Между городом и пригородом. Кто строит и покупает жилье в Красносельском районе

В 2024 году Красносельский район занял восьмое место в спросе по Петербургу. По данным «Петербургской Недвижимости», здесь купили 114 тыс. кв. м — это 2,7 тыс. квартир, или 5% от спроса. А по данным «Главстрой Санкт-Петербург», на район приходится 11% от построенных за последние пять лет квадратных метров жилья. Ряд крупных жилых проектов привлек сюда новое население, но с их завершением потенциал развития территории не закончился.

Как отметила Надежда Ильина, директор по развитию ГК «Лидер Групп», Красносельский район всегда стоял особняком относительно остальных петербургских «спальников».

— Вплоть до начала ХХ века эти места были своеобразной «петербургской Рублевкой», — говорит она. — Это уникальная локация, где максимально сконцентрированы масштабные парковые зоны, есть берег Финского залива, а рядом дворцово-парковые ансамбли исторических пригородов. Общая площадь лесопарковых массивов здесь превышает 600 га. Стать предместьем «русского Версаля», каким его задумал еще император Петр I, району помешала цепочка исторических событий и последовавшая за ней потребность в массовом жилье.

По словам Надежды Ильиной, до недавнего времени жилая застройка Красносельского района была максимально консервативной и представляла в основном проекты советского и постсоветского периода. Основным драйвером развития района стало строительство и модернизация транспортной инфраструктуры, а вслед за этим и появление крупных торговых центров и других точек притяжения.

Как добавил Алексей Бушуев, коммерческий директор Группы Аквилон в Москве, Санкт-Петербурге и ЛО, активно застраивать район начали после Великой Отечественной войны наряду с соседним Кировским районом. Район условно разделен Таллинским шоссе и железной дорогой на городскую и сельскую части. Городская часть примыкает к Петербургу и имеет хорошую транспортную доступность, которая позволяет добраться до делового центра в разумные сроки. Район участвует в программе реновации, которая пока затрагивает только квартал Сосновой Поляны.

Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург», добавил, что практически каждый третий дом в Красносельском районе построен позднее 1995 года. Часть жилой застройки относится к ИЖС.

— По итогам 2024 года средневзвешенная цена в новостройке Красносельского района составила 231 тыс. рублей за 1 кв. м, — рассказал он. — В предложении по состоянию на январь 2025-го этот показатель подрос примерно на 5% и достиг 243 тыс. рублей.

По словам Яна Фельдмана, директора по маркетингу ГК «Ленстройтрест»,

Красносельский район всегда выглядел особенно из-за своей протяженности и в силу неоднородности развития. Это один из самых «молодых» районов города, при этом у него есть своя историческая «столица» — Красное Село, а граничит он как с обжитыми еще в довоенные времена районами, так и с областными пригородами. Значительную его часть традиционно занимали дачные поселки, совхозные угодья, а массовое жилищное строительство стартовало лишь в конце 50-х — начале 60-х, когда Сосновую Поляну и другие локации начали активно застраивать домами первых массовых серий.

— Позднее началась новая страница — комплексное освоение кварталов юго-западной приморской части вблизи южного побережья Финского залива, — уточнил он. — Сейчас новостройки Красносельского района в основном представлены среднеэтажным форматом — самое активное строительство ведется между Красносельским и Петергофским шоссе, в районе Сергиево.

Директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group) Ольга Трошева выделила ряд ключевых особенностей района на фоне других локаций. Во-первых, он обладает богатой историей и здесь можно найти множество архитектурных памятников и старинных зданий, которые сохранились до наших дней. Во-вторых, Красносельский район выделяется своей природной средой, он окружен множеством зеленых зон, парков и скверов. Социальная инфраструктура в Красносельском районе Санкт-Петербурга тоже активно развивается.

Ян Фельдман выделил отсутствие промышленности и благоприятную экологию. Здесь много садов, парков и водоемов, открытых пространств и свой выход «к морю».

— Но при этом метро — не ближний свет, — добавил он. — Строительство новой ветки и открытие первой станции «Юго-Западная» уже несколько раз переносилось. Поэтому в глазах большинства покупателей район воспринимается как полностью оторванный от «большого города». Без метро его транспортная доступность оставляет желать лучшего, и из многих областных пригородов, к примеру из Янино, Кудрово или Мурино добираться в центр города гораздо быстрее и удобнее.

— Красносельский район располагается в черте города и представляет микс различных типов жилья — от многоквартирной застройки до частных малоэтажных домов, — продолжил Дмитрий Ефремов. — Главным минусом локации можно назвать низкую транспортную доступность, а также недостаточно развитую социальную инфраструктуру.

По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», на январь 2025 года на территории Красносельского района в продаже находится 9 жилых комплексов и один апартамент-отель. Преимущественно это жилье сегмента «комфорт», за исключением двух объектов бизнес-класса на первой линии Финского залива. Строительство в районе ведут компании «ЛСР Недвижимость СЗ», «Самолет», «Лидер Групп», «Балтийская жемчужина», «РСТИ», «БФА-Девелопмент» и другие. Объем предложения на начало года оценивается в 112 тыс. кв. м (2,8 тыс. квартир) — 6% от объема предложения по Санкт-Петербургу.

Как отметила Ольга Трошева, два года назад среди городских районов Красносельский район занимал второе место по популярности у покупателей за счет активного спроса в локации Ново-Сергиево. Здесь в 2023 году застройщик Setl Group завершил строительство масштабного проекта «Солнечный город».

— В настоящее время локация Ново-Сергиево остается одной из наиболее востребованных, однако застройка сместилась в Петродворцовый район (в границах Красносельского района в локации продажи завершены), — рассказала Трошева. — Средняя цена предложения в районе, по данным аналитиков компании, в настоящее время составляет 237 тыс. руб./кв. м в классе «масс-маркет», что на 6% ниже средней цены городского предложения в соответствующем классе.

Красносельский имеет репутацию одного из самых недорогих — отсутствие метро держит цены на рынке ниже среднегородских. Как продолжил Ян Фельдман, при этом сам район характеризуется очень неоднородной застройкой. И у покупателя есть широкая линейка выбора как на первичке, так и на вторичке — от дачных построек до современных многоквартирных высоток, элитных таунхаусов или малоэтажных комплексов.

— Тем, кому принципиально жить в черте города, но денег на покупку мало, можно выбрать Красное Село или малоэтажные комплексы на самых дальних окраинах района, — говорит он. — В свою очередь жилые кварталы вблизи побережья Финского залива довольно высоко котируются среди покупателей недвижимости и уверенно конкурируют с новостройками в Каменке, Юнтолово или южной части Московского района.

Надежда Ильина отметила, что сейчас локация стоит на пороге новой вехи своего развития — появления собственной станции метро «Юго-Западная», вокруг которой активно формируется кластер современной жилой застройки.

— В нее входит ЖК «Южный Форт», который мы возводим на пересечении ул. Доблести и Маршала Казакова, — уточнила она. — Основные покупатели квартир здесь — семьи с детьми или пенсионеры, приобретающие жилье для себя или проживания детей и внуков. Хорошая экология, близость Финского залива и появление благоустроенных зон отдыха способствуют тому, чтобы новые поколения его не покидали.

По данным Дмитрия Ефремова, до 40% клиентов новостроек, как правило, ранее проживали в том же районе, что и будущий ЖК, где они купили квартиру. Так что отсюда можно сделать вывод о характеристиках целевой аудитории.

— Примерно 64% от общего числа жителей Красносельского района здесь родились, а 13% проживают в локации уже более 30 лет, — рассказал он. — Кроме того, согласно нашим данным, основная доля семей — супружеские пары без детей (21%), семьи с одним или двумя детьми (30%), одинокие родители с детьми (46%). Численность жителей Красносельского района за последние пять лет увеличилась, в основном за счет миграционного прироста, в район переезжают молодые люди и пары в возрасте 25–45 лет с детьми.

В целом, как полагает Ян Фельдман, можно надеяться, что через несколько лет в Красносельском районе наконец появится станция метро или даже несколько. В этом случае территория получит новый толчок и перспективы развития — здесь остается еще достаточно много свободных мест под застройку. Это как бывшие совхозные угодья на окраинах, так и участки в «серединной» части района — под реализацию крупных и небольших точечных проектов.

— Если ориентироваться на обновленный Генплан, то к 2030 году в Красносельском районе планируется построить примерно 5,8% от основного объема жилищного строительства, — продолжил Дмитрий Ефремов. — Такой прогнозируемый результат позволяет отнести локацию в топ-7 наиболее интересных районов Санкт-Петербурга с точки зрения развития и застройки. Кроме того, на территории Красносельского района в среднесрочной перспективе планируются к старту новые девелоперские проекты. А также в планах — улучшение транспортной доступности района: к примеру, реконструкция Красносельского шоссе, строительство скоростной линии трамвая.

Надежда Ильина считает, что в перспективе ближайших лет Красносельский район продолжит развиваться как семейная локация с преобладанием проектов комфорт-класса.

— Считаю, что именно сейчас здесь сложилась уникальная ситуация, когда запросы аудитории на развлечения, отдых и сопутствующую инфраструктуру уже достаточно удовлетворены, а стоимость жилья все еще очень даже приемлемая, — подытожила эксперт.