«Ипотечное зачатие». Власти обсуждают кредиты на квартиры под 6% за обещание родить за два года

Строительный и финансовый блоки в правительстве России обсудят возможность выдачи льготной ипотеки для тех, у кого пока нет детей. В обмен на обязательство родить им могут давать кредиты под 6%.

Кризис на рынке жилья и задача по росту рождаемости заставляют чиновников и строителей придумывать новые меры стимулирования. Главное препятствие — резко подорожавшая ипотека, которая де-факто сейчас доступна лишь избранным, в том числе родителям новорожденных.

На очередном заседании под председательством вице-премьера Марата Хуснуллина представители строительной отрасли высказали идею о такой новой мере поддержки — льготная ипотека для тех, кто еще только собирается родить в течение двух лет, рассказали «Фонтанке» 24 января участники этой встречи.

Идея пока «сырая», признают собеседники «Фонтанки», но в общих чертах она видится так. Бездетный заемщик получает ипотеку по той же схеме, что и родители новорожденных детей. То есть формально — под рыночный процент (допустим, 22,5%), но в реальности выплачивает лишь 6%. Выпадающую прибыль банку компенсирует государство.

В случае с новой схемой, если в течение двух лет заемщик показывает документ, что он стал родителем, ему, как и всем льготникам с детьми, просто оставляют ставку 6%. Если не получается — пересчитывают ставку на актуальную к тому времени.

«Преимущество в том, что через два года Центробанк ожидает заметного снижения ставки, и даже если родить ребенка не получится, коммерческие проценты по ипотеке будут заметно ниже, чем нынешние 22-24%», — объясняет Алексей Белоусов, генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб». В этом есть резон: Центробанк РФ прогнозирует снижение ключевой ставки в 2027 году в среднем до 7,5-8,5% против сегодняшних 21%.

Таким образом, предлагаемая к обсуждению схема позволит заемщикам пройти период высоких ставок при поддержке государства, выплачивая первые, самые большие платежи по процентам по сниженной ставке. А через два года просто получить рыночную ставку, как будто ничего и не было.

Таким ходом чиновники рассчитывают убить сразу двух зайцев — и поддержать падающие продажи строителей, и подкрепить рождаемость, которая сейчас в стране крайне низка.

По словам Алексея Белоусова, прозвучавшая идея теперь будет обсуждаться между строительным и финансовым блоками в правительстве, прежде чем получит окончательные очертания. Ведь вопросов к такой идее много.

Например, не воспримет ли ФНС полученную такими заемщиками выгоду как доход и не потребует ли уплатить НДФЛ. А ведь он в таком случае будет исчисляться миллионами рублей.

Еще вопрос со звездочкой: если по истечении двух лет ребенок не родится, а окажется, что заемщик все это время был бесплодным, — можно ли его будет рассматривать как кредитного мошенника? То же — с теми парами, что будут пользоваться противозачаточными средствами, и правоохранительные органы это каким-то образом докажут? Да или просто проболтаются, что никого и не собирались рожать, а просто хотели сэкономить на платежах?

Будет ли засчитан как результативный случай, если пара прибегнет к ЭКО, но по истечении двух лет все еще будет проходить очередной цикл процедуры, формально еще не забеременев?

Считается ли усыновление ребенка? А прием под опеку? А если ребенок родится мертвым? Или погибнет вскоре после рождения, дадут ли дополнительное время родить нового?

Иными словами, вопросов к новой идее очень много, но общий посыл понятен: государство все еще хочет повысить рождаемость, а строители все еще хотят не останавливать стройки. На выполнение обоих этих желаний в бюджете есть деньги, но как их освоить так, чтобы это не стало предметом для многочисленных махинаций?

Поддержка строительной отрасли — одна из приоритетных задач российских властей. Главный стимул не бросать строителей на произвол судьбы и не предлагать им выпутываться из кризиса самим заключается в том, что эта отрасль системообразующая. То есть от нее зависят не только строители, но и производители стройматериалов, товаров для дома, мебели, отделочных материалов и многие другие, что в совокупности означает: начнет рушиться стройка, за ней пойдут падать тысячи предприятий по всей стране, в которых, без преувеличения, работают миллионы людей.

Главный удар по индустрии жилья в прошлом году нанес как раз Центробанк, последовательно добивавшийся отмены льготных ипотечных ставок и при этом повышающий ключевую ставку. И если в начале года на ипотеку приходилось до 85-90% покупок квартир, к декабрю эта цифра опустилась уже ниже 50%, а ипотека стала доступна лишь довольно узкому кругу покупателей. Коммерческие же ставки по жилищным кредитам стали откровенно заградительными.

Все это привело к тому, что, например, в Петербурге в 2024 году было сдано на миллион квадратных метров жилья меньше, чем годом ранее. При этом вторая проблема — резкий рост себестоимости, который в том же ЦБ в том числе, как и всю инфляцию в стране, объясняют превышением спроса над предложением. В некоторых сданных в прошлом году домах квартиры с начала продаж 2-2,5 года назад подорожали на 30%, а то и вдвое. При этом снижать цены строители не могут в силу особенностей утвержденной властями единственно возможной схемы финансирования жилого строительства — эскроу-счетов. По сути, банки, обслуживающие эти счета, не могут согласовать снижение цен, а значит, выручки, потому что это нарушит утвержденную схему финансирования. Получается замкнутый круг. Именно поэтому, чтобы не останавливать стройплощадки и не замораживать девелоперские проекты, власти и пытаются стимулировать отрасль.

Ситуация с демографией в России также требует серьезных мер со стороны государства. Страна приближается к «демографическому дну», и в ближайшие годы естественные процессы будут приводить лишь к дальнейшему падению численности населения. Перелом этого тренда ожидается лишь на горизонте десятилетия.

Особенно заметен этот негативный процесс среди молодежи до 30 лет. Именно на них сейчас пытается воздействовать государство, например, предлагая студенткам повышенные выплаты за рождение ребенка.

Вместе с тем, признавая верное направление общей мысли, демографы высказывают сомнения в большой эффективности такого шага.

«Само слово „ипотека“ уже звучит для наших соотечественников как что-то отрицательное, как какая-то кабала, и отталкивает очень многих. Можно посмотреть на пример Дальнего Востока, где действует сразу несколько льготных программ ипотеки, но к особому всплеску рождаемости это там не приводит. Кроме того, большинство потенциальных участников такой программы уже и так закредитованы и не смогут получить одобрения на ипотеку даже на таких льготных условиях, — сетует демограф Алексей Ракша. — Какой-то небольшой эффект такая программа действительно может дать, но лишь в ограниченном объеме, который не повлияет на общее положение с рождаемостью в стране. В значительно большей степени на принятие решения о рождении ребенка повлияла бы инициатива по беспроцентной рассрочке или действительно крупной субсидии минимум в 1-2 млн рублей. Деньги на это у государства есть, и из этой схемы были бы исключены банки».