Вторая половина 2024 года была крайне непростой для девелоперов, однако, рынок продолжает функционировать, даже несмотря на высокую ключевую ставку, из-за чего выдачи ипотеки за год «просели» на 30%.
При этом по итогам 2024 года объем строящегося жилья в РФ достиг рекордных показателей — 114,4 млн кв.м, что стало максимумом за 5 лет.
К тому же, с середины 2022 года активы как из сегмента жилой, так и коммерческой недвижимости зарекомендовали себя как надежный инструмент для инвестирования. Особенно на фоне повышенных рисков на фондовом рынке.
Среди девелоперов есть игроки с разным потенциалом роста и возможностями для инвесторов. Многие привыкли оценивать непосредственно объекты жилой и коммерческой недвижимости, но не для всех очевидно, что самих девелоперов тоже нужно анализировать по определенному ряду критериев, напоминает Анатолий Клинков, директор по связям с инвесторами ГК «А101».
В частности, застройщики работают с двумя ключевыми параметрами: кредитной нагрузкой и остатками на эскроу-счетах. Если кредиты превышают остатки на эскроу, то застройщик вынужден платить повышенные процентные ставки по кредитам. Если остатки на эскроу-счетах превышают объем кредитов в 1,5 раза и более, процентная ставка находится на минимальном уровне. Это делает финансовую нагрузку на застройщика ниже, как, например, у ГК «А101».
Вторым по важности индикатором Клинков считает распроданность — соотношение квадратных метров, уже реализованных, к тем, что в продаже. В некоторых регионах этот индикатор очень низкий — всего 22–25%. В то же время в Москве, где работает ГК «А101», он достигает более 40%, что свидетельствует о высоком спросе на жилье в регионе. Данные распроданности позволяют инвесторам оценить, как успешно застройщик реализует свои проекты и какие регионы наиболее перспективны для инвестиций.
Не менее важный индикатор успешности девелоперского бизнеса — объем земельного банка. Его рост позволяет компании расширять свою деятельность и увеличивать темпы строительства. Однако нужно понимать, за счет чего приобретаются земельные участки.
Распространенная стратегия, позволяющая застройщику приобрести землю — использование бридж-кредитов. Однако, эти кредиты выдаются по ставкам, привязанным к ключевой ставке ЦБ, что может существенно увеличивать финансовую нагрузку. Некоторые игроки формируют земельный банк без использования бридж-кредитов, в том числе ГК «А101», поскольку у компании уже собран пул площадок совокупно на 2,4 тыс га со сроком освоения более 20 лет.
«При выборе застройщика также стоит обращать внимание на рейтинги, присвоенные кредитными рейтинговыми агентствами. А также инвестору нужно обратить внимание на темпы роста и, главное, понять, из чего складываются продажи. Нужно узнать, в каких регионах работает компания. Самым перспективными считаются Столичные регионы, где, например, представлена ГК «А101» с 40% долей рынка в Новой Москве и 12% в Московском регионе в целом», — уточняет Анатолий Клинков.
Однако, важно отметить, что при оценке выручки компании не следует обращать внимание исключительно на данные отчета по МСФО. Поскольку в нем учитываются продажи объектов недвижимости с учетом динамики строительства — выручка корректируется на уровень строительной готовности объекта. Например, ГК «А101» за 2023 год по МСФО показала объем выручки на уровне 82 млрд руб. Это несколько ниже значений предыдущего года, но в 2 раза больше, чем по результатам 2020 года. «Но это — данные без реальных продаж строящихся объектов. Иначе было бы очевидно, что в 2023 году компания показала рекордные продажи», — добавил Анатолий Клинков.
ГК «А101», ИНН 7704810149
