Плановое снижение: сколько жилья построили в Петербурге и Ленобласти за прошлый год

В Петербурге за 2024 год ввели на миллион квадратов жилья меньше, чем в прошлом году, но показатели, заданные Минстроем, город выполнил. В Ленобласти показатели остались почти на уровне прошлого года, но превалирует там ИЖС. Сданные дома начали строить примерно 2,5 года назад, и с начала продаж квартиры в этих комплексах стали дороже — у кого-то на 30%, а у кого-то и более чем в два раза. Строители ожидают, что в будущем в Петербурге будет сдаваться меньше жилья — если не в этом, то в последующие годы точно.

За прошлый год в Петербурге было введено в эксплуатацию 2,66 млн кв. м жилья, из которых 2,5 млн кв. м — это многоквартирные дома, рассказал председатель городского комитета по строительству Игорь Креславский. Это 986 жилых домов (153 многоквартирных и 833 индивидуальных жилых дома) в общей сложности на 56 тысяч квартир. «Плановые показатели Минстрой Петербург исполнил на 100,6%», — отметил Креславский. В 2025 году, по плану, должно быть также введено 2,6 млн кв. м жилья.

Если рассматривать агломерацию в целом, то еще чуть больше 4 млн кв. м сдано в Ленинградской области, правда, более 60% из них приходится на ИЖС, а значит, на многоквартирные дома остается около 1,3 млн кв. м.

Если сравнить с 2023 годом, то ввод жилья в Петербурге снизился почти на 1 млн кв. м — с 3,5 млн до 2,6 млн, а в Ленобласти остался практически на прежнем уровне.

«Если основываться на помесячной динамике 2024 года, ввод за декабрь в целом по агломерации составит не более 500 тыс. кв. м, — комментирует Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований „Главстрой Санкт-Петербург“. — Таким образом, совокупный объем ввода жилья в Санкт-Петербурге по итогам прошлого года показывает снижение к 2023 году. В Ленобласти по результатам января — декабря 2024-го мы видим сохранение уровня ввода 2023 года».

«Плановый показатель по вводу жилья в Петербурге на 2024 и 2025 годы — по 2,6 млн кв. м жилья в год, — отметила Ольга Трошева, директор Консалтингового центра „Петербургская Недвижимость“. — Так что плановый показатель за 2024 год выполнен, также ожидается выполнение показателя и в 2025 году».

Как отметили в ГК «Лидер Групп», в целом по рынку результаты оказались гораздо позитивнее ранее звучавших прогнозов экспертов. Но необходимо учитывать, что реализация введенных в 2024 году проектов началась как минимум 1,5–2 года назад, а это значит, что показатели ввода не отражают ситуацию на данный момент.

По данным Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ.РФ), из застройщиков больше всего жилья сдал холдинг Setl Group. В компании прокомментировали, что всего за 2024 год Setl Group ввел в эксплуатацию 511,6 тыс. кв. м жилой площади. «При этом общая площадь недвижимости, которую холдинг сдал за прошедший год, превысила 1,13 млн кв. м, продаваемая площадь жилья и коммерческих помещений во всех регионах присутствия — 547 тыс. кв. м», — сообщили в пресс-службе холдинга. Всего Setl Group завершил строительство жилья в пяти проектах, сдал шесть очередей в ЖК, которые еще продолжают строиться, и один корпус в ЖК бизнес-класса Lake City в курортном Светлогорске Калининградской области.

На втором месте петербургского рейтинга — «Группа ЛСР», с показателем 423 тыс. кв. м.

Третью строчку заняла компания GloraX. «Мы завершили год рекордным объемом введенной в эксплуатацию недвижимости с показателем 290 тыс. кв. м, — отметил Алексей Пятненков, вице-президент блока управления проектами GloraX, — таким образом девелопер вошел в топ-3 застройщиков Санкт-Петербурга по объему ввода».

За 2024 год холдинг «РСТИ» ввел в эксплуатацию семь жилых объектов общей площадью порядка 231,4 тыс. кв. м, говорит Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ», в результате оказавшись на четвертой строчке рейтинга по вводу жилья в городе.

«В 2024 году мы ввели в эксплуатацию 370 тыс. кв. м жилья в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, — рассказала Наталья Кукушкина, начальник отдела продукта и аналитики „Группы ЦДС“. — Новые дома были сданы в Парголово, Новосаратовке и Буграх. Также мы завершили строительство четырех детских садов и одной школы. В текущем году мы продолжаем работу еще над десятком социальных объектов, включая школы, детские сады и поликлиники». Сейчас «Группа ЦДС» занимает второе место по объему сданного жилья в Ленобласти и девятое — по Санкт-Петербургу.

Наталья Кукушкина добавила, что в 2023 году объем ввода был на 50% больше в связи с более высокими темпами вывода новых объектов в продажу в предыдущие годы — сейчас же на рынке наблюдается общий тренд на сокращение спроса и, как следствие, объемов строительства.

«В этом году „Группа Аквилон“ побила свой прошлогодний рекорд по объему введенного в эксплуатацию жилья у нас в регионе — 222,5 тыс. кв. м жилья против 185,5 тыс. кв. м, введенных в 2023 году», — рассказал Алексей Бушуев, коммерческий директор «Группы Аквилон» в Москве, Санкт-Петербурге и ЛО. Эти метры почти пополам распределились между Петербургом и Ленобластью.

«В 2024 году группа компаний „КВС“ ввела в эксплуатацию 193 тыс. кв. м. жилья в Пушкинском, Петродворцовом районах Петербурга и Всеволожском районе Ленинградской области», — рассказала Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости «КВС».

ГК «Лидер Групп» ввела в эксплуатацию 93,4 тыс. кв. м жилья. «После активного в плане ввода 2023 года, в котором разрешение на ввод получили сразу пять жилых комплексов на территории Санкт-Петербурга и ЛО, в 2024 году мы сосредоточились на реализации новых проектов — это шесть крупных ЖК, выведенных в продажу на территории Санкт-Петербурга в конце 2023-го — начале 2024 года», — отметили в компании.

«Группа „Эталон“» в 2024 году ввела в Петербурге более 38 тыс. кв. м в трех жилых комплексах, рассказали в компании — это на 59% ниже показателей 2023 года, когда было введено порядка 93 тыс. кв. м жилья, но 70% введенного тогда объема пришлось на завершающий этап крупнейшего в центральной части города проекта — квартала «Галактика». Всего же «Группа „Эталон“» ввела в 2024 году 119 тыс. кв. м в пяти регионах присутствия.

ГК «Ленстройтрест» не вводила жилье в 2024 году. «В 2023 году мы ввели в эксплуатацию 120 тыс. кв. м — примерно вдвое больше того объема, который мы сдавали в каждый из трех предыдущих годов, кроме того, в том же году мы построили детский сад в Янино и школу в Гатчине, — объясняет Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК „Ленстройтрест“, — поэтому мы изначально не планировали на 2024-й сдачу каких бы то ни было объектов, кроме многоуровневого паркинга в составе квартала „Янила“ (который в августе получил разрешение на ввод). В 2024-м мы сосредоточились на активной стадии строительства, так как основные вводы у нас планируются как раз на 2025 год».

В Петербурге, по данным городского комитета по строительству, больше всего жилья сдали в Выборгском районе — почти 430 тыс. кв. м. Из них более 114 тыс. кв. м — это 18-я очередь жилого комплекса «Северная долина» от компании «Главстрой Санкт-Петербург».

Также здесь введен ЖК «Панорама парк Сосновка» от Setl Group. Еще в марте 2024 года компания «Отделстрой» ввела в эксплуатацию вторую очередь ЖК «Новый Лесснер», расположенного в 250 метрах от набережной Невы.

На втором месте Приморский район, уступивший свое лидерство: здесь в 2024 году было сдано 305 тыс. кв. м в эксплуатацию, тогда как в 2023 году — 768 тыс. кв. м. Так, «Группа „Эталон“» завершила строительство двух жилых комплексов в разных частях района: дом бизнес-класса DOMINO Premium у станции метро «Черная речка», в 10 минутах ходьбы от Невы и Каменного острова, и последний корпус в составе ЖК «Новоорловский» на Суздальском шоссе. Холдинг «РСТИ» сдал в эксплуатацию первую и вторую очереди жилого комплекса «Тайм Сквер».

На третьем месте — Московский район, где введено около 288 тыс. кв. м жилья. Среди них — ЖК «Зеленый квартал» и три очереди ЖК «Парадный ансамбль» от Setl Group, а также две очереди жилого комплекса Cube от холдинга «РСТИ». Также в 2024 году здесь были введены в эксплуатацию два крупных жилых комплекса ГК «Лидер Групп»: «Дефанс Бизнес» и «Дефанс Премиум» (первый этап), суммарная площадь объектов составила 94,4 тыс. кв. м.

Невский и Красногвардейский районы, входившие в топ-3 2023 года, по итогам прошлого года вообще не попали в тройку лидеров с показателями 202 и 136,5 тыс. кв. м соответственно. В 2024 году их опередили еще и Московский (288 тыс. кв. м), Пушкинский (217 тыс. кв. м), Красносельский (248 тыс. кв. м) и даже Василеостровский (263 тыс. кв. м). Красногвардейский отстает также от Петроградского (146 тыс. кв. м).

Если смотреть по объектам, то в Красногвардейском районе компания GloraX ввела в эксплуатацию мультиформатный проект «GloraX Заневский», включающий жилую недвижимость бизнес-класса и апарт-комплекс.

В Невском районе Setl Group достроил ЖК Astra Marine на проспекте Обуховской обороны и досрочно сдал третью очередь ЖК Pulse Premier на Октябрьской набережной.

На Васильевском острове завершен масштабный проект, формирующий морской фасад Северной столицы: «Glorax Premium Василеостровский». Также на острове сдан в эксплуатацию ЖК Amber Club от Setl Group. На намыве «Группа Аквилон» построила первую очередь «Аквилон ZALIVE», общая площадь сданных домов — 118,7 тыс. кв. м.

На юге города введены в Пушкинском районе две очереди проекта Univer City от Setl Group.

А в Красносельском районе холдинг завершил строительство ЖК «Солнечный город. Резиденции». В Петродворцовом — завершена досрочно первая очередь ЖК «Дворцовый фасад» в Стрельне.

В Калининском районе всего введено 116 тыс. кв. м. Здесь холдинг «РСТИ» построил второй и третий корпус ЖК «БелАрт», а также первый этап ЖК Master Place, «Группа „Эталон“» недалеко от станции метро «Выборгская» завершила строительство дома комфорт-класса Ilona.

В центре города в Адмиралтейском районе был введен проект бизнес-класса «Glorax Балтийская».

Также остается популярным Всеволожский район Ленобласти. Например, в Кудрово ввела в эксплуатацию первую и вторую очереди проекта «Аквилон Stories» «Группа Аквилон».

В четырех районах города не было завершено ни одной стройки: это Центральный, Фрунзенский, Кировский и Кронштадтский.

Сейчас застройщики стремятся оперативно сдавать дома, так как от этого зависит в том числе раскрытие счетов эскроу.

«Все наши объекты вводятся в эксплуатацию раньше срока, указанного в проектной декларации, как правило, опережение составляет 6–9 месяцев, — рассказала Наталья Кукушкина, — это позволяет собственникам также на несколько месяцев раньше получить ключи от своих квартир».

На год раньше сдала свои объекты и ГК «Лидер Групп»: по документам срок ввода был обозначен IV кварталом 2025 года.

Анжелика Альшаева дополнила, что при строительстве по монолитной технологии у ГК «КВС» весь цикл — от котлована до сдачи дома — занимает около 2,5 года. Иногда сроки ввода компания также опережает.

Также о 2,5 года строительства говорит и Екатерина Немченко применительно к объектам «РСТИ», отмечая, что первый этап ЖК Master Place был введен на полгода раньше заявленного срока.

«На строительство проектов, введенных в 2024 году, ушло от двух до трех лет, — рассказал Алексей Бушуев. — Ключи от квартир жители получили на несколько месяцев раньше срока, а в случае недавно введенного „Аквилон Stories 2“ — дом построен на целых полгода раньше».

В уже построенных домах еще есть свободные квартиры, доступные для приобретения, — их доля разнится в зависимости от компании. Например, у ГК «Лидер Групп» в ЖК «Дефанс Премиум» (сданный и несданный второй этап) распродано более 70%, а в ЖК «Дефанс Бизнес» — распродано более 95%. У «Группы „Эталон“» в проектах, введенных в 2024 году, общая доля нераспроданного жилья составляет около 20%. «При этом если смотреть более точечно на отдельно взятые проекты, то в ЖК Ilona в продаже не осталось ни одной квартиры, что говорит о востребованности проекта и правильно выбранной стратегии его реализации», — говорят в компании.

«ГК „КВС“ всегда придерживается одной модели: сколько построено, столько и продано, — комментирует Анжелика Альшаева. — Например, если сейчас мы возвели объект на 30%, то и продать его нужно на 30%. К моменту ввода объекта в эксплуатацию товарных остатков быть не должно, максимум — 2–3% нераспроданного жилья».

«Согласно плану продаж, к моменту ввода в эксплуатацию в наших объектах реализовано порядка 50–60% жилья, — рассказала Наталья Кукушкина. — Это оставляет покупателям хороший выбор готового жилья в разных районах города, а нам как застройщику позволяет при необходимости применять гибкую ценовую политику при реализации оставшихся квартир.

В проекте «Новый Лесснер» осталось на данный момент в продаже 7% готовых квартир. «В основном это видовые квартиры, которые мы придерживали на этапе строительства, — рассказывает Николай Гражданкин, начальник отдела продаж „Отделстроя“, — среди них есть 1-, 2-, 3-комнатные варианты».

В почти готовых домах «Янилы» у ГК «Ленстройтрест» реализовано в среднем порядка 70% лотов (от 42 до 75% в зависимости от корпуса), в «Окле» — 75%, а в «IQ Гатчина» — 53%. «Мы считаем это хорошим показателем, учитывая, что ранее действовали программы льготной ипотеки, а сейчас осталась только семейная», — говорит Ян Фельдман.

«Остатки непроданных квартир в готовых объектах зависят от размера каждого объекта и лежат в пределах 10% от общего объема, — комментирует Екатерина Немченко. — Например, в сданной очереди ЖК Master Place в продаже осталось всего четыре квартиры, а в ЖК „БелАрт“, который рассчитан на 1793 квартиры, в продаже есть 80 готовых квартир, что составляет 4,5% от общего объема».

Правда, стоимость готовых квартир отличается от той, что была на старте. Например, у «Отделстроя» на момент старта продаж в сентябре 2021 года средняя стоимость квадратного метра составляла 200 тыс. рублей. Сейчас же, по словам Николая Гражданкина, она составляет 300 тыс. рублей за кв. м. У ГК «Лидер Групп» минимальная стоимость на старте составляла от 3,1 млн рублей, сейчас от 8,4 млн рублей (квартиры-студии в ЖК «Дефанс Бизнес»). Жилье, которое Setl Group вводил в 2024 году, в среднем подорожало на 22%.

«Старт продаж по введенным в 2024 году проектам пришелся на 2022 год, миновав динамичный период роста цен в период пандемии, — прокомментировали в „Группе «Эталон»“. — За период строительства рост базовых цен составил порядка 15–20%, в зависимости от проекта».

«За время строительства стоимость квартир в наших объектах увеличилась в пределах среднего уровня инфляции — примерно на 30% за два года», — отметила Наталья Кукушкина.

По словам Анжелики Альшаевой, обозначить точные проценты увеличения стоимости квадратного метра с момента старта продаж до ввода сложно, так как здесь важно учитывать и сам проект, и ситуацию на рынке, и множество других факторов. В среднем же цена вырастает на 15–20%.

«Цены в объектах менялись в соответствии с финансовой моделью проектов и с рыночными условиями, — отметила Екатерина Немченко. — Например, в ЖК Cube средняя стоимость квадратного метра на старте продаж в октябре 2021 года была 193,7 тыс. рублей, а к вводу объекта стала 250,4 тыс. рублей. Таким образом, рост цен в объекте составил почти 30%».

В Петербурге в 2025 году должно быть введено 2,6 млн кв. м жилья. Вице-губернатор Николай Линченко на итоговой пресс-конференции строительного блока Смольного отметил, что план будет выполнен — об этом говорит и объем выданной разрешительной документации, и то, что в стадии строительства находится 8 млн кв. м жилья.

При этом застройщики говорят, что объем ввода жилья будет постепенно сокращаться — пусть и не в 2025-м, но в следующих годах точно.

«Динамика, которую мы наблюдали в 2024 году, позволяет предположить, что при соблюдении заявленных застройщиками сроков ввода в 2025 году ожидается снижение объемов ввода в Санкт-Петербургской агломерации, — говорит Дмитрий Ефремов. — Но при этом в Санкт-Петербурге, вполне вероятно, продолжится снижение, а в Ленобласти — рост».

«Как мы видим, объемы строительства в Петербурге с 2020 года сократились практически вдвое, объем выдачи новых разрешений на строительство тоже сократился, — комментирует Николай Гражданкин. — Думаю, что 2025 год по итогам ввода жилья еще будет на уровне 2024 года, а в последующие годы пойдет резкий спад и усилится дисбаланс спроса и предложения. Особенно если будет снижаться ключевая ставка и клиенты снова активно будут брать ипотеку».

«Петербург выполнил план по вводу жилья в эксплуатацию, достиг в 2024 году всех целевых показателей, но уже начиная с 2025 года объем ввода жилья будет сокращаться, что очевидно исходя из выданных разрешений на строительство и количества строек, которые находятся на различных этапах реализации, — соглашается Екатерина Немченко. — На объем ввода в последующих периодах, помимо этого фактора, начиная с 2026 года также может оказать влияние решение застройщиков притормозить темпы и объемы строительства исходя из общей ситуации на рынке».

«В условиях экономической неопределенности очевидно, что девелоперы будут более взвешенно и осторожно подходить к выводу в продажу новых проектов, поэтому при сохранении текущей макроэкономической ситуации в перспективе ближайших лет будет наблюдаться некоторое постепенное снижение объемов ввода», — подтвердили в ГК «Лидер Групп».

В «Группе „Эталон“» считают, что в перспективе торможение объемов ввода новых проектов продолжится, но в наименьшей степени это коснется 2025 года, так как в этот период будут введены проекты, стартовавшие 2–3 года назад. «В текущих условиях высокой ключевой ставки и ограничений по субсидированию ипотечных программ объемы вывода новых проектов, вероятнее всего, будут сокращаться, что критически отразится на показателях ввода через 3–3,5 года», — пояснили эксперты.

«В последние несколько лет общий объем строительства в Санкт-Петербурге сокращается, это длинный тренд, который не будет переломлен в ближайшее время, — считает Наталья Кукушкина. — В текущем году „Группа ЦДС“ планирует ввести в эксплуатацию около 300 тыс. кв. м жилья. Вывод на рынок новых объектов будет зависеть от динамики спроса. У нас полностью готовы к старту продаж несколько новых объектов. Мы будем внимательно следить за рынком и в случае появления спроса, способного поглотить новые объемы, готовы оперативно открыть продажи».

Ян Фельдман добавил, что в нынешнем году сдавались объекты, которые были заложены в 2022 году, когда геополитическая обстановка уже начала обостряться, и уже тогда часть девелоперов приняла решение отложить часть проектов до лучших времен. «Вполне вероятно, что в 2025-м объемы ввода еще больше снизятся: предложение в Петербурге и области сжимается уже давно. К тому же в городе разрешения на строительство уже не первый год выдаются с замедлением, особенно когда речь идет о проектах редевелопмента», — резюмировал он.