Застройщики притормозили: новые проекты будут, но их будет меньше

Высокие ставки по кредитам и сокращение льготных программ уменьшают спрос на жилье на первичном рынке. В результате строители снижают свою активность по выводу новых объектов в продажу: в 2024 году на рынке Петербурга появилось на 30% меньше новостроек, чем годом ранее. В Ленобласти объем предложения пока относительно стабилен за счет более низких цен и сохраняющегося спроса.

«Фонтанка» совместно со СРО А «Объединение строителей Санкт-Петербурга» опросил ведущих застройщиков петербургской агломерации и узнали, грозит ли нам дефицит предложения в 2025 году и как будут вести себя при этом цены.

Объем нового предложения, поступившего на рынок в 2024 году, оценивается в 1,9 млн кв. м, что на 30% меньше, чем в 2023 году и на 14% ниже спроса на новостройки в городе, рассказала Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group). В Ленинградской области объем предложения оставался стабилен — 1,4-1,5 млн кв. м как в 2023-м, так и в 2024 годах, а спрос, как и годом ранее держался на уровне около 1 млн кв. м.

— В 2025 году в условиях замедления стартов проектов, объем предложения в Петербурге, вероятнее всего, продолжит сокращаться, что может привести к последующему росту цен, — считает она. — Спрос будут консолидировать ведущие застройщики, потенциал и экспертиза которых позволяют не приостанавливать работу и продолжать строить новые объекты и сдавать в срок текущие.

Так, в 2024 году холдинг Setl Group начал строительство двух больших проектов — ЖК «Астра Континенталь» в Невском районе и «Бионика Заповедная» в Приморском районе. В 2025 году также планируются новые старты в разных районах города: один из них состоялся в феврале — это новый проект высокого комфорт-класса «Setl Ривьера» в уже осваиваемой локации — между Октябрьской набережной и Дальневосточным проспектом

Дмитрий Кашинский, президент GloraX рассказывает, что в 2024 году на рынок агломерации вышел 21 новый проект и более 70 новых очередей в ранее запущенных проектах. Объем строительства по новым проектам с января 2024 года составил 527,6 тыс. кв. м.

— Наша компания в прошлом году вывела на рынок проект GloraX Новоселье в Ленинградской области, также мы запустили продажи недвижимости в новой очереди проекта GloraX Парголово, — добавил он. — В 2025 году мы продолжим следовать утвержденной стратегии развития и будем запускать новые проекты в разных регионах РФ, в том числе в Санкт-Петербургской агломерации.

Юлия Ружицкая, генеральный директор АН «Главстрой» (эксклюзивный брокер проекта «Кронфорт») оценивает в 2,4 млн кв. м объем жилой недвижимости, которая вышла на рынок петербургской агломерации в 2024 году.

— Объемы вывода снизились почти на треть, что стало закономерной реакцией отрасли на отмену льготной ипотеки, — пояснила она. — Мы в прошлом году открыли продажи в нашем малоэтажном квартале «Кронфорт. Центральный» в Кронштадте и ввели в эксплуатацию передовой лицей на 550 мест через дорогу.

По ее словам, в 2025 году фокус внимания компании будет сосредоточен на реализации этого проекта.

— В 2024 году мы не выводили в продажу новые объекты в связи с наличием у нас достаточного товарного запаса, — комментирует Наталья Кукушкина, начальник отдела продукта и аналитики Группы ЦДС. — Вместе с тем, мы продолжаем работу по получению разрешений на строительство. Мы готовы оперативно вывести новые проекты в продажу в случае активизации спроса. В первую очередь, речь идет о пополнении предложения в городской черте. Такие проекты выглядят более перспективными с точки зрения маржинальности и скорости их реализации.

«Группа ЛСР» в прошлом году вывела на рынок сразу два новых проекта — камерный жилой комплекс бизнес-класса «Измайловский» и малоэтажный Пулково Lake, а также дома в проектах, которые находятся в активной стадии реализации, рассказал коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — СЗ» (входит в «Группу ЛСР») Денис Бабаков. Речь про «Пейзажный квартал», «Ручьи», «Большая Охта», «Цивилизация на Неве». В январе этого года среди новых стартов — корпус 8 в ЖК «Морская миля», расположенном в Красносельском районе.

— Несмотря на сложную экономическую ситуацию, «Группа ЛСР» как холдинг, который успешно работает уже больше 30 лет и находится в числе лидеров среди крупнейших застройщиков Северо-Запада, продолжит пополнять рынок новыми проектами, — комментирует он. — Так, уже в феврале мы планируем вывести в продажу жилой комплекс на пересечении Товарищеского проспекта и улицы Крыленко, в 10 минутах ходьбы от метро. В ЖК, который уже получил название «Дыбенко Парк», также запроектирован детский сад, а рядом — наземный паркинг. Помимо этого появятся два новых дома в составе проекта «Морская набережная», возле хвойного парка с видом на Финский залив.

— В 2024 году рынок жилой недвижимости Петербурга и Ленобласти стремительно менялся под влиянием экономических факторов, но несмотря на эти вызовы, ГК «КВС» продолжала активное развитие, — говорит Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС».

В прошлом году компания запустила новый проект — «Патио. Уютный квартал» во Всеволожском районе, а также открыли продажи: в квартале «Лес», ЖК «Ясно.Янино», во второй очереди квартала бизнес-класса «Дубровский», в квартале «Кот Баюн» жилого комплекса «Любоград», а также вывели в продажу все корпуса в квартале «Б15».

— В 2025 году мы не планируем останавливаться, — отметила она. — В марте в продажу выйдут квартиры в нашем новом камерном проекте бизнес-класса «Дома на Курской». Также в течение года мы будем постепенно выводить новые очереди в наших текущих проектах, ориентируясь на спрос и рыночные условия.

— В 2024 году «РСТИ», согласно своим планам и графикам, запустил в продажу второй этап первой очереди строительства ЖК «Кинопарк» в Красносельском районе и сконцентрировал внимание на окончании строительства целого ряда проектов и разработке двух новых проектов, которые планируются к старту в 2025 году, — рассказывает Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ». - Сейчас полным ходом идет предпродажная подготовка, плановый срок старта первого проекта ожидается в апреле 2025 года. Этот проект расположен во Фрунзенском районе, на ул. Фучика и расширит географию присутствия «РСТИ» в Петербурге.

Она добавила, что, планируя старт новых проектов, «РСТИ» действует согласно своим планам, оценивая различные факторы, принимает во внимание ситуацию на рынке, финансовые инструменты, доступные для покупателей, и возможные темпы продаж, товарный запас в проектах, потребность в финансировании.

— В прошлом году мы внимательно мониторили и анализировали политику регулятора и ее влияние на спрос, в результате ГК «А101» несколько скорректировала свою тактику в отношении вывода на рынок новых очередей проектов в Ленобласти, — комментирует коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге Мария Орлова. — Сейчас мы намерены выводить на рынок ровно те объемы, которые реально продать. Я уверена, что в текущих обстоятельствах это максимально логичный и взвешенный подход, которого придерживаются и многие другие девелоперы.

Компания по-прежнему планирует вывод в продажу новых очередей как в «А101 Лаголово», так и в «А101 Всеволожск».

— Важно отметить, что в этом году в обоих наших проектах мы сдадим первые дома. Так что запуск строительства новых корпусов является логичным шагом, — добавила она. — Кроме того, в петербургской агломерации все более отчетливо проявляется тенденция по перетоку спроса из города в область. Логика развития мегаполисов, которая отчетливо проявилась в Москве и Новой Москве, говорит о том, что именно прилегающие к городу территории будут наиболее активно развиваться за счет проектов КОТ. Такие же процессы мы наблюдаем и в нашем регионе.

При этом сейчас новые территории недооценены, и разница в цене между Петербургом и Ленобластью достигает уже 100%, отметила Мария Орлова — со временем этот разрыв будет сокращаться.

Надежда Ильина, директор по развитию ГК «Лидер Групп» отметила, что пик премьер компании пришелся на 2023 год — тогда компания вывела на рынок сразу шесть новых объектов.

— Поэтому в 2024 году мы главным образом сосредоточились на реализации текущих проектов и подготовке к запуску новых площадок, — пояснила она. — Но совсем без премьер не обошлось. Мы приступили к реализации масштабного проекта редевелопмента в Невском районе Санкт-Петербурга — это ЖК «ИСКРА-Сити» на 777 квартир и площадью 55 тыс. кв. м.

Комплекс реализуется на месте бывшего автоцентра на пересечении ул. Тельмана и Искровского проспекта. В составе проекта компания также возведет встроенно-пристроенный детский сад и примет участие в строительстве нового корпуса уже существующей школы.

В 2025 году, по словам Надежды Ильиной, у «Лидер-Групп» запланирован ряд премьер как в петербургской агломерации, так и за ее пределами. Несколько новых проектов панируется вывести на рынок в рамках уже строящегося жилого квартала Аэросити в Пушкинском районе Санкт-Петербурга. Там не просто возводится жилье, но и решается огромная задача по устройству транспортной, социальной и дорожной инфраструктуры. Но будут и по-настоящему уникальные предложения в более высоких сегментах рынка.

В текущей экономической ситуации единовременный вывод большого объема предложения для застройщиков нецелесообразен, уверены участники рынка.

— Высокие ставки проектного финансирования из-за низкого уровня наполняемости эскроу-счетов, ограниченные возможности покупателей в силу отсутствия льготных программ и заградительных ставок по ипотеке, а также рост себестоимости строительства приводят к тому, что большая часть девелоперов взяла паузу с выводом новых проектов, — комментирует Юлия Ружицкая. — При изменении ситуации в сторону снижения ставок до уровня 8-10% и введения новых льготных программ мы будем готовы выйти на старт с нашим вторым кварталом «Кронфорт. Набережная» в Кронштадте.

— ГК «А101» не планирует откладывать вывод на рынок новых очередей и пока намерена действовать по утвержденному в начале этого года плану запуска, — отметила Мария Орлова. — Однако, как я уже говорила, мы внимательно мониторим рыночную ситуацию и будем выводить в продажу только тот объем проектов, который реально продать.

По ее словам, главным сигналом к дополнительной активизации проектов стало бы существенное понижение ключевой ставки, что помогло бы перезапустить рыночные программы ипотечного кредитования. В качестве позитивного знака рынок воспринял бы и старт новых целевых ипотечных программ с господдержкой. Это может быть, например, молодежная ипотека или программы для определенных социально-значимых профессий.

В прошлом году довольно большой объем участков в Петербурге и Ленобласти был приобретен иногородними девелоперами, впервые выходящими на рынок региона. Но выйдут ли эти объекты в продажу в 2025 году — пока большой вопрос.

— Иногородние застройщики проявляют интерес и к городским, и к областным территориям, часто они приобретают участки с уже полученным разрешением на строительство, — комментирует Наталья Кукушкина. — Это обусловлено региональной спецификой разработки и согласования проектов с администрацией, и обычно местные компании лучше справляются с подобными задачами.

— Будут ли они стартовать или отложат выход на рынок до лучших времен — покажет время — при большом текущем предложении, возможно, будет разумно отложить старт на некоторое время, — считает Екатерина Немченко. — Совершенно очевидно, что продажи в городских районах находятся в лучшей ситуации, чем проекты в Ленобласти. Предложение в городе сокращается, новых проектов выходит немного, земельных участков тоже не много. Все это в перспективе приведет к дефициту и росту цен.

Если говорить о перспективах рынка, то в Петербурге и Ленинградской области наблюдаются разнонаправленные тенденции, считает Наталья Кукушкина.

— Если в городе на протяжении последних четырех-пяти лет объем предложения сокращается, то в области он, напротив, растет, — объясняет она. — При этом спрос на городские объекты значительно выше, чем на пригородные. На каждую сделку в Ленобласти приходится 2-2,5 сделки в Петербурге. Покупатели стремятся приобретать квартиры в городе, даже несмотря на меньшее количество предложений и более высокие цены.

При этом, по словам Натальи Кукушкиной, разница в цене квадратного метра в двух регионах в 2025 году достигла своих максимальных значений: если в области средняя стоимость «квадрата» составляет около 150 тыс. руб., то в городе она приближается к 300 тыс. руб. В связи с этим, можно ожидать, постепенного перетекания покупателей в нижних ценовых сегментах в областные новостройки.

Надежда Ильина уверена, что дефицита предложения пока нет, но со временем он может возникнуть, так как девелоперы осторожнее стали подходить к планам вывода новых проектов. Кроме того, стоит учитывать такие факторы, как удорожание бридж-кредитов, за счет которых застройщики традиционно пополняли земельный банк.

— В конечном итоге все будет зависеть от поведения рынка, — подчеркнула она. — Пока он достаточно стабилен и речи о катастрофическом падении продаж не идет. 36 лет работы компании в жилищном строительстве показывает, что качественные проекты в популярных локациях всегда находят своего покупателя.

Дмитрий Кашинский напомнил, что объем строительства в Санкт-Петербурге плавно снижался в течение последних трех лет: в январе 2022 года этот показатель был равен 8,9 млн кв. м., тогда как в декабре 2024 — 5,6 млн кв. м.

— В Ленинградской области динамика была волнообразной на протяжении этого периода, к концу прошлого года в регионе строилось 4 млн кв. м. недвижимости, что на 18% больше, чем в 2022–2023 гг., — добавил он. — Дефицита предложения в 2025 году не возникнет, однако это не означает отсутствия динамики средневзвешенной цены. Стоимость жилья продолжит плавно расти в связи с инфляцией, увеличением себестоимости строительства, а также ростом строительной готовности выведенных на рынок проектов.

— Думаю, что к концу года можно ожидать дефицит жилья в ряде сегментов, особенно в бизнес-классе, — говорит Анжелика Альшаева. — Проекты в хороших районах будут становиться все более редкими из-за нехватки пятен под застройку.

По оценке Юлии Ружицкой, объем предложения в Петербурге на конец 2024 года составлял 1,7 млн кв. м жилой недвижимости.

— В случае сохранения текущей экономической ситуации увеличение маловероятно, — прогнозирует она. — Это приведет к тому, что на рынке сформируется дефицит качественных проектов с уникальной концепцией и продуманным наполнением. Такие лоты будут быстро вымываться, что приведет к сокращению выбора у клиентов. При этом снижение объемов не приведет к серьезному росту цен, поскольку этого не позволяет рынок: покупателей серьезно ограничили в возможностях заградительными ставками и отменой льготных программ ипотеки.

Мария Орлова считает, что если анализировать распределение предложения на рынке агломерации, то становится все более очевидным переток спроса и предложения из города в область. Так, по данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в январе 2024 г. в структуре предложения на область приходилось 43% выставленных на продажу квартир, а в январе 2025 г. — уже 51%. Здесь предложение следует за спросом — в объеме продаж по петербургской агломерации по итогу января область занимает 57%.

В Ленинградской области в ближайшее время дефицита предложения не ожидается, в связи с этим маловероятно и повышение цен, считает Наталья Кукушкина.

— В регион приходят новые застройщики, в том числе федеральные. Здесь хорошо развиваются проекты комплексного освоения территории, — рассказывает она. — Проекты в области выигрывают у Петербурга, в первую очередь, за счет более доступной цены. Повышать цены — значит лишить их конкурентного преимущества.

В Петербурге же, по словам Натальи Кукушкиной, возможен плавный рост цен на фоне постепенного сокращения предложения. На стоимость квадратного метра также будет влиять качественное изменение состава новых проектов в городской черте.

— Учитывая, что земли под застройку в Петербурге становится все меньше, застройщики разрабатывают на имеющихся участках проекты более высокого класса. Локаций, подходящих для строительства стандартного жилья, в городе практически не осталось, — резюмировала она.

— Динамика цен на жилье зависит, в первую очередь, от внешних обстоятельств, новых законодательных инициатив и изменений в сфере ипотечного кредитования, — уверен Денис Бабаков. — Сейчас условия выдачи займов изменились, а спрос на недвижимость превышает объем вводимого жилья, по крайней мере по итогам 2024 года. Полагаю, что многие застройщики, особенно небольшие, не осмелятся выводить на рынок новые проекты, а рост цен будет сдерживать довольно трудно.

Анжелика Альшаева ожидает дальнейший рост цен:

— Себестоимость строительства увеличивается из-за удорожания стройматериалов, ставок по кредитам и затрат на инфраструктуру. Это неизбежно отразится на цене квадратного метра.

Не видит предпосылок для снижения стоимости и Мария Орлова:

— Напротив, все указывает на то, что она будет только расти. Причем, в городе этот процесс развивается значительно быстрее. Если в Ленобласти за последний год цены выросли на 9,5%, то в спальных районах города — на 12,4%, а в центре — на 30,2%. Основными причинами роста помимо рыночной ситуации и сокращения предложения является стабильное увеличение стоимости стройматериалов и фонда оплаты труда. Все эти факторы будут актуальны и для этого года.