«Состояние неваляшки». Как строительный рынок пережил взлеты и падения 2024 года

В 2024 году российский рынок недвижимости в который раз напоминал американские горки. Предвкушение отмены массовых льготных программ и трансформации оставшихся вызывали бурный рост спроса в июне, который затем просел на фоне роста ключевой ставки и вступления в силу новых правил. Поскольку рыночная ипотека под 30% мало кому нужна, перед строителями встала новая задача поддержки спроса. О том, что происходило на рынке недвижимости Петербурга и Ленобласти, рассказали участники итогового круглого стола «Фонтанки».

Если говорить одной фразой, то для отрасли уходящий год запомнится снижением доступности жилья, считает коммерческий директор ГК А101 в Петербурге Мария Орлова. В этом году девелоперы получили и аномально высокие ключевую и, как следствие, рыночные ставки по ипотеке, и окончание 1 июля программы льготной ипотеки под 8%, и серьезные ограничения по программе семейной ипотеки, а также рост стоимости стройматериалов и рабочей силы.

К этому в середине осени добавились комиссионные вознаграждения за выдачу семейной ипотеки, которые есть практически во всех банках и составляют в среднем по рынку порядка 20% от размера кредита. Сюда же можно отнести решение о запрете строительства студий малой площади, которое в Ленобласти вступит в силу с января 2026 года, в Петербурге и Москве — уже с 2025 года.

— Нужно отметить, что для проектов ГК «А101» в Петербурге и в Москве год стал успешным, — продолжила эксперт. — Например, в Ленинградской области работает более 70 застройщиков, и если по итогам 2023 года мы занимали семнадцатую строчку в рейтинге продаж (в натуральном выражении), то по итогам супертурбулентного 2024 года стали уже одиннадцатыми. Мы показали прирост продаж на 70% год к году, а наша доля на рынке увеличилась ровно в два раза. Первые очереди наших проектов в Ленобласти готовятся к сдаче в 2025 году. Так что прогресс налицо, и в следующем году цель — твердо закрепиться в первой десятке.

— У группы компаний КВС уровень продаж оказался примерно на уровне 2023-го, поэтому в целом для нас год достаточно позитивный, — говорит Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости компании КВС. — Все поставленные планы мы выполнили, остатков по введенным объектам меньше 3%. Сейчас все силы брошены на подготовку к следующему году.

Уходящий год состоял из разных сезонов, каждый из которых отличался свои трендом.

— В начале года на рынке было некоторое затишье, затем весной был ожидаемый подъем, связанный с завершение программы льготной ипотеки, — рассказала Юлия Ружицкая, генеральный директор АН «Главстрой». — Летом рынок естественно начал остывать, наметился тренд на переход от массовой программы льготной ипотеки к семейной. Конец года ознаменовался ожиданием новых лимитов по семейной ипотеке, которые появляются и быстро заканчиваются.

Если оценивать год целиком, конечно, его результаты оказались ниже предыдущего аналогичного периода, но это не минимальные значения, которые встречались на рынке, отметила Юлия Ружицкая. Так, согласно аналитическим данным, текущий год по объемам выдачи ипотеки сравним с 2022 и 2020 годом, и существенные выше результатов 2019 и 2018 годов. Самым успешным по этим параметрам был 2023 год, когда ипотека была выдана на сумму 7,8 трлн рублей.

Для компании «Главстрой Санкт-Петербург» 2024 год ознаменовался стартом нового знакового для рынка проекта в исторической части города Кронштадт — ЖК «Кронфорт».

Директор департамента продаж компании GloraX Татьяна Халилова продолжила тему с американскими горками, охарактеризовав уходящий год «эффектом неваляшки»: как только девелоперам удается адаптироваться к изменениям и «приподнять голову», сваливается что-то новое, что опять «пригибает к земле».

— Но нужно отдать должное: практически все крупные девелоперы в отрасли с этим справились, — говорит она. — Что касается Glorаx, несмотря на такой сложный рынок, в этом году в Санкт-Петербурге у нас было два ввода проектов в эксплуатацию в рамках графика и плановые старты продаж. В целом опыт, приобретенный за 2024 год командой коммерческого блока каждого застройщика, думаю, очень пригодится в будущем.

Как добавила руководитель отдела рекламы и PR СК «Дальпитерстрой» Анна Боченкова, компания идет четко по срокам. Единственное — у нескольких строящихся объектов и летом продажи были достаточно низкими, а осенью тем более не выросли.

Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ», отметила: прошедший год потребовал от всех участников рынка максимальной сосредоточенности, слаженности внутри команд, быстрой реакции, тесного сотрудничества с банками. Из заметных последних трендов эксперт выделила растущую долю рассрочки от застройщиков как альтернативы ипотеке, а также рост себестоимости строительства вместе с инфляцией.

— Не секрет, что главным драйвером продаж долгие годы была доступная ипотека по льготным программам, — продолжила Немченко. — За этот год возникло несколько всплесков ажиотажного спроса, спровоцированных окончанием действия ряда программ, изменениями требований и условий. Год финиширует с высокой ключевой ставкой, заградительными условиями по получению кредита в виде процентной ставки и размера первого взноса и с быстро заканчивающимися лимитами на семейную ипотеку — главную работающую программу.

В первую очередь 2024 год ознаменовался очень малым количеством новых стартов продаж, отметила руководитель агентства недвижимости Елены Бойко «TownGroup Елена Бойко. Новое жилье в стадии строительства, по ее словам, представлено либо как продолжение крупных проектов под новыми названиями, либо как громкие старты продаж в высоком ценовом сегменте, где стоимость квадратного метра начинается от 500 тыс. рублей.

Год был вполне успешен, но не по всем проектам прошел одинаково гладко, рассказал Олег Добродеев, директор по продажам строительного холдинга «Сенатор». Например, в комплексе рекреационных апартаментов бизнес-класса «Морская Ривьера» в Зеленогорске продажи никогда не зависели от банковских ставок, так как доля ипотечных сделок здесь никогда не была высокой. В 2024 году продажи в комплексе выросли на 30% относительно аналогичного периода прошлого года.

А вот для ЖК «Панорама Невы» в Невском районе 2024 год разделился на две части — до и после отмены массовых льготных программ. Поскольку это дом комфорт-класса, то доля ипотечных сделок здесь была более 85% — и продажи оказались весьма чувствительными к изменениям в ипотечном кредитовании.

— Однако в 2024 году проект находился на заключительной стадии, и основной товарный запас нам удалось продать до сокращения льготных программ, — отметил Добродеев. — В продаже осталось менее 5% квартир, которые будут реализованы на «остатках» «Семейной ипотеки».

Александр Кравцов, управляющий партнер ГК Fizika Development, считает, что из-за произошедших в уходящем году изменений массовый сегмент пострадал сильнее недвижимости класса «бизнес» и выше, где спрос сохраняется на стабильном уровне. В отличие от комфорт-класса, в течение года росли цены на премиальную недвижимость — по итогам года разница с январем составит около 30%. Эксперт объяснил это сокращающимся предложением дорогих проектов и меньшей зависимостью сегмента от льготной ипотеки. Кроме того, он отметил: застройщики продемонстрировали дополнительную гибкость, анонсировав рассрочки, которые почти полностью заменили собой ипотеку с высокими рыночными ставками.

— Со своей стороны я бы отметил как тренд года снижение спроса на евроформат, но лишь в крупногабаритных квартирах — от 70 кв. м и выше, — продолжил он. — При этом сохраняется спрос на компактные и удобные планировки с кухнями-гостиными, пусть и в меньшем объеме.

— 2024 год для отрасли строительства стал достаточно турбулентным, — говорит Денис Бабаков, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — СЗ» (входит в «Группу ЛСР»). — Основной заметный тренд: из-за недостатка свободных площадей внутри города проекты «переезжают» за пределы КАДа, ведется активная застройка южного направления Петербурга. Сейчас внимание большинства обращено на собственные строящиеся проекты. Всем игрокам важно уложиться в сроки и выполнить обязательства перед покупателями. Несмотря на все трудности, «Группа ЛСР» может записать себе этот год в актив. Мы запустили последнюю очередь «Цивилизации на Неве», в других комплексах в продаже появились следующие очереди. Из абсолютно новых — «Измайловский» и Пулково Lake. В планах на 2025 год вывести на рынок два проекта на приобретенных участках.

Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов отметил сокращение объемов строительства в уходящем году: меньше новых проектов, меньше разрешений на строительство, меньше квадратных метров, введенных в эксплуатацию.

— Хорошая новость в том, что этот год отмечен серьезными инвестициями в землю — девелоперы вложили без малого 100 млрд руб. в нашем регионе в участки под застройку, — добавил он. — Не все из них под жилое строительство, но и его доля довольно большая. То есть девелоперы формируют земельный банк на ближайшее будущее.

Что касается ГК ПСК, то она также готовится к запуску двух новых проектов жилой недвижимости верхнего ценового сегмента, где на сегодня видит наибольший потенциал. Компания приобрела участки на углу Малого проспекта Васильевского острова и 24-й, а также на Выборгской набережной.

После отмены программы «Господдержка-2020», изменений в IT-ипотеке и постоянных ограничений в выдаче семейной ипотеки рынок отреагировал значительным сокращением сделок с первичной недвижимостью, отметила Елена Бойко. Теперь даже при желании приобрести квартиру многие просто не могут этого сделать.

— Например, по самой массовой программе — семейной ипотеке — главным стоп-фактором стало увеличение первоначального взноса до 50%, — продолжила она. — У ряда банков есть возможность снизить его до 20%, но есть и другие препятствия к заключению сделок. Например, завершение лимитов на государственное субсидирование программы.

По мнению Бойко, сейчас сделки совершаются в надежде на снижение ключевой ставки в будущем. Те, кто приобретает квартиры в ипотеку или в рассрочку, надеются на возможность рефинансирования или перехода на ипотеку под низкую ставку в дальнейшем.

Татьяна Халилова напомнила, что картина спроса и предложения зависит от региона.

— В этом году мы вывели в продажу проекты в регионах Казань, Нижний Новгород и Владимир. Здесь действительно есть спрос, так как стоимость квартир укладывается в лимиты по семейной и ИТ-ипотеке. Кроме того, сфокусировались на сегменте комфорт — качественном, с хорошими продуктовыми характеристиками. Именно такие проекты наиболее востребованы у семей с детьми, то есть целевой аудитории «семейки». Что касается Петербурга, можно предположить, что здесь каждая последующая очередь будет выводиться застройщиками в продажу с некоторой отсрочкой. Причин тому несколько: прежде всего — высокие риски затоваренности рынка и низкая покупательская способность, сложности с запуском новых инструментов продаж. А попытка оттянуть вывод объектов в реализацию создает угрозу их небольшого потенциального дефицита.

— Баланса спроса и предложения, как показывает статистика, почти не существует, — считает Сергей Софронов. — В предыдущие годы предложение спрос опережало, в этом году — тенденция обратная. Если сопоставить объем сделок и метраж в них с выведенным в продажу, то первый обогнал второй. Это нормальная картина в не очень нормальной ситуации по условиям кредитования строительства и покупки недвижимости.

По его словам, к соотношению спроса и предложения 1:1 рынок сам по себе не стремится. По мере оздоровления финансовой ситуации в России предложение будет нарастать, но пока выбор новой недвижимости станет меньше.

Анжелика Альшаева добавила, что застройщики откорректировали планы по выводу новых объектов. Тому есть очень много причин: не только спрос, но и высокие ставки по проектному финансированию, а также инфляция, которая отразится на себестоимости строительства объектов, которые будут вводиться в эксплуатацию через 2,5–3 года.

— Мы свои планы тоже подкорректировали, — говорит она. — Все понимают, что с рыночной ставкой по ипотеке в 30% вряд ли можно ожидать каких-то существенных продаж. Мы сейчас все зависим от семейной ипотеки и от лимитов по ней, что определит первое полугодие 2025 года. Дефицит нового предложения будет расти. Возможно, новые объекты будут появляться точечно в интересных местах, где спрос очевиден. Поэтому я предполагаю, что разница в цене между объектами в городе и в Ленобласти будет еще больше увеличиваться — город будет все более дорогим и все менее доступным.

Анна Боченкова отметила, что спрос на жилье есть, но мешает низкая платежеспособность: люди хотят купить жилье, но средств на это нет.

— Но есть интересный фактор: на рынке эконом-жилья повысился спрос на большие, четырех-пятикомнатные квартиры, — добавила она. — И мы проектируем сейчас будущие проекты, исходя из этого тренда.

— В ситуации неизвестности и регулярного ухудшения условий горизонт планирования резко сокращается, — говорит Екатерина Немченко. — Спрос на рынке есть, есть и предложение, но на глазах меняются условия, что негативно влияет на спрос. Застройщики не спешат выводить новые проекты или очереди, предложение вымывается, что в перспективе приведет к дефициту. В первую очередь, это коснется предложения в городе.

— По моему мнению, сейчас рынок в поиске этого самого баланса спроса и предложения, поскольку ситуация в экономике весьма изменчива, — дополнил Олег Добродеев. — У каждого застройщика индивидуальная ситуация, но совершенно точно можно сказать, что в нынешних реалиях наиболее очевидным видится сокращение предложения на рынке.

— Баланс — это равновесное состояние, без внезапных подъемов и шоков, которые активизируют покупательскую активность, поэтому сейчас можно сказать, что рынок находится именно в этом состоянии, — считает Юлия Ружицкая. — При тех финансовых инструментах, которые на рынке присутствуют, спрос и предложение соответствуют друг другу. Несмотря на мнение некоторых экспертов, мы отмечаем тенденцию к росту цены предложения, а не наоборот. Безусловно, рынок перестраивается, становится другим, но при этом равновесие присутствует.

Александр Кравцов напомнил, что уже несколько лет в центре Петербурга существует дефицит подходящих земельных участков для нового строительства. По этой причине у любого выходящего на рынок проекта высокого класса в центральных районах есть спрос.

— Например, за первые полгода в Петербурге было реализовано 780 квартир в элит-классе, — говорит он. — Это в два раза больше, чем за первое полугодие 2023 года. И общий объем предложения в элитных новостройках продолжил сокращаться до конца текущего года.

Увеличение количества сделок в элитном сегменте эксперт объяснил не только высокой ликвидностью подобной недвижимости, но и появлением на рынке большого количества состоятельных покупателей, заработавших капиталы в последние годы, а также ростом активности жителей регионов.

— Спрос на квартиры самого доступного сегмента — комфорт-класса — немного просел, но он остается популярным, поэтому основная масса предложений от застройщиков сфокусирована именно здесь, — продолжил Денис Бабаков. — Сокращение прибыли в этой части компенсируют продажи проектов бизнес-класса и элитной недвижимости, где покупатели не так привязаны к ипотеке и традиционно выбирают стопроцентную оплату или рассрочку.

Мария Орлова отметила, что дефицит предложения в Петербурге ожидаемо будет больше: земли под строительство здесь все меньше и меньше — остались в основном участки под редевелопмент, а такие проекты очень сложны для реализации. А участков под самый востребованный формат — проекты КРТ — в городе больше нет.

— В любом случае расширение неизбежно — это мы уже видели в Москве, когда границы отодвигались все дальше и появилась Новая Москва, — продолжила она. — В Петербурге серый пояс уже заканчивается, и строительство идет в область, поэтому и количество интересных проектов там будет больше. Как следствие, спрос на них будет только расти. Дополнительно он будет подогреваться сложившимися ценами, которые в области могут быть в два раза ниже, чем в городе, при сопоставимом качестве объектов.

Как рассказала эксперт, по итогам III квартала объем экспозиции в городе составил 1,7 млн кв. м, показав снижение на 4% за квартал. Это кажется небольшим показателем. Но если взглянуть на итоги за 9 месяцев в рамках всей агломерации, то есть Петербурга и Ленобласти вместе, то снижение составило уже ощутимые 28%. Причин было много, и дело не только в снижении клиентской активности.

Этот тренд, по мнению Орловой, сохранится и в 2025 году. У строительной отрасли длинные циклы реализации проектов, в связи с этим дефицит вводимого жилья будет ощутим только в 2026–2027 годах. Это своего рода замкнутый круг, который породит очередное подорожание квартир. А пока 2024-й и 2025-й в Москве и в Петербурге будут рекордными по вводу, так как завершатся проекты, стартовавшие в 2021–2022 годах. Но это будут последние рекорды.

Мария Орлова отметила, что рассчитывать на значимое снижение цен на квартиры, сколько бы о нем ни говорили, по меньшей мере наивно — ему просто неоткуда взяться. И пояснила почему. Так, с января стоимость строительных материалов в среднем выросла на 35%, рабочей силы — на 30%, на рынке огромный дефицит кадров. Выросла и стоимость кредитов, которые застройщики берут для реализации проектов и которые привязаны к росту ключевой ставки: бридж-кредитов на покупку земельных участков и эскроу-кредитов на строительство. К тому же ощутимо повысились логистические расходы.

— Что касается нашей компании, мы и так идем по очень низкой планке, снижать цены уже некуда, — добавила Анна Боченкова. — Действительно, всё подорожало: рабочая сила в 2–2,5 раза, бетон на 80%, а стройматериалы в среднем процентов на 30. Дорогая ипотека не дает возможности клиентам купить жилье, а общая ситуация на рынке и риск уйти в минус не дают нам дешевле продать.

— Летом мы слышали много заявлений различных аналитиков о падении цен, но этот сценарий так и не реализовался и сейчас нет предпосылок для снижения, — напомнила Юлия Ружицкая. — И я полагаю, что может наступить такой момент, когда застройщикам будет выгоднее оставить квартиры себе и управлять этим активом, чем реализовать.

— Вследствие экономических процессов сохранять лояльные цены сложно, — говорит Денис Бабаков. — Но даже сегодня мы предлагаем квартиры по цене от 3,1 млн руб. Также мы постоянно вводим новые варианты планировок, которые актуальны для современного потребителя. Такое расширение опций и возможности выбора становятся хорошим драйвером продаж.

— Это не первый кризис, который проживает рынок, и цены по-прежнему не спешат снижаться, — добавила Татьяна Халилова. — Скидки, которые мы сегодня видим на некоторых рекламных баннерах, — это или точечные, менее ликвидные лоты в ограниченном количестве, или по факту очищенная от комиссий стоимость договоров, которую застройщик себе может позволить. Раньше, когда застройщики продавали субсидированную ипотеку в большом объеме, частично размер комиссионного вознаграждения банка был включен в договор. Сейчас субсидировать стало сложно или дорого, и многие стали просто показывать реальную среднюю стоимость объекта. Для покупателя это может выглядеть неким снижением цены, но для участников рынка снижения нет, как нет и никаких предпосылок к этому. Некая стагнация нас действительно ожидает в начале 2025 года. Но о снижении цен речи нет.

— Снижение цен просто невозможно из-за сумасшедшей инфляции, — отметила Анжелика Альшаева. — Не надо забывать, что с 2025 года грядут новые затраты: госпошлина увеличивается в два раза, растут налоги и накладные расходы, появляется сбор за рекламу в интернете — все это делает рынок совсем низкомаржинальным. Я думаю, уже к концу 2025 года мы увидим первые компании, покидающие строительный рынок города.

— Себестоимость строительства только растет, стоимость земельных участков высока, соцобъекты, возложенные на застройщиков, занимают существенную долю в структуре затрат на строительство, — продолжила Екатерина Немченко. — Проектное финансирование связано с ключевой ставкой, которая регулярно ставит рекорды. Нет ни одного параметра, за счет которого можно было бы снизить цены. Упростить проект и сделать замещение на более дешевые материалы и решения? Ни одному покупателю не понравится такой сценарий. Точно так же ни один дольщик не заинтересован в банкротстве застройщика, если тот будет вести продажи себе в убыток.

Олег Добродеев напомнил, что любой новый проект начинается с проектного финансирования и построения финансовой модели. У всех банков весьма жесткие требования к этой модели, и тут включается простая арифметика.

— Цены на стройматериалы и работы растут, есть дефицит рабочей силы, ключевая ставка рекордно высока, при этом любой кредитуемый банками проект должен быть коммерчески успешен, иначе финансирование не одобрят, — пояснил он. — Поэтому у застройщиков нет физической возможности снижать стоимость. А потому, если не будет дополнительной адресной поддержки от государства, вопрос будет стоять не в снижении стоимости, а вообще в целесообразности вывода новых проектов.

— Квартиры не дешевели никогда — только за 2024 год цены выросли в среднем на 10–12%, — говорит Сергей Софронов. — Для себя определить вероятность снижения цен довольно просто. Если вы услышите, что девелоперам раздают бесплатно землю, или строительные материалы обвалились в цене в 2–3 раза, или с девелоперов сняли соцнагрузку (необходимость строить сады, школы, дороги), или что теперь дают беспроцентные кредиты на строительство, уменьшение цен на новую недвижимость вполне вероятно. До этих событий заметное снижение представляется чем-то вроде магии.

— Наиболее ликвидными активами в нынешних условиях останется жилье бизнес-класса и выше, расположенное в центральных и околоцентральных районах Петербурга, — говорит Александр Кравцов. — Например, рост стоимости квадратного метра апартаментов в нашем проекте VIDI на Синопской набережной с февраля 2022 года (на момент открытия продаж) по ноябрь 2024 года составил 82,6%.

Елена Бойко выделила несколько механизмов поддержки спроса. Прежде всего — рассрочка, которая ранее не была таким массовым продуктом. Но теперь все изменилось.

— Застройщики изначально предлагали беспроцентные рассрочки, однако из-за отсутствия положительной динамики по ключевой ставке они не пользовались популярностью, — добавила она. — В ответ на это появились длительные рассрочки сроком до 8 лет, которые позволяют ожидать снижения ключевой ставки и впоследствии перейти на ипотеку. На следующий год прогнозируется массовое внедрение длительных рассрочек всеми застройщиками, что уже стало заметным трендом.

Еще одним способом поддержки спроса эксперт назвала и возвращение траншевой ипотеки — механизма, при котором в первые годы платежи по ипотеке остаются минимальными, а в дальнейшем у заемщиков появляется возможность провести рефинансирование на более выгодных условиях.

— Я бы не сказала, что сейчас спрос держится исключительно на посыле скидки, — продолжила Татьяна Халилова. — В конце прошлого года и в начале этого банки установили высокие ставки по вкладам, сейчас мы видим большой процент клиентов, которые уже закрыли свои депозиты и внесли или готовы к выходу на сделки по стопроцентной оплате. Но это касается в основном дорогого жилья. В комфорт-классе таких клиентов существенно меньше: они по-прежнему хотят получить от застройщика адекватный инструмент для покупки и понятный платеж по рассрочке или ипотеке.

Также эксперт добавила, что увеличивается доля трейд-ина, и стандартная ипотека превратилась в инструмент дофинансирования таких сделок. То есть если денег от продажи имеющейся квартиры не хватит, на недостающую сумму берется рыночная ипотека, но, как правило, ее берут только на небольшие суммы и с целью закрыть за год-два с четким пониманием, как это можно будет реализовать.

— Также мы сейчас активно работаем с агентствами недвижимости, которые выкупают объекты нашего клиента, согласовываем повышенную выкупную цену вторичной недвижимости, чтобы стоимость покупки нового лота стала для него более приемлемой. Еще мы наблюдаем тренд постепенного отказа девелоперов от чистовой отделки, так как она утяжеляет конечную стоимость лотов.

— Безусловно, застройщики стараются предлагать клиентам более длительные и комфортные рассрочки, подключают субсидирование ипотечной ставки, — говорит Олег Добродеев. — Однако эти инструменты не способны покрыть долю, которую давала льготная ипотека. Поэтому потребности отрасли, конечно, не удовлетворяются. Уверен, что это понимают абсолютно все, а потому совместными усилиями выход будет найден.

По мнению Сергея Софронова, квартиру без ипотеки сегодня приобрести все же реально, и есть два способа сделать это. Первый — взять рассрочку на пару лет с небольшими платежами. Второй — использовать траншевую ипотеку. Это позволит снизить ежемесячный платеж до очень небольших значений. Такие условия будут работать ограниченный период времени, а далее можно рефинансировать кредит под меньший процент.

— В первом полугодии 2024 года драйвером продаж действительно были программы господдержки, но во втором ситуация значительно изменилась, и ряд покупателей отложил покупку жилья, — добавил Денис Бабаков. — В такой ситуации наша задача — быстро реагировать на экономические и социальные изменения и предлагать альтернативные инструменты с комфортными платежами. Повысили ключевую ставку, сократили лимиты по льготной ипотеке? Да, приятного мало, но это отличный повод пересмотреть традиционные инструменты и модернизировать их.

Денис Бабаков считает: чтобы привлечь новых покупателей, девелоперы больше работают над продуктом. Например, делают из дворов современные пространства для жителей разного возраста. Это, в свою очередь, превращает жилые кварталы любого сегмента в небольшой город со своими прогулочными аллеями, игровыми площадками и сетью велодорожек — то есть туда приходит то, что раньше считалось привилегией проектов бизнес-класса и элитной недвижимости.

Как напомнила Мария Орлова, все же застройщик — это не кредитная организация, у него нет финансовой базы для дорогих инструментов поддержки спроса.

— При этом мы понимаем и слышим нашего клиента, которому ипотека по 20–30% просто не под силу, — продолжила она. — Поэтому разработали, как мы говорим, «50 оттенков рассрочек»: множество вариантов под разные вводные с разными платежами. Также видим, что у клиентов сложности с поиском денег на первоначальный взнос, поэтому запустили программы с частичным или 100-процентным софинансированием этого платежа.

— Мы все помним, когда на заре появления цивилизованного рынка первичной недвижимости, собственную квартиру могли себе позволить финансово состоявшиеся люди, — рассказывает Юлия Ружицкая. — То есть это была дорогая покупка для обеспеченных людей. С появлением льготных программ, иногда с экстремально низкой ставкой, покупка стала доступна практически всем. То есть в этот период не купил квартиру только тот, кто реально не хотел этого сделать. Сейчас покупка квартиры снова приобретает статус покупки не для всех.

Мария Орлова считает, что льготная ипотека необходима рынку, потому что ключевая ставка аномально высока. А рассрочка как инструмент вызывает настороженность, так как грозит большим количеством расторжений, учитывая финансовое положение населения. Ведь клиенты не всегда могут правильно рассчитать свои силы. Еще одним значимым фактором риска стало наполнение эскроу-счетов, которое идет значительно сложнее при высокой доле рассрочки: по ней не все деньги сразу поступают на эскроу-счета. По словам эксперта, при рабочей ключевой ставке хотя бы в 10–11% льготные программы, возможно, не имели бы такого веса и не были бы драйвером рынка.

— Еще в первой половине этого года у ГК «А101» доля ипотеки доходила до 92%, а в ноябре снизилась до 67%, — продолжила она. — Однако ипотека, в первую очередь льготные программы, все еще остается главным локомотивом рынка. Если взять Петербург и область вместе, то пять месяцев назад доля семейной ипотеки в общем объеме подобных займов составляла 55–60%, а сейчас — 91%, то есть она все еще является определяющей для рынка.

Анжелика Альшаева рассказала, что в компании КВС ипотека занимает 50%, около 30% — это рассрочка, остальное — программа «Квартира в зачет». Около 5% приходится на полную оплату квартиры. В объеме ипотеки 82% занимает семейная, остальное — стандартные программы: в основном «ипотека в рассрочку» определенных банков.

— Нужно четко понимать, что без семейной ипотеки будет все плохо, потому что под 30% в масс-маркете никто брать кредит не будет, — говорит эксперт. — Хоть семейную ипотеку и продлили, но история с лимитами и с субсидированием привела к ситуации, что она вроде как есть, но ее и нет. Тут, я считаю, застройщикам и банкам нужно идти навстречу друг другу.

Ключевой проблемой для рынка сегодня является не отсутствие льготных госпрограмм, а высокая ключевая ставка, говорит Юлия Ружицкая — она влияет как на уровень рыночной ипотечной ставки, так уровень ставки для проектного финансирования.

— Как альтернативу для покупателей рынок предлагает рассрочки, чтобы дать возможность клиентам выплачивать средства за квартиру постепенно, — поддержала она коллег. — При чем,  если раньше рассрочка предоставлялась в среднем на 2 года, то теперь, понимая, что этот короткий срок может быть не совсем релевантен, застройщики предлагают более гибкие условия, включая рассрочку  на период после заселения. Именно такую программу сейчас реализует наша компания на готовые квартиры в ЖК «Северная долина» и ЖК «Юнтолово».

Сергей Софронов считает, что сейчас в структуре сделок произошло своего рода ипотекозамещение: доля рассрочек выросла до такой доли, каковой никогда не было. По его мнению, сами по себе они не могут заменить ипотеку полноценно, но все же предлагают альтернативу таковой под 25–30% годовых и около того.

— При этом полный уход в рассрочки для девелоперов — не лучшее решение, — говорит он. — Полную сумму при такой сделке компания не получает, следовательно, не может направить ее на эскроу-счет. В свою очередь, чем меньше денег на эскроу-счетах, тем выше ставка по проектному финансированию, отсюда рост издержек.

С другой стороны, по словам эксперта, главный плюс рассрочки в небольшой переплате по ней. По сравнению с рыночной ипотекой под 25–30% годовых этой переплатой можно просто пренебречь, а в 2026–2027 годах перевести остаток по рассрочке в ипотеку.

— Вариантов рассрочек сейчас так много, что их просто не перечислить. Только у нас их почти 30, — подытожил Софронов.

— Что касается рассрочки, то это довольно востребованный инструмент в премиальных проектах. Мы это видим в Нижнем Новгороде, в Москве. Но могу отметить, что ее доля постепенно увеличивается и в бизнес-классе, — говорит Татьяна Халилова. — У нас есть рассрочки с минимальным первоначальным взносом и возможностью накопить его в том случае, если клиентам не хватает средств. Последнее время мы точечно пробуем работать и с такой опцией, как рассрочка после ввода. Это довольно рискованный инструмент, но в случае, если это необходимо клиенту, мы идем ему навстречу.

По мере отмены льготных программ, роста процентных ставок, ужесточения требований к заемщику доля сделок в «РСТИ» в масс-маркете с рассрочкой платежа возросла с 5% в 2023 году до 30% сейчас.

— К сожалению, другой альтернативы ипотеке пока нет, — говорит Екатерина Немченко. — Поэтому одновременно с ростом востребованности увеличивается разнообразие предлагаемых программ. В «РСТИ» самыми популярными рассрочками стали программы с минимальным первым взносом от 10% и с небольшими фиксированными промежуточными платежами в 10–30 тысяч рублей в месяц. Предполагаем, что доля продаж в рассрочку в следующем году продолжит рост.

— Нашей флагманской программой рассрочки стал вариант с равными ежемесячными платежами без удорожания, — добавил Денис Бабаков. — Также мы реализуем рассрочку на 8 лет и рассрочки «20/80», «20/10/70» и «5 раз по 20». Ежемесячно анализируем продажи и смотрим, как покупатели относятся к новым предложениям. Динамика по рассрочкам — положительная на всем рынке, поэтому мы продолжим развивать этот вид оплаты.

— Часть покупателей в 2024 году пришла в элитный сегмент из премиум- и бизнес-класса за счет внедрения застройщиками программ по рассрочке, которые позволяют получить дорогое жильё, оплатив на старте лишь часть суммы, а остаток (без переплаты в виде процентов) вносить в течение определенного договором периода, — уточнил Александр Кравцов. — Рассрочка применяется и для того, чтобы раньше времени не снимать деньги со счетов, с вкладов, не выводить из фондов и т. п. В нашей структуре сделок на рассрочку приходится 85% договоров.

Анжелика Альшаева считает, что каждый застройщик должен сам для себя разработать грамотную финансовую модель на следующие пару лет. По ее мнению, выживут те компании, которые смогут тщательно все просчитать, а также быстро и гибко сориентироваться.

— Что касается ГК КВС, мы очень осторожно будем выводить новые очереди, — говорит она. — Безусловно, придется возвращаться к некоторым забытым схемам — например, бартерным. Не исключаем мы и взаимодействия с государством: к примеру, сейчас мы как раз участвуем в госзаказе по соцобъектам. В целом следующий год будет тяжелым. Если раньше казалось, что строительная сфера интересна для государства и оно ее поддерживает, то сейчас в этом уже нет уверенности.

— Вряд ли кто-то скажет, что у строительной отрасли все прекрасно, — подытожила Анна Боченкова. — Девелоперы зависят от спроса на жилье. При его снижении сокращаются продажи и строительство новых объектов. Если государство не поможет, придется выживать за счет дифференциации: например, делать акцент на коммерческую недвижимость, на строительство социальной инфраструктуры по концессии или по соглашениям о выкупе, на участие в конкурсах по закупке городом жилья для определенных категории граждан. В общем, выживут, как всегда, сильнейшие.

С этой точки зрения интересен такой тренд, как реструктуризация рынка, отмечает Юлия Ружицкая: бывшие лидеры уходят в тень, появляются новые яркие игроки.

— Мы видим небывалую активность с точки зрения покупки земельных участков, выхода региональных компаний на рынок Петербурга со своей экспертизой, — добавила она.

— В следующем году в лучшем положении окажутся компании, которые смогут гибко и оперативно реагировать на изменения, — считает Татьяна Халилова. — Также мы хотели бы увидеть появление адресных инструментов поддержки покупателей: в частности, ипотечные программы для сотрудников госпредприятий, «зеленую» ипотеку, молодежные программы. Однако, скорее всего, все это будет внедряться очень точечно и филигранно. Чудес в следующем году мы не ожидаем. Будем так же оперативно реагировать на все вызовы, запускать всевозможные инструменты для усиления продаж, по-прежнему улучшать сервис и качество обслуживания наших клиентов.

Мария Орлова добавила, что ГК «А101» будет следить за спросом и выводить на рынок ровно столько, сколько тот способен поглотить.

— В текущих условиях это самая правильная стратегия. Хотя, конечно, при ней не идет речь об общем развитии рынка, для которого необходимо установление рабочей ключевой ставки и создание условий для равной и справедливой конкуренции, — сказала она.

— В настоящий момент мы чувствуем себя уверенно, но с тревогой смотрим в будущее, — добавил Олег Добродеев. — В новом году планируем к запуску новые проекты, но безусловно, с поправкой на складывающиеся обстоятельства.

Екатерина Немченко напомнила: уверенность каждого отдельно взятого участника рынка зависит от того, какой стратегии он придерживается, какие объемы стройки он ведет, как реализует проекты, как стартует с новыми проектами и т. д.

— Энтузиазма и радости от отмены льготных программ ипотеки, роста ключевой ставки, изменения условий кредитования не испытывает никто. Все озабочены поиском решений, поэтому 2025 год обещает быть сложным, рынок ждут большие перемены, — подытожила она.

— 2025 год, вероятно, станет годом точечного роста и адаптации к новым реалиям, — говорит Александр Кравцов. — Для нас ключевая цель — увеличение доли рынка и вывод новых премиальных и элитных проектов.

— На мой взгляд, крупные компании чувствуют себя вполне уверенно, — считает Сергей Софронов. — У всех свои инструменты поддержки продаж и планирования нового строительства. Наша стратегия заключается в работе во всех ключевых сегментах: недвижимость дорогая и недорогая, коммерческая, сервисные апартаменты. В разное время у этих сфер разный спрос.

По мнению эксперта, ключ к решению всех проблем — это «ключ» ЦБ. Возвращение ключевой ставки на значения менее 10% годовых уберет необходимость какого-либо государственного участия, субсидирования, софинансирования, выделения лимитов и прочей огромной и дорогой деятельности вокруг рынка ипотеки. Равно как и покупателям станет гораздо проще.

— Исходя из прямой речи нашего президента в следующем году нас ждет безлимитное пополнение семейной и сельской ипотеки. Это поможет многим приобрести недвижимость и поддержит спрос в 2025 году, — подчеркнула Елена Бойко. — Также для тех, кто сейчас выбирает для сохранения денежных средств вклады, очень важно не упустить тот момент, когда ставки по ипотечными кредитам пойдут вниз, а стоимость квартир только начнет подниматься. При такой ситуации рост цен на квартиры будет неизбежен, с резко растущим спросом и ограниченным предложением, которое мы уже начинаем наблюдать.