Почти как центр: из чего складывается привлекательность жилья в Московском районе

Московский район в последние годы входил в топ-5 локаций по вводу жилья в Петербурге. По спросу же он и вовсе входит в тройку лидеров и делит третье место с Приморским районом, по данным «Петербургской недвижимости». Популярность объясняется сочетанием основных факторов комфортной жизни: локации, инфраструктуры, зеленых зон.

Исторически Московский район был индустриальным центром с развитой промышленностью. Как рассказал Виталий Коробов, генеральный директор ELEMENT, в советскую эпоху здесь планировали создать новый центр города, а в комфортных для своего времени «сталинках» проживала элита.

— Однако в 90-е годы экономические изменения привели к замедлению или полному прекращению работы многих заводов, и их территории постепенно стали заброшенными, — говорит он. — С появлением более сложных девелоперских проектов в начале 2000-х эта часть города начала привлекать внимание застройщиков. В последние годы здесь на территории бывших промышленных зон возводятся жилые и иные объекты — речь идет про «Самсон», «Электросилу» и другие территории.

— Развитие застройки Московского района можно условно разбить на три периода: имперский, советский и постсоветский, — говорит Анна Боченкова, начальник отдела рекламы и связей с общественностью СК «Дальпитерстрой». — В имперский период формировалась парадная южная трасса Петербурга, так как изначально Московский проспект задумывался как парадная магистраль, соединяющая столицу с югом России. Это предопределило его ширину, архитектурный ансамбль и общую планировку.

Наличие царских резиденций и промышленных предприятий вдоль проспекта сдерживало развитие жилой застройки. Строительство железной дороги в этот период, с одной стороны, стимулировало развитие прилегающих территорий, но с другой — создавало определенные барьеры.

В советский период интенсивный рост промышленности в 1930-е годы привел к необходимости строительства большого количества жилья для рабочих, и Московский район стал одной из площадок для реализации этой программы, продолжила эксперт. Возникли первые сталинки — монументальные здания, отражающие идеологию того времени. Планировка района стала отражать принципы «социалистического города» — с широкими проспектами, зелеными зонами и типовой застройкой. В 1960-1980-х годах решение жилищной проблемы путем массового строительства хрущевок привело к появлению целых кварталов типовых домов. Это значительно изменило облик района, сделав его более однородным. Наконец, развитие науки и техники потребовало строительства новых институтов и предприятий, что также повлияло на структуру района, формируя зоны сосредоточения интеллектуального труда.

— В постсоветский период началась дезурбанизация и переосмыслению городского пространства, — продолжила она. — Появилась возможность строительства индивидуального жилья, а также реконструкции и реновации старого фонда. Активное развитие коммерческой деятельности привело к строительству торговых центров, офисных зданий и жилых комплексов повышенной комфортности. Происходило уплотнение застройки и изменение ее характера. Строительство новых станций метро и улучшение дорожной сети способствовали развитию отдаленных территорий района и увеличению привлекательности жилья в этих районах.

— Благодаря Московскому проспекту район связан и с историческим центром, и с южными районами города, и с дворцовыми пригородами, и имеет близость к аэропорту, — добавил Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест». — Такие особенности во многом определили и неоднородность развития — это и центр промышленной застройки до революции, и парадные кварталы сталинок во времена идей переноса сюда нового центра города, и массовая типовая застройка в более поздние советские времена.

Как рассказала Анжелика Альшаева, коммерческий директор группы компаний «КВС», формирование района началось в первой половине XX века и проходило в соответствии с генеральным планом, который предусматривал создание крупных транспортных узлов и архитектурных ансамблей. Со временем район развивался и застраивался, отражая разные эпохи и архитектурные стили — от монументальных сталинок до типичных жилых кварталов советского периода и современных жилых комплексов.

— Сегодня Московский район имеет сложную и многослойную структуру застройки, — говорит она. — Северная часть выделяется историческими зданиями и сталинками, отражающими архитектурный стиль середины XX века. Центральная часть застроена преимущественно хрущёвками и зданиями советского периода 1960-х годов. А южная часть района демонстрирует современные жилые комплексы и инфраструктурные объекты, которые формируют новый облик.

Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург», подчеркнул, что на развитие Московского района в XX веке большое влияние оказывал статус локации как одной из ключевых и значимых для города. Это привело к появлению уникальных архитектурных построек, а также к созданию большого количества зеленых зон. Кроме того, важным фактором стало развитие транспортной инфраструктуры: открытие аэропорта Пулково, Московско-Петроградской линии метро, в XXI веке — завершение строительства трассы М11 и начало работ над ШМСД.

Дмитрий Ефремов выделил часть Московского района, примыкающую к аэропорту, которая относится, согласно приказу Росавиации, к ближайшему радиусу приаэродромной территории Пулково, что накладывает определенные требования на строительство. В частности, обозначены ограничения по высоте: это могут быть средне- и малоэтажные жилые комплексы. Кроме того, соседство с аэропортом может стать сдерживающим фактором для создания действительно комфортной жилой среды.

Виталий Коробов, в свою очередь, отметил центральную часть района, где расположены Московские ворота и окрестности, происходит активный редевелопмент бывших промышленных территорий (и не только), а также переход к жилой застройке премиум- и бизнес-класса. На юге располагаются давно сложившиеся кварталы с развитой инфраструктурой и новостройками комфорт-класса семейного формата. Отдельно он выделил территорию возле станции метро «Московская», которая представляет собой сплав советской и современной застройки, что придает этой части города особую атмосферу.

— Локация вокруг Московских ворот, которая в 90-е воспринималась как далеко «не парадная» часть Лиговского проспекта, сегодня стала одной из самых востребованных в Московском районе, — говорит он. — Не последнюю роль в этом сыграл наш проект на улице Коли Томчака — дом «1919». Сегодня здесь строятся дома комфорт-, бизнес- и премиум-класса, а также сервисные апарт-отели. У этой локации высокий потенциал развития, в обозримом будущем — в течение 3-5 лет — она будет развиваться по схеме окрестностей метро «Фрунзенская». Вблизи станции метро «Московская» располагается дом высокого стиля Shepilevskiy — это последний видовой дом в локации, точечная застройка премиум-класса в районе Алтайской улицы.

Отдельно стоят Шушары, эта локация долго не пользовались популярностью у девелоперов и считалась слишком удаленной от основных городских локаций. Однако, как отметил Виталий Коробов, с развитием транспортной инфраструктуры микрорайон начал привлекать все большее внимание девелоперов — прежде всего, в сегменте комфорт-класса. С годами в состав Московского района вошли Пулковские высоты, где сегодня активно строится жилье уровня бизнес-класса, а также появляются коммерческие центры с бутиками и аутлетами.

Анна Боченкова разделила район на пять основных локаций, внутри каждой из которых также есть свои особенности и микрорайоны с разной плотностью застройки и качеством жилья. Границы между этими локациями постепенно размываются.

— Первая локация — от площади Московских ворот до площади Победы — так называемый сталинский ампир, — начала она. — Характеризуется монументальной архитектурой 1930-1950-х годов: широкие проспекты, дома с парадными фасадами и внутренними дворами-колодцами. с высокими потолками и лепниной. Далее — локация вокруг станций метро «Электросила» и «Парк Победы», где преобладают хрущевки — типовые пятиэтажные дома с типовыми же детскими площадками и небольшими квартирами со скромной отделкой.

Локация вокруг станций метро «Московская», «Звёздная» — это брежневки и панельные дома различной этажности (от 9 до 16 этажей), с более просторными и улучшенной планировки, по сравнению с хрущевками, квартирами, с развитой инфраструктурой.

Еще одна локация вокруг станций метро «Купчино» и «Звёздная» характеризуется современной застройкой с многоэтажными жилыми комплексами, современным дизайном, разнообразными планировками, с коммерческими помещениями на первых этажах, с благоустроенными территориями, часто с закрытыми дворами. Наконец, пятая локация, которую выделила эксперт, — это исторические районы с частной застройкой. Там располагаются малоэтажные частные дома, сады и огороды. Улицы там, разумеется, узкие, атмосфера — историческая.

По мнению Яна Фельдмана, популярность района связана в первую очередь с относительной близостью к центру города и хорошей доступностью — Московский проспект почти не вызывает нареканий в плане пробок, и вдоль него расположены сразу пять станций метро. Кроме того, здесь с советских времен сложилась хорошая обеспеченность жителей детсадами, школами, поликлиниками, а в поздние времена район стал лидером по строительству торговой недвижимости. Все эти факторы в совокупности обеспечивают высокий спрос на новое жилье. Плюс к тому Московский — еще и один из самых густонаселенных в городе. Здесь живет много «патриотов» места, кто предпочитает улучшать жилищные условия, не выезжая за пределы района. А разнородные локации позволяют девелоперам работать с самыми разными целевыми аудиториями — от покупателей комфорт-класса до ценителей премиум-сегмента.

Дмитрий Ефремов напомнил, что отношение к Московскому району как к статусному месту проживания подкрепляется развитой социальной и коммерческой инфраструктурой, а еще транспортной доступностью: метро, железнодорожные станции, расширенная сеть автобусных маршрутов, выезды на ЗСД, КАД, строящуюся ШМСД и т. д. — все это помогает жителям района комфортно передвигаться по городу. А также трассы М10 и М11 для междугородних путешествий и действующий аэропорт Пулково.

Также на территории Московского района много зеленых зон — парк Победы с сетью водоемов, парк Авиаторов, Городов-Героев и т. д. А визуально его выделяет особая архитектура советского и постсоветского периода и множество памятников культуры.

Виталий Коробов напомнил, что в 30-х годах прошлого века именно сюда хотели перенести центр Ленинграда, что повлияло на его статус. В наше время Московский район тоже остается одним из самых элитарных.

— Во-первых, благодаря локационному признаку: здесь расположен аэропорт Пулково, здесь же проходит основная магистраль города, ведущая к центру — Московский проспект, — пояснил он. — Словом, близость к центру города и отличное транспортное сообщение с другими районами, включая удобный доступ к метро, ключевым магистралям, и выезд в аэропорт, играет определяющую роль. Во-вторых, в районе много больших зеленых зон и парков. Наконец, здесь уже есть развитая социальная, рекреационная и иная инфраструктура.

Анжелика Альшаева объяснила престижность и востребованность Московского района сразу несколькими факторами. Прежде всего, это близость к центру города и развитая транспортная инфраструктура.

— Особую привлекательность району придает архитектурное наследие — исторические здания и памятники создают уникальную атмосферу и подчеркивают статус локации, — говорит она. — К этому добавляется развитая инфраструктура с крупными торговыми центрами, образовательными и медицинскими учреждениями, что делает район комфортным и удобным для жизни.

— Первым из факторов привлекательности я бы назвала его исторически сложившийся статус, — то, что изначально Московский проспект проектировался как триумфальная магистраль, въезд в Ленинград со стороны Москвы, повлияло на качество застройки и общее восприятие всего района, — продолжила Анна Боченкова. — Во-вторых, солидность и престиж району придают дома сталинской эпохи, которые ассоциируются с высоким статусом и качеством жизни. В-третьих, большую роль играет транспортная доступность: близость к аэропорту Пулково (важно для представителей бизнеса и тех, кто любит путешествовать), развитая сеть метро (через район проходят две линии), да и сам Московский проспект, широкий и прямой, обеспечивает быстрый доступ к центру города на автомобиле.

Также в районе множество ТРК, школ, детских садов и вузов, нет недостатка в медицинских учреждениях и спортивных объектах. Также можно отметить благоприятную экологическую обстановку и близость к центру. Другое дело, что все это вместе приводит к повышенному спросу на жилье, а значит, и к более высоким ценам на недвижимость.

В плане развития район условно можно разделить на три части, говорит Ян Фельдман. Это проекты редевелопмента уровня бизнес-класс и выше вблизи исторического центра в районе станции «Московские ворота» и др., проекты редевелопмента комфорт-класса в приближении к метро «Звездная» и малоэтажные комплексы в районе Пулковского шоссе.

По его словам, из-за такого разнообразия уровень цен в новостройках Московского района гораздо выше, чем в большинстве «спальников», и гораздо выше среднего по городу — примерно на уровне 300 тыс. руб. за кв. м.

На территории Московского района застройщики реализуют и жилые комплексы, и апарты. По данным Дмитрия Ефремова, на данный момент в стадии активной реализации находятся 15 проектов, 10 из которых — это ЖК. Классность всех проектов повышенная: 60% составляет комфорт-класс (из которых 20% апартаменты), 26% — класс «бизнес». Еще 13% приходится на жилье премиального сегмента.

— Средневзвешенная цена за кв. м жилой недвижимости варьируется от 234 тысяч до 684 тысяч рублей в зависимости от класса ЖК, — отметил он. — В комплексах апартаментов в среднем «квадрат» стоит порядка 292–334 тысяч рублей.

— В последние годы в Московском районе строительство ориентировано на премиум- и бизнес-класс, — говорит Виталий Коробов. — Застройщики уделяют внимание редевелопменту промышленных зон в современные комплексы с подземными паркингами, общественными пространствами и коммерческими помещениями. Также развиваются и проекты комфорт-класса для семей с разным уровнем дохода, а также сервисные апарт-комплексы. Средняя цена за квадратный метр жилья в строящихся домах бизнес-класса в пределах КАД составляет от 280 тысяч до 470 тысяч рублей. В проектах премиум-сегмента стоимость может варьироваться от 600 тысяч до 700 тысяч рублей за «квадрат» в зависимости от локации. А объекты масс-маркета в локации, в том числе на Пулковском шоссе, — в диапазоне 215-315 тысяч рублей.

Анна Боченкова назвала отличительными признаками нового строительства в районе современные архитектурные решения, разнообразие планировок и качество строительства.

— Большинство новых жилых комплексов в Московском районе оснащены подземными или надземными многоуровневыми паркингами, — продолжила она. — Основную долю составляют ЖК повышенного комфорта и бизнес-класса, встречаются апартаменты, Жилье экономкласса в новых проектах встречается реже, так как район ориентирован на более требовательного покупателя.

По словам эксперта, средняя цена за квадратный метр в комфорт-классе района начинается примерно от 200 тысяч рублей и может достигать 300 тысяч рублей, в комфорт-плюс и бизнес-классе «квадрат» стоит от 300 тысяч и может превышать 500 тысяч. На стоимость влияет близость к метро, наличие паркинга, вид из окон и другие факторы. В целом новое строительство в Московском районе предлагает современное, комфортабельное и безопасное жилье с развитой инфраструктурой, но и цены на такое жилье значительно выше, чем в других районах города, подытожила Боченкова.

Анжелика Альшаева подтвердила, что современное строительство в Московском районе ориентировано на жилье бизнес- и премиум-класса, а средняя стоимость квадратного метра в новостройках района в целом отражает уровень его престижности и востребованности. По ее мнению, несмотря на высокую степень застройки, в районе остаются территории с потенциалом для новых проектов, но массовый сегмент здесь представлен в ограниченном объеме из-за высокой стоимости земли и стремления сохранить архитектурный облик района.

Девелоперы не оставят локацию без внимания из-за высокого потенциала места. Как подчеркнул Ян Фельдман, один из главных резервов — промышленное наследие.

— К примеру, Московский район в минувшем году стал лидером по покупке бывших промышленных территорий под редевелопмент, — говорит он. — Поэтому заброшенные постройки и участки бывших заводов будут и дальше сносить или реконструировать под новый функционал — жильё, торговлю и деловую застройку. Есть потенциал и для реализации проектов в сегменте масс-маркет — это территории в районе Пулковского шоссе, вокруг КАД. Эти локации также перспективны, а из-за высотных ограничений будут развиваться в формате малоэтажных проектов комфорт-класса.

Дмитрий Ефремов добавил, что тренд на строительство проектов комфорт-класса и выше касается и апартов, и жилых комплексов. Так, в четвертом квартале 2024 года были анонсированы два комплекса апартаментов класса «комфорт» и «бизнес». В марте этого года стартовали продажи в ЖК бизнес-класса.

— В целом, согласно данным обновленного Генплана, Московский район станет одним из трех ключевых районов города по интенсивности застройки: до 2030 года на его территории девелоперы введут в эксплуатацию 11,7% от основного объема нового жилищного строительства, — продолжил он. — Поэтому потенциал у локации еще не до конца реализован. Мы предполагаем, что в той части района вдоль КАД есть перспективы строительства недвижимости масс-маркета, в остальных же локациях будут превалировать проекты бизнес-класса.

— Основной потенциал для нового строительства сосредоточен в редевелопменте бывших промышленных зон, — считает Анна Боченкова. — В районе сохранились участки, ранее занимаемые промышленными предприятиями, которые могут быть перепрофилированы под жилую застройку. Примером может служить территория вдоль Витебского проспекта. Кроме того, в районе существуют отдельные участки, которые в настоящее время не застроены или используются неэффективно. Здесь возможно строительство новых жилых домов, но, как правило, это точечные проекты, а не масштабная застройка.

По ее мнению, в перспективе возможна реновация старого жилого фонда, в частности хрущевок. Однако это сложный и длительный процесс, требующий значительных инвестиций. Есть еще участки вдоль Пулковского шоссе, которые могут быть использованы для строительства новых жилых комплексов.

— Возможность строительства жилья класса масс-маркет в Московском районе ограничена несколькими факторами, — продолжила она. — Прежде всего, это высокая стоимость земли, которая делает его нерентабельным. Кроме того, этот район традиционно ориентирован на более платежеспособного покупателя, что определяет структуру предложения на рынке недвижимости. Не менее важный фактор — ограниченность наличия свободных участков для строительства, что также влияет на ценовую политику застройщиков.

Тем не менее потенциально проекты масс-маркет могут появиться на периферии района, в зонах редевелопмента промышленных территорий и вдоль Пулковского шоссе, при условии государственной поддержки и снижения административных барьеров для застройщиков. Однако даже в этом случае стоимость такого жилья будет выше, чем в более отдаленных районах города.