Люди хотят забетонировать деньги: как рынок апартаментов пережил 2024 год

В 2024 году в Санкт-Петербурге начали работу 13 апарт-отелей, а в 2025 году, по данным NF GROUP, ожидается открытие еще 11 новых объектов в общей сложности на 2,5 тысячи юнитов. Туристическая популярность города влечет сюда гостей, которым нужно где-то остановиться, а возможность получить доход от сдачи апартаментов в аренду создает инвестиционный спрос.

Как прошел год на рынке апартаментов, рассказали участники круглого стола «Фонтанки».

По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в 2024 году в городе было продано более 3 500 юнитов, это около 130 тыс. кв. м. Несмотря на то, что итоговые годовые показатели снизились на 8%, четвертый квартал отличился рывком, показав прирост спроса к третьему на 31%. Как отметила Светлана Московченко, заместитель директора Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», основу спроса составляли сервисные апартаменты. Еще летом активность покупателей в этом сегменте была достаточно низкой, но с сентября она увеличилась — в том числе за счет «перетекания» из сегмента жилой недвижимости. Высокие ипотечные ставки уровняли доступность жилья и апартаментов: и в том, и в другом случае в структуре продаж превалирующую долю заняли рассрочки.

— Мы заметили, что покупатели стали больше обращать внимание на апартаменты, — говорит эксперт. — В четвертом квартале жилье показало рост продаж на 11%, а на апартаменты — на 31%. Несмотря на привлекательность вкладов, инвестиционная привлекательность апартаментов сохраняется. Показателем того, что рынок чувствует себя хорошо, несмотря на все изменения, можно назвать увеличение цен на сервисные объекты более чем на 13%, а также растущий турпоток — за 2024 год в Петербурге он достиг 11,6 млн человек.

В результате предложение по итогам года снизилось на 17% за счет сокращения вывода новых объектов.

— 2024 год у нас был хорошим: мы завершили один апарт-комплекс, а другой удачно продали, — рассказал Вячеслав Батаков, основатель агентства MOST, официальный директор проекта MOSCO. — В конце 2023 года анонсировали открытие продаж в проекте у Московских ворот в Петербурге. Ключевая ставка нас не задела, так как еще в 2022 году приняли решение развивать все виды рассрочек. Ипотечников у нас всегда было немного — 7,5% от объема продаж, и мы сразу выстраивали маркетинг таким образом, чтобы предложить именно инструменты для инвестиционного входа в проект. По апартаментам никогда не было никаких льготных программ, в отличие от жилья, где покупатели стали от них зависимы. А схема рассрочки дисциплинирует: человек заканчивает финансовое вложение до ввода объекта, а после может сразу пустить его в инвестоборот.

Евгения Мироненко, генеральный директор RBI PM (входит в Группу RBI), тоже выделила IV квартал, который показал прирост продаж апартаментов 57% по отношению к III кварталу. Эксперт считает, что сейчас стоимость квадратного метра апартаментов ниже, чем в предыдущие годы, поскольку продаются более крупные юниты, спроектированные и построенные ранее, а строятся более компактные, где цена квадратного метра уже будет выше.

— В ушедшем году мы ввели в эксплуатацию и открыли для туристов отель ARTSTUDIO М103. В связи с началом работы в четвертом квартале здесь тоже наблюдался всплеск продаж, — добавила эксперт. — Купить готовый юнит с отделкой и меблировкой для инвестора всегда интереснее, чем на стадии стройки. Если говорить про другие наши объекты, то по ARTSTUDIO Nevsky на 2-й Советской прирост доходности в сравнении с прошлым годом составил 14,2%, в ARTSTUDIO Moskovsky на Заозерной — 8,4%. А показатель ADR (средняя цена размещения за ночь) в среднем вырос на 15%.

— По практике Группы компаний «ПСК» и строящейся ей сети апарт-отелей Avenir первое полугодие и второе довольно разные с точки зрения продаж. С января по июнь включительно динамика от месяца к месяцу могла отличаться полностью. Где-то план по продажам перевыполнялся, где-то — недовыполнялся. Второе полугодие — как смена времени года, совершенно другая картина. С июля каждый месяц продажи были лучше, чем планировали, — рассказала Елена Ехлакова, коммерческий директор управляющей компании PSK Invest (входит в ГК «ПСК»). — В сентябре мы открыли продажи пятого апарт-отеля сети Avenir — Industrial Avenir на проспекте Стачек. Этот проект и Ladozhsky Avenir во втором полугодии неизменно в топе самых продаваемых в сегменте сервисных апартаментов в Петербурге. В октябре и ноябре, например, на первом и втором местах. Но, так или иначе, все время в ТОП-3. Показатель ADR также вырос на 35-40%, что связано с популярностью наших объектов у туристов.

— В первом полугодии 2024 года фиксировали снижение продаж, потому что многие инвесторы пытались запрыгнуть в последний вагон уходящей льготной ипотеки. Но сразу после ее окончания, с 1 июля, мы заметили смещение фокуса покупателей и инвесторов в сторону приобретения юнитов в апарт-отелях, — продолжила Марина Павлюкевич, генеральный директор ГК PLG. — Все-таки при равных рыночных условиях качество недвижимости, инфраструктуры и сервиса в апартаментах заметно выше. Еще мы по своим продажам заметили, как любые разговоры о ключевой ставке, возможной заморозке вкладов и скачках доллара вызывали переживания у покупателей. А где тревожность и эмоции — там стремление надежно «припарковать» деньги.

Кроме того, в прошлом году компания удвоила номерной фонд в управлении отельного оператора в проекте IN2IT за счет ввода в эксплуатацию второй очереди. С учетом первой и второй очередей строительства общее количество апартаментов в проекте увеличилось на 189% и достигло 1521. Также вырос ADR. Второй проект апартаментов — «ПРО.Молодость» введут в эксплуатацию уже в 2026-м, а на нынешний год по проекту запланированы строительные и отделочные работы.

Илья Шаров, генеральный директор сети доходных загородных домов Klever House, отметил: работать было сложнее, чем в 2023 году. Во-первых, в 2024-м практически ушел покупатель, который инвестирует собственные деньги, — он понес их на банковские депозиты из-за возросших ставок. А изменения условий по ипотечным программам привели к тому, что какое-то время никто даже в банках не понимал, как теперь с ними работать.

— С другой стороны, у нас появились конкурентные преимущества перед городскими застройщиками, — говорит Шаров. — Мы строим дома для инвестиций и сдачи в посуточную аренду. Они дают рентабельность выше города, где квадратный метр очень сильно подорожал. Мы в выигрыше и относительно вторички с ее ипотекой под 27% годовых, и первичного жилья тоже, так как у нас более расширенные условия по льготной ипотеке. Например, для покупки новостройки по семейной ипотеке нужно иметь двоих несовершеннолетних детей, а для «загородки» сохранилось условие о наличии одного ребенка до шести лет.

По словам эксперта, несмотря на рост себестоимости строительства в 2024 году компания увеличила выручку на 27,7% благодаря конкурентности загородной ниши. Сейчас запускают пятую загородную локацию Klever House и начали строительство в шестой.

Как добавила Татьяна Халилова, директор департамента продаж GloraX, по итогам 2024 года продажи апартаментов сократились. В начале года рынок снижался после пиковых результатов конца 2023-го, затем объемы продаж восстановились и зафиксировались примерно на одном уровне. Основными причинами этого стали рост ключевой ставки и, как следствие, повышение ставок по вкладам. В итоге весь год инвесторы предпочитали депозиты вложениям в недвижимость. Тем не менее апартаменты гостиничного типа привлекательны для покупателей, и причин тому несколько.

— Во-первых, это бурное восстановление турпотока: город уже вернулся на допандемийный уровень, а рост внутреннего туризма в стране дает надежду на дальнейшее увеличение числа гостей, — говорит она. — Во-вторых, есть некоторая неопределенность вокруг депозитов, прежде всего из-за роста налога с 2025 года, а также возможных изменений ключевой ставки. В этом свете сервисные апартаменты выглядят хорошим вложением: помимо того, что приносят доход, они еще и растут в цене.

— Спрос на апартаменты в премьерном сервисном апарт-отеле YE’S Leader, который мы реализуем совместно с международной управляющей компанией YE’S, в течение всего 2024 года показывал стабильность, — рассказал Евгений Колесников, руководитель PR-направления ГК «Лидер Групп». — При этом среди покупателей резко выросла доля профессиональных инвесторов, единовременно приобретающих от трех до 20 лотов в одни руки. Самыми горячими в плане спроса в минувшем году были начало весны и конец лета. В декабре потенциальные покупатели больше приценивались на будущее, отложив сделки на постпраздничный период. Что касается географии, то наибольший интерес к формату сервисных апартаментов проявляли инвесторы из Москвы, Владивостока, Екатеринбурга, Казани и Краснодара.

Также эксперт отметил, что помимо профессиональных инвесторов наблюдается формирование нового сегмента покупателей — родители будущих студентов. И это логично: во-первых, апарт-отели располагаются в приближенных к центру и вузам районах города, а во-вторых — обеспечивают детям проживание в безопасности и возможность воспользоваться дополнительными сервисами.

По мнению эксперта, рост ключевой ставки скорее только подогревает интерес к такому виду инвестиций. Если банковские депозиты дают прибыль в краткосрочной перспективе, то инвестирование в апартаменты — это более предсказуемая и долгосрочная стратегия.

Михаил Рогатых, руководитель направления развития продаж Группы Аквилон Москва, рассказал о продажах в апарт-комплексах старой Москвы, которые вышли в открытую продажу в первом полугодии 2024 года. У компании 86% сделок прошли в одном проекте — «Аквилон SIGNAL».

— Когда ключевая ставка сильно повысилась, спрос просел, но нам удалось разработать гибкий калькулятор, который учитывает интересы различных инвесторов (минимальный первый взнос, маленькие платежи, длительность), нормализовав таким образом спрос, — говорит он. — Конкуренция со вкладами присутствует, однако опытные инвесторы понимают преимущества диверсификации портфеля, а также консервативных инвестиций «в бетон», который не только не теряет своей стоимости, но и за год прибавил в среднем 10% в среднем к квадратному метру.

Марк Лернер, генеральный директор девелоперской компании «Петрополь», добавил: отмена льготной ипотеки привлекла внимание к апарт-отелям как к одному из оставшихся доступных инструментов сохранения капитала, поэтому летом наблюдался всплеск активности. Но с повышением ключевой ставки рынок на пару месяцев замер.

— Последний квартал показал резкое повышение интереса к апартаментам. По крайней мере, в нашем проекте GLER сделок в ноябре и декабре было больше, чем в сентябре, — добавил он. — Возможно, люди осознали, что аномально высокая ключевая ставка создает риски устойчивости финансовой системы, и не хотят держать все средства на депозитах. Инвестиции в недвижимость — традиционный российский способ сохранения капитала, поэтому многие смотрят в сторону сервисных апартаментов. Причем теперь обращают внимание на качество продукта не только с точки зрения строительства и рисков достройки объекта, а и с точки зрения последующего управления. Многие «наелись» самостоятельной сдачей жилья в аренду и предпочитают варианты, где управляющая компания (у нас это полноценный отельный оператор) берет на себя все задачи по эксплуатации и коммерциализации объекта.

По словам эксперта, преимущество получили проекты апарт-отелей, которые откроют двери для приема гостей в 2025 году или со сроком сдачи через несколько лет, поскольку все надеются на снижение ключевой ставки в обозримом будущем и рефинансирование кредитов.

Внутренний туризм в Петербурге показал прирост более 20%, но и приток из-за рубежа тоже увеличился. По словам Светланы Московченко, город за год посетило около 840 тысяч иностранных гостей.

— Важно отметить, что они селились в хороших отелях и апарт-отелях по высоким ставкам, — говорит она. — Еще мы выделяем рост потока корпоративных туристов, приезжающих на различные деловые мероприятия.

Эксперт отметила, что в новогодние праздники ставки выросли сильнее всего точечно, в некоторых отелях — от 10 до 20%. Еще одной тенденцией стало расширение рамок высокого сезона: в этот раз новогодние праздники многие начинали чуть раньше и заканчивали чуть позже.

— У нас только стартовал небольшой загородный проект, поэтому цифры там пока непоказательны, — рассказал Вячеслав Батаков. — Первые четыре домика под Петербургом заработали ближе к концу 2024 года, и пока показали заполняемость в районе больше 40%. В межсезонье с аренды на двое суток мы перешли на недельные предложения — заполненность тоже была хорошая, хоть и снизилась.

Как рассказала Евгения Мироненко, у RBI по туристам самым неудачным месяцем оказался, как ни странно, май. С сентября по декабрь загрузка несколько упала и процентное соотношение аренды изменилось: если до этого в проекте на Невском на краткосрочную аренду приходилось 40%, то с сентября объект был уже загружен на 65%, а в декабре — на все 89%.

— Если говорить про окно бронирования, то стало очень много бронирований день в день, когда туристы решают, где остановиться, прямо по приезде в город, на месте, — рассказала Евгения Мироненко. — И в таком случае при наличии двух конкурирующих вариантов в одной локации решающим фактором для них становится цена размещения. Также мы заметили поток гостей из Китая, которые приезжают на двое-трое суток и готовы платить 3600-3800 рублей за номер вне сезона.

— Наш действующий апарт-отель IN2IT находится у метро «Купчино». Да, это спальный район, но в высокий сезон заполняемость проекта была практически стопроцентная, — говорит Марина Павлюкевич. — Связано это с тем, что мы активно пользуемся близостью к «Экспофоруму», привлекая посетителей и участников выставок и деловых мероприятий. Также работаем с Пулково, привлекаем экипажи и пассажиров в случаях отмен и задержек рейсов. Пока большинство деловых мероприятий, к сожалению, все равно тяготеет к лету, но город старается сгладить эту сезонность. В низкий сезон мы увеличиваем долю долгосрочного размещения до 70%, чтобы максимизировать эффективность работы объекта.

Елена Ехлакова рассказала, что в 2024 году в компании ПСК картина была примерно такая же, как в 2023-м.

— С учетом того, что Putilov и Kirovsky Avenir находятся не в первоочередной туристической локации, а ближе к производственным зонам, в невысокий сезон акцент идет на загрузку номерного фонда корпоративными клиентами. Они размещаются с середины октября до середины апреля или мая, — уточнила она. — Есть некоторое снижение в проекте Moskovsky Avenir, где с ноября загрузка была примерно на уровне 65%. Здесь мы предлагаем гостям пакетное предложение в виде среднесрочного тарифа, выравнивая таким образом загрузку. То есть долгосрочного размещения становится больше в проектах Kirovsky или Putilov Avenir, а в Moskovsky Avenir мы выравниваем ситуацию «среднесроком».

По словам Марка Лернера, в Петербурге размещение в апартаментах предпочитают деловые туристы, приезжающие в город не на 1-2 дня, а также семьи, которым по многим причинам размещение в апарт-отеле удобнее. И поскольку внутренний туризм активно развивается, Петербург принимает гостей не только в традиционный период белых ночей, а в течение всего года.

По словам Михаила Рогатых, основной акцент в проекте «Аквилон SIGNAL» делается на долгосрочную аренду.

— Весь 2024 год мы наблюдаем тенденцию беспрецедентного роста ставок долгосрочной аренды, — говорит он. — Наша модель централизованного управления и опыт в отельной сфере позволяют комбинировать сроки размещения и предвосхищать смену сезонности, отдавая номерной фонд для краткосрочного размещения в высокий сезон и большую его часть в среднесрочную аренду в низкий сезон.

Как правило, основные гости в городском сегменте апартаментов — это туристы и деловые люди, чаще всего приезжие. По словам Ильи Шарова, загородный турист — это в основном петербуржец на отдыхе, и он начинает ездить в понравившееся место регулярно. А чтобы ему понравилось, надо работать над качеством. Также в городе колоссальна разница по загрузке между летним сезоном и остальными временами года.

— У нас разве что октябрь, ноябрь и апрель не очень хорошие месяцы из-за погоды, а в среднем по году наша загрузка по всем локациям составляет 72%, — говорит он. — Летом — 100% и предбронирование за несколько месяцев, а зиму «вытягивают» праздники. К тому же на Новый год цены взлетают в несколько раз: небольшие домики люди готовы снимать за 50 тысяч рублей в день. Также за городом туристы остаются подольше, в то время как в городе существенный уклон к посуточной аренде.

Вячеслав Батаков считает перспективу развития загородной доходной недвижимости однозначно перспективной.

— Мы в этом формате будем развивать в Ленобласти проект на территории 700 гектаров, с отдельным подъездом и своим прудом, — рассказал он. — Здесь используем свой московский опыт, где проверяли разные форматы домиков: фреймы, барны, купола. А также точно будем делать какие-то точки для красивых фотографий. У нас есть участки для подобных проектов под Новгородом и в Крыму. Что касается Ленинградской области, то здесь пока мало качественного предложения, а власть очень позитивно смотрит на развитие рекреационного туризма, желая повторить успех соседней Карелии. Кстати, и там тоже пока мало действительно хороших рекреационных объектов.

Сегмент загородных апартаментов Светлана Московченко отметила отдельно. По ее словам, он вовсе не стал чем-то новым для рынка: подобные проекты есть в Курортном районе, однако больше в формате «псевдожилья» — покупатели чаще всего рассматривают их как аналог дач.

— Сейчас, безусловно, загородные апартаменты больше стали восприниматься как сервисный продукт, который приносит доход, — продолжила она. — Несмотря на нюансы с необходимостью обеспечивать загрузку круглый год, девелоперы не боятся выходить в эту нишу и активно рассматривают загородные участки. Все чаще при выборе встает вопрос: делать там коттеджный поселок или что-то в рекреационном формате. Девелоперы понимают, что просто поделить все на участки и продать — уже не такая интересная стратегия в современных реалиях рынка. При этом с 2025 года вступают в силу новые условия по реализации ИЖС с эскроу. Мы видим определенные перспективы для сегмента загородных рекреационных апартаментов — будь то отдельные корпуса, коттеджи или таунхаусы. Здесь выиграет тот, кто предложит более интересный продукт.

— В 2026 году PLG завершит строительство и введет в эксплуатацию проект «ПРО.Молодость», и мы уже ищем, куда направить внимание дальше. В том числе смотрим и за город, — добавила Марина Павлюкевич. — Но могу сказать: кроме локации и экономики проекта, требуется большое внимание уделять привлечению и проживанию персонала. Так как без профессионального персонала, который влюблен в то, что делает, на одних технологиях загородный объект не сможет предоставить высокий уровень сервиса и впечатлить гостей.

Илья Шаров выделил основные моменты, по которым загородный сегмент апартаментов заметно отличается от городского: во-первых, местный клиент против регионального, во-вторых, за город едут исключительно с целью отдыха, а не в командировки. Отсюда возникает третий момент — нужны определенные места притяжения и красивых фото: озеро, лес, интересный ландшафт, спа, развлечения, — сибирские горячие чаны и купели, специальные фотозоны. Отделка, в отличие от городских проектов, здесь играет куда меньшую роль, зато возрастает роль инфраструктуры и досуга для взрослых и детей.

— Как только в одном из наших проектов появилась детская площадка, это автоматически привлекло семьи, — говорит он. — Да и в целом досуговый элемент за городом крайне важен: мало кто любит на отдыхе не делать совсем ничего.

— Принципы работы с клиентами здесь тоже другие, — добавил эксперт. — Вместо агрегаторов мы активно работаем с прямыми продажами, делаем упор на программы лояльности, привлечения и удержания. Также здесь не работает смарт-история с удаленным заселением и отсутствием персонала, как в городе. Важно, чтобы на территории все же присутствовали «живые люди», помогали разместиться и следили за порядком, выдавали инвентарь, следили за комфортом гостей на территории (например, своевременный покос травы летом, уборка снега и подсыпка от гололеда зимой). Это еще и вопрос безопасности: люди на отдыхе расслабляются и ведут себя не так, как в командировках, ситуации могут возникнуть разные. Наша задача организовать максимально безопасный, беззаботный и комфортный отдых.

По словам Светланы Московченко, по городским апартаментам средний диапазон ставок доходности для инвесторов сейчас составляет 8–12%.

— В Industrial Avenir у нас одна из лучших цен в городе в этом сегменте, если не лучшая. Поэтому доходность прогнозируется на уровне 10,2%, — говорит Елена Ехлакова. — Если в деньгах, то средний доход в апарт-отеле Moskovsky Avenir — на уровне 52 тысяч рублей в месяц. Kirovskiy и Putilov Avenir показывают 38 тысяч рублей. Доходность четырехзвездочного проекта Moskovsky Avenir — 8–8,5% годовых с учетом другого порога входа. Но еще не стоит забывать про капитализацию объектов не менее 30% через год после открытия.

— Ожидаемая доходность по проекту «ПРО.Молодость», который будет квалифицироваться как четырехзвездочный отель, 10–12%, — продолжила Марина Павлюкевич. — По проекту IN2IT собственники сейчас в среднем получают около 40 тысяч в месяц, максимальный доход был зафиксирован летом для двухкомнатного апартамента — 91 тысяча рублей. В 2024 году мы фокусировались на увеличении средней цены номероночи и увеличению чистого дохода номера. И это дало свои плоды: зафиксировали рост чистого дохода от номера в IN2IT на 10,3% по сравнению с прошлым 2023 годом и рост цены номероночи в проекте на 18%.

Отель ARTSTUDIO Nevsky показал в 2024 году доходность 14,2%, с капитализацией в 5% получается 19,2%, — рассказала Евгения Мироненко. — Собственники получали чистыми на руки за 2024 год в среднем 95 тысяч рублей в месяц. ARTSTUDIO Moskovsky показал доходность 8,4%, что выше прошлого года на 1,2%. Здесь мы перешли на котловую систему распределения дохода, и чистая средняя доходность в месяц составила 48 тысяч рублей. В ARTSTUDIO М103 у Московских ворот, где с 1 ноября в управлении было 98 номеров, доход составил 44 тысячи в месяц. Это хороший показатель, учитывая, что объект открылся не в сезон.

Вячеслав Батаков отметил два важных момента, влияющих на доходность, — это время, когда проект строился, и за какие деньги он потом продавался.

— Например, если даже объект завершился полгода или год назад, у него стоимость строительно-монтажных работ была менее 100 тыс. рублей на «квадрат», чего сейчас, конечно, уже не встретишь, — говорит он. — Соответственно, цены и доходность нынешних проектов будут выше. В этом смысле меня поразил Таиланд, где у нас три проекта, один из которых был завершен в 2023 году и начал сдаваться в 2024 году. Он сразу же показал доходность на руки до 11% в валюте — ведь покупали его еще при другом курсе. А в среднем у нас доходность по тайским проектам достигла 17,2%, по московским — 11,8%.

— Цена за домовладение у нас от 7,5 млн рублей, если говорить про маленький домик А-фрейм на 6 сотках земли, до 12 млн, если речь про полноценный дом на четыре спальни, — говорит Илья Шаров. — В эту сумму входят все расходы, включая бани, купели фурако, велосипеды, сапы, лодки, «ватрушки», дартсы, настолки и так далее. Доход мы получаем не только от домовладений, но еще от бань и купелей. Мы не видим смысла конкурировать с высокими ставками по депозитам, поэтому, в отличие от городских апартаментов, нацеливаем маркетинг на семьи с детьми и на айтишников, так как ставки по семейной и IT-ипотеке хорошие (от 5% годовых). А на вложенные деньги инвесторов у нас выходит гарантированная доходность от 20% годовых чистыми после уплаты ипотечных платежей.

Евгений Колесников рассказал, что в 2024 году средние выплаты владельцам номеров в действующих сервисных апарт-отелях сети YE’S увеличились на 23,4%. Наибольший прирост произошел в студиях — 30,1% относительно 2023 года.

В 2024 году GloraX ввел в эксплуатацию апарт-отель GloraX Заневский, в декабре отель открылся в техническом режиме.

— В проекте можно приобрести апартаменты под управлением УК или заняться самостоятельной сдачей лотов, — говорит Татьяна Халилова. — В первом случае доходность зависит от лота и от выбранной программы обслуживания. Максимальный доход может доходить до 100 тыс. руб в месяц, что приблизительно сопоставимо с текущей доходностью со вклада. Однако мы понимаем, что рано или поздно ключевая ставка снизится, как и проценты по вкладам, а недвижимость останется твердым источником дохода. Также мы отмечаем на рынке существенный рост ставки долгосрочной аренды, что связано с высокими процентами по ипотечным кредитам. На данный момент в локации нашего проекта стоимость аренды в среднем равняется порядка 55–60 тыс. рублей в месяц. Этот инструмент позволяет инвестору получать доход в межсезонье, когда поток туристов спадает.

— По нашему уже работающему апарт-отелю «Начало» в летний сезон благодаря «краткосроку» наши инвесторы получали до 80 тысяч рублей в месяц со стандартной студии 25 кв.м, — рассказал Марк Лернер. — Сейчас, зимой, мы говорим о гарантированном доходе в 40 тысяч рублей.

По данным аналитиков GloraX, количество вышедших в прошлом году на рынок апартаментов почти вдвое меньше, чем в 2023 году. В целом вывод новых проектов в городе замедляется, что в текущей ситуации падения спроса выглядит логично.

— Интерес к формату сервисных апартаментов в наступившем году сохранит тенденцию к росту, — полагает Евгений Колесников. — Особенно востребованы будут объекты в высокой степени готовности с продуманной концепцией. Аналитика продаж компании за 2024 год показала, что многие инвесторы выбрали проект YE’S Leader, потому что у них уже есть недвижимость в других апарт-отелях YE’S или они пользовалась услугами отелей этой сети. Еще одним мощным драйвером продаж станет продолжающееся активное развитие внутреннего туризма.

— Мы смотрим новые участки, здания под реконструкцию, чтобы развивать апартаменты дальше, — говорит Евгения Мироненко. — Этапы классификации гостиничных объектов усложнились, поэтому новые проекты будут более сложными при строительстве. Теперь сервисные апартаменты будут приравниваться к гостиницам, так что «псевдожилья» будут строить меньше, а новые проекты станут качественнее. Что касается загрузки, то в городских отелях она в среднем уже составляет 70–75%, а у сети апартаментов может достигать 82% — и дальше будет только расти.

— Мы пересчитали бюджет на 2025 год с учетом НДС в 5%, который теперь должны будут платить застройщики таких объектов, — продолжила Елена Ехлакова. — Также в этом году у нас откроется новый крупный объект в сети Ladozhsky Avenir. Мы ведем переговоры со странами СНГ, идем на форумы, где участвуют представители ближнего зарубежья, Китай, Индия, и презентуем там свои объекты, создавая таким образом задел на сезон. Думаю, что цена размещения в 2025 году однозначно поднимется, так как туристов стало все-таки больше.

По словам Марины Павлюкевич, предыдущий успешный опыт вдохновил многих девелоперов зайти на рынок апартаментов: получены разрешения на строительство, много проектов строится.

— Мы хотим и дальше оставаться на этом рынке, а главное, показывать хорошую доходность. Усиление конкуренции заставляет действовать более аккуратно, — говорит она. — К тому же мы считаем, что действия властей направлены на усиление социальной нагрузки на проекты апарт-отелей, что тоже не способствует развитию рынка. Поэтому как минимум первая половина 2025 года пройдет именно в анализе, а уже вторая — в оформлении сделок. У нас есть интересные проекты в детальной степени проработки, но мы выступаем скорее за коллаборацию с землевладельцами, потому что при заградительных ставках сегодня брать бридж-кредиты нет смысла.

Вячеслав Батаков не согласен, что государство усложняет жизнь апартаментам, ужесточая правила. Напротив, по его мнению, это попытка «обелить» рынок и вывести его на более понятный прозрачный уровень.

— Я просто жду, когда эпоха высоких ставок по депозитам пройдет, и людям так или иначе нужно будет куда-то деть полученные деньги. К сожалению, официальные данные ЦБ говорят, что из скопившихся на депозитах 56 трлн рублей 96% составляют вклады не более миллиона рублей. Для нашего бизнеса миллион рублей — это может быть разве что первый взнос. Так что в 2025 году мы точно будем развивать зарубежное направление, «загородку» и запустим два комплекса в городе.

Светлана Московченко отдельно отметила хорошие перспективы для развития рынка элитных сервисных апартаментов. До этого указанный сегмент был очень приближен к жилью за счет привлекательных мест в центре города. Сейчас девелоперы обратили внимание на исторические здания под реконструкцию. Там появляются небольшие объекты с номерным фондом до 100 юнитов, по качеству — 4 звезды. Но доходность у них будет чуть ниже из-за ощутимых вложений в инфраструктуру.

Михаил Рогатых полагает: как только ЦБ начнет снижать ставку, вкладчики начнут переносить свои капиталы с депозитов обратно в экономику. А приток денежной массы еще больше разгонит инфляцию ввиду удешевления рубля.

— Инвесторы, не имея альтернатив для сохранения сбережений от инфляции, будут скупать недвижимость, — считает он. — В такой парадигме апарт-отели выгодно выделяются, например на фоне коммерции относительно низким порогом входа, а на фоне квартир — возможностью генерировать ежемесячный денежный поток без лишней операционной нагрузки. Более того, учитывая тенденции текущих регуляций краткосрочной аренды, номер в апарт-отеле сможет генерировать гораздо больше выручки, нежели обычная квартира: государство просто не позволит собственнику квартиры сдавать ее посуточно.

Илья Шаров считает, что в бизнесе лучше прогнозировать реалистично, а то и пессимистично, и не ожидать, что после окончания периода высоких ставок по банковским депозитам люди побегут покупать апартаменты и загородные дома.

— Я вижу, что сейчас «загородкой» интересуется очень много крупных городских игроков, — пояснил он. — Во-первых, городская конкуренция вынуждает, во-вторых, растет цена на стройматериалы. И при этих двух факторах нужно еще сохранить рентабельность. На загородном рынке играют те же два фактора — рост конкуренции и подорожание материалов. В связи с этим я считаю, что здесь останутся только профессиональные игроки, а все случайные, решившие просто попробовать, уйдут. Именно поэтому мы приняли решение сократить объем предложения на 2025 год в пользу улучшения качества проектов на фоне бурного развития интереса к «загородке». Наше предложение сократится и станет дороже, но будет только в топовых локациях.

Марк Лернер полагает, что сокращающийся объем нового строительства формирует дефицит на рынке предложения, а себестоимость строительства продолжает расти, и все это увеличивает порог вхождения на рынок недвижимости. Поэтому для тех, кто планировал вложиться в эту сферу, сейчас самое время: дальше будет дороже.