«Живем словно в центре Апраксина двора». Жители дома на Большой Морской годами не могут выселить чересчур гостеприимного соседа

Жители Большой Морской, 13, уже несколько лет воюют с работающим в их доме отелем. Его история началась в 2013 году, когда семь коммунальных квартир в доме были признаны непригодными для проживания и администрация района заключила договор с компанией «Сити-Сервис» о расселении квартир для их последующего ремонта. Квартиры действительно отремонтировали, но, как выяснилось позже, помимо этого была надстроена мансарда (сами жители уверяют, что это полноценные два этажа), сделана пристройка и переоборудован подвал.

«Дом вырос на два этажа, на окна повесили кондиционеры, которые летом гудят как турбина самолета. Каждый день — колоссальный поток посторонних граждан, а во дворе хорошая акустика. Мы слышим всех сотрудников, которые выходят туда покурить, часто это приезжие, и в это время они звонят родным, разговаривают с ними по громкой связи. В итоге из небольшого уютного дома на 50 квартир, где все друг друга знали, нас принудительно переселили в центр Апраксина двора. И, конечно, рыночная стоимость наших квартир упала», — рассказывает Дарья Чернявская, жительница одной из квартир.

О том, что в доме появились «новые соседи», Дарья, занимавшаяся в это время ребёнком и семейными делами, узнала одной из последних, в 2018-м, — к тому моменту другие жители уже выступали против отеля. Представители компании, организовавшей отель, построили лифт, вспоминает Дарья. Его нужно было согласовать на собрании собственников, но желающих одобрять это строительство было немного, и ей активно названивали представители отеля. «Я тогда посмотрела на документы, удивилась тому, что там написано, связалась с соседями, у которых уже были первые ответы от чиновников на жалобы. Тогда мы стали вести борьбу сообща», — добавляет она.

С юридической точки зрения к организации отеля у жителей несколько претензий. Одна из них — появившиеся пристройки и надстройки. Ещё в 2015 году привести чердак в надлежащее состояние и снести двухэтажную мансарду компанию «Сити-Сервис» обязал арбитражный суд. В 2020 году жители пытались выяснить у судебных приставов судьбу исполнительного листа, но оказалось, что все документы уже уничтожены.

В 2021 году Куйбышевский районный суд даже признал работы самовольными, но затем апелляционная инстанция решение отменила. Аргументировали это тем, что вернуть все в прежний вид уже не представляется возможным. Суд признал, что в случае ремонтных работ могут быть повреждены соседние здания, в том числе то, в котором находится метро «Адмиралтейская».

Претензии были не только к надстроенным этажам, но и к другим помещениям в доме. Например, в 2021 году Куйбышевский районный суд взыскал с ООО «Кирпичный» (там организован ресторан, помещение объединено с жилой квартирой) деньги за необоснованное коммерческое обогащение и обязал предпринимателя Виктора Рязанова привести помещение в первоначальное состояние. В 2023 году проблемную площадку продали с торгов, а в ноябре 2024 года уже новому собственнику снова предъявили незаконную перепланировку. Как отмечают жители, в том числе под этим помещением, в подвале, находились кухня и прачечная.

За изменениями в доме Дарья и её соседи следят по выпискам из Росреестра. Некоторые квартиры, судя по ним, самопроизвольно меняют площади, хотя по идее такое надо согласовывать в администрации района (на основании ответов оттуда, таких согласований не было).

Другая претензия — организация отеля в жилых квартирах. С 2019 года закон это запретил. Гостиничную деятельность подтвердила прокуратура Центрального района в августе 2023-го, когда проводила проверку соблюдения жилищного, санитарно-эпидемиологического законодательства и требований противопожарной безопасности. В квартирах, заявили в прокуратуре, располагаются гостевые комнаты отеля Direct Hotels, апартаменты состоят из обособленных жилых комнат (с отдельным санузлом, спальным местом и общей зоной), в которых возможно проживание на краткосрочной и долгосрочной основе.

На сайте для бронирования прокуратура нашла описание услуг: бар, камера хранения багажа, завтрак в формате «шведский стол», номерной фонд с имеющимися удобствами. Как следует из решения Куйбышевского районного суда в октябре 2024 года, представитель ответчика предпринимателя Виктора Рязанова, собственника семи квартир, юрист и общественный деятель Илона Ханина настаивала, что жилые помещения сдаются по договорам найма, а это не нарушает требования действующего законодательства. Суд с этим не согласился и обязал Рязанова прекратить гостиничную деятельность.

Сам Рязанов рассказал «Фонтанке», что в 2013 году вместе с супругой приобрел помещение в этом доме на первом этаже — сейчас в нем находится «Кофейня № 1». Тогда же администрация района активно искала, кто же расселит коммуналки, по документам квартиры не значились аварийными, но были непригодны для проживания. Компания «Сити Сервис», которая согласилась вложить деньги, провела экспертизу, говорит Рязанов, из которой следовало, что внутри здания, чтобы его сохранить, надо было фактически построить новый дом. Уже тогда, добавляет он, были претензии к сделанным надстройкам. «В 2014 году инвесторы получили документы о прекращении исполнительного производства и решили продать эти площади. А мы, увидев, что претензий больше нет, купили — ведь они наши соседи. Цена была нормальная. Но если бы мы знали, что заварится такая каша, то, конечно, не стали бы покупать», — добавляет предприниматель.

По его словам, до 2016 года никто из жителей не возмущался. «Мы купили квартиры, чердаки с входами. Надо сказать, что в результате их постройки общее имущество дома только увеличилось. И сразу сдали их в аренду сети отелей „Станция“ — уже арендаторы делали ремонт, возводили стенки и завозили мебель. Но у них в договоре было прописано, что они обязаны согласовывать перепланировку. Они не согласовали, пытались нас в чем-то обвинить, мы даже судились с ними, в итоге они просто расторгли договор и ушли», — рассказывает Рязанов.

Он добавляет, что с тех пор были суды, в ходе которых его как собственника пытались обязать вернуть все в прежнее состояние, но он смог доказать, что все работы соответствуют строительным нормам. Теперь Рязанов собирается обращаться в администрацию района или в суд для того, чтобы придать этим изменениям легальный статус.

О решении суда, согласно которому ему предписано прекратить гостиничную деятельность, он говорит так: «Это решение о том, чтобы запретить мне заниматься тем, что я и так не собираюсь делать и не делаю». По его словам, он всего лишь занимается коммерческой сдачей недвижимости, а ответственность за деятельность на этой площади несет арендатор. «Если наши арендаторы (сейчас это компания „ТЮЗ“) не смогут вести деятельность в соответствии с нормами закона, они от нас уедут. Они уже прислали нам письмо, что собираются съехать после 31 марта или же найти другой формат и тогда сделать нам иное предложение. Но если не смогут — заедут другие, или просто студенты будут жить посуточно».

С юридической точки зрения хотя бы частичным решением проблемы мог бы стать перевод квартир в нежилой фонд, однако, по словам Рязанова, сделать это сложно из-за проблемной соседки, с которой граничит гостиница. Женщина, добавляет Рязанов, публично называет крупные суммы, за которые она бы согласилась переехать.

«У нас очень политизированный дом», — говорит Рязанов. При этом он утверждает, что большая часть собственников все же на его стороне. На последнем собрании, где предлагалось разграничить пользование общим имуществом, его поддержали 73 процента жителей, всего 8 собственников были против, утверждает он. Оппонентов, которые противятся, он обвиняет в субъективном подходе: в их парадных тоже организованы мини-отели, но их жители не замечают. Рязанов добавляет, что в отношении Дарьи уже возбудили дело о клевете.

Сама Дарья в ответ говорит, что все эти годы живёт под постоянным давлением, — после череды конфликтов с охранниками и пропавшего во дворе (она уверена, что украденного) аккумулятора от машины она переехала. Дарья рассказывает, что как-то через знакомых с ней попытались выйти на связь и предложить обменять её квартиру, но после того, как она начала выяснять, о чем идёт речь, на неё написали заявление о вымогательстве. «Поэтому сейчас я вижу только одно решение проблемы: разобрать эти два этажа, убрать лифт, засыпать подвальный этаж и вернуть все, как было», — добавляет она.

Все участники конфликта признают: накал страстей сейчас на пике. Саму Дарью сторонники отеля обвиняют в оппозиционных взглядах. В числе жителей — сторонники «Единой России». Среди них, например, бывший глава «Светлановского» и сын экс-главы Адмиралтейского района Сергей Штуков. «Фонтанке» он сказал, что купил квартиру на Большой Морской пару лет назад и очень доволен соседством с отелем, в частности потому, что в его подъезде сделали косметический ремонт. Он добавляет: про надстройки он ничего не знает, а отель — и не отель вовсе, а апартаменты под сдачу.

Размещение гостиниц в жилых домах запретил так называемый «закон Хованской», принятый в 2019 году. Он дополнил Жилищный кодекс строчкой о том, что «жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг». Нововведение было направлено в первую очередь против хостелов и мини-отелей, постояльцы которых смущают покой соседей — владельцев жилых квартир.

Жилищный кодекс дает закрытый перечень жилых помещений. Это «жилой дом и часть жилого дома», «квартира или часть квартиры» и «комната». Согласно закону о туристской деятельности, гостиничные услуги — это «комплекс услуг по предоставлению физическим лицам мест для временного проживания в гостинице и иных услуг, предусмотренных правилами предоставления гостиничных услуг».

Формулировку о запрете «иных средств размещения» и «услуг временного размещения» парламентарии в последний момент исключили из законопроекта. Так что ничего не мешает владельцу квартиры распоряжаться ей по своему усмотрению и, например, сдавать посуточно. Формально, это другой вид бизнеса — сдача внаем недвижимого жилого имущества для временного проживания.

Согласно разъяснениям Росстандарта, временным жильем могут считаться меблированные комнаты «с местами для проживания и сна, а также для приготовления и потребления пищи, с кухонными принадлежностями и полностью оборудованной кухней». Сдавать их можно на ежедневной или еженедельной основе. При этом разрешается «предоставление минимального объема дополнительных услуг». Это не будет считаться гостиницей.

По мнению участников рынка, это дало возможность владельцам гостиниц в жилых домах переформатировать бизнес в гостевые дома, меблированные комнаты и апартаменты и еще глубже уйти в тень. Так, закон об обязательной сертификации гостиниц, принятый в 2018 году, обязывает отели получать определенную категорию и подавать о себе сведения в реестр. Но комнаты для посуточной аренды гостиницами себя не считают и ни в каких списках не значатся. Поэтому, например, с них проблематично взимать туристический налог.

На момент принятия «закона Хованской» эксперты оценивали число приговоренных к закрытию мини-отелей в жилых домах в 1500 штук. Получить статус нежилого помещения и официально продолжить работу смогли единицы — из-за невозможности соблюсти требование по наличию отдельного входа. Также, согласно закону, если нежилое помещение находится на втором этаже, то помещения под ними тоже должны быть нежилыми.

Часть бывших отелей после принятия закона прекратила существование. В 2020 году на сайтах объявлений было множество предложений о продаже хостелов как готового бизнеса за бесценок. Впрочем, большую роль, по словам самих игроков, здесь сыграла пандемия коронавируса, остановившая приток в город туристов. В итоге с рынка ушла треть малых средств размещения. Многие из помещений в бывших коммуналках превратились в обычное жилье для долгосрочной сдачи. Но часть перепрофилировалась в комнаты для посуточной сдачи.

Власти пытались бороться с такими игроками. Например, Минэкономразвития направило в адрес 20 крупнейших сервисов бронирования (включая Booking.com, 101hotels.info, Expedia.com, Ostrovok.ru, Svoy-Hotel.ru и др.) письмо с предписанием отказаться от размещения информации о таких отелях, иначе они рискуют получить штрафы за недостоверную рекламу. Также был разработан закон о туристическом жилье, вводящий в правовое поле квартиры, которые сдают путешественникам на короткий срок. Но он так и не был принят.

Ксения Клочкова, Галина Бояркова, «Фонтанка.ру»