Районы-лидеры не меняются: в фаворитах самое недорогое жилье

Самым популярным для приобретения жилья в новостройках остается Всеволожский район Ленобласти — традиционно он привлекает покупателей более низкой, чем в городе, ценой. В пятерку самых популярных городских районов уже привычно входят Московский, Приморский, Невский, Пушкинский и Выборгский — те, что активно развиваются и где появляются новые проекты.

По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), объем предложения строящегося жилья в городе на конец 2024 года находился на уровне 1,9 млн кв. м, а еще три года назад приближался к 3 млн кв. м. С учетом, что по итогам года было продано порядка 2,2 млн кв. м, можно говорить о формирующемся дефиците предложения, ведь застройщики сейчас выводят на рынок гораздо меньше объектов, чем раньше.

В подобных условиях у покупателей сужается выбор подходящих локаций, где можно приобрести жилье именно в строящемся доме, а не на вторичном рынке. Таким образом, основной спрос приходится на те места и районы, где сосредоточен наибольший объем предложения. Есть в городе и такие районы, например Кировский, где практически не представлены новые объекты и нет крупных проектов. И если нужно жилье именно здесь, то выбирать придется только на вторичном рынке.

«Конечно, мы понимаем, что объем продаж строящегося жилья в каком-либо из районов — лишь производная от существующего там объема предложения, его цены и других параметров, — говорит Михаил Гущин, вице-президент по маркетингу и продукту Группы RBI. — Его нельзя всерьез брать в расчет, оценивая привлекательность района для проживания в глазах потребителя».

Так, многие бы хотели жить, например, в Центральном районе, но там представлены только дорогие варианты в сегментах «элита» и «бизнес». Поэтому предпочтения покупателей квартир, желающих купить жилье именно в новостройке, ограничено прежде всего доступным для них бюджетом покупки. И выбирать придется из менее дорогих локаций, причем из тех, где именно сейчас идет активное строительство. По словам Ольги Трошевой, директора Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), абсолютный лидер всех последних лет — это Всеволожский район Ленобласти, где жилье дешевле, чем в городе, а выбор проектов большой.

По мнению Дмитрия Ефремова, начальника управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург», областные проекты привлекательны более демократичной ценой предложения: стоимость квартиры во Всеволожском районе Ленобласти примерно на треть ниже цены предложения в Приморском. Но есть и ощутимый минус для областных проектов — удаленность от городского центра, что сказывается прежде всего на транспортной доступности жилых комплексов.

По данным компании, во Всеволожском районе Ленобласти средневзвешенная цена предложения составляет 158 тыс. рублей за кв. м. В Приморском районе этот показатель выше на 37 % — один «квадрат» стоит 254 тыс. рублей. Еще выше средняя цена предложения строящейся квартиры в Московском районе — 290 тыс. рублей за кв. м. При этом в январе 2025 года средняя стоимость одного «квадрата» в Невском районе — 270 тыс. рублей, а в Пушкинском — 201 тыс. рублей.

По подсчетам Екатерины Немченко, коммерческого директора холдинга «РСТИ», средний бюджет покупки квартиры на первичном рынке Петербурга в 2024 году составил 11,5 млн руб. при средней площади квартиры в 42,9 кв. м. В районах-лидерах продаж в 2024 году средние показатели сделок: в Московском и Невском районах средний бюджет покупки — 9–9,5 млн руб. при средней площади в 37,5 кв. м, в Приморском районе — 11 млн руб. и 43,6 кв. м.

Наталья Кукушкина, начальник отдела продукта и аналитики Группы ЦДС, уверена, что для каждого бюджета перечень востребованных локаций будет отличаться. Если исключить область, наиболее популярными — именно по числу сделок — являются городские окраинные территории, в которых представлены объекты массового сегмента. Это Ржевка, окрестности Пулковского шоссе, Парголово, участок между Суздальским шоссе и Новоорловским заказником, кварталы вдоль Комендантского проспекта, Кубинская улица.

«За последние пару лет значительных изменений по популярности районов не произошло, — уверена Наталья Кукушкина. — Востребованность локации у покупателей определяет наличие в ней крупных новых проектов. Начало строительства одного, пусть и во всех отношениях отличного, жилого комплекса не сделает район популярным. Если же в одном месте работают несколько застройщиков, которые предлагают масштабные, интересные проекты, это создает синергетический эффект и привлекает множество покупателей».

По словам Дмитрия Ефремова, в топ-5 районов петербургской агломерации, которые пользуются наибольшей популярностью среди покупателей, выглядят так. Лидер — Всеволожский район Ленобласти, далее идут Приморский, Московский, Невский и Пушкинский районы города. На них приходится в совокупности 57 % от общего объема продаж по числу проданных квартир.

Алексей Бушуев, коммерческий директор Группы Аквилон в Москве, Санкт-Петербурге и ЛО, поясняет: примыкающий к центру города Московский район покупатели выбирают из-за хорошей транспортной доступности, наличия метро, сложившейся инфраструктуры и большей социальной однородности. Не в последнюю очередь — у района есть свой архитектурный стиль, который делает его оригинальным, узнаваемым и отличает от «спальников».

«Популярность Невского района связана как с большим объемом предложения в новостройках, так и с тем, что в последние годы он также получает динамичный импульс, — говорит Михаил Гущин. — Развиваются территории вдоль Октябрьской набережной на правом берегу Невы, появляются новые привлекательные зоны редевелопмента ближе к центру города на левом берегу — этот процесс в перспективе поднимет статус района в глазах покупателей. Оба берега в скором времени свяжет новый мост, что улучшит транспортную ситуацию».

«Участков в Петербурге осталось немного, поэтому интенсивность застройки в целом снизилась, — добавляет Ольга Ульянова, начальник отдела маркетинга „ЛСР. Недвижимость — СЗ“ (входит в „Группу ЛСР“). — Сейчас фокус девелоперов сместился к югу — порядка 50–60 % приходится на него. Так, большое количество новых проектов заявлено в Пушкинском районе. Согласно последним исследованиям аналитического центра „Группы ЛСР“, главными факторами выбора квартиры являются, конечно, цена, репутация застройщика и транспортная доступность».

Помимо деления на самые популярные районы, есть в городе и пригородах отдельные зоны, которые лидируют по количеству сделок на рынке строящегося жилья. По данным Ольги Трошевой, директора Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), рейтинг самых популярных локаций в агломерации возглавляет по-прежнему зона Бугры — Мурино — Новое Девяткино во Всеволожском районе области, она занимает в спросе 11 %. Если говорить о Петербурге, то здесь на первом месте находится зона в Невском районе: Октябрьская набережная — Дальневосточный проспект, с долей 7 %. Далее по убыванию: зона Пулковское — Волхонское шоссе в Московском районе, Новосаратовка во Всеволожском районе, областное Новоселье и Ручьи в Красногвардейском районе.

Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест», подтверждает, что в городе внутри популярных районов как раз и насчитывается больше всего точек девелоперской активности. Помимо названных сюда можно добавить Каменку, а также территорию бывшего мясокомбината «Самсон» и некоторые другие. При этом новых мест под застройку именно в Петербурге остается все меньше. Например, тот же «Самсон» по большей части уже застроен.

Эксперт уверен, что успех этих территорий в первую очередь связан с неплохой транспортной доступностью, а также тем, что они довольно быстро «обживаются» и обрастают инфраструктурой — социальной, торговой и развлекательной. Ну, и плюс ко всему во многих местах, в частности в Приморском районе, неплохая экологическая обстановка — за счет обилия зеленых зон и парков.

«Локации-лидеры спроса в петербургской агломерации можно разделить на два типа, — рассказывает Алексей Бушуев. — Первые — не застроенные пятна в районах, примыкающих к историческому и деловому центру, где ведется освоение. Сюда можно отнести намыв Васильевского острова, участки в Московском и Невском районах. Вторые — территории на удалении от центра, но находящиеся в пределах КАД или в непосредственной близости от него. Сюда можно отнести окраины Приморского района, Кудрово, Мурино, Янино и Новосергиевку. Это активные точки роста агломерации в ближайшие годы».

Что касается намыва, здесь еще есть возможности для нового строительства. По словам Ольги Ульяновой, существуют большие планы по освоению Василеостровского района, а конкретно — намывных территорий. В том числе у «Группы ЛСР». Так, завершились работы по отсыпке северной, которые производились силами холдинга — с помощью специализированной техники и флота.

«Новых локаций в городе практически не появляется, — констатирует Ян Фельдман. — В Ленобласти объемы новых строек в минувшем году прирастали, а в Петербурге, наоборот, шли на убыль. И наступивший год вряд ли покажет значительный рост. Дело не только в сокращении спроса, но в обострении проблемы дефицита новых мест под застройку. В Петербурге они появятся лишь при условии запуска процесса редевелопмента — неосвоенных участков „серого пояса“».

Екатерина Немченко согласна, что новые локации за границами города дают возможность реализовать крупные проекты, в городской черте земельных участков и возможностей для строительства заметно меньше. При этом «серый пояс» города постепенно превращается в развитые жилые локации, привлекающие покупателей хорошей транспортной доступностью, относительно низкой плотностью жилой застройки и относительно низкой нагрузкой на объекты социальной инфраструктуры.

По данным «Главстрой Санкт-Петербург», перспективы жилищного строительства, согласно Генплану, есть у популярных сейчас у покупателей районов города — Приморского, Пушкинского и Московского. В совокупности на их территории до 2030 года реализуют до 46 % от общего объема запланированного строительства. При этом все опрошенные аналитики и девелоперы сходятся в одном мнении: объем нового строительства в 2025 году будет снижаться.

Маргарита Яременко, специально «Фонтанка.ру»