На низком старте: редевелопмент в Петербурге в ожидании новых правил

Проект изменений в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), который должны были принять еще год назад, ориентировочно в апреле наконец будет вынесен на общественные слушания. Девелоперы, которые планируют застраивать промзоны, давно ждут появления этого документа: действующие сегодня ПЗЗ на некоторых территориях противоречат принятому в конце 2023 года Генеральному плану Петербурга.

Несмотря на общее сокращение предложения и снижение объема вывода новых объектов на рынок новостроек, доля проектов редевелопмента в целом по Петербургу практически не меняется. И, по данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), составляет около 37% от всего объема нового жилья в предложении. При этом в историческом центре и на прилегающих к нему территориях уже совсем другие цифры — на редевелопмент приходится 73%.

«Редевелопмент в Северной столице сегодня в основном связан с зонами „серого пояса“, которые начали осваиваться лет десять назад, — уверен Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК „Ленстройтрест“. — Такие проекты реализуются в отдельных частях Приморского, Выборгского, Московского, Невского и других районов».

В качестве примеров таких локаций он привел Выборгскую сторону, Чёрную речку, «серединную» часть Васильевского острова, территории вдоль Октябрьской набережной. При этом абсолютно новые проекты редевелопмента стартуют крайне редко и в основном связаны с участками, приобретенными застройщиками 3-5 лет назад. «Замедление связано как со сложными процедурами согласования и подготовки таких проектов, так и с новым курсом городских властей на сохранение и наращивание потенциала промышленных зон Петербурга», — добавил Ян Фельдман.

Михаил Гущин, вице-президент по маркетингу и продукту Группы RBI, согласен с коллегой: «Темпы вывода новых проектов в „сером поясе“ в последние 1-2 года несколько замедлились — это касается как тех зон редевелопмента, которые уже начали осваиваться ранее, так и новых. Основной объем строительства в „сером поясе“ сейчас связан в первую очередь с завершением редевелопмента тех зон, где уже много лет идет активное строительство. Тем не менее в черте города по-прежнему порядка трети участков для дальнейшего развития — это участки редевелопмента». Примеры крупных и хорошо известных локаций — «Невская мануфактура» на правом берегу Невы, комбинат «Самсон» на Московском шоссе, фабрика «Скороход» около Московских ворот, Матисов остров. Из новых локаций он выделил район Невского завода вдоль левого берега Невы на проспекте Обуховской Обороны близ метро «Елизаровская».

По мнению Яна Фельдмана, процесс редевелопмента в Петербурге идет довольно сложно из-за отсутствия единого плана развития таких территорий. Новые перспективы преобразования локаций «серого пояса» будут зависеть от недавно принятых поправок в Генплан города и утверждения этой весной новой версии Правил землепользования и застройки (ПЗЗ). Эти документы четко установят, что можно строить на той или иной территории и в каких параметрах.

Предполагается, что в апреле 2025 года проект изменений в ПЗЗ Петербурга будет представлен на общественные обсуждения. ПЗЗ — основной документ для подготовки планировочной документации и строительства на участках внутри города. В нем описываются территориальные зоны, где возможны разные виды застройки, имеется карта этих зон, указана предельная высота будущих зданий. Напомним, поправки в Генплан были приняты в конце 2023 года. И сейчас до сих пор действующие ПЗЗ в некоторых локациях не соответствуют Генплану. Многие бывшие промзоны как раз ожидают принятия новых правил: застройщики надеются, что вопрос решится в их пользу. Поэтому все ждут апреля: именно тогда станет известно, будут ли реализованы новые проекты редевелопмента.

Негласное ужесточение политики городских властей по переводу территорий промзон под жилье связано с новым курсом на сохранение промышленного потенциала города. То есть, иными словами, сейчас уже одного желания или лобби девелопера для перевода в нужную для строительства жилья категорию не всегда достаточно: есть примеры, когда застройщику отказывали в этом, тем самым накладывая вето на проект. Так, компании «Страна Девелопмент» не согласовали перевод участков на Грязном острове и на Ржевке — в новом Генплане они остались промышленной зоной. Таким образом, планы девелопера по строительству в Петербурге 700 тыс. кв. м жилья пока не удается воплотить.

Ян Фельдман говорит, что большинство проектов редевелопмента, особенно в исторической части города, были реализованы на землях, где производства потеряли свое значение. Они были закрыты, а помещения использовались под склады и другие непрофильные функции. Но в Петербурге было и довольно много примеров, когда с целью модернизации предприятий проводился переезд их мощностей за пределы города. К примеру, можно вспомнить о перебазировании части мощностей заводов «Севкабель», «Ленполиграфмаш», «Электросила», завода им. Климова и ряда других, а освобожденные площадки использовались под строительство жилых кварталов, деловых или культурных кластеров.

При этом строительство нового производства силами жилищного девелопера — история исключительная. Но, как оказалось, возможная — есть уже первый пример. Так, недавно стало известно, что новый завод «Электроаппарат» на «Новоорловской» площадке ОЭЗ «Санкт-Петербург» строит Setl Group. Холдинг — инвестор и технический заказчик строительства, инвестиции в проект — более 2,2 млрд руб. Полный переезд предприятия с площадки на Васильевском острове запланирован на конец 2025 года. А уже в марте 2026 года новый завод начнет выпуск продукции. Общая площадь нового заводского комплекса в ОЭЗ составит около 20 тыс. кв. м. Подготовительные работы в отношении освободившейся территории инвестор планирует начать в 2026 году, после переезда завода. Сохранят объекты культурного наследия и построят социнфраструктуру.

Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург» уверен, что редевелопмент старых промышленных построек — это комплексная задача для девелопера. Ведь необходимо найти баланс интересов городских контролирующих органов и застройщика, а также градозащитников, которые потенциально могут повлиять на проект. Как правило, сроки реализации проекта редевелопмента на «исторической» территории значительно отличаются от сроков строительства стандартного жилого комплекса за счет дополнительных историко-культурных экспертиз, археологических раскопок. Все это увеличивает себестоимость проекта и неизбежно сказывается на средневзвешенной цене одного квадратного метра будущего жилья.

Если на территории есть еще и памятники архитектуры, которые надо отреставрировать, то это еще добавляет к бюджету редевелопмента миллиарды рублей. «В нашем городе проекты преобразования промзон часто реализуются на территории дореволюционных заводов и фабрик, — говорит Владислав Шипунов, руководитель дирекции специальных проектов Setl Group. — Их возраст может составлять более сотни лет, на таких участках могут сохраняться особняки бывших собственников или заводские здания-памятники. Так, недавно холдинг приобрел на Васильевском острове участок между Кожевенной и 26-ой линиями и Масляным каналом. Там предполагается реставрация памятников и строительство жилья и объектов социнфраструктуры. На территории расположен ансамбль „Кожевенный завод А. А. Парамонова“ — два объекта культурного наследия, а также исторические здания. По завершении реставрации, реконструкции и приспособления под современное использование тут появятся садик, поликлиника, бар-ресторан и два офисно-деловых центра. Также в процессе реставрации у нас еще один памятник — особняк Веге на Октябрьской набережной. Что касается стоимости реставрации и приспособления — в текущих реалиях это миллиарды рублей. Так, на Канатный цех с водонапорной башней завода „Красный гвоздильщик“ наш холдинг потратил 3 года и 3 млрд. руб.».

Поэтому большинство проектов редевелопмента относятся к бизнес-классу. Виталий Коробов, генеральный директор ELEMENT, считает, что жилые комплексы на месте бывших промпредприятий представляют интерес для покупателей и инвесторов, прежде всего, благодаря их расположению. Они часто имеют огромный потенциал для роста стоимости недвижимости, а также привлекательны для тех, кто ценит исторический контекст и возможность жить в центральных локациях города. Средние цены в таких районах составляют на старте продаж 250-350 тысяч рублей за «квадрат» в зависимости от местоположения, качества строительства и уровня инфраструктуры. В случае проекта премиум-класса цена за квадратный метр может достигать 350-400 тысяч рублей на старте и даже выше.

Ян Фельдман добавляет, что с учетом дефицита земли под застройку экспансия бизнес-класса в «серый пояс» продолжится. Для покупателей такие проекты, помимо локаций, интересны повышенным качеством жилой среды — они нередко наделяются опциями из более высоких классов жилья.

«Параллельно с редевелопментом происходит процесс джентрификации территорий, — говорит Николай Гражданкин, начальник отдела продаж „Отделстрой“. — Когда в некогда депрессивных и упадочных кварталах, состоящих из промзон и домов в окружении, кардинально меняется качество жизни и социальное окружение. Новые жилые комплексы на месте заброшенных производств тянут за собой современную инфраструктуру, в том числе социальную. За счет систем видеонаблюдения и охраны здесь становится более безопасно. Само место начинает привлекать к себе больше внимания, появляются новые точки притяжения, новые общественные пространства. И мы видим, как территория квартал за кварталом преображается».

Яркие примеры приводит Виталий Коробов. «На Петроградской стороне мы можем наблюдать сразу несколько „очагов“ редевелопмента — район реки Карповки, где располагался бывший завод „Ригель“, Пионерской улицы на месте фабрики „Красное знамя“. Грядут работы в районе Большой Пушкарской на месте предприятия „Светоч“ и Чкаловского проспекта на участке бывшей типографии „Печатный двор“. Практически завершено освоение Петровского острова».

Михаил Гущин отмечает также зону левого берега Невы в районе Синопской набережной, где застройщики активизировались после долгого затишья. За последнее время здесь вышло сразу три новых проекта и планируется несколько крупных проектов редевелопмента в высоком классе, поэтому объем нового строительства здесь не такой значительный на фоне других зон. Также за последнее время началась застройка «Петрохолода» в районе Кушелевки.

Будущее, считают эксперты, не только за строительством жилья на месте промзон, но именно за смешанными проектами. «Одно из перспективных направлений редевелопмента — это преобразование территорий в микс-проекты, сочетающие в себе несколько функций, — добавляет Дмитрий Ефремов. — Есть и примеры создания новых креативных кластеров, которые также обогащают город новыми точками притяжения жителей для целей досуга и отдыха. Такое сбалансированное развитие позволит достичь максимальной комфортности и полицентричности данных территорий».

Маргарита Яременко, специально для «Фонтанки.ру»