Теперь это ваши «Кресты». Бывшая тюрьма переходит в руки девелопера

Эпопея с продажей бывшего СИЗО «Кресты» в Петербурге закончилась победой на торгах девелоперской группы компаний «КВС». Она планирует превратить исторический комплекс в общественное пространство с музеем, гостиницами, галереями и ресторанами. Сумма инвестиций и срок окупаемости проекта остаются туманными, но застройщик уже взвалил на себя такую ответственность, что отступать было бы несолидно. Придется отвечать.

«Фонтанка» рассказывает, что теперь ждет знаковый объект и как эксперты оценивают концепцию, предложенную победителем.

Организатор аукциона — корпорация ДОМ.РФ — изначально планировал подольше держать объект в экспозиции, чтобы на него могли обратить внимание как можно больше заинтересованных лиц. В итоге активное объявление о продаже провисело почти два с половиной месяца. Заявки закончили собирать в понедельник, 17 февраля, 19 февраля их обработали и проверили на соответствие — участника оказалось два.

Стало известно, что один из них — глава медиахолдинга PMI Евгений Финкельштейн. И что нетипично для торгов, предприниматель эту информацию подтвердил. Хотя заявки не просто так делают анонимными, чтобы раскрытие информации не влияло на итоги.

В случае победы Финкельштейн хотел сделать здесь креативное пространство с фестивальной площадкой и «Музеем добра и зла». Что он имел в виду, бизнесмен рассказал «Фонтанке», когда уже понял, что проиграл девелоперам. В торгах его АО «Музыкальная индустрия» дошло до 1,125 миллиарда.

Победила группа «КВС» (точнее, ее «дочка» — «КВС-Всеволожский»), предложившая за лот 1,135 миллиарда рублей при начальной цене 1,051 миллиарда и шаге торговой сессии 10,5 миллиона. Теперь ей предстоит оформить в собственность 29 зданий общей площадью 41,2 тыс. кв. м, а также земельные участки в совокупности на 3,9 га.

«ГК „КВС“ берет на себя ответственность за сохранение многовековой истории „Крестов“ и превращение его в центр культурной жизни», — заявил застройщик в релизе.

Там же поделился планами, которые, впрочем, не драматично отличаются от концепции, озвученной ранее Финкельштейном: здесь будет музей, сохраняющий память и историю места, а также гостиницы, рестораны и галереи.

Действующая церковь Святого Александра Невского и общежитие для сотрудников УФСИН выведены за пределы контура сделки, но все еще останутся в непосредственной близости к общественному пространству.

Сколько денег на это потребуется и каким будет срок окупаемости, генеральный директор ГК «КВС» Сергей Ярошенко сообщить не смог. «Там историко-культурную экспертизу надо делать. После нее всё будет понятно», — сказал он «Фонтанке». Сам объект топ-менеджер назвал прекрасным.

Вероятно, одну из главных ролей в судьбе объекта будет играть правительство города. Речь здесь необязательно о финансовой поддержке, а просто об участии — по крайней мере, это постоянно подчеркивается в заявлениях официальных лиц.

«Надеемся, что новый собственник совместно с администрацией Петербурга сможет не только сохранить на этой территории память о прошлом, но и создаст возможности для будущего», — отметил генеральный директор ДОМ.РФ Виталий Мутко.

Предложенная концепция логична, отвечает текущим запросам рынка и наверняка будет востребована горожанами и туристами, считает партнер консалтинговой компании NF Group Станислав Бибик.

«Примеры таких преобразований, когда исторические здания превращаются в культурные и креативные центры, широко распространены по всему миру. Да, проект потребует значительных инвестиций, но они все-таки будут ниже, чем если бы застройщик начинал строительство с нуля», — отмечает он.

В консалтинговой фирме Nikoliers обратили внимание на видовые характеристики, перспективную локацию и транспортную доступность объекта, что действительно может дать высокий трафик посетителей.

«Застройщик планирует не только реконструировать и реставрировать постройки, но и благоустроить территорию, создав новый городской центр притяжения. Отметим, что все здания имеют охранный статус, поэтому реализация проекта достаточно ресурсозатратная. Однако в перспективе, после всех проделанных работ по редевелопменту, имидж „Крестов“ может стать более ярким и запоминающимся, а локация вызовет интерес у туристов и горожан», — говорит Евгения Кулеш, заместитель директора департамента стратегического консалтинга Nikoliers.

«Теперь главная интрига и вызов — приспособление памятника с очень тяжелой аурой и сложными планировками к коммерческому использованию. Будет интересно», — высказал мнение в своем телеграм-канале генеральный директор «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов.

Стартовую цену в 1 миллиард он оценивал как «ниже плинтуса». Итоговая ушла от этого уровня недалеко. По подсчетам эксперта, девелопер получил объект по 32 тысячи рублей за квадратный метр.

Из проекта договора купли-продажи следует, что покупатель обязуется оплатить, принять и передать необходимые документы для регистрации права собственности в Росреестр.

Продавец (в данном случае это Российская Федерация, которую представляет ДОМ.РФ) оставляет за собой право расторгнуть договор в одностороннем порядке и без суда. Например, если покупатель просрочил оплату, приемку или передачу документов более чем на 10 рабочих дней.

В таком случае несостоявшийся покупатель должен еще и выплатить штраф — 50% от суммы договора.

Для оплаты предусмотрены разные способы. Они зависят от того, кто покупает: компания, ИП или физлицо. Также учитывается наличие заемных средств. Итоговый порядок оплаты рассчитывается индивидуально.

Комплекс из двух крестов с доминантой посередине в виде храма строился в 1884–1892 годах по проекту архитектора Антония Томишко как типичный образец европейской тюремной архитектуры тех лет. Всего в нем 999 камер, каждая из которых по 8 «квадратов». Изначально они возводились как одиночные, но в годы революции, сталинских репрессий и в 90-е, когда численность заключенных возрастала, в камерах могло содержаться по 18−20 человек.

В разные годы здесь отбывали заключение известные политики, писатели и поэты, военачальники, актёры: Лев и Николай Гумилёвы, Николай Заболоцкий, Лев Троцкий, Константин Рокоссовский, Георгий Жжёнов, Иосиф Бродский.

На территории снимались эпизоды художественных и документальных фильмов и сериалов: «Рождённая революцией» (1974-1977), «Тюремный романс» (1993), «Улицы разбитых фонарей» (1998-2019), «Бандитский Петербург» (2000-2007), «Георгий Жжёнов. Русский крест» (2005), «Мажор» (с 2014), «Шерлок в России» (2020), «Кресты» (2020), «Убить Риту» (2023), «Майор Гром: Игра» (2024), «Лихие» (2024). Из последнего — отсылки можно найти в новом сериале «Аутсорс» с Иваном Янковским.

Комплекс шел к решению о приватизации пару десятков лет. Переезд следственного изолятора запустил Владимир Путин, когда приезжал сюда в первый раз будучи премьер-министром. Спустя годы он делился воспоминаниями, как «обалдел», что зубы заключенным там рвали без анестезии. Решение о переезде было принято в 2006 году, но в новом здании в Колпино изолятор расположился только в 2017-м. В старом после этого некоторое время существовала колония-поселение.

Идея приспособить «Кресты» под общественное пространство и гостиничную функцию тоже существует много лет. Сама ФСИН отчаялась найти инвестора, который взял бы объект со множеством обременений и местами в аварийном состоянии. В 2020 году на разведку приезжали представители Владимира Евтушенкова из АФК «Система», но не срослось. В 2023 году объект передали ДОМ.РФ для подготовки к торгам.

Договор обязывает нового собственника выявленного памятника архитектуры выполнять требования по его содержанию и использованию в установленном законом порядке. Это, пожалуй, и составляет самую главную проблему. По сути, инвестор покупает кота в мешке — он может стать как величайшим кладом, так и страшным проклятьем для нового хозяина. Какой из вариантов воплотится в жизнь — покажет вскрытие.

Статусом выявленного объекта культурного наследия обладают не только два крестообразных здания, но и всё, что не позднесоветское, а именно: бани, ледник, больница для заразных, кухня и так далее. Владельцу придется за свой счет провести государственную историко-культурную экспертизу (ГИКЭ), которая определит всё имеющее культурную ценность и подлежащее сохранению. От этого зависит сложность и стоимость будущих работ, а главное — что может получиться в результате.

Можно ли убрать с окон решетки? Можно ли снести стены между камерами? Пока предмет охраны не утвержден, и ответов на эти вопросы нет. Мнения существуют разные, но окончательный вердикт следует ждать от специалистов.

Помимо этого, комплекс известен тем, что на его территории живет огромное количество кошек. Их подкармливали сотрудники изолятора. Какое будущее ждет живой символ самой известной тюрьмы России, пока непонятно.

Евгения Горбунова, «Фонтанка.ру»