Дорого и негде: почему в Петербурге стало меньше жилья бизнес-класса

Предложение жилья бизнес-класса в Петербурге по итогам 2024 года сократилось до минимума за последние 13 лет — 161 тыс. кв. м, подсчитали в NF Group. Участники рынка говорят, что виной всему — нехватка земли в подходящих локациях, а также высокие ставки по кредитам — как для покупателей, так и для застройщиков. При этом спрос на квартиры все равно остается высоким.

Консалтинговая компания NF GROUP оценивает предложение на рынке жилья бизнес-класса в конце 2024 года в 2,5 тыс. квартир и апартаментов. Предложение снижалось на фоне высокого спроса на протяжении всего прошлого и позапрошлого года — по данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в 2023 году оно сократилось на 16%, а в 2024 — еще на 23%. При этом объем нового предложения, поступившего в продажу в 2024 году, составил 181 тыс. кв. м (3,8 тыс. квартир), что на 19% ниже показателей за 2023 год. Сейчас эксперты КЦ «Петербургская недвижимость» оценивают его в 220,3 тыс. кв. м (4,1 тыс. квартир). Хотя цифры различаются — тренд налицо.

— Снижение предложения по объектам недвижимости бизнес-класса в Северной столице в первую очередь обусловлено замедлением процесса получения разрешений на строительство в последние годы, — комментирует директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group) Ольга Трошева. — Также влияние оказывает высокая ключевая ставка, которая сказывается на росте стоимости строительных проектов. В сложившихся условиях девелоперы замедляют вывод новых проектов на рынок.

— Сокращение объема предложения недвижимости бизнес-класса во многом произошло из-за дефицита земельных участков в топовых локациях, — считает Дмитрий Кашинский, президент GloraX. — Расчеты многих девелоперов связаны с редевелопментом серых зон города. В перспективе именно там могут появиться новые комплексы бизнес-класса. Однако проекты редевелопмента требуют длительной подготовки и часто сопряжены с дополнительными затратами. Сегодня застройщики внимательнее относятся к новым стартам, просчитывают все возможные сценарии. Вывод на рынок более сложных в реализации проектов иногда действительно стоит придержать.

Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости «КВС», считает сокращение объемов предложения в сегменте бизнес-класса закономерным процессом, обусловленным несколькими ключевыми факторами: в первую очередь это дефицит земельных участков в пределах города, особенно в локациях с развитой инфраструктурой и транспортной доступностью.

— В Петербурге сокращается не только бизнес-класс, но вообще все жилое строительство, — добавил Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК». — Сейчас развивается ситуация, когда имевшиеся предпосылки усугубились новыми. Дефицит участков и очень динамичный рост их стоимости, небыстрые согласования новых проектов и слабое развитие направления редевелопмента дополнились дороговизной кредитов на строительство и покупку недвижимости.

По его словам, в совокупности с физическими ограничениями работают еще и экономические: с одной стороны, сегмент «дорогого метра» к ипотечным реалиям не столь чувствителен, как масс-маркет, с другой — он очень чувствителен к локациям и наполнению. С локациями сложно, растет себестоимость, и здесь опять же играют роль ставки по проектному финансированию.

— В настоящий момент на рынке в целом фиксируется сокращение объемов предложения, что стало ожидаемой реакцией отрасли на отмену льготной ипотеки и рост ключевой ставки, — соглашается Юлия Ружицкая, генеральный директор АН «Главстрой» (эксклюзивный брокер проекта «Кронфорт»). — Недвижимость бизнес-класса сегодня преимущественно реализуется в центральных районах города и на близлежащих к ним территориях, а также в новых центрах притяжения — Курортном районе и Кронштадте. Эти локации привлекательны в силу уникального природного окружения и комфортной доступности до ключевых точек Петербурга.

Надежда Ильина, директор по развитию ГК «Лидер Групп», считает, что дело скорее не столько в сокращении предложения квартир бизнес-класса, сколько в резком росте спроса.

— В 2024 году спрос на квартиры в проектах бизнес-класса был необычайно высоким, — поясняет она. — Активный рост интереса к жилью высокого ценового сегмента связан с инфляционными процессами: инвестиции «в бетон» по-прежнему рассматриваются как один из самых надежных видов вложений. Кроме того, платежеспособная аудитория гораздо быстрее адаптировалась к новым реалиям рынка, переориентировавшись на программы рассрочки от застройщика.

В Группе «Эталон» также считают, что главная причина — дефицит земельных участков в локациях, подходящих для реализации проектов данного сегмента.

— Если мы говорим не о точечной застройке, то в центральных или околоцентральных районах города наиболее подходящие площадки находятся на территориях «серого пояса», — пояснили в компании. — Разработка таких площадок обычно сопряжена с более длительной подготовкой документации, инженерными и юридическими сложностями, что, в свою очередь, затягивает срок вывода новых проектов на рынок.

При этом рынок реагирует на дефицит участков децентрализацией новых проектов и переориентацией их вывода в спальные районы города. Как отмечают в Группе «Эталон», помимо традиционных для высокого класса центральных районов города, девелоперы выводят новые объемы и в спальных районах. В последние несколько лет активно осваивались бывшие заводские территории в районе Черной речки в Приморском районе. В результате редевелопмента на месте прежних промышленных зон сформировался современный жилой анклав, характеризующийся комплексами бизнес-класса.

По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», наибольшей популярностью среди покупателей в 2024 году пользовался Василеостровский район — на него пришлось 25% сделок, следующими по популярности стали объекты в Выборгском (19% сделок) и в Приморском районе города (11%).

В Группе «Эталон» рассказали, что, по данным Росреестра, спрос на квартиры и апартаменты бизнес-класса сократился на 13% как в количественном выражении, так и в абсолютном объеме, а доля ипотечных сделок в структуре продаж снизилась на 11%.

При этом сами девелоперы говорят о хорошем спросе — особенно на фоне текущей ситуации.

— По нашей практике спрос стабильный, а по итогам 2024 года он даже несколько превзошел наши ожидания, — отметил Сергей Софронов. — Это что касается спроса фактического. И еще все чаще можно услышать такое понятие, как «отложенный спрос». Который не совсем понятно как оцифровывать. Но в то же время всем понятно, что что-то такое есть.

По его словам, сделок на рынке могло бы быть больше, если бы выбор был больше. Плюс часть покупателей не готова к покупкам без ипотеки.

— Но так или иначе, мы имеем дело с дефицитным рынком, и на любом дефицитном рынке всегда есть отложенный спрос, — заметил Сергей Софронов.

Дмитрий Кашинский также говорит о высоком спросе на проекты бизнес-класса компании GloraX в Адмиралтейском районе и на намывных территориях Васильевского острова.

— Оба проекта недавно были введены в эксплуатацию, что стало их весомым конкурентным преимуществом, — добавил он. — Сегодня покупатели отдают предпочтение недвижимости в проектах, находящихся в высокой степени строительной готовности или уже построенных.

С ним согласна и Надежда Ильина:

— Январь, как и конец 2024 года, оказался стабильным в плане поведения покупателей. Высокая инфляция и дальнейшая экономическая неопределённость остаются катализатором спроса на проекты с близким сроком ввода и готовое жилье.

Так, в корпусах бизнес- и премиум-класса «Лидер Групп» в Московском районе распроданность квартир, по ее словам, составила 95% и более 86% соответственно. Востребован и объект на намыве.

— В последнее время мы наблюдаем повышенный спрос на объект со стороны покупателей из московского региона, — заметила Надежда Ильина.

— Активность покупателей весьма высока, что подтверждают и цифры: за прошлый год цены на квартиры бизнес-класса выросли на 9%, — считает Юлия Ружицкая. — Комфортное жилье в привлекательной локации всегда востребовано, как это происходит и с нашим жилым кварталом в Кронштадте.

Видя этот спрос, девелоперы рассчитывают, что он сохранится и в новых проектах. В частности, ГК «КВС» ожидает, что несмотря на высокую ключевую ставку квартиры в новом проекте на Курской улице будут пользоваться спросом. «По поводу реализации мы не переживаем», — говорит Анжелика Альшаева.

Как в случае с объемами строительства, так и в случае с ценами на «средние» показатели влияет отсутствие четкой классификации объектов.

— Средние цены в этом сегменте сейчас на уровне 320-340 тыс. руб. за кв. м, — говорит Сергей Софронов. — Но в эту статистику всегда вносит искажение позиционирование ряда проектов. Не все, что выводится в понятии «бизнес-класс», таковым является по факту.

NF Group говорит о том, что средневзвешенная цена предложения по итогам декабря 2024 года составила 442 тыс. руб. за кв. м, что на 12% превысило значение конца 2023 года. По подсчетам экспертов КЦ «Петербургская Недвижимость», квадратный метр в проектах бизнес-класса подорожал на 14%, до 398,5 тыс. рублей.

В Группе «Эталон» отмечают, что в центральных районах города средневзвешенная цена квартир и апартаментов бизнес-класса составляет 402 тыс. руб. за кв. м без учета скидок (или 370 тыс. руб. за кв. м при 100% оплате).

— Стоимость квадратного метра в готовых проектах бизнес-класса в нашей компании начинается от 190 тыс. руб., — рассказала Надежда Ильина. — Средневзвешенный рост цен по итогам 2024 года составил 13%.

При этом все эксперты прогнозируют продолжение роста цен во всех сегментах недвижимости. Как отмечают в Группе «Эталон», растут цены на стройматериалы и работы, выросла ключевая ставка и ставка проектного финансирования.

— Важно понимать, что конечная стоимость квадратного метра зависит от локации, концепции и наполнения проекта, — напомнила Анжелика Альшаева. — Я считаю, что цена на квартиры в проектах бизнес-класса будет только расти, поскольку проектное финансирование сейчас дорогое, отделочные материалы в данном сегменте подразумеваются соответствующие, себестоимость таких объектов только увеличивается.

— Часто такие жилые комплексы располагаются в центре Петербурга и нередко выступают результатом редевелопмента, — добавила Ольга Трошева. — Такая специфика, наряду с удорожанием рабочей силы и повышением стоимости строительных материалов, также толкает стоимость проектов бизнес-класса вверх.

— Цены на недвижимость бизнес-класса в 2025 году продолжат плавно расти, — подтвердил Дмитрий Кашинский. — Это связано с увеличением себестоимости строительства, удорожанием земли в Санкт-Петербурге и дорогим проектным финансированием из-за высокой ключевой ставки.

— В настоящий момент рост стоимости в целом по рынку минимален, однако в отдельных проектах с авторскими концепциями и эксклюзивным расположением прайс будет меняться в зависимости от степени готовности объекта, — отмечает Юлия Ружицкая.

По мнению экспертов, бизнес-класс традиционно более устойчив к изменениям условий ипотечного кредитования. Однако, по словам Дмитрия Кашинского, некоторое влияние отмена льготных программ все же оказала на спрос и в этом сегменте.

— Покупатели жилья бизнес-класса порой прибегали к заимствованиям, но срок кредитования был незначительным по сравнению с массовым сегментом и средним по стране сроком предоставления ипотечных кредитов, — рассказал он.

— Приобретая объекты бизнес-класса, покупатели в 2024 году отдавали предпочтение программам рассрочки — на такие сделки пришлось 50% от всех реализованных объектов в классе, — говорит Ольга Трошева. — Доля квартир, купленных в ипотеку, составила 42%.

По данным NF Group, в 2024 году на рынок жилья бизнес-класса вышло семь новых комплексов в пяти районах города общей площадью 133 тыс. кв. м — это на 20% меньше, чем в 2023 году.

Кроме того, эксперты ожидают, что в 2025 году будет введен минимальный объем жилья бизнес-класса за всю историю наблюдения — всего 22 тыс. кв. м.

Конечно, на рынке будут появляться и новые предложения. Так, ГК «ПСК» в этом году планирует запустить проект на Малом пр. Васильевского острова.

— Мы тщательно подбирали локацию в исторической части ВО, — говорит Сергей Софронов. — На наш взгляд, этому сегменту больше соответствует старая территория острова с соответствующим окружением. Проект, который изначально шел в комплекте с участком, предполагался в сегменте «комфорт». Но мы его переработали. Этажей стало меньше, квартир тоже стало меньше, высота потолков увеличилась. Также будет совершенно иная архитектура. Поэтому мы пополним сократившееся предложение в городе соответствующим проектом без оговорок.

В марте в продажу выйдет камерный проект компании «КВС» «Дом на Курской».

— Стоимость метра здесь начинается от 350 тысяч рублей. Дом расположен в отличной локации с развитой инфраструктурой — во Фрунзенском районе, всего в десяти минутах от станции метро «Обводный канал», — рассказывает Анжелика Альшаева. — Такое расположение обеспечивает быстрый доступ как к историческому центру, так и к ключевым деловым и культурным локациям Петербурга.

— В данный момент подходит к завершению реализация второго этапа ЖК «Дефанс Премиум» в Московском районе Санкт-Петербурга, — говорит Надежда Ильина. — В составе проекта создано общественное городское пространство с пятью фонтанами, построен театр на 500 мест с современным кинооборудованием, фитнес-центр площадью 2700 кв. м и теннисный корт. Первый этап проекта введен в эксплуатацию осенью 2024 года с опережением на год плановых сроков, так что насладиться новым театральным пространством можно уже сейчас.

Группа «Эталон» в 2025 году уже вывела в продажу апарт-отель бизнес-класса AVENUE APART Пулково неподалеку от аэропорта и «Экспофорума». Комплекс находится на высокой стадии строительства и будет введен уже в 3-м квартале 2025 года.

«ГК Алькор» в прошлом году запустила продажи в жилом квартале «Кронфорт. Центральный» в Кронштадте, а также ввела в эксплуатацию лицей на 550 мест, и в 2025 году фокус внимания будет сосредоточен на реализации данного проекта.

Расширение рынка эксперты связывают в первую очередь с изменением экономических условий в стране в целом. Кроме того, все будет зависеть от возможностей приобрести тот или иной участок.

— Предложения жилья бизнес-класса будет расти в случае изменения экономической ситуации, то есть снижения ключевой ставки до комфортных 8-10% и запуска льготных программ ипотеки, — считает Юлия Ружицкая. — Эти меры позволят реализовать большой объем потенциального спроса, который сегодня ограничен существующими условиями кредитования. В Ленинградской области в ближайшее время появление проектов высокой ценовой категории маловероятно, напротив, мы видим тренд на оптимизацию проектов здесь. Эксклюзивные и оригинальные предложения перемещаются в город и рассчитаны на более взыскательную аудиторию.

— Престижная локация — одна из ключевых особенностей жилья бизнес-класса, поэтому такие объекты, как правило, возводятся в центральной части города или вблизи набережных и городских парковых зон, — поясняет Надежда Ильина. — Однако в Петербурге есть пример успешной реализации иностранным инвестором проектов бизнес-класса у юго-западных границ города. Так что по мере развития инфраструктурной составляющей вполне можно рассчитывать на появление и такого продукта.

— Предложение будет расти при наличии участков (или возможностей проводить редевелопмент) и более здоровых финансовых условий, нежели сейчас, со ставками по кредитам на строительство от 25% годовых, — считает Сергей Софронов. — Насчет Ленобласти пока верится слабо. У областных территорий просто нет в массе своей подобных локаций. Такие пригороды, как Петергоф или Пушкин, имеют некоторый потенциал. Но это штучные проекты, еще более редкие, чем в центральных районах.

А в Группе «Эталон» отмечают, что в Ленобласти уже есть прецеденты строительства проектов бизнес-класса. В основном это локации с живописными видами, что является атрибутивным фактором при выборе жилья высокого сегмента при условии удаленности от города.