Меньше 28 не нарезать. Почему в Петербурге становится все больше однушек и студий и они все меньше

Минстрой РФ рекомендовал властям регионов отказаться от строительства жилья маленькой площади. По данным «Дом.РФ», сейчас в строящихся домах по всей стране представлено 255 тыс. квартир меньше 28 кв. м. Петербург и Ленобласть входят в число регионов с наибольшей долей малогабаритных лотов в продаже. В области запрет на студии менее 28 кв. м вступит в силу 1 января 2026 года. Почему мельчают квартиры и помогут ли ограничения, рассказали участники круглого стола «Фонтанки».

Сокращение площади квартир — адекватная реакция рынка на стресс. Такое уже происходило во время кризисов, уточнила Светлана Денисова, начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент».

— Все это подается как оптимизация, «умная площадь», smart-формат и прочее, но суть всегда одна и та же: в погоне за расширением аудитории и оптимизацией бюджета сделки застройщик вынужден сокращать площадь предложения. По данным Росреестра, в агломерации в 2017 в году средняя площадь предложения была 48,2 кв. м, сегодня она сократилась до 39 кв. м. По другим данным, средняя площадь сделки составляет 35 кв. м.

Эксперт подчеркнула, что Петербург и Ленобласть действительно в лидерах по стране по доле малогабаритных квартир в общем предложении. Средняя площадь квартиры в Ленобласти области 35 кв. м, и доля малогабарита составляет 72,6% от общей экспозиции. По Санкт-Петербургу доля таких квартир на рынке 67,5%. Сказывается то, что в городе традиционно большой региональный спрос: люди приобретают квартиры для обучающихся здесь детей, чтобы бывать в городе наездами либо для сдачи в аренду. Появилось понятие инвестиционной квартиры, «пенсионной» квартиры, что привело в конечном счете к тому, что рынок затоварен малоформатным предложением.

— Мы последовательно занимаем позицию нишевого застройщика, который предлагает крупноформатное жилье для собственных целей, а не для спекулятивных операций, — говорит Денисова. — По итогам 2024 года объем предложения на первичном рынке составлял 1,9 млн кв.м — это практически в пять раз меньше максимальных объемов, которые видел рынок. При этом в условиях большой неопределенности, высоких цен, низкой доступности ипотеки доля инвестиционных спекулятивных сделок резко сократилась, а доля потребительских остается приемлемой. К нам по-прежнему приходят покупатели за крупными лотами — с комментарием, что сейчас на рынке сложно найти нормальную квартиру.

Татьяна Халилова, директор департамента продаж GloraX, согласилась с тем, что тенденция на уменьшение квартир наблюдается на рынке довольно давно:

— В начале двухтысячных годов доля двухкомнатных квартир у девелоперов занимала порядка 35%, а студий практически не было — их процент был менее трех. Сейчас эти цифры сравнялись, 27% против 25%. Некоторые компании пошли дальше, доведя долю студий в портфеле предложения до 85%! Площадь квартир неуклонно снижалась последние 15 лет: размер студий уменьшился на 16%, однокомнатных — на 7%, двух- и трехкомнатные «похудели» на 12%. Таким образом, мы получили существенную перестройку структуры предложения. Эта тенденция, конечно, не желание девелоперов — это требование рынка и покупателей, которые при текущей стоимости квадратного метра и уровне ипотечной ставки ждут от нас минимальных цен на объекты недвижимости, а достичь их возможно только путем уменьшения размера лота, — сказала она.

Дмитрий Комендантов, руководитель проектов комфорт-класса Setl Group, привел статистику: несмотря на сокращение продаж в целом по городу, количество сделок в компании «Петербургская Недвижимость» сохранилось на уровне 2023 года. По данным за 2024 год, объем продаж составил 75,5 тысячи сделок. «Наиболее востребованными в Петербурге и Ленинградской области в 2024 году были однокомнатные квартиры в сегменте масс-маркет, на которые пришлось 41% всех сделок, — отметил он. — Второе место по спросу заняли студии, которые составили 32% от общего числа продаж, а на третьем оказались двухкомнатные квартиры с долей около 20%. Остальные продажи распределились среди объектов с бОльшими по площади лотами». Эксперт подчеркнул, что в малогабаритных квартирах планировка приобретает особую важность, так как в условиях уменьшения площадей каждый квадратный метр должен использоваться максимально эффективно.

— Мы строим жилые районы семейного формата, в которых комфортно как семьям с детьми, так и тем, кто только планирует родить ребенка, или же взрослым родителям, у которых дети уже выросли. Этот подход актуален как для проектов ГК «А101» в Москве, так и в петербургской агломерации. Поэтому доля студий у нас в среднем не превышает показатель в 20%, — говорит Мария Орлова, коммерческий директор ГК «А101» в Петербурге. — В целом наша концепция демонстрирует свою эффективность — на рынке Ленобласти мы уже вошли в число лидеров. Однако пока идем скорее вразрез с рыночными тенденциями. Мы видим, как другие девелоперы выводят на рынок проекты, где доля студий и однокомнатных квартир средней площадью 33–35 кв. м достигает 80%. То есть, это именно те лоты, на которые существует массовый рыночный спрос. Однако, опять же, подчеркну, что этот тренд не отрицает успеха других бизнес-моделей.

В комфорт-классе в Ленобласти, по словам эксперта, средняя площадь студии сохраняется на уровне 24 кв. м, в бизнес-классе — 28,5, однокомнатная квартира комфорт-класса — это 35–37 кв. м, бизнес-класса — 44 кв. м, двушка — 54–56 кв. м, трехкомнатная 74–77 кв. м, и четырехкомнатная в районе 90. Эксперт также отметила рост доли евроформата, которая сейчас перешагнула за 50%.

Сергей Степанов, директор по продажам ГК «ТРЕСТ», сослался на открытые данные. Согласно им из 220 тыс. строящихся в Петербургской агломерации квартир почти 70% — это малогабаритное жилье, которое используется прежде всего в инвестиционных целях. Это провоцирует дальнейший рост цен.

— Только за последние пять лет доля студий на первичном рынке выросла на треть, — говорит он. — Сегодня в продажу выводятся целые жилые комплексы, состоящие из малогабаритного жилья. Такая тенденция идет вразрез с государственной задачей по увеличению рождаемости к 2030 году. Кроме того, если в жилом комплексе большинство квартир — малогабаритные, это влияет на качество жизни и в худшую сторону сказывается на обслуживании, благоустройстве, количестве соседей, парковочных местах и безопасности.

Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой», считает, что тенденция к сокращению площадей квартир связана и с ростом их стоимости, и с лимитами по ипотеке — по семейной максимальная сумма кредита 12 млн рублей, и даже ее банки в большинстве случаев «режут». Также тут прямой интерес инвесторов и сдающих квартиру в аренду — чем она меньше, тем ликвиднее.

Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург», отметил среди основных тенденций снижение доли габаритных квартир в Петербурге за последние три года. Если в январе 2022 года трех- и четырехкомнатные занимали по 33% от общего объема, то в январе 2025 года эти показатели упали до 15% и 13% соответственно. Также застройщики уменьшили и число крупных лотов евроформата: с 2022 по 2025 их доля сократилась с 24% до 15%. При этом количество предлагаемых студий и однушек стабильно находится в диапазоне 25-26%.

— Что касается спроса — покупатели отдают предпочтение квартирам без «лишних» квадратных метров, то есть евроформата, — говорит он. — В 2024 году двушки и трешки такого типа составили 21% и 14% соответственно от общего объема продаж на рынке. Положительную динамику показали студии: в прошлом году их приобрели 28% покупателей.

Анна Боченкова, руководитель отдела рекламы и PR СК «Дальпитерстрой», объяснила снижение спроса на большие квартиры по сравнению с пиковыми значениями 2020–2021 годов рядом факторов. Во-первых, высокими ценами на квадратный метр, особенно в новостройках. Во-вторых, высокими ипотечными ставками, в результате чего значительно увеличились ежемесячные платежи. Далее идет ряд моментов, повлиявших чуть меньше: экономическая неопределенность, насыщение спроса во времена относительно низких ставок и льготных программ, а также его переориентация в пользу вторичного рынка и пригородов и Ленобласти, где цены ниже городских.

— Что касается предложения, то сегодня его объем достаточно высок — как в новостройках, так и на вторичном рынке, — говорит эксперт. — Связано это, прежде всего, с тем, что застройщики по инерции продолжают реализацию уже начатых проектов. А также — с ростом количества переуступок (инвесторы, купившие квартиры на этапе строительства, пытаются их перепродать, увеличивая предложение) и выходом на рынок больших объемов вторичного жилья (желающие купить что-то новое выставляют свои квартиры на продажу). В общем, рынок квартир в Петербургской агломерации переживает период коррекции после бурного роста.

С точки зрения комфорта оптимальная площадь у всех своя, подчеркнул Сергей Софронов, коммерческий директор ГК ПСК. И вообще важна не столько площадь, сколько планировка. А поскольку спрос ограничивается платежеспособностью, то и комфорт здесь определяется не пожеланиями, а возможностями.

По мнению Татьяны Халиловой, для одиночного домохозяйства подходящим вариантом видится студия от 25 до 35 кв. м. Однокомнатная или евродвушка подойдут для молодой семьи из двух взрослых или с ребенком: здесь площадь может быть равна 35-40 кв. м.

— Формат двухкомнатной квартиры или евротрешки предполагает 55-60 кв. м., далее начинаются уже трехкомнатные квартиры от 65 кв. м. Благодаря развитию продуктового направления и тщательной работе проектировщиков эффективность планировок квартир значительно повысилась: исчезли неиспользуемые метры, длинные коридоры, больше внимания было уделено зонированию и сценариям жизни. Все чаще клиенты выбирают планировки с большими кухнями-гостиными, небольшими балконами, во главу угла ставят эргономичные планировки. Мы как продавцы тоже много работаем с клиентами, поясняем как та или иная квартира может соответствовать разным жизненным периодам и семейным этапам.

Дмитрий Комендантов добавил, что требования к комфорту планировки зависят от запроса клиентов.

— В нашей квартирографии оптимальные показатели площадей для студий — около 24 кв. м, — продолжил он. — Для однокомнатных квартир — 32 кв. м, для двухкомнатных — 55 кв. м, а для трехкомнатных — 84 кв. м и больше. При этом, разумеется, для комфорта важный аспект — продуманность самих планировок. В настоящее время наблюдается высокий спрос на уменьшение коридоров с целью увеличения полезной площади жилых помещений, а также на многофункциональные помещения, такие как проходные кухни-гостиные и мастер-спальни. Кроме того, лоджии все чаще трансформируются в комфортные жилые пространства.

— В наших проектах доля студий не превышает 10%, площадь однокомнатной квартиры в диапазоне 35-42 кв. м, двухкомнатная — 52-60 кв. м, — добавила Светлана Денисова. — Практика показывает, что всегда существует консервативно настроенная часть населения, которая хочет жить согласно установкам профессора Преображенского, то есть, условно, обедать в столовой, не желая ютиться. И они ни за что не соглашаются на маленькие квартиры. Но, безусловно, ядро спроса всегда находится там, где более бюджетные варианты.

— По нашему опыту, оптимальные площади студий — 28-29 кв. м, однокомнатных квартир (включая евродвушки) 35-40 кв. м, двухкомнатных квартир (включая евротрешки) 54-60 кв. м, — уточнил Николай Гражданкин. — Такие сейчас пользуются наибольшим спросом, особенно варианты евро. Ограничение минимальной площади студий конкретно на нашу компанию не влияет — мы никогда не строили микроквартиры по 22-26 «квадратов». И маленькие однокомнатные в районе 30 кв. м мы тоже не рекомендуем.

Анна Боченкова полагает, что для квартиры-студии оптимальной является площадь 25-35 кв. м. Это самый доступный вариант по цене — плюс подходит для сдачи в аренду Оптимальная площадь для однокомнатные квартиры составляет 35-45 кв. м, покупатели здесь — одинокие люди или молодые пары.

— Двухкомнатные квартиры считаются оптимальными по площади, если она составляет 50-65 кв. м, — продолжила эксперт. Такое жилье, по ее словам, приобретают молодые семьи с одним ребенком, а также пары, планирующие детей. В трехкомнатных квартирах оптимальной можно назвать площадь 70-90 кв. м. Их покупают семьи с двумя и более детьми.

— ⁠В наших проектах по Москве средний метраж составляет 51 кв. м и он растет, а вот в Ленобласти пока обратный тренд: в среднем 45 кв.м и этот показатель сокращается, — добавила Мария Орлова. — Я очень надеюсь, что мы когда-нибудь догоним столицу. А пока средняя площадь однушки у нас 35-37 кв. м, двушки — 54-56, трехкомнатной 74-77 кв. м. При этом спрос на функциональность планировок растет. Так, например, наши квартиры с потолками 4,5 м и мезонином (надстройка второго этажа) пользуются все большей популярностью. Это позволяет на тех же квадратных метрах обустроить себе, например, уютную спальню.

По словам Дмитрия Ефремова, понятие комфортного метража зависит от потребностей, которые должна закрывать новая квартира. Кому-то важнее определенное количество комнат, кто-то предпочтет одну, но большей площади.

— Пока не будут действовать ограничения, каждый застройщик самостоятельно регулирует размер лотов, — дополнил он. — Так, в наших жилых комплексах средняя площадь проданной квартиры по итогам 2024 года составила 39,7 кв. м, доля продаж одно- и двухкомнатных квартир в общем объеме продаж — 82%. Для сравнения: только 7% сделок заключено на студии. Все это обусловлено семейной квартирографией районов «Юнтолово» и «Северной долины».

Виталий Коробов, генеральный директор ELEMENT, считает оптимальным метражом для студий 25-28 кв. м. По его словам, этого достаточно, чтобы создать компактное, но функциональное пространство. В таких квартирах важно грамотно спланировать зонирование, чтобы чувствовать себя комфортно на ограниченной площади.

— Для однокомнатных квартир оптимальная площадь составляет 40-45 кв.м, — продолжил он. — Она позволяет создать полноценную спальню, отдельную кухню или кухню-гостиную. Хороший вариант для одного человека или пары, когда нужен комфорт без значительного увеличения стоимость жилья. Для двухкомнатных квартир — 52-58 кв.м, это удачный формат для семей с детьми. Важно, чтобы была возможность разделить пространство по возрастам и предусмотреть места для хранения. При такой площади у застройщика есть возможность предложить не только отдельные спальни, но и просторную кухню или зону отдыха.

Сергей Софронов считает, что планировки на рынке уже давно адаптированы под сокращение площадей: любой «лишний» метр, не несущий функционала, убирается без сожаления. В определенной степени это даже и хорошо — это оптимизация, экономящая ресурсы. Правильное зонирование подразумевает четкое разделение пространства на функциональные участки с помощью различных приемов, таких как перегородки из стекла или гипсокартона, разноуровневый пол или потолок, разные цвета и материалы для отделки разных зон.

— Но в текущей финмодели проектов подобная оптимизация нивелируется растущими издержками, причем с приличным запасом, — говорит он, — и получается так, что построить сегодня двухкомнатную квартиру на 50 «квадратов» при прочих равных будет стоить столько же, сколько трехкомнатную на 75 кв. м три-четыре года назад.

— «Роскошь пустоты» — теперь точно атрибут бизнес- и элит-класса, — говорит Мария Орлова. — В масс-маркете будут побеждать функциональные метры и смарт-планировки. Мы уже почти не видим коридоров под 10 кв. м, зато во всех помещениях появляются функциональные ниши, есть и жилые комнаты до 10 кв. м — по сути, только для сна. Однако это, опять же, обусловлено запросом потребителей, для которых количество комнат и грамотно продуманные планировки часто становятся решающим фактором. Например, это семьи, в которых подрастают дети и которым важно их расселить по отдельным комнатам. Однако мы в любом случае сохраняем наш подход с глубокими балконами, которые используются как полноценная зона для работы или отдыха, оставляем нашу высоту потолков — 2,85-4,5 метра.

Также у нас растет доля квартир-трансформеров, когда мы, продавая квартиру, сразу показываем варианты эффективных планировок на одной площади, которые потом могут меняться в зависимости от смены потребностей или состава семьи, — говорит эксперт. — Например, сейчас это может быть квартира для молодой пары с большой гостиной и рабочей зоной, а через несколько лет ее можно легко перестроить под формат с гостиной поменьше, но с удобной детской.

Татьяна Халилова отметила, что для малой площади важны крупные окна, так как они дают больше света. Во многих таких проектах они располагаются в 60 см от пола, некоторые застройщики проектируют два окна в кухнях-гостиных, чтобы можно было зонировать пространство на гостиную и столовую.

— Что касается спальни, то сейчас мы видим: фактически в спальне в 12-13 «квадратов» можно разместить все, что мы размещали ранее в спальне площадью 15-16 «квадратов», — продолжила она. — При экономии на коридоре, если объединить его с кухней-гостиной, получается пространство при входе, не теряющее функциональности и в то же время дающее сразу проход в кухню-гостиную. Убираются лишние стены, двери — все, что было привычно видеть в проектах 2010-х годов.

— На мой взгляд, площади квартир достаточно оптимизированы, — говорит Николай Гражданкин. — Спальни в 10 кв.м нет смысла уменьшать. Коридоры сейчас минимальны. Санузлы, особенно в маленьких квартирах, и так объединены — в них всё рассчитано, чтобы вместить раковину, стиральную машину, унитаз и душевую кабину. Их тоже дальше некуда уменьшать. Вообще нужно не бояться нестандартных конфигураций: если грамотно спланировать расстановку перегородок, то можно получить очень привлекательные варианты даже в треугольной квартире.

В качестве основных стратегий адаптации к маленьким площадям у застройщиков Анна Боченкова назвала европланировки, увеличение оконных проемов, ниши и встроенные шкафы, а также санузлы совмещенного типа. Еще ряд приемов используют уже дизайнеры: трансформируемую мебель, вертикальное использование пространства, зонирование, минимализм.

— При разработке планировок, — пояснил Дмитрий Ефремов, — важно исключить «пустые» квадратные метры за счет трансформации коридоров и прихожей (эта часть приспосабливается под места для хранения), а также за счет объединения жилой и кухонной зоны, оптимизации площади спальни — желательно, чтобы она оставалась в пределах 12-16 кв. м. В целом планировочное решение можно считать удачным, если оно в полной мере содержит набор опций, необходимых конкретной семье.

— При подобной «адаптации» планировок главной становится оптимизация ежедневной логистики жильцов, удобство санузлов и мест для хранения, — считает Виталий Коробов. — Застройщики стремятся к тому, чтобы каждый квадратный метр приносил пользу. Таким образом сокращаются длинные нефункциональные коридоры, а на сэкономленной площади располагаются встроенные шкафы или эргономичные кладовые. Проходные кухни-гостиные становятся центральным элементом компоновки. В этом случае отсутствие перегородок помогает сократить количество «пустых» пространств, и жилая площадь используется более рационально. Кроме того, перспективна централизация вентиляционных систем. Она позволяет отказаться от традиционных вентблоков, которые занимают пространство внутри квартиры, и минимизировать количество ниш и углов. Благодаря этому планировки становятся более «чистыми», логичными и эстетичными, а использование пространства — более эффективным.

Как отметили эксперты, маленькая квартира вовсе не обязательно обходится дешевле застройщику. Говоря о себестоимости строительства, Сергей Софронов предложил взять за условную единицу стоимость строительства миллиона квадратных метров пять лет назад. Сегодня построить тот же миллион можно только с коэффициентом затрат 1,6-1,8.

— В этой примерной модели мы не учитываем ничего более, кроме прямых затрат на стройматериалы и работы, — добавил он, — но еще есть земля, возведение инфраструктуры, выросшие издержки по кредитам и многое другое. Так что сокращение площадей в квартирографии не уменьшает затраты на строительство. Квадратный метр стал дороже во всех планировках, и больших, и малых. Но уменьшение средней квадратуры позволяет сделать само предложение более доступным.

— За последние 10 лет средняя площадь строящихся квартир в Петербурге снизилась до 40 кв. м (и еще меньше в агломерации), а стоимость квадратного метра увеличилась почти в три раза, — добавил Сергей Степанов. — Такая статистика говорит о том, что сокращение размера точно не может сдержать цену метра, а как раз наоборот. Инвестспрос на малогабаритные квартиры стимулирует застройщиков при проектировании ЖК делать мелкую нарезку. Приобретая участок, застройщик с мелкой нарезкой в квартирографии может предложить более высокую цену за эту землю, чем застройщик с высокой долей «двушек» и «трёшек». В результате формируется максимально дешёвый продукт не для жилья, а для рентного бизнеса, который продается покупателям дороже потенциально качественного ЖК с семейными квартирами.

— Сокращение площади в ущерб минимальной эргономике — сомнительное решение, которое приведет к отсроченным негативным последствиям, — считает Виталий Коробов. — Такой подход нельзя назвать конкурентоспособным. Сегодня стратегия застройщика напрямую зависит от типа объекта и потребностей потребителя.

Например, для семейной ЦА и покупателей в высоком сегменте в приоритете комфорт и пространство, даже если это дороже. Эта аудитория готова инвестировать в просторные квартиры и не хочет мириться с ограничением пространства даже с учетом понижения цены. В более доступных сегментах, по мнению эксперта, на первый план выходит функциональность, а излишки площадей становятся неактуальными, так как покупатели не готовы за них переплачивать.

Анна Боченкова пояснила, что изменение площадей оказывает на себестоимость прямое и косвенное влияние. Прямое заключается в уменьшении затрат на материалы и работы, что напрямую снижает себестоимость. А косвенное влияние подразумевает, прежде всего, экономию на инженерных сетях. В квартирах меньшей площади можно использовать менее мощные инженерные системы (отопление, вентиляция, водоснабжение), что также снижает затраты. А еще размещение большего количества квартир меньшей площади увеличивает плотность застройки и потенциально снижает удельные затраты на инженерную инфраструктуру и благоустройство территории в расчете на одну квартиру.

Также уменьшение площади позволяет предложить покупателям квартиры по более доступной цене, не снижая при этом общую цену квадратного метра, то есть становится для застройщиков одним из ключевых инструментов для удержания цен на приемлемом для рынка уровне.

Мария Орлова напомнила, что в Ленобласти 70% продаж приходится на студии и однушки. У региона пока есть «фора» до 1 января 2026 года, до вступления в силу закона о минимальных 28 «квадратах». И это ограничение, по ее словам, не станет эффективным решением. Гораздо правильнее было бы сосредоточиться повышении доступности покупки жилья. В первую очередь, на создании условий для приемлемого ежемесячного платежа. Тогда и метраж покупаемых квартир начал бы расти, а вслед за спросом, подтянулось бы и предложение.

— Велика вероятность, что мы просто потеряем студии как класс, а вместе с ними и целевую аудиторию людей, которые покупают первое жилье: студенты, одинокие молодые люди, — добавила эксперт. — Приобрести жилье они больше не смогут.

Татьяна Халилова считает, что действие запрета станет заметно только на последующих проектах. В целом, нынешняя рыночная ситуация влечет сокращение метражей не только студий, но и двух-, и трехкомнатных квартир, чтобы сделать их более доступными для покупателей.

Дмитрий Комендантов предположил, что существующие ограничения по площадям создадут определенный минимум, вокруг которого девелоперы будут варьировать свои действия, пока не произойдут изменения в рыночной ситуации.

Например, в Ленинградской области уже установлены определенные стандарты, согласно которым 40% жилых помещений должны быть площадью не менее 30 кв. м. Дмитрий Комендантов отмечает, что создание нижней планки для площадей изменит подход застройщиков к концепции квартирографии. В дальнейшем требования покупателей к функциональности жилья будут меняться: чем меньше площадь квартиры, тем важнее становится ее функциональность. Таким образом, квартирография станет более ориентированной на реальные жизненные сценарии, диктуемые потребностями покупателей.

— Я считаю, введение в некоторых регионах ограничения на строительство студий менее 28 кв. м недостаточно, чтобы исправить сложившуюся на первичном рынке ситуацию, — говорит Сергей Степанов. — На мой взгляд, необходимо ограничить проектирование и строительство квартир менее 33 кв. м и сократить максимальную долю однокомнатных квартир — не более 25% от общего числа квартир в жилом комплексе. А оставшуюся долю в ЖК должны занимать многокомнатные квартиры от 45 кв. м. В истории жилищного строительства нашей страны уже был успешный период, когда в квартирографиях преобладали многокомнатные квартиры. Например, в СССР прирост населения в 70–80-е годы был значительно выше, чем сегодня, а доля однокомнатных квартир в строящихся домах не превышала 25%.

— Введение минимальных норм площади квартир безусловно повлияет на рынок, — продолжил Виталий Коробов. — Однако важно, чтобы функциональность квартиры и возможность ее оснащения оставались в приоритете, а площадь подстраивалась под эти требования. Застройщикам необходимо создавать «умные» планировки, в которых грамотно сочетаются открытые и закрытые пространства, — с качественным освещением и вентиляцией, дополнительными кладовыми вне квартиры, например, на подземной парковке. Метраж сам по себе абсолютной ценностью не является.

По мнению Анны Боченковой, последствия возможных ограничений будут зависеть от того, какая именно минимальная площадь будет установлена, от региона, а также от существующих градостроительных норм и экономической ситуации. Среди положительных эффектов, по ее мнению, можно ожидать повышения качества и ликвидности жилья, улучшения демографической ситуации, снижения социальной напряженности. Среди отрицательных эффектов эксперт назвала рост цен на жилье, снижение объемов строительства, перераспределение спроса в сторону вторичного рынка, рост теневого рынка, сокращение предложения доступного жилья и сложности для инвесторов.

— Есть еще так называемые нейтральные, или спорные эффекты, — продолжила она. — Например, изменение структуры предложения: застройщики будут вынуждены пересматривать проекты и предлагать квартиры большей площади и более высоких ценовых категорий. Или влияние на рынок аренды: рост цен на покупку может привести к увеличению спроса на аренду жилья, а это, в свою очередь, подтолкнет вверх цены на арендное жилье.

Светлана Денисова напомнила, что стоит воспринимать меры по сокращению площадей как вынужденные. Рынок в свете давления на спрос просто вынужден предлагать «мелкую нарезку».

— Но получается, мы формируем город одиноких людей, так как рынок буквально завален студиями, — говорит она. — Мы все ждем расширения аудитории за счет появления на рынке нормально работающего инструмента в виде доступной ипотеки. Но основной инструмент поддержки спроса — это, конечно, рост доходов населения, все остальные — искусственно изобретенные «подпорки».

Более того, по словам эксперта, сейчас на первичный рынок в Петербурге существенное давление оказывает рынок ИЖС, активно растущий во всех ближних пригородах. Там доступна большая площадь за меньшие деньги, потому что в этом секторе не требуется дорогостоящее подъемно-транспортное оборудование, не нужны лифты, там более мягкие требования к прочности конструкции и более дешевые фундаменты. Именно туда сейчас приходят и инструменты поддержки спроса, в том числе ипотека. Это создает серьезную альтернативу многоквартирным жилым домам. Однако для мегаполиса уровня Петербурга одноэтажное развитие — не выход, подытожила Светлана Денисова.

Татьяна Халилова считает, что сейчас ипотечные ставки можно назвать заградительными.

— Доля рыночной ипотеки в портфеле девелоперов крайне мала, она стала инструментом докредитования, не более того. При этом очевидно увеличение спроса в сегменте целевой аудитории совсем молодых людей, 2000–2005 года рождения, которые еще не обзавелись семьей и не могут воспользоваться льготной ипотекой. Конечно, мы хотели бы увидеть появление более адресных программ ипотеки с льготной ставкой. Но пока их нет, поэтому мы работаем над тем, чтобы сделать текущие инструменты покупки более привлекательными: используем разные виды рассрочки как до ввода, так и после, программы с большим остаточным платежом, чтобы осуществить переход на ипотеку в будущем (несмотря на то, что для девелопера это довольно рискованно). К сожалению, пока не удастся снизить ставку рыночной ипотеки, не стоит надеяться на то, что вектор снижения метражей остановится.

— Посмотрите на планировки в стартовавших проектах последних месяцев, — говорит Мария Орлова. — Там уже есть однокомнатные по 30 кв.м и двухкомнатные по 40-42 кв. м. Средняя площади лота в петербургской агломерации и так составляет уже 39 метров — ниже просто некуда. Даже застройщики, которые традиционно позиционируют себя в бизнес-классе и элитной недвижимости и которые еще несколько лет назад рассуждали о значимости архитектурных и планировочных изысков, начали сокращать площади. Мне кажется, в какой-то момент надо остановиться.

— Я верю в альтернативные решения, которые помогут не скатиться в еще большее уменьшение. Нужно сосредоточиться, в первую очередь, на создании приемлемых условий для продаж. Например, с помощью понижения ключевой ставки, что сделает рыночные ипотечные программы более доступными, а также снизит стоимость бридж-кредитов — или вывода новых адресных ипотечных программ с господдержкой. А предложение не заставит себя ждать. Дополнительным эффективным фактором было бы стимулирование сектора стройматериалов, что снизило бы их стоимость, — уверена она.

Серегей Степанов подчеркнул, что не последнюю роль в «мельчании» квартир сыграл большой инвестиционный спрос на них, что подталкивало застройщиков создавать все больше таких лотов. Удовлетворить этот спрос можно было бы, развивая в РФ систему апарт-отелей с профессиональным управлением. Увеличение объемов строительства объектов гостиничного типа позволит сохранить общий объем строительства в стране и увеличит налоговые поступления в бюджет от легализации аренды.

Анна Боченкова полагает, что в 2025 году в условиях ограниченной покупательской способности государство и застройщики будут искать способы сделать жилье более доступным. Это может включать в себя поддержку строительства жилья эконом-класса, развитие арендного жилья и другие меры. Также застройщики продолжат оптимизировать планировки.

— Я ожидаю умеренное сокращение средней площади, особенно в сегменте эконом-класса, — говорит она. — Будущее рынка будет зависеть от развития макроэкономической ситуации, ипотечных условий и государственной политики. В ближайшей перспективе можно ожидать продолжения тренда на переориентацию спроса в сторону более доступного жилья и усиление конкуренции.