы промышленной архитектуры постройки XIX — начала XX в. Пусть и не так много, как в историческом центре, но имеются здесь и доходные дома (в южной части локации), а также почти весь спектр застройки советского периода: от конструктивизма (например, Батенинский жилмассив), «немецких коттеджей» в Удельной и сталинского ампира (в основном на проспекте Энгельса и в районе Светлановской площади) до панельных и кирпичных серий 1970–1980-х годов (больше всего их в Озерках). Кроме того, вокруг Суздальских озёр и в Шувалово расположен многочисленный частный сектор, а на Парнасе — большой кластер современных новостроек (более 2 млн кв. метров жилья).

— Важной особенностью является практически полное отсутствие в Выборгском районе панельных хрущевок — в отличие от других городских «спальников», образованных в советскую эпоху, — уточнил он.

— Пожалуй, активное освоение локации связано с началом возведения в 2008 году одного из крупнейших проектов КОТ Санкт-Петербурга — ЖК «Северная долина», — продолжил Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург». — Уже в 2011 году были сданы первые две очереди будущего микрорайона в шаговой доступности от станции метро «Парнас», а к 2024 году на территории ЖК появились 90 жилых корпусов площадью свыше 2 млн кв. м, а также собственные дороги, развитая коммерческая и социальная инфраструктура.

Как добавили в пресс-служба Группы «Эталон», последние несколько лет в Выборгском районе застраивались новые территории, новую жилую функцию получали бывшие территории серых зон. За последние 5 лет в Выборгском районе было введено более 2 млн кв. м жилья (включая ИЖС), что составляет 14 % от общего объема введенного жилья. На сегодняшний день в районе ведется строительство 8 комплексов комфорт- и бизнес-класса. 62 % предложения приходится на сегмент массового спроса, 38 % — на проекты бизнес-класса.

По данным экспертов, последние годы активно развивается территория вдоль Выборгской набережной, застраивается территория бывшего завода «Светлана», расположенного в исторической части района, между двумя парками — «Сосновка» и Удельным. Также активно прирастает новыми жилыми проектами территория в Парголово, не говоря уже о крупнейшем КОТ в стране — «Северной долине» на Парнасе.

По данным «Петербургской недвижимости», на конец ноября 2024 года на территории Выборгского района в реализации находятся 20 жилых комплексов и один комплекс апартаментов. Как рассказала директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group) Ольга Трошева, на северной окраине района, в локациях Парголово и Парнас, преимущественно возводятся объекты сегментов «комфорт» и «стандарт», в локациях «Черная речка» — «Лесная», «Сосновка» — Удельный парк, а также при точечной застройке вдоль проспекта Просвещения, в Озерках и ряде других локаций преимущественно представлены жилые комплексы сегмента «комфорт+» и «бизнес-класс». На территории района возводятся многоэтажные объекты (на среднеэтажные ЖК приходится всего около 5 % объема текущего строительства).

Что касается локаций внутри района, то в 2024 году на ТОП-4 самых популярным мест пришлось 85 % реализованных квартир. Так, 34 % сделок пришлось на Парголово, 19 % — на локацию «Сосновка»–Удельный парк, столько же — на район «Черная речка"–"Лесная», и 13 % в объеме сделок занял Парнас.

Дмитрий Ефремов выделил ряд основных особенностей района. По данным «Главстрой Санкт-Петербург», в 2023 году в Выборгском районе было введено 296 тыс. кв. м жилья, что составило 9 % от общего ввода жилья в Санкт-Петербурге. А за 9 месяцев 2024 года здесь введено в эксплуатацию 378 тыс. кв. м — это лучший результат по вводу среди административных районов города. Каждый десятый петербуржец проживает на территории Выборгского района — это почти 10 % населения города.

Во-вторых, в Выборгском районе достаточно развитая транспортная инфраструктура. Здесь расположено шесть станций метро («Парнас», «Проспект Просвещения», «Озерки», «Удельная», «Выборгская», «Лесная»). По территории района проходят КАД и ЗСД, Выборгское и Суздальское шоссе, основными транспортными артериями района также являются сразу несколько проспектов, здесь проходит ветка Октябрьской железной дороги со станциями «Ланская», «Удельная», «Озерки», «Шувалово», «Парголово» и «Левашово».

Третьей особенностью района эксперт назвал то, что более его трети занимают парки (Шуваловский, Удельный, Лесотехнической академии), скверы, рекреационные зоны, водоемы, что позволяет назвать локацию одной из самых «зеленых» среди административных районов Петербурга.

По словам Татьяны Халиловой, Выборгский район хорошо обеспечен наземным и подземным общественным транспортом, здесь широкие магистрали, выезды в Курортный район, популярный для семейного отдыха в выходные. Также здесь расположены площадки для различных секторов и отраслей экономики, представлено множество промышленных предприятий, что обеспечивает жителей района рабочими местами, снижая маятниковую миграцию.

— У района есть достаточно тихая окраина, ограниченная КАД, железной дорогой и большим лесным массивом — Парголово, — продолжила Анна Боченкова, начальник отдела по связям с общественностью ГК «Дальпитерстрой». — Мы ведем строительство в максимальной близости к трех- и пятиэтажным домам совхоза «Пригородный», которые были построены в 1960-е годы. На территории самого микрорайона много зелени, есть скверы и мини-парки. Есть развитая социальная инфраструктура: в пешей доступности школа, детские сады, много детских центров, дом культуры «Парголовский».

— Выборгский район достаточно крупный и граничит как с центральными районами (Петроградским и Центральным), так и со спальными районами города (Приморским и Калининским), а также Ленинградской областью, — отметили в Группе «Эталон». — В связи с этим ключевой особенностью района можно назвать достаточно разноформатное предложение жилья: от масштабных комплексов комфорт-класса на окраине района, ближе к КАД, до проектов бизнес-класса с видами на Неву и уникальными планировочными решениями.

Наталья Кукушкина, начальник отдела продукта и аналитики Группы ЦДС, напомнила, что Выборгский входит в тройку самых крупных районов Петербурга, уступая только «загородным» Курортному и Пушкинскому. Его южную часть можно назвать индустриальной — здесь доминируют промышленные здания XIX–XX веков постройки. В средней трети район заполнен домами советского периода. Северная же часть Выборгского района известна своими природными объектами. Здесь расположены Суздальские озера, Шуваловский парк и парк «Сосновка». Застройка в этой части города представлена по большей части зданиями позднесоветского периода и современным массовым строительством.

Как подчеркнула Татьяна Халилова, в северной части Выборгского района основной объем жилого фонда был сформирован достаточно давно, в основном панельными домами 137-й серии, строительство которых велось вплоть до 1990-х годов. В связи с этим в районе развита транспортная и социальная инфраструктура.

— Новое строительство в Выборгском районе развивается очень динамично в его северной части, — продолжила она. — Здесь в основном реализуются проекты класса «комфорт», объем предложений в этом сегменте составляет 111,5 тыс. кв. м (75,8 % от общего объема предложения). Комплексное освоение южной территории района началось после релокации промышленных предприятий. Сегодня здесь возводятся проекты бизнес-класса, на них приходится приблизительно 23,9 % объема экспозиции — 35,2 тыс. кв. м.

В Группе «Эталон» рассказали, что разнообразие классов и видов современных ЖК Выборгского района обусловлено иногда кардинальными отличиями в их локации. Средневзвешенная стоимость квадратного метра в проектах комфорт-класса составляет 240 тыс. руб., в проектах бизнес-класса — 315 тыс. руб. Если говорить о цене в разрезе территории, то средневзвешенная стоимость 1 кв. м в строящихся ЖК в Парголово составит 185 тыс. руб., на Светлановской площади — 270 тыс. руб., а близ набережной — 375 тыс. руб.

— В Выборгском районе представлена как малоэтажная застройка, так и высотные жилые корпуса: этажность зданий варьируется от четырех до 30, — говорит Дмитрий Ефремов. — Средняя стоимость квадратного метра жилья в новостройке составляет порядка 230 тыс. рублей, на вторичном рынке этот показатель ниже — около 195 тыс. рублей.

У Ольги Трошевой несколько другая информация по цене. По ее данным, средняя цена предложения в Выборгском районе на конец ноября 2024 года в классе «масс-маркет» составила 233,4 тыс. руб. за кв. м, увеличившись с начала года на 2,8 %. В локациях основной активности застройщиков диапазон цены варьируется от 190,3 тыс. руб. за кв. м (в Парголово) до 319,8 тыс. руб. (в локации «Черная речка» — «Лесная»).

— В связи с большой площадью района и разнородностью застройки в Выборгском районе цены на жилье сильно разнятся в зависимости от местоположения — это касается как вторичного, так и первичного рынка, — говорит Ян Фельдман. — В южной части района, ближе к Финляндскому вокзалу, а также рядом с большими зелеными массивами (Удельный парк, «Сосновка») появились и продолжают строиться проекты бизнес-класса. На стоимость объектов сегмента «комфорт» напрямую влияет близость станций метро. Наиболее престижными территориями являются Удельная, Большой Сампсониевский проспект, Выборгская набережная, Светлановская площадь.

— Изюминка этой локации в том, что здесь активно ведется не только многоэтажная застройка, — добавила Анна Боченкова. — С многоквартирными домами вплотную соседствует частный сектор, который довольно бодро застраивается коттеджами. И если дома ИЖС здесь одни из самых дорогих в городе, то квартиры в многоэтажных домах, которые возводит наша компания, считаются одними из самых дешевых в Петербурге.

В Выборгском районе Петербурга c 2008 года «Дальпитерстрой» возводит жилой комплекс «Парголово» на бывших полях совхоза «Пригородный». Часть квартир здесь выкупил город по программе социального жилья для ветеранов, блокадников и узников фашистских лагерей. Всего с 2008-го по 2024 год ГК «Дальпитерстрой» в Парголово построила 23 многоквартирных дома, поликлинику и детский сад, школу на 1 925 мест, котельную, спортивный и торговый центры.

Также в Парголово работает благотворительный проект «Ольгинская детская деревня», в рамках которого многодетные приемные семьи получают в бессрочное и безвозмездное пользование двухэтажные коттеджи площадью около 250 квадратных метров с прилегающими участками в 12 соток. Таких домов в поселке уже 25.

Так как застройка района началась достаточно давно и активно, наблюдался дефицит социальной инфраструктуры из-за несбалансированного развития, когда строительство жилья велось более активно и ввод социальных объектов вместе с жильем не являлся обязательным, отметили в Группе «Эталон». Со временем эта ситуация начала меняться, вместе с жильем стали строить и сдавать социальные объекты. Так, в районе в ближайшее время запланировано открытие нескольких детских садов, школ и кабинетов врачей общей практики.

— Лаг между стартом строительства домов и началом строительства социальных объектов стремительно сокращается, — добавила Татьяна Халилова. — Строительство социальной инфраструктуры сегодня ведется практически одновременно с жилой недвижимостью. По данным администрации района, всего в Выборгском районе насчитывается 1 469 многоквартирных домов площадью 10,8 млн кв. м. Всего в районе 180 подведомственных администрации учреждений, в том числе 71 детский сад, 59 школ, 19 учреждений здравоохранения, 3 учреждения социальной защиты населения, 2 учреждения по делам молодежи, 5 учреждений культуры и 8 учреждений физической культуры и спорта.

Выборгский район сам по себе обладает развитой социальной инфраструктурой, а в его активно застраиваемой северной части помимо жилья возводятся новые соцобъекты, говорит Наталья Кукушкина. По ее словам, ситуация с социальной инфраструктурой здесь значительно улучшилась за последние 10 лет.

— Так, в мае этого года мы ввели в эксплуатацию детский сад на 280 мест в квартале Parkolovo. В этом же проекте мы возводим школу на 1 550 мест, которую введут в эксплуатацию в 2026 году.

Дмитрий Ефремов напомнил, что «Главстрой Санкт-Петербург» построил в «Северной долине» девять детских садов, шесть школ, рассчитанных суммарно на 6 175 учащихся, а также детскую и взрослую поликлиники. До конца 2025 года застройщик введет в эксплуатацию в Выборгском районе еще три соцобъекта.

Дмитрий Ефремов подчеркнул, что преимущественно Выборгский район выбирают петербуржцы и жители Ленобласти: к примеру, среди покупателей квартир в «Северной долине» таких абсолютное большинство — 68 %. Среди собственников мужчин и женщин примерно одинаковое количество — 47 % и 53 % соответственно, но в основном это семейные люди хотя бы с одним ребенком. Средний возраст — около 38 лет. Эксперт отметил, что Выборгский район относится к числу лидеров по миграционному приросту населения среди районов Петербурга.

— Наш усредненный покупатель — это семья с детьми, которая хочет улучшить свои жилищные условия, но не располагает для этого большими средствами, — говорит Анна Боченкова. — Также этот микрорайон облюбовали пенсионеры. Тихо, спокойно, недалеко до железнодорожной станции, чтобы ездить на дачу, а в двух шагах — взрослая поликлиника. К слову, наличие городской прописки — очень важный фактор при принятии решения о покупке недвижимости.

Как пояснил Ян Фельдман, покупателями квартир в новостройках в обжитых районах Петербурга являются в основном петербуржцы и жители других регионов с доходами сильно выше средних, поскольку цены в таких локациях заметно — на 30–50 % — выше, чем в области или формально городских районах за КАД. В Выборгском районе это связано, в том числе, с хорошо развитой инфраструктурой.

— Речь идет не только о транспортной, но и социальной инфраструктуре, которая частично сложилась ещё в 1970–1980-е годы, — говорит он. — Впрочем, школы, детские сады и объекты здравоохранения здесь еще будут появляться в ближайшие годы, не в последнюю очередь благодаря соцобязательствам застройщиков.

Дмитрий Ефремов сослался на данные обновленного Генплана города, согласно которым Выборгский район входит в топ-6 районов, жилищное строительство которых будет активно развиваться до 2030 года: на него приходится 6,9 % от запланированного общего объема ввода жилья в Санкт-Петербурге за прогнозный период. Поэтому потенциал у локации есть, однако масштабных и интересных с точки зрения комплексного освоения территорий осталось мало. Но периодически сделки на землю в этом районе проходят: к примеру, одним из девелоперов был приобретен участок площадью 0,7 га на берегу Большого Суздальского озера.

Татьяна Халилова считает, что историческая часть Выборгского района имеет ограниченные возможности для нового строительства, так как почти все территории промышленных предприятий для редевелопмента на сегодняшний день исчерпаны. Основной потенциал для девелопмента жилой недвижимости сосредоточен в северной части района, в муниципальном районе Парголово.

—  В Парголово мы планируем построить еще один детский сад (на 390 мест) и детскую поликлинику на 500 посещений, — пояснила Анна Боченкова. — Проекты проходят стадию согласования. Кроме того, получено разрешение на строительство в Парголово газовой котельной на 40 МВт, которую уже скоро начнут строить. Сдать котельную планируется в 2028 году. Помимо этого в скором времени в одном из наших домов на Тихоокеанской улице откроется государственный Центр социальной помощи семье и детям Выборгского района.

— Но очевидно, что согласование и строительство новых дорожных объектов — это длительный процесс, требующий больших инвестиций со стороны города. Запуск новых транспортных маршрутов также требует значительного числа согласований, однако работа в этом направлении ведется быстрее.

В Группе «Эталон» полагают, что в Выборгском районе еще достаточно площадок для строительства как небольших, точечных проектов, так и крупных, в том числе в рамках редевелопмента территорий, — например, на Чугунной улице.

— В Выборгском районе осталось совсем немного свободных участков под застройку, — говорит Ян Фельдман. — Поэтому в ближайшее время здесь будут появляться либо точечные объекты класса «комфорт+» и «бизнес», либо продукты редевелопмента бывших промышленных территорий. Среди последних — проект на месте предприятия «Позитрон» на улице Ивана Фомина, который «Ленстройтрест» готовит к выводу на рынок.