Что будет с ценами на жилье в 2025 году. Неутешительный прогноз «Фонтанки»

Дорожающие стройматериалы, нехватка рабочей силы и, главное, ключевая ставка, от которой зависит и стоимость проектного финансирования банками застройщиков, будут подогревать цену на недвижимость в 2025 году. В Петербурге эксперты предрекают подорожание жилья на 6-12% за год, в Ленобласти — до 5%.

Что повлияет на стоимость жилья

Среди факторов, которые будут влиять на ценообразование в сфере недвижимости в Петербурге и Ленобласти, прежде всего, стоит выделить ключевую ставку и количество новых объектов, которые застройщики будут выводить на рынок. «Если в ближайшее время высокие значения ключевой ставки сохранятся, это продолжит сдерживать спрос, в результате чего застройщики будут замедлять вывод новых проектов, а это в свою очередь приведет к дальнейшему сокращению объема предложения. При существующем тренде на снижение объема предложения, который наблюдается в Петербурге, цены, как минимум, сохранят свою стабильность», — поясняет директор консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в Холдинг Setl Group) Ольга Трошева.

«Цены и динамика их изменения напрямую коррелируют со стадией готовности проекта, с коммерческими расходами на его реализацию (сюда входит стоимость агентского вознаграждения, стоимость рекламы и др.). Непосредственное влияние также оказывают трудовые затраты, которые увеличиваются в связи с дефицитом специалистов. Но ключевым фактором остается стоимость банковского финансирования строительства, которая увеличивалась пропорционально ключевой ставке последние полтора года», — рассказал пресс-секретарь Группы «Эталон» Евгений Новиков.

В Группе «Эталон» наиболее сложно прогнозируемым важным фактором называют стоимость строительных материалов, в особенности — импортируемых из-за рубежа, что особенно актуально для проектов верхнего ценового сегмента.

Вице-президент по маркетингу и продукту Группы RBI Михаил Гущин в числе сложно прогнозируемых факторов называет макроэкономическую нестабильность, колебание курсов, общую ситуацию в экономике и уровень ключевой ставки ЦБ РФ. Эксперт сослался на ряд прогнозов, согласно которым показатель останется на уровне выше 20% в течение всего 2025 года.

«Нельзя заранее предвидеть и изменение госпрограмм поддержки ипотеки. Могут меняться различные условия, от процентной ставки и размера первого взноса до региона распространения (как это было с ИТ-ипотекой). Завершение одних льготных ипотечных программ и введение других также может оказать влияние на спрос и уровень цен, — объясняет Гущин. — С другой стороны, всегда есть некоторые „твердые“ факторы, в которых можно быть уверенным. По опыту прошлых десятилетий мы знаем, что на долгой дистанции, в масштабе 5-10 лет, недвижимость в Петербурге, Москве и других крупных мегаполисах всегда растет в цене — в среднем это 6-7% в год, хотя рост неравномерный: периоды стагнации сменяются периодами быстрого роста».

Как будет расти стоимость жилья

В Группе «Эталон» констатировали, что отсутствие достаточного лимита ипотечного кредитования не остановило рост цен в Петербурге: по итогам октября-ноября 2024 года цена реализации квартир на первичном рынке увеличилась на 4% к уровню 3 квартала — до 264 тысяч рублей за кв. метр, а рост к 1 кварталу — 11%.

«А вот Ленинградская область демонстрирует стагнацию цены спроса: на протяжении 2-4 кварталов 2024 года цена проданных квартир колеблется на уровне 152-153 тысяч рублей за кв. м.», — приводят данные в Группе «Эталон».

Вероятнее всего, отмечает застройщик, в 2025 году общий тренд в Петербурге будет сохраняться — рост на 3-4% в квартал, а в Ленобласти цена медленно, но начнет расти за счет роста готовности новых, запущенных в течение 2024 года объектов, минимальные стартовые цены на которые сдерживали общерыночную динамику в области в течение года. Застройщик прогнозирует, что стоимость жилья в городе может вырасти до 12%, в Ленобласти — до 5%.

«В первой половине 2025 года существенного роста цен на жилье мы не ожидаем, по проектам в Петербурге он составит не более 2%, по проектам в Ленобласти не более 1%. Динамика средних цен за весь 2025 год в Петербурге, вероятнее всего, останется на уровне 2024 года — примерно 6%», — рассказывает директор по продажам проекта Город-спутник «Южный» Марина Потепкина.

Перспектив для снижения цен не видит и Михаил Гущин. «Наоборот, более чем на треть (в 2024 году по отношению к 2023-му) снизился объем вывода новых проектов в продажу. Растет себестоимость строительства, как за счет инфляции и удорожания стройматериалов, так и за счет роста фонда оплаты труда. Меняется и структура предложения: сокращение объемов больше затрагивает низкий ценовой сегмент, и этот фактор также отражается на росте средней цены на рынке», — отмечает эксперт.

Потепкина, в свою очередь, добавляет, что среднюю стоимость квадратного метра также будут определять и условия предоставления застройщиками рассрочек. «Рассрочка сейчас является хорошей альтернативой ипотеке. Думаю, в следующем году, при сохранении высокой ключевой ставки, застройщики будут вынуждены использовать программы процентных рассрочек по проектам, а это неминуемо приведет к увеличению стоимости квадратного метра жилья. Однако уже который год покупателям важна не итоговая стоимость квартиры, а именно комфорт при оплате», — говорит она.

О том, что застройщикам придется использовать механизм рассрочки, говорит также гендиректор ELEMENT Виталий Коробов. По его мнению, сложнее всего придется проектам масс-маркета в Ленобласти, спрос в которых в последние годы определялся льготными ипотечными программами. «Часть спроса здесь, конечно, закроет семейная ипотека, однако областным девелоперам придется приложить максимум усилий, чтобы стимулировать покупательскую активность. Полагаю, мы увидим все новые программы рассрочек, а также акции в формате „отделка в подарок“, „паркинг в подарок“, „кухня в подарок“ и так далее», — сказал Коробов.

Он отмечает, что проекты в черте Петербурга, напротив, будут чувствовать себя уверенно. «Уже сейчас мы наблюдаем, как в отдельных сегментах спрос превышает предложение. Речь идет, в первую очередь, о проектах премиум-класса», — добавил эксперт.

Текущие цены на недвижимость не успевают за уровнем инфляции, что объясняется ростом цен в предыдущие годы. Однако выравнивание неизбежно произойдет. «Это означает, что в будущем цены скорее будут иметь тенденцию к увеличению. Это связано в том числе с повышением стоимости проектного финансирования на фоне высокой ключевой ставки и формированием отложенного спроса. Многие покупатели ожидают удобного момента для приобретения недвижимости, например, снижения ипотечных ставок. В итоге, когда это произойдет, начнется новый этап активного роста цен на жилье», — предупреждает Трошева.

Каким будет рынок вторичного жилья

Покупатели с «живыми деньгами» в существующих ипотечных условиях начнут предпочитать вторичный рынок первичному по ряду причин: возможность быстрого переезда, более низкая цена в большинстве случаев, экономия на отделке, что немаловажно в условиях текущей дороговизны ремонта в новостройке. «Все это будет способствовать уходу из экспозиции наиболее качественных лотов по средней-верхней границе цен, что приведет к техническому снижению общего уровня цен на вторичке», — прокомментировали в «Эталоне».

«Несмотря на то, что сейчас идет сближение цены между вторичным и первичным жильем, я бы не стал прогнозировать, что цены сравняются, как это было в 2022 году. Да, вторичное жилье имеет неоспоримые преимущества в виде готовой отделки, оно находится в обжитых районах с развитой инфраструктурой», — констатирует гендиректор строительной компании Сity Solutions Василий Тимофеев. При этом «вторичка» неизбежно уступает первичному по техническим характеристикам, поскольку технологии строительства, отделочные материалы и планировочные решения за последние годы резко ушли вперед, а интерьер в квартире рано или поздно изнашивается. Если между 2004 и 2014 годами изменения между «первичкой» и «вторичкой» были минимальными, то между 2014 и 2024 годами качество строительства стало расти.

«Это произошло из-за ужесточения конкуренции между застройщиками и усилившейся борьбой за покупателя. Современная „первичка“ предлагает энергоэффективные инженерные системы, продуманные планировки квартир и мест общего пользования, а также интеграцию цифровых технологий, которые существенно повышают ее ценность, — поясняет Тимофеев. — Поэтому, несмотря на очевидные преимущества вторичного жилья, оно не может конкурировать с первичным по качеству и современности».

«Первичка» будет дороже именно за счет своих улучшенных характеристик. Даже современный сегмент «эконом» в новостройках по своим характеристикам превосходит не только старый «эконом» («хрущевки» и «корабли»), но и даже средний ценовой сегмент более ранней постройки.

Объемы вводимого жилья сократятся

По данным Росстата, ввод многоквартирных домов застройщиками в Санкт-Петербурге за январь — ноябрь 2024 года уменьшился на 21% в сравнении с предыдущим годом, в Ленинградской области — на 27%. «Эталон» прогнозирует: в последующие годы торможение объемов ввода новых проектов продолжится, что поспособствует росту цен на фоне снижения предложения.

Марина Потепкина напомнила, что цена продажи — это всегда равновесие составляющих: предложения и спроса. «Высокие ставки по проектному финансированию, нестабильный рынок продаж, увеличение стоимости строительных материалов замедлили старты новых проектов в 2024 году и получение новых разрешений на строительство — вывод новинок сократился на 36%. Сейчас уже намечается дефицит новых проектов в массовом сегменте, особенно это касается проектов с невысоким чеком, квартир с отделкой и комфортной квартирографией. Однако результаты мы ощутим ближе ко второму полугодию 2025 года, когда начнет просыпаться отложенный спрос», — отметила эксперт.

Есть ли шанс, что жилье подешевеет

В целом эксперты склонны дать отрицательный ответ на этот вопрос: все факторы говорят только о дальнейшем удорожании квартир.

Однако в ряде случаев могут быть исключения. Правда, у них есть «но». «Снижение цен возможно для объектов с низким качеством, неудачной локацией или ошибками в проектировании. То есть все то, что не отвечает ожиданиям потребителей. Ликвидное жилье падать в цене не будет», — сказал Тимофеев.

Массовых «распродаж» на недвижимость в наступившем году не ждет и Виталий Коробов: «Застройщики вынуждены будут подстраиваться под сжимающийся спрос, сокращая объем предложения, что позволит им удерживать цены на текущем уровне — без существенных падений чека. Снижение цен возможно исключительно в точечном формате — в проектах на высокой степени готовности, где по тем или иным причинам будут оставаться последние (или же неликвидные) лоты».

Ставка ЦБ и ипотеки

В «Эталоне» пояснили, что рост или снижение ключевой ставки на величину 5% практически никак не повлияет на спрос.

Прогнозы по ипотечным ставкам пока делать рано, говорит Потепкина, так как сохранение ключевой ставки ЦБ на последнем заседании вполне логично: впереди новогодние каникулы и достаточно низкие по потребительской активности январь и февраль. «Ожидаем заседания в феврале 2025 года. При несущественных колебаниях ключевой ставки на 1 пункт в любую сторону динамика спроса останется на уровне второй половины 2024 года», — добавляет эксперт. Поддерживать покупателей, по мнению директора по продажам проекта Город-спутник «Южный», будут февральская индексация материнского капитала в совокупности с семейной ипотекой. Причем во втором полугодии новым стимулом может послужить даже небольшое снижение ключевой ставки, так как к тому моменту накопится волна отложенного спроса.

Ирина Корбат,
«Фонтанка.ру»