Жилье, нормативы и диспропорции развития территорий. Какие ошибки Москвы повторяет агломерация Петербурга

Петербург и Ленобласть как общая агломерация и ошибки делают общие: сплошняком застраиваются жильем, в том числе индивидуальным, следуют оторванным от жизни нормативам и не могут договориться по зелени. Москва это всё проходила, но на чужих ошибках, видимо, не учатся.

Агломерацию Петербурга регулярно обсуждают и корректируют и в Москве, и на местах. Решение о строительстве КАД-2 власти называли серьезной победой. Однако кроме успехов есть и проблемы. В Доме архитектора 14 января прошли V «Назаровские чтения», которые проводят СПб ГКУ «НИПЦ Генплана Санкт-Петербурга» и Петербургский союз архитекторов. Темой конференции стало территориально-пространственное планирование агломерации Петербурга и Ленобласти.

Проблему диспропорции развития территорий обрисовал вице-президент НИУ ВШЭ в Петербурге Александр Ходачек.

Он предложил заполнить таблицу, в которой будут показатели градообразующей базы, итоги выполнения Генплана Петербурга, план-факт, градостроительные нормативы, показатели стратегии социально-экономического развития (выполнение и плановые значения), городские госпрограммы (выполнение и планы), показатели нового Генплана и национальные проекты.

«И тогда будет понятно, где мы находимся. И вот это самая большая, наверное, проблема, что у нас всегда показатели расходятся и во внутренних документах, и в документах „внешних“ с точки зрения уже Российской Федерации. И увязать между собой основные показатели развития градообразующей базы всегда очень тяжело», — отметил Ходачек. Он привел в пример Москву, в которой заметно выросли показатели зеленых насаждений — за счет Троицкого леса, после того, как в границы города был включен Троицк.

Кроме того, Ходачек отметил и другую проблему, касающуюся концепции совместного градостроительного развития Петербурга и Ленобласти, которая является составной частью нового Генплана Петербурга: права органов местного самоуправления 47 региона несколько иные, чем у органов местного самоуправления Петербурга.

«В какой-то степени Ленобласть и Петербург повторяют ошибки 15-летней давности в Москве и Московской области, когда на административных границах росли 25-этажные дома, инфраструктуры практически не было», — рассказал Ходачек.

Он припомнил, как еще во времена Юрия Лужкова основным вопросом, который выносился на градостроительную комиссию, было получение разрешения дополнительных съездов на МКАД. И когда таких разрешений набралось очень много, МКАД встала. В итоге сначала оттуда убрали грузовое движение, потом стали строить второе кольцо, потом — третье. Эксперт констатировал, что в итоге в ряде городских поселений наблюдается аномальная дневная миграция.

По мнению вице-президента НИУ ВШЭ, строительство кольцевой дороги замкнуло как развитие Петербурга с точки зрения резервных территорий, так и в какой-то степени приблизило всю экономическую деятельность муниципальных образований Ленобласти к административным границам города и КАД. В итоге, если посмотреть на крупные инвестиционные проекты за последние 10 лет на территории Ленобласти, они будут как жемчужины окаймлять границу Петербурга.

«Мы получаем огромное скопление жилой недвижимости, которая не всегда удачно продается, с одной стороны, а с другой стороны, и городская администрация, и правительство Ленобласти — как марафонцы, которые никогда не доберутся до финиша, потому что они все время формируют объекты социальной сферы, инженерно-транспортной инфраструктуры», — отметил спикер.

Ходачек предположил, что в этом случае могла бы помочь геоинформационная система, в которой были бы слои с разрешенными пятнами под застройку, наличием инженерных коммуникаций, дорожной инфраструктуры, отражался бы недостаток объектов социальной сферы, объектов образования, физкультуры и т. д. «И посмотрим, где у нас штриховка превращается в черные пятна. И на самом деле это как раз элемент баланса территории. Такие же проблемы существуют на границах административных районов города и области», — пояснил он.

Спикер привел исследование, согласно которому на территории Красногвардейского, Невского и частично Калининского района за последние три года количество правонарушений выросло на 9-13% (по данным МВД).

«Что происходит? Недостаток объектов социальной сферы у соседей двигает население на территорию административных районов города. Но поскольку там население неоднородное, там как раз и происходят конфликты на бытовой почве и так далее. Это достаточно хорошо видно из сводок новостей», — резюмировал выступающий.

Участники конференции отметили, что на приграничных территориях строят в Петербурге жилые массивы с высотной застройкой большой плотности, не обеспеченные соответствующими рабочими местами.

Прозвучало мнение, что границы агломерации некорректно устанавливать по административным границам, а исходить надо из схем территориального планирования. При этом для того, чтобы агломерация была успешной, нет необходимости объединять два региона в один, однако нужно создать отдельный институт, который бы занимался территориальным планированием.

Как может застопориться работа регионов по агломерации, один из участников озвучил на примере схемы «зеленого пояса» — природно-пространственного каркаса. Петербург в течение двух лет не может согласовать свою схему. За это время концепция потеряла свою актуальность, так как в Ленобласти некоторые территории, которые должны были войти в состав каркаса, были в том числе сданы в аренду.

О проблеме неправильного расчета нормативов обеспеченности соцобъектами высказался член Градостроительного совета Ленобласти Павел Спирин, проиллюстрировав ее ситуацией с детскими садами. В Ленобласти норматив составляет 60 мест на тысячу человек населения, тогда как уровень обеспеченности жильем в регионе — 30 кв. м на человека (в Петербурге — 28 «квадратов»).

«Я взял самых наших крупных застройщиков, проанализировал, что они в основном строят от 70% до 85% квартир либо однокомнатных, либо двухкомнатных. Соотнести с коэффициентом семейственности — в конечном итоге обеспеченность реальная где-то 20-22 метра, именно на периферии. То есть получается недостаток детских садов ровно в два раза, то же самое и со школами», — резюмировал эксперт.

На конференции отметили и ситуацию с обеспеченностью объектами социальной сферы: в начале 2025 года власти города объявили о ликвидации дефицита соцобъектов. Однако ситуация в разных кварталах и микрорайонах может не дотягивать до норматива.

В контексте вопросов дневной миграции участники коснулись и вопроса развития города-спутника Южный, где запланировано проживание более 130 тысяч жителей и создание 40 тысяч рабочих мест, вследствие чего встал вопрос, как туда будут попадать жители других районов: строительство метро до Южного получилось бы «золотым» по стоимости, а расширить Киевское шоссе невозможно.

Впрочем, саму идею развития городов-спутников участники поддержали. Член Градостроительного совета Петербурга, архитектор Михаил Кондиайн предложил сформировать главные идеологические позиции, в числе которых будет и развитие таких городов.

«Мы оказались в такой ситуации, где становится постепенно понятно, что самые крупные мегаполисы — это далеко не лучшая форма градостроительного развития. Это очень уязвимые — с самых разных точек зрения и угроз — образования», — отметил он.

Архитектор констатировал, что в рамках агломерации существующее ядро можно улучшать качественно и структурно, прореживая и насыщая элементами комфорта. И развивать города-спутники и входящие в агломерацию населённые пункты, создавая множественные связи не только центростремительные, но и между такими городами, чтобы каждый из этих центров становился самодостаточным — со своими рабочими местами, зонами отдыха, спорта и так далее, чтобы жителям не нужно было ежедневно ездить в мегаполис. Жизнь в малонаселенном городе будет более комфортной, а близость мегаполиса в этом случае станет только преимуществом.

Главный специалист Центрального научно-исследовательского и проектного института по градостроительству Минстроя Александр Халилеев рассказал о проблеме, которая складывается с индивидуальным жилищным строительством (ИЖС).

От безысходности, вызванной снижением покупательной способности и ростом ставок по ипотеке, люди стали чаще предпочитать покупке жилья в многоквартирных домах индивидуальное пригородное строительство. Однако ИЖС по сути строятся как хутора, так как такая градостроительная активность в большинстве случаев не получает господдержки в виде создания транспортной, инженерной, социальной и промышленной инфраструктуры.

В итоге такие кластеры «самостроев» не позволяют использовать их для полноценного проживания семей, так как детей негде учить, стариков негде лечить, а родителям негде работать. У Ленобласти нет достаточных ресурсов, а Петербург может тратить бюджет на строительство инфраструктуры только в границах города.

Для понимания масштаба проблемы: в Ленобласти в 2024 году ввели в эксплуатацию более 4 млн кв. м жилья, из которых, по данным Росреестра, 2,7 млн — это ИЖС.

Научный руководитель и основатель «Центра урбанистики и градостроительства СПбГУ» Евгений Бондарчук представил концепцию проекта «Морская столица», который предполагает кратное увеличение производственного потенциала и освобождение места под новые общественные пространства.

Он заметил, что исторический центр Петербурга не имеет выхода на ватерфронт — в акваторию Финского залива, поэтому любые, даже небольшие локации типа «Севкабель Порта» или элитного жилья на Петровском или Крестовском островах, инвестиционно чрезвычайно привлекательны.

Евгений Бондарчук объяснил, что идеи выхода города к морю обсуждаются давно, однако в настоящее время появились три фактора, которые позволяют сделать их реальностью. Первый: Петербург больше не является воротами в Европу, и по мнению выступающего, такое положение дел будет сохраняться долго.

«Поэтому функция, что порт — наше всё, это наши ворота в Европу, она сейчас не так актуальна», — сказал Бондарчук. Он отметил, что, кроме этого, есть современные порты Ленинградской области, куда можно привозить грузы любой категории.

На территориях, о которых идет речь, располагаются не только первый и второй районы порта, но и Балтийский завод, «Адмиралтейские верфи» и «Северная верфь». В рамках концепции предлагается постепенно вывести портовые мощности отсюда за пределы города, а судостроительные — сосредоточить на территории Кировского завода и «Северной верфи».

«То есть мы сохраняем производственный потенциал, но увеличиваем его кратно качественно», — добавил Бондарчук. Он заметил, что портовые площадки уже готовы для судостроения: там есть причалы и нужные глубины. «За счёт того, что первый и второй районы порта (на Гутуевском острове. — Прим. ред.), Балтийский завод и „Адмиралтейские верфи“ постепенно перебазируются, у нас появляется возможность консолидировать и освободить самую дорогую землю. А это даёт возможность создать массу новых общественных пространств», — пояснил спикер.

Что об этой идее думают владельцы портовых мощностей на этой территории, на конференции не обсуждали. Как и то, что в таком случае делать с очистными сооружениями на острове Белый, которые не только визуально закрывают вид на море из первого и второго районов порта, но и периодически неприятно пахнут. Ничего не было сказано и про будущее Канонерского судоремонтного завода, а также о причалах, которые входят в его границы и сейчас активно используются для обработки грузов.

Тем не менее представленная концепция в теории частично увязывается с желаниями петербургской администрации: ранее «Ведомости» писали, что Смольный предложил ОСК модернизировать пять верфей (Балтзавод, «Адмиралтейские верфи», «Северную верфь», Кронштадтский морской завод и СНСЗ), чтобы запустить производство гражданских судов.