Стартуют общественные обсуждения. Как читать проект правил землепользования и подавать в него предложения — гайд «Фонтанки»

В Петербурге с 1 апреля стартуют общественные обсуждения по проекту правил землепользования и застройки (ПЗЗ) — второму по значимости после Генплана градостроительному документу в Петербурге. Рассказываем, какая информация и где лежит, как и когда можно (и нужно!) подавать свои предложения.

В 2024 году начал действовать обновленный Генплан Петербурга. Следующий необходимый шаг после принятия Генплана — корректировка и обновление правил землепользования и застройки.

Правила землепользования являются базовым документом для подготовки планировочной документации и застройки участков. ПЗЗ конкретизирует функциональное назначение земли (всего в документе 40 зон), прописывает градостроительный регламент (объем, высотность застройки, нормативы по озеленению, парковочным местам и др.) и ограничения использования территории.

— Градостроительные регламенты учитывают требования не только градостроительного законодательства, но и требования законодательства в области охраны объектов культурного развития. Это, как пояснила глава комитета по градостроительству и архитектуре (КГА) Юлия Киселева, делает документ более удобным в использовании.

— Изменен подход к установлению видов разрешенного использования (ВРИ). В действующей редакции в случае если ВРИ относится к условно разрешенным видам использования (УРВИ), то можно использовать не более 50% участка. Как объяснила глава КГА, практика показала, что это ограничение неэффективно, в случае если строятся объекты социального или культурного назначения. Поэтому в новой версии ограничение в 50% останется только для жилой застройки и гостиниц.

— Почти во всех зонах в условно разрешенные виды использования добавлена возможность размещения объектов религиозного использования, культурно-досуговой деятельности, музеев и поликлиник. Как объяснила Киселева, это связано с тем, что в комитет поступило много обращений от производств, на территории которых исторически были расположены храмы и которые хотели бы их восстановить, также медицинское обслуживание необходимо многим предприятиям.

Что касается рекреационных зон, условное использование для осуществления религиозных обрядов предлагается разрешить в двух из них: ТР1-3 (зоны отдыха — объектов отдыха и туризма) и ТР2-2 (зона озелененных территорий общего пользования, озелененных рекреационно-ландшафтных территорий и объектов обслуживания зоны). К последним относятся многие городские парки. Справедливости ради, этот же условно-разрешенный вид использования есть и в зоне зеленых насаждений общего пользования ТР2 в действующих ПЗЗ.

— Предусмотрена возможность размещения объектов производственного значения на территориях для жилой застройки. Как подчеркнула председатель профильного комитета, речь идет исключительно о light industry без санитарных зон: технопарках и индустриальных парках. Это будет возможно только в том случае, если объекты не будут оказывать негативное влияние на жилую застройку.

«Таким образом, мы будем предлагать инвесторам и застройщикам одновременно со строительством объектов жилого назначения и социального назначения размещать в пределах кварталов жилой застройки объекты производственного назначения», — пояснила Киселева.

— Появилась специализированная деловая зона для размещения объектов культуры, торговли и иных объектов, связанных с ведением бизнеса, культурными событиями, общественной жизни. Строить жилье и гостиницы в этой зоне нельзя. В действующей редакции в деловых зонах ПЗЗ возможно строительство и жилья, и гостиниц.

— Появились специальные новые зоны для объектов, которые реализуются по федеральным программам: это зона круглогодичных морских курортов для проекта туристического кластера «Санкт-Петербург Марина» в Горской, отдельная зона высотного строительства для делового кластера «Лахта Центра» и зона для зоопарков, ботанических садов и тематических парков.

Точки, по которым КГА ждет больше всего обращений: трасса М-7 через Удельный, «Лахта Центр», развитие кластера в Горской, строительство терминала высокоскоростной железнодорожной магистрали (ВСМ).

Проект состоит из текстовых файлов и картографических материалов. По последним удобно смотреть особенности и ограничения каждой конкретной территории.

Приложение 1: список территориальных зон, общие положения.

Приложение 2: карта с границами территориальных зон и подзон. Это общая карта, здесь можно посмотреть, какой именно функционал имеет конкретная территория. Кроме того, здесь же «лежит» и карта с территориями, где предусматривается осуществление комплексного развития территории (КРТ).

Приложение 3: карта высотного регламента строительства и реконструкции. Здесь указана максимально разрешенная высота и максимально возможное отклонение (оно требует отдельного разрешения властей). Высотный регламент в центре города (в границах охранных зон исторического Петербурга определяет закон № 820-7).

Приложение 4: карта с границами зон с особыми условиями использования территорий (кроме охранных зон исторического Петербурга). Здесь можно посмотреть охранные зоны объектов энергетики, трубопроводов, связи, санитарно-защитные зоны, зоны затоплений, охранные зоны водных объектов, зоны охраняемых природных территорий, защитные зоны памятников, приаэродромные территории и др.

Приложение 5: карта зон охраны исторического Петербурга (они взяты из закона № 820-7).

Приложение 6: карта границ исторического поселения федерального значения Петербург.

Приложение 7: градостроительные регламенты для каждой зоны ПЗЗ. Например, здесь есть информация об основных и условно разрешенных видах строительства для каждой зоны, формулы расчета максимальной общей площади застройки, минимального озеленения, парковочных мест, максимального процента застройки участка, предельные параметры разрешенного строительства и реконструкции и др.

Действующие ПЗЗ, если хочется сравнить, что изменится, можно посмотреть как на портале РГИС, так и на Градостроительном портале КГА.

Кто, как и до какого срока можно внести свои предложения в проект ПЗЗ

Граждане могут подавать свои предложения с 9 по 15 апреля включительно (до 00:00). Это можно сделать или письменно в здании районной администрации, или в электронном виде — в личном кабинете на сайте КГА.

Экспозиции в письменном виде также с 9 по 15 апреля будут размещены и в районных администрациях, и в комитете по градостроительству.

Предложения будут публиковаться на сайте КГА в разделе правил землепользования. Как пояснила глава комитета Юлия Киселева, это в том числе поможет гражданам убедиться, что их предложения не потерялись, дошли до адресата и будут рассмотрены.

Кто имеет право подавать предложения по проекту ПЗЗ:

• Граждане, постоянно проживающие на территории Петербурга.

• Правообладатели земельных участков, объектов капитального строительства, помещений в Петербурге.

• Депутаты Заксобрания Петербурга.

• Исполнительная власть Петербурга.

После завершения приема предложений комитет вместе с районными комиссиями по землепользованию подготовит протоколы, а НИПЦ Генплана разработает заключения.

Предложения и выводы по ним института Генплана будут представлены членам комиссии. Собрать окончательные реестры предложений планируется к концу мая, после чего начнется работа городской комиссии по землепользованию и застройке.

Территории, в отношении которых предусматривается комплексное развитие территории (КРТ) отмечены в приложении № 2 (начало со стр. 247).

«Наверняка будут предложения о включении территорий в КРТ, и мы этого тоже ожидаем. Мы понимаем, почему это интересно предпринимателям, но мы понимаем и отношение города к подобному развитию событий. Поэтому будем очень вдумчиво смотреть, где нам необходимо КРТ, где такой необходимости нет», — отметила Киселева.

Полезные ссылки по ПЗЗ

Проект ПЗЗ на сайте федеральной государственной информационной системы территориального планирования (ФГИС ТП), внизу страницы проект можно скачать одним архивом: https://fgistp.economy.gov.ru/lk/#/document-show/364638

Заключения о результатах общественных обсуждений с рекомендациями районных комиссий: https://kgainfo.spb.ru/24420/

Вкладка по ПЗЗ в разделе общественных обсуждений на сайте КГА: https://kgainfo.spb.ru/reglamenti/publichnye-slushaniya/

Решения городской комиссии по землепользованию и застройке: https://kgainfo.spb.ru/zakon/pravila-zemlepolzovaniya-i-zastrojk/

Список членов городской комиссии по землепользованию и застройке: https://kgainfo.spb.ru/current_activities/commissions/

Градостроительный портал КГА (Слои — Открытые сведения ИСОГД — Правила землепользования и застройки): https://portal.kgainfo.spb.ru/kgamap/

РГИС (Слои — Сведения информационной системы обеспечения градостроительной деятельности — правила землепользования и застройки): https://rgis.spb.ru/

Закон № 820-7: https://kgiop.gov.spb.ru/deyatelnost/zony-ohrany/