Дворы нового поколения: что важно для современных покупателей жилья

Застройщики сегодня стремятся наполнить дворы не только детскими и спортивными площадками, но и уникальными объектами, такими как «зеленые офисы», павильоны для барбекю и соседские центры. Несмотря на сложные условия на рынке новостроек, экономить на благоустройстве большинство участников рынка считают неоправданным: это может обернуться потерей клиентов в будущем.

Тема благоустройства дворов оказалась настолько актуальной для рынка недвижимости, что мы разделили беседу на две части, чтобы дать высказаться всем желающим.

Сегодня у застройщиков есть две стратегии наполнения дворов: насыщения сверх нормы или максимальной оптимизации. Компании выбирают свою, ориентируясь на комфорт жителей и конкуренцию, говорит Дмитрий Комендантов, руководитель проектов Setl Group.

— Современный двор сложно представить без детских и спортивных площадок, зон отдыха — это уже необходимый минимум для покупателя, — продолжил он. — Все нужные для жителей объекты должны быть в шаговой доступности.

В качестве примера объектов «сверх нормы» эксперт привел «зеленые офисы» и «зеленые гостиные» (места, где можно отдохнуть, почитать книгу или поработать, что актуально для тех, кто на удаленке), а также фонтаны, арт-объекты и малые архитектурные формы индивидуального изготовления. При планировании благоустройства застройщик ориентируется на концепцию жилого комплекса, его целевую аудиторию, а также стандарты. Так, например, Setl Group придерживается собственных стандартов для детских, спортивных площадок и для благоустройства дворов.

Максим Володько, руководитель группы разработки продукта GloraX, подтвердил разделение дворов на зоны для детей, для спортсменов и для тихого отдыха, остальное — опционально.

— Наполнение регулируется конфигурацией самого двора, — подчеркнул он. — Если площадь позволяет, то застройщик, конечно, захочет насытить его не только МАФами, но и растениями, чтобы работать и отдыхать в окружении зелени. Мы стремимся сажать «крупномеры» и хвойные растения, потому что в нашем климате они дают «картинку» круглый год, а зимой их можно, например, наряжать.

При этом непосредственно внутри двора делается акцент на тихие игры и досуг детей дошкольного и младшего школьного возраста, чтобы не было слишком шумно жильцам первого и второго этажей. Крупные спортивные площадки и зоны для активностей выносятся в пространства между домами.

— Конкуренция растет, и каждый застройщик старается придумать что-то свое, поэтому фокус на благоустройстве делается максимальный, — продолжила Ольга Щилова, директор по девелопменту группы «Самолет Страна». — Конечно, есть нормативный набор: детские площадки, спортивные, озеленение, площадки для сбора мусора, парковки. Но, поскольку наша компания в основном занимается комплексным развитием территорий и у нас большие площади проектов, то мы можем размещать плей-хабы, спорт-хабы, арт-элементы, бульвары, которые соединяют между собой очереди и становятся центрами притяжения для жителей.

При этом много внимания уделяется архитектурному облику объекта, чтобы каждый объект был не просто красив, а имел свою фишку, добавила она.

Наполнение зависит и от расположения проекта. Например, за городом будут востребованы другие опции, т. к. это, скорее всего, второе-третье жилье, квартира выходного дня, отмечает Евгений Бескровный, коммерческий директор LAR Development.

— Мы выносили определенные объекты инфраструктуры на территорию: к примеру, круглогодичный павильон барбекю с панорамными окнами в пол и видом на лесной массив — не просто место, где люди жарят шашлыки, это пространство для общения, — сообщил он. — Мы сделали павильон с настоящим дровяным камином на швейцарский манер. На пятом этаже разместили теннисный корт — это летняя история, но зато с видом на закатную сторону до Финского залива.

Он также рассказал о трех прогулочных бульварах общей протяженностью полтора километра, эксклюзивных детских площадках, фонтанах, а также о коворкингах — закрытом и под открытым небом. Все это также актуально для удаленного расположения ЖК.

— Мы ставим целью, чтобы человек проводил 70% времени во дворе и только 30% непосредственно в квартире, — подчеркнул Евгений Бескровный.

К сожалению, еще не во всех дворах созданы условия для выгула собак, отметила Татьяна Никитина, руководитель отдела маркетинга компании «Мегалит». Если для загородных проектов это может быть меньшей проблемой, то в городе зачастую приводит к конфликтам между владельцами животных и остальными жителями.

Еще одна незаслуженно забытая категория жителей — подростки: в коворкингах им работать еще рано, а на детской площадке — неинтересно, добавила она. При комплексной застройке хотелось бы, чтобы и они могли найти себе занятие во дворе.

Юлия Молчанова, директор клиентского сервиса ГК «Ленстройтрест», важной составляющей любого двора сегодня назвала создание возможностей для общения.

— У нас соседские центры существуют уже четыре года, и мы одними из первых стали в принципе их создавать. Сейчас мы проводим около 740 мероприятий в месяц, — пояснила Юлия Молчанова. — О важности «третьего места» (помимо дома и работы), где можно удовлетворить свои социальные потребности, говорил еще в прошлом веке американский психолог и социолог Рэй Ольденбург — и особенно нужно оно стало после пандемии.

Она добавила, что это не просто модный тренд, а возможность жить среди своих и быть причастным к конкретному месту. В этом году компания открывает соседский центр в Янино площадью 300 кв.м, а в следующем — 700 кв. м на Суздальском. При этом изменился подход: если сначала это был, скорее, способ занять чем-то свободное помещение, то в новых объектах такие центры изначально продумываются.

— Мы считаем его одним из главных элементов, который создает среду в наших кварталах, — добавила Юлия Молчанова. — Как раз то место, куда можно прийти и максимально быстро познакомиться с соседями, начать общаться. Но, конечно, это не детская площадка, куда можно просто выпустить ребенка, — соседский центр требует ресурса по управлению, само по себе ничего не происходит.

Татьяна Никитина обратила внимание на то, что благоустройство дворов зависит во многом от компетентности подрядчиков и их способности выполнить качественно работу за адекватные деньги, чтобы проект оставался коммерчески выгодным. При этом требования к наполнению постоянно растут.

— Наш проект «Приморский квартал» состоит из нескольких очередей, и в процессе реализации мы столкнулись с необходимостью вносить изменения в проекте, — говорит она. — Последний дом мы закончили в прошлом году, поменяли благоустройство за собственный счет, и теперь там значительно приятнее находиться. А парк, расположенный рядом, хорошо дополняет двор.

Дворы меняются, в том числе, и внешне.

— Если лет 10−15 назад были востребованы красные, желтые, синие цвета, считалось, что чем ярче эелементы, тем это лучше развивает детей, то сейчас все хотят что-то экологичное, нейтральное, — рассказывает Надежда Петрова, директор по маркетингу ООО «Красивый город» (производитель оборудования для площадок), — главное — это функциональная наполненность, чтобы детям было интересно, чтобы была траектория игры. Спортивное оборудование и вовсе уже не уступает тренажерным залам.

Среди трендов она отметила также появление научных детских площадок: во время игры ребенок понимает физические и химические процессы на базовом уровне, совершая простые действия: например, покрутил ручку — загорелась лампочка. Используются также QR-коды, размещая которые, можно организовать целый квест и вовлечь родителей в игру. Это, в свою очередь, помогает ранней профориентации. Причем, если раньше запрос на научные площадки был в основном из Москвы и Петербурга, то теперь он все чаще звучит и от регионов, говорит Надежда Петрова.

Доля затрат на благоустройство дворов в общем объеме строительно-монтажных работ сравнительно невелика, отметил Максим Володько, а вот ценности для жильцов в итоге создается значительно больше.

— По данным исследований, для 30% покупателей наличие качественного благоустройства выходит на первые места при выборе квартиры, — подчеркнул он. — Уровень зависит и от класса жилья. Например, чем более высокий статус у проекта, тем более разнообразное озеленение мы можем себе позволить.

Он отметил, что есть и достаточно бюджетные способы наполнить двор нетривиальными элементами: например, в комплексе GloraX Парголово организуются игры с дополненной реальностью — по двору раскиданы QR-метки, и можно организовать целую игру, получая полезную информацию и соревнуясь с соседями.

По данным Setl Group, расходы девелоперов на благоустройство территории составляют от 2 до 10% от общего объема инвестиций в проект.

— Конечно, одним из ключевых критериев выбора квартиры выступает цена, — полагает Дмитрий Комендантов. — Но, безусловно, покупатели обращают большое внимание на свой будущий комфорт: на променады для приятных прогулок, на спортивные и игровые площадки, на места для проведения досуга.

Можно проработать какие-то варианты для оптимизации, но двор все равно должен оставаться интересным и наполненным, говорит эксперт. При этом объем наполнения будет зависеть от площади участка, от того, находится ли дом в центре города или речь идет о комплексном развитии территории в Ленобласти.

— Мы заботимся о будущих жителях наших ЖК и не экономим на благоустройстве, — добавил Дмитрий Комендантов, — и видим по анализу рынка, что покупатели ценят и выбирают проекты с качественным наполнением.

Производители оборудования также не наблюдают у застройщиков тяги к экономии.

— Стремясь экономить, нельзя забывать о безопасности детского и спортивного оборудования: если что-то случится, ответственность будет нести управляющая компания, у которой оно на балансе, — пояснила Надежда Петрова. — Но мне кажется, что застройщики, наоборот, стимулируют развитие отрасли, добавляют новые интересные элементы, которые затем появляются повсеместно.

— Экономия сейчас приведет к падению в будущем и статусности проекта, и мнения в глазах покупателя, — говорит Ольга Щилова. — То есть либо проект в целом ставится на паузу, либо выполняются все обязательства. Мы же продаем квартиры еще на этапе строительства — через сайт, буклеты, — и надо соответствовать «картинке». Или показывать двор без благоустройства, но тогда падение цены квадратного метра будет гораздо больше, чем эта экономия 5–10%.

Юлия Молчанова отметила, что сэкономить можно за счет более качественного планирования и продуманности. Она рассказала про кейс на рынке, когда у одного из застройщиков был построен скейт-парк — а это достаточно дорогая история, — но из-за шума он мешал жителям и пришлось его убрать.

— С этой точки зрения, конечно, продумывать и планировать благоустройство в текущей ситуации нужно особенно тщательно. Например, индивидуальное изготовление каких-то МАФов выйдет дороже, но мы понимаем, что нам это даст на выходе, — говорит она. — А напрямую урезать бюджет — рискованная история, потому что продукт, который ты продаешь сейчас, влияет на то, как ты будешь продавать завтра.

В премиальной недвижимости и в бизнес-классе говорить об экономии и вовсе не приходится, говорит Евгений Бескровный:

— Наоборот, продавая проект в течение полугода, мы все время что-то дополняем по обратной связи с покупателями. Поэтому с каждым месяцем он становится все дороже и дороже. Например, многие из купивших квартиры захотели единую входную группу, которую мы изначально не планировали, и теперь мы ее проектируем.

А вот от проекта кинотеатра на улице, наоборот, отказались, чтобы шум и свет не мешали жителям ближайших квартир.

— Может быть, застройщики проектов, которые изначально ориентированы на минимальный чек — то что раньше называлось «экономом», — в ближайшие годы и пойдут этим путем, чтобы сохранить цену и привлечь покупателей, — комментирует Евгений Бескровный, — но даже для комфорт-класса экономия пагубно влияет на будущее проекта, тогда как хорошее наполнения формирует добавленную стоимость.

При различных типах квартир используются различные оснащения дворов и МАФы, отметила Татьяна Никитина:

— Проекты с большим количеством однокомнатных квартир требуют большего количества общественных площадей и пространств для отдыха, а также насыщены коммерческими помещениями. В то время как семейные покупатели с детьми нуждаются в разнообразных зонах деятельности, включая детские площадки, спортивные площадки и зоны для отдыха для всех возрастов.

Застройщики при наполнении дворов ориентируются в том числе и на обратную связь от жильцов — будущих и тех, кто уже купил квартиры. Но, как говорит Максим Володько, сколько людей, столько и мнений. Поэтому, в первую очередь, нужно закрыть все нормативные вопросы и потребности разных групп населения, затем — в крупных проектах — заполнить межлотовое пространство бульварами, променадами, плейхабами и экстрим-парками, причем сделать это с учетом местной специфики. Обязательно учитывается особенность региона: например, в Нижнем Новгороде развита культура трейл-спорта, поэтому в больших проектах GloraX планирует трейл-маршруты и велодорожки.

— У нас в проекте «Зеленый квартал» жители попросили сделать экотропу. Мы взяли в аренду соседний с ЖК участок и обустроили пятикилометровую прогулочную зону с обозначением флоры и фауны, которая растет в Московском районе, — рассказал об опыте использования обратной связи Дмитрий Комендантов. — Площадки для выгула и дрессировки животных также появились благодаря запросам жителей. Где-то просят организовать зону барбекю — первая появилась в «Чистом небе». Теперь мы заранее проектируем такие зоны в новых проектах. Если запрос идет со стороны жителей — значит, объект точно будет популярен.

— Мы тоже тесно общаемся с жителями, поэтому у нас достаточно кейсов того, что появилось или было заменено по их пожеланиям, — отметила Юлия Молчанова. — Например, мы хотели заменить скат на одной из горок, но решили сначала спросить — и оказалось, что жильцов волнует совсем другая горка, которую мы в итоге и поменяли.

Также важно вовлекать в проектирование дворов управляющие компании, добавила Юлия Молчанова. Девелоперы могут придумать что угодно, но если оно будет сложно в эксплуатации, то быстро придет в негодность и потеряет внешний вид.

Ольга Щилова подтвердила, что после ввода в эксплуатацию именно управляющая компания играет важную роль в том, как живет двор, востребованы ли «фишки», которые придумал застройщик.

— УК инициирует замену или какие-то улучшения, и застройщик это спонсирует, — пояснила она, — Мы стараемся, чтобы жильцы были довольны, тем более, что у нас долгоиграющие проекты — в лучшем случае на 5, а иногда и на 25 лет. И именно отзывы тех, кто уже живет в сданных очередях, лучше всего говорят о проекте покупателям в строящихся.

Надежда Петрова добавила, что застройщики часто адаптируют решения для площадок из каталога производителя под себя, но бывает, что хотят эксклюзивности в проектах, поэтому оборудование часто изготавливается индивидуально, не тиражируясь в дальнейшем на широкую аудиторию.

Застройщики в будущем будут стремиться наполнить дворы тем, чего не хватает в повседневной жизни: спокойствием, балансом и тишиной, считает Евгений Бескровный.

— Люди много работают, устают, им хочется вечерами и в выходные просто перезагрузиться, а для этого мало иметь комфортную квартиру с классной планировкой, — говорит он. — Хочется провести время на улице, насладиться зеленью, покачаться в гамаке.

Кроме того, эксперт видит запрос на спортивные площадки внутри проектов, размер и тип которых ограничен территорией: где-то это может быть небольшой зал, а где-то — полноценная беговая дорожка.

Одновременно развитие удаленной работы привело к тренду на загородное проживание, которое не требует ежедневных поездок в офис. Это также должно находить отражение в благоустройстве жилых комплексов в виде различных коворкингов, в том числе под открытым небом.

Еще одним трендом станет нелинейность использования пространства, отметила Татьяна Никитина.

— Мы уходим от одноформатного использования конкретного МАФа, скамейки и т. п., — пояснила она. — Также есть запрос на де-диджитализацию, т. к. все уже устали от экранов, мобильных телефонов и ищут место, где можно было бы легально побыть без них.

— Мы как производители видим запрос на натуральные цвета и естественные природные формы, — продолжила Надежда Петрова, — максимальная интеграция с имеющимся ландшафтом позволяет создавать гармоничное пространство, где ничего не раздражает, а наоборот, хочется больше проводить времени.

Еще один тренд — это создание инклюзивной среды, причем не только для детей, но и для взрослых, чтобы они могли пользоваться той же детской площадкой.

Ольга Щилова сделала акцент на зонировании, так как территория двора в любом случае ограниченная.

— Мы говорим о 15-минутном городе и о «городе в городе» в принципе, — подчеркнула она. — Застройщики хотят, чтобы никто из удобного дома никуда не уезжал, поэтому любую территорию нужно разделять так, чтобы были зоны для релакса и работы, озеленение, чтобы взрослые и детские площадки были разведены, а для выгула собак была своя площадка. В общем, чтобы всем было удобно, максимально насыщено, но не стояло друг на друге. Мне кажется, эта задача на будущее очень актуальна.

Юлия Молчанова добавила, что тренд на здоровый образ жизни привел к появлению огородов во дворах — на это есть запрос у городских жителей. А что касается домашних животных, то нужна не только площадка для выгула, но и продуманный путь до нее, чтобы все жители были довольны.

— В новую эру социализации очень важна становится инфраструктура для общения — это может быть непосредственно соседский центр или зеленые беседки, где тоже можно встречаться, — рассказала она. — А тренд 15-минутного города требует от застройщика управления коммерцией: мы думаем, куда человек будет ходить за хлебом, где он сможет посидеть в баре с друзьями и т. п. Это особенно важно, когда мы строим комплекс на большой территории.

Максим Володько добавил, что к трендам можно отнести сохранение рельефа местности, вековых деревьев и других зеленых насаждений. С одной стороны, это экономит средства на высадку деревьев, с другой, аллея из деревьев 100–200-летнего возраста будет привлекать жителей.

— Конечно, проще все снести, а потом отсыпать и посадить, но для нас выгоднее более экологичный подход, — добавил он.

— Тренды на рынке недвижимости трансформируются в том числе потому, что трансформируется портрет покупателя: в частности, наблюдается активный рост молодой аудитории, — подвел итог Дмитрий Комендантов. — Если в 2020 году клиентов до 30 лет было всего 9%, то в 2024 году их уже 20%. Доля покупателей от 30 до 40 лет также выросла — с 30% до 39%.

Вслед за портретом покупателей меняются и требования к продукту, пояснил он. Все основные объекты инфраструктуры должны быть рядом и отвечать максимуму запросов жителей.

— Так, например, сегодня мы видим большой запрос на наличие общественных пространств для досуга и общения как внутри дома, так и на территории жилых комплексов. Задача застройщика — тщательно продумать функционал на этапе проектирования, — резюмировал Дмитрий Комендантов.