Не пустое место. Застройщики купили участки, чтобы построить еще 6 млн кв. м жилья

В прошлом году девелоперы купили 854 га земли в Петербурге и Ленинградской области под строительство жилья и апартаментов, потратив на них почти 70 млрд рублей, подсчитали эксперты NF Group. Всего на них можно построить почти 6 млн кв. м жилья. Особенный интерес проявили к земле в агломерации игроки из других регионов, но и местные застройщики не прекращают поиски новых участков, несмотря на непростую ситуацию на рынке.

По данным NF Group, крупнейшей по стоимости стала сделка по приобретению 9,8 га на намыве Васильевского острова компанией Element Development у «Группы ЛСР» — она оценивается в 17–19 млрд рублей. А самый большой участок — 258 га — приобрел краснодарский девелопер Dogma на границе Петербурга и Ленобласти, это площадка бывшего совхоза «Цветы».

Среди крупных сделок можно выделить также приобретение двух земельных участков в Ленобласти компанией Glorax. Как рассказал президент Glorax Дмитрий Кашинский, в апреле 2024-го было приобретено 46,5 га в населенном пункте Куттузи — здесь планируется реализовать масштабный проект общей площадью 451 тыс. кв. м.

— Также в минувшем году мы приобрели участок площадью 174 га под реализацию проекта, который стал самым масштабным в нашем текущем проекте, — добавил Дмитрий Кашинский. — На новой площадке, расположенной в деревне Михайловка Ломоносовского района Ленобласти, планируется построить более 1,4 млн кв. м недвижимости.

Активно расширяла земельный банк Группа Аквилон.

— В прошлом году мы приобрели четыре земельных участка в городской черте и один проект из четырех очередей в Ленобласти, — комментирует Алексей Бушуев, коммерческий директор Группы Аквилон в Москве, Санкт-Петербурге и ЛО. — Сейчас компания располагает земельным банком общей площадью в 50 Га, эти территории мы приобрели для строительства многоквартирных домов.

По его словам, большая часть из этих земель уже активно осваивается, откладывать на будущее проекты не планируется. В частности, стратегия предполагает старты продаж уже в этом году, а «Аквилон RekaPark» в Ленинградской области запустили даже раньше, в конце 2024 года.

ГК «ПСК» в конце прошлого года пополнила земельный банк двумя участками: на Малом проспекте Васильевского острова и на Выборгской набережной, рядом с Кантемировским мостом.

— Под строительство жилой недвижимости бизнес-класса и премиальной, соответственно, — рассказал Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК». — В первом случае к участку уже прилагался проект и разрешение на строительство. Однако проект мы перерабатываем, поскольку имеющийся уже устарел. Во втором случае разработка проекта идет с нуля.

Он добавил, что общие вложения в строительство, включая все затраты, составят 17,8 млрд рублей для проекта на Васильевском острове и 18,1 млрд рублей для проекта на Выборгской набережной. «Затраты сопоставимы, но объемы строительства в первом случае превышают второй. Чем выше класс проекта, тем выше себестоимость», — пояснил он.

Продажу собственных участков застройщики также считают удачным решением прошлого года.

— В конце 2024 года мы продали третий участок нашего проекта на Парашютной улице коллегам из RBI, — рассказала Наталья Кукушкина, начальник отдела продукта и аналитики Группы ЦДС. — Такие сделки — взаимовыгодная история. Покупатель получает понятный актив для пополнения портфеля проектов, а продавец диверсифицирует земельный банк, получая возможность расширить географию своего присутствия. В рамках ЦДС Dreamline мы уже вывели на рынок порядка 65 тыс. кв. м жилья и при текущем уровне спроса оцениваем этот объем как достаточный для нас в рамках данной локации.

— В 2024 году было заключено несколько крупных сделок, в том числе земельные участки в Петербурге и Ленобласти приобретались региональными девелоперами: мы фиксировали многомиллиардные приобретения на севере (наиболее заметная локация — намыв Васильевского острова) и на юге, — комментирует Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург». — Такая активность застройщиков на рынке недвижимости Санкт-Петербургской агломерации вкупе с возрастающим дефицитом земельных участков оказала влияние на ценообразование в сторону увеличения.

Если говорить о застройщиках из регионов, то отличительной чертой 2024 года стал выход на рынок новых игроков, которые раньше здесь ничего не строили. Так, по данным NF Group, в прошлом году пять новых для региона девелоперов приобрели землю под строительство жилья: Dogma («родной» регион — Краснодарский край), «Брусника» (Тюменская область), ГК «АПРИ» (Челябинская область), ГК «Развитие» (Воронежская область), ГК «Расцветай» (Новосибирская область).

По данным NF Group, если в денежном выражении на земельные участки в Петербурге пришлось 76%, а на Ленобласть — 24%, то по площади безусловное лидерство удерживает область — на нее пришлось 83%, или 709 га. Причин смещения спроса из города две: цена и наличие предложения.

— В силу жесткого дефицита земельных участков в Санкт-Петербурге их стоимость кратно превышает участки в соседнем регионе — Ленинградской области, — говорит Дмитрий Кашинский. — В Ленобласти земли гораздо больше, стоит она дешевле, там можно работать вдолгую и реализовывать масштабные проекты КРТ.

Он отмечает, что и покупательский спрос также смещается в Ленобласть: более низкий по сравнению с петербургским средний чек за лот на первичном рынке позволяет быстрее накопить на первоначальный взнос, а в лимит по «Семейной ипотеке» уместится даже двухкомнатная квартира. Этими факторами и обусловлена миграция не только петербургских, но и региональных девелоперов в Ленинградскую область.

— Земли в городе мало, и она очень дорогая, — подтверждает Сергей Софронов. — Можно обратить внимание на тот факт, что 83% площадей приобретенных участков — в Ленобласти. Но в деньгах это только 24% от объема всех инвестиций. Имеющийся невысокий спрос в области определяет относительно небольшую цену на земельные участки. Интересно будет посмотреть на стратегию новых проектов. Будет ли это максимально дешевая недвижимость за счет дешевой земли или же недвижимость с добавленным комфортом и расширенными параметрами за счет экономии на вложениях в землю.

— Мы положительно оцениваем текущую динамику купли-продажи земли в Санкт-Петербургской агломерации, — говорит Наталья Кукушкина. — Для рынка хорошо, что такие сделки совершаются, ведь за каждой из них стоит просчитанный бизнес-план. Накапливание девелоперами земельного банка показывает, что они верят в потенциал рынка, что жилье в этих локациях может быть построено и успешно реализовано.

Дмитрий Ефремов, в свою очередь, заметил, что в петербургской агломерации количество земельных участков, которые подходят для квартальной застройки и комплексного развития, на порядок меньше числа застройщиков, готовых претендовать на строительство на той или иной территории.

— Вероятней всего, во втором полугодии 2024 года завершались сделки, инициированные в январе — июне 2024-го, — прокомментировал он.

— Новых проектов практически нет, большая часть предлагаемых на рынке участков — это проблемные активы, — рассказывает Алексей Бушуев. — Однако ввиду сложившейся экономической ситуации часть девелоперов планирует провести диверсификацию портфеля для снижения кредитной нагрузки. Поэтому мы ожидаем увеличение количества предложений на рынке.

Он отметил, что все территории внутри КАД можно считать перспективными, поэтому Группа Аквилон сохраняет стабильный интерес к приобретению земельных участков в городской черте. Также в непосредственной близости к черте города считаются наиболее перспективными два направления: это восточное (Новосергиевка, Янино) и северо-восточное (Мурино).

Также популярным направлением является Новоселье, это юго-запад Ленинградской области. Его выбрали сразу несколько застройщиков.

Несмотря на то что ожидается снижение объемов строительства в ближайшие годы, застройщики продолжают исследовать рынок на предмет интересных участков, хотя, возможно, и не так активно, как раньше.

— Благодаря приобретениям в 2024 году мы сформировали один из самых крупных портфелей проектов среди российских девелоперов, которого достаточно для уверенной реализации проектов на протяжении нескольких лет, — пояснил Дмитрий Кашинский. — Вместе с тем мы продолжаем мониторить рынок на предмет интересных площадок.

— Пока мы сфокусированы на недавно приобретенных участках и их подготовке к строительству, — говорит Сергей Софронов. — Но процесс рассмотрения и подбора участков для перспективных проектов идет почти непрерывно.

— Мы относим себя к тем застройщикам, кто внимательно следит за рынком земельных активов и приобретает земельные участки, — комментирует Алексей Бушуев. — Достаточное количество девелоперов сейчас диверсифицирует свой портфель, а мы, в свою очередь, смотрим, что можно приобрести, и приобретаем.

Дмитрий Ефремов, в свою очередь, говорит о том, что за последние полгода ипотека стала менее доступной, ключевая ставка выросла до предельного уровня, что, по сути, означает: те проекты, которые еще не стартовали, но готовятся к запуску, застройщики начинают развивать с достаточной серьезной финансовой нагрузкой.

— Поэтому мы прогнозируем, что частота заключения сделок в 2025-м будет ниже предыдущего года, — отмечает он. — Вполне вероятны затяжные длительные переговоры застройщиков и собственников участков. Возможно, некоторые участки будут сняты с экспозиции, какие-то будут продаваться с дисконтом. В том числе мы ожидаем, что на рынке недвижимости Петербурга часть сделок будет за квадратные метры.

В ближайшей перспективе, по его словам, наиболее интересными с точки зрения развития и застройки останутся локации, которые были в топе в предыдущие годы: Всеволожский и Ломоносовский районы Ленобласти; Приморский, Пушкинский и Московский районы города.