Холода и новые заботы. Как новостройки готовятся к зиме и переживают ее

К наступлению холодов управляющие компании готовятся заранее, так как содержать многоквартирный дом и его территорию зимой гораздо сложнее, чем летом. Причем, эта подготовка касается далеко не только отопительного сезона — составляющих здесь очень много.

Зимнее содержание новостройки отличается от летнего. Как пояснил Николай Дорофеев, операционный директор Группы Аквилон в Санкт-Петербурге и ЛО, подготовка к зиме «вплетена» в общую работу по обслуживанию дома. Ключевое отличие зимнего периода в том, что в это время года сложнее проводить ремонтные работы. Поэтому работа по поддержанию дома в готовности к зиме — это круглогодичная история.

Как добавила руководитель развития сервисного бизнеса управляющих компаний Группы «Эталон» Вероника Сочилкина, управляющие компании стараются организовать эксплуатацию так, чтобы жители не чувствовали разницу между летним и зимним обслуживанием. Но из-за погодных особенностей разница между летним содержанием ЖК и зимним, конечно, значительная. Основное отличие — необходимость обеспечивать дома теплом, для сохранения которого нужно также создать надежный тепловой контур. Для этого после окончания отопительного сезона УК проводит осмотр всех инженерных систем и составляет план ремонтных работ. Осенью, перед началом отопительного периода, проводится проверка готовности дома. Если дом к зиме не готов, управляющая компания может лишиться лицензии на эксплуатацию дома.

— Кроме того, с выпадением снега требуются интенсивные работы по санитарному содержанию МОПов в домах и своевременная уборка территории от снега, — говорит она. — Для этого еще летом УК планирует количество сотрудников для уборки дома и территории, закупает инвентарь и подбирает технику для уборки и вывоза снега. Если летом большая часть бюджета УК распределяется на восстановление благоустройства и текущий ремонт, то зимой — на санитарное содержание дома.

В пресс-службе управляющей компании «Эрмитаж» (управляет несколькими объектами холдинга Setl Group) уточнили, что летнее содержание жилого комплекса сосредоточено на благоустройстве территории, включая высадку цветов в клумбы и палисадники, полив и уход за растениями, а также восстановление грунтовых дорожек. Однако нельзя забывать, что не все растения можно высаживать летом — для них подходит весенне-осенний период. Уличные лакокрасочные работы тоже проходят чаще летом. Но и этот вид работ не так прост — чтобы краска ложилась ровно, необходимо соблюдать определенный температурный режим и влажность.

— Поэтому УК пользуется преимуществом хорошей погоды и старается летом проводить по максимуму уличные работы, а с наступлением холодов делается упор на работы в МОПах и других помещениях, — добавили эксперты.

Как рассказала Юлия Шамбасова, генеральный директор ООО «УК ЭкоДвор» (входит в группу компаний «Дальпитерстрой»), как правило, в летний период сотрудники УК выполняют основной объем работы по содержанию и текущему ремонту, которые неразрывно связаны с температурным режимом. Весенне-летний период для каждой УК начинается с осмотра общего имущества и оценки состояния конструкций и инженерных систем. Все обнаруженные дефекты и повреждения общего имущества нужно внести в акт и устранить до начала отопительного сезона.

— Ключевое отличие всех работ и услуг зимнего сезона заключается именно в содержании придомовой территории, — говорит эксперт. — Это ручная и механическая уборка снега и наледи, обработка пешеходной части противогололедными компонентами, уборка парковочных мест. Летом же уборка придомовой территории также включает в себя очистку урн от мусора, уборку и обработку контейнерных площадок, уборку и покос газонов, прочистку ливневой канализации, уборку крыльца и площадки перед входом в парадные.

Если управляющая организация провела все необходимые регламентные работы весной, летом и осенью, то проблем у нее возникать не должно, подчеркнула Вероника Сочилкина. Сложности в эксплуатации в холодный период связаны с возможными аварийными ситуациями как в электросетях, так и в системах теплоснабжения, что требует от УК быстрого и профессионального реагирования. При своевременном обслуживании инженерных систем и должном расчете обслуживающего персонала для жителей эти особенности зимней эксплуатации становятся незаметными.

Николай Дорофеев отметил, что, как правило, сезонных сложностей с эксплуатацией домового имущества у квалифицированных управляющих компаний не возникает.

— Зима для хорошей УК — это вовсе не внезапное событие, — пояснил он. — К зиме должны быть готовы и сам дом, и его инженерные системы с коммуникациями. Необходимо проверить узлы ввода и отопления, промыть и отрегулировать систему отопления, проверить утепление, проверить приборы учета и автоматические регуляторы, регулярно проверять гидроизоляцию фундамента, стен подвала, и так далее, и так далее.

— Санкт-Петербург славится переменчивой погодой, — напомнили в УК «Эрмитаж», — и с наступлением холодов самое главное — следить за температурами и вовремя обеспечивать безопасность жителей на территории ЖК. То есть при обильном снегопаде заранее вывести спецтехнику для уборки, а при голоде — посыпать реагентами.

Юлия Шамбасова добавила, что с наступлением холодов у управляющей организации и у жильцов возникает целое множество проблем и дополнительных забот. Одна из них, например, сохранение определенного уровня температуры и влажности.

— «Холодно» — это оценочное понятие, в законе есть точные нормы температуры, влажности, проветриваемости и чистоты воздуха, — пояснила она, — а также установлены оптимальные, максимальные и минимальные показатели. Не всегда, когда по ощущениям в квартире «холодно», проблема именно в системе отопления.

По ее словам, зачастую в помещениях возникают серьезные теплопотери из-за недостатков именно в элементах самого помещения. Например, виноваты могут быть окна и балконные двери (особенно деревянные с щелями, а также потеря уплотнителем стеклопакета своих свойств), а еще тепло теряется через потолок, если квартира на верхнем этаже, а также через стены — если квартира угловая.

— Также ежегодно зимой происходит череда коммунальных аварий, связанных с прорывом коммунальных сетей, — продолжила Юлия Шамбасова. — Как правило, холода усиливают нагрузку на коммунальные сети, которые с ней не справляются. Когда аномальные морозы держатся не 1–2 дня, а условно неделю, в домах становится холодно и люди начинают использовать электрические обогреватели, нагружая электросети. А ледяные дожди, ветры дают сильную нагрузку на провода, поэтому нередко они обрываются.

Еще одной проблемой для управляющих компаний является образование наледи на кровлях, особенно в периоды потепления, так что очищать крыши надо в усиленном режиме. Крыши с наружным водоотводом следует чистить постоянно — не допускается накопление снега слоем более 30 см, при оттепелях снег следует сбрасывать при меньшей толщине. Козырьки над входами и ступени крылец следует очищать при снегопадах, не допуская сползания снега. На озелененных территориях запрещается сбрасывать снег с крыш на участки с незащищенными деревьями и кустарниками.

А еще зимний режим работы управляющих организаций требует плана оперативного реагирования на непредвиденные ситуации, поэтому аварийные бригады находятся в постоянной готовности.

Как подчеркнули в УК «Эрмитаж», самое главное в подготовке к зиме — это именно подготовка к отопительному сезону, которая начинается уже летом. Воду летом отключают как раз для того, чтобы проверить все оборудование и исключить аварии впоследствии. После комплексной проверки систем отопления, водоснабжения и канализации, УК подает необходимые документы в администрацию района о готовности к зимнему сезону.

Вероника Сочилкина привела список того, что необходимо сделать УК в рамках подготовки к зиме. Все работы содержатся в приложении 4 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда (Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170).
Основные обязательные этапы таковы:
— Устранить неисправности контура (стены, крыша, чердачные покрытия, оконные и дверные проемы).
— Проверить исправное техническое состояние водосточных труб в доме и на территории двора.
— Обеспечить гидроизоляцию фундаментов, стен подвальных помещений, а также температурно-влажностный режим подвальных и чердачных помещений.

Николай Дорофеев добавил, что в Группе Аквилон «подготовка к зиме» начинается ещё на этапе проектирования дома. Кроме увеличенного в полтора раза утепления стен здесь используют увеличенный слой утеплителя кровли и цоколя. Для утепления в ход идет экструдированный пенополистирол, устойчивый к перепадам температуры, влаге и морозам. Поскольку до четверти теплопотерь приходится на окна, в компании применяют энергоэффективные стеклопакеты с селективным покрытием и аргоновым заполнением. Ещё одно «слагаемое» тёплого дома — индивидуальные тепловые пункты с функцией погодного регулирования. Технология позволяет экономить деньги на оплате отопления до 40% от суммы.

Юлия Шамбасова рассказала, что подготовка к зиме начинается с осмотра общего имущества и оценки состояния инженерных систем. Она включает в себя следующие этапы:

— весенний осмотр общего имущества дома после завершения отопительного сезона;

— составление плана ремонтных работ на основе акта весеннего осмотра;

— проведение запланированных работ в весенне-летний период;

— проверка готовности дома к отопительному сезону и получение паспорта;

— осенний осмотр общего имущества дома перед началом отопительного сезона;

Эксперт подчеркнула, что подготовка многоквартирных домов к отопительному сезону, в соответствии с Приказом Минэнерго, должна завершиться не позднее 15 сентября. В рамках этой подготовки УК обязана устранить неисправности стен, крыш, перекрытий, заполнений окон и дверей; исправить все неполадки в работе отопительных приборов, газо- и дымоходов, систем тепло-, электро- и водоснабжения; проверить состояние либо устранить нарушения в гидроизоляции фундаментов, лестничных клеток, стен, проверить исправность пожарных гидрантов; устранить препятствия для отвода талых и атмосферных вод.

С холодами меняется режим работы системы теплоснабжения из-за растущей нагрузки на нее, что требует ее круглосуточного контроля. По словам Вероники Сочилкиной, самым важным элементом подготовки к зиме является промывка и опрессовка систем теплоснабжения. В новостройках, как и во всех многоэтажных домах, летом отключают горячую воду именно для предотвращения аварий зимой. УК проводит гидравлические испытания, повышая уровень давления в трубах на четверть, что позволяет выявить слабые места.

— Современный дом — это сложное инженерное сооружение, и для нормальной работы всех систем нужно регулярное и квалифицированное обслуживание, — говорит Николай Дорофеев. — До зимы специалисты УК проводят ряд проверок системы отопления, постоянно «мониторят» системы водоотведения, проверяют гидроизоляцию фундамента и инженерных систем, чистят кровлю от мусора, и так далее.

Юлия Шамбасова рассказала, что подготовка оборудования дома к зиме состоит из множества этапов:

— Промывка оборудования и коммуникаций теплопотребляющих установок;

— Испытания оборудования теплопотребляющих установок на плотность и прочность;

— Установка в тепловых узлах расчетных шайб и сопел элеваторов;

— Наличие и работоспособность прибора учета тепловой энергии и теплоносителя;

— Наличие и работоспособность автоматики регулирования, автоматики защиты.

— Отсутствие задолженности за поставленную тепловую энергию и теплоноситель

По ее словам, после начала отопительного сезона всех сотрудников управляющих организаций переводят в режим «полной готовности», с ежедневным осмотром и проверкой общедомовых инженерных систем.

С наступлением холодов управляющая компания принимает ряд мер, чтобы сохранить благоустройство во дворе и зеленые насаждения в порядке.

— Например, в ЖК «Чистое небо» на площади Солнца есть фонтан, который консервируется на зимний период. — рассказали в УК «Эрмитаж». — Соответственно, в других ЖК мы укрываем все малые архитектурные формы, чтобы снег и мороз не повредили их. Кроме того, мы собираем плоды с деревьев, чтобы они не опадали и не загрязняли территорию. В целом на территории ЖК растут растения именно для нашего климатического региона, поэтому какого-то исключительного ухода они не требуют.

Юлия Шамбасова рассказала, что когда температура установится в районе +10…14 °С, нужно скосить газон в последний раз, убрать опавшую листву, подкормить калием и фосфором. После этого поливать не стоит, так как вода уже хуже проникает в почву и трава может выпревать. Если снега нет, но температура опускается к нулю, декоративные растения укрывают.

— Можно присыпать землю вокруг кустов 10-сантиметровым слоем перегноя, коры или опилок — это защитит корни от морозов, — продолжила она. — Однолетние растения до заморозков необходимо удалить из земли, а у многолетних обрезать цветущие части и также подкормить, утеплить корневую систему. Газоны и очищенные от однолетних растений клумбы необходимо прочесать специальным оборудованием.

Что касается, например, детской площадки, то ее оборудование проверяют круглогодично, независимо от сезона.

— Однако перед наступлением зимы УК необходимо более тщательно проверить и смазать все подвижные детали детской площадки, проверить прочность всех конструкций и надежность их крепления, чтобы они не упали в ветреную погоду.

Вероника Сочилкина добавила, что все МАФы предназначены для круглогодичного использования, поэтому с ними ничего дополнительно делать не нужно.

— Зеленые насаждения, которые боятся низких температур, управляющая компания укрывает специальным материалом. В управляющих компаниях Группы «Эталон» есть дендрологи и арбористы, которые готовят растения к холодам и уже зимой составляют план восстановления благоустройства территории.

Эксперт подчеркнула, что именно в зимнее время особенно явно проявляется уровень ответственности и качество обслуживания управляющей компании. Но только совместная забота УК и жителей о доме и дворе позволяет достичь максимального уровня комфорта.